május 2-án hatályba lépett a 9/2022.(IV.29.)MvM rendelet, amely nem csak a jövőben létrejövő társasházi teremgarázsok esetében, hanem azok esetében is lehetővé teszi, hogy az egyes parkolóhelyeket (a rendelet szóhasználata szerint: álláshely) különtulajdonú ingatlanként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba, amelyek már korábban is léteztek. Megvalósul az, amit az ingatlanpiac már oly’ régen várt. A teremgarázs parkolóhelyei forgalomképessé válhatnak.
Csak társasházi parkolók
Az MvM rendelet az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtásáról szóló 109/1999.(XII.29.)FVM rendelet – Inytv-vhr. – társasházi ingatlanok nyilvántartásba vételéről szóló 52.§-át egészíti ki. A rendeletet nem társasházi ingatlanra nem lehet alkalmazni és fontos, hogy nem társasházi jogi, hanem ingatlan-nyilvántartási szabályváltozásról van szó, tehát a rendeletet a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvénnyel (Tht.) együtt kell alkalmazni.
A múlt
Ismert probléma, hogy a több gépjármű tárolására szolgáló társasházi helyiség (a továbbiakban: teremgarázs) egyes beállóhelyei nem minősülhettek önálló ingatlannak, ezért az ingatlan-nyilvántartásba nem voltak bejegyezhetők. Az ilyen beállóhelyre csak kizárólagos használati jog volt alapítható, amit az ingatlan-nyilvántartásba nem lehetett (és a jövőben sem lehet) bejegyezni. E jog átruházhatósága éppen ezért sok vitát okozott. Nem volt kellően szabályozott, hogy az épületben lévő lakáshoz e jog elválaszthatatlanul kapcsolódhat-e. Előfordult, hogy a lakás eladása után az új tulajdonossal szemben a társasházközösség azt hangoztatta, hogy a közös tulajdonú teremgarázs használatáról nem a volt tulajdonos, és nem is az új, hanem a társasházközösség jogosult dönteni. A tulajdonostársak azért formáltak jogot a parkolóhelyre, mert állították, hogy a használati jog kizárólag a volt tulajdonos személyéhez kötődött, nem a lakáshoz. Állították, hogy mindezért az átruházási szerződés nem jelent velük szemben hatályos jogcímet, és nem köti őket abban, hogy a parkolóhelyet az új lakástulajdonos használja.
A jogszabályi feltételek
A szabályozásból adódik, hogy a rendelet hatálya csak olyan gépjárműtárolásra szolgáló társasházi közös tulajdonú helyiségre terjed ki, amely több gépjármű elhelyezésére alkalmas, vagy ha csak egynek a tárolására alkalmas, a tulajdonos nem a helyiség összes beállóhelyét (vagy egyéb területét) kívánja különtulajdonú parkolóhellyé alakítani. A társasházi közös tulajdont képező klasszikus szimpla garázsok különtulajdonná alakítása a társasház alapítás, az alapító okirat módosítás, illetve ezek nyilvántartásba vételének hagyományos szabályai szerint történhet a jövőben is.
Kizárt, hogy olyan helyiségben hozzanak létre különtulajdonú álláshelyet, amely nem társasházi teremgarázsban van. A rendelet ugyanis az önállósítást csakis akkor tartja lehetségesnek, ha arra már létező vagy az alapítással létrejövő gépjárműtároló helyiségében kerül sor.
A társasházi különtulajdonban álló teremgarázsra a rendeletet nem lehet alkalmazni akkor sem, ha az több gépjármű tárolására alkalmas, és abban a parkolási célú használat osztott.
Az álláshelyre, különtulajdoni jellege okán, törvényes elővásárlási jog csak akkor érvényesül, ha az alapító okiratban a tulajdonostársak ezt a különtulajdonok eladása esetre kikötötték. Ha az álláshely, mint különtulajdon, több személy közöstulajdonában van, álláshely tulajdonostársának az erre irányadó Ptk. szabályok szerint van elővásárlási joga.
Az álláshellyé válás feltételei
A jövőben létrejövő társasházak esetében az alapító feladata, hogy ha ezt indokoltnak tartja, az alapító okiratban határozza meg az egyes különtulajdonú beállóhelyeket, azok helyrajzi számát, területét, elhelyezkedését, határoló vonalait és azt, hogy az alapításkor kinek a tulajdonába kerül. A szerkesztő ügyvédnek éppen olyan dologi és személy adatokat kell feltüntetnie az alapító okiratban, mint bármely más különtulajdon esetében (Tht. 9.§, Tht-vhr. 53.§). Az alapító okirat szükségszerű mellékletét képezi az ingatlanügyi hatóság által záradékolt teremgarázs vázrajz a határolóvonalakkal, a helyrajzi számmokkal. Célszerű, ha a határolóvonalak (pl. az állandó padlófelfestések) vastagságát is rögzítik, ugyanis a beállóhely területének mérete a felfestési vonal vagy határolófal középtengelyétől számít. A fentírtak érvényesülnek a már létező társasházi teremgarázsok jogi átalakítása, az egyes álláshelyek különtulajdonú társasházi ingatlanná alakítása (a továbbiakban: önállósítás) esetén is.
A rendelet értelmében az minősül az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, ekként önálló helyrajzi számmal ellátható és önállóan forgalomképes álláshelynek, amely teljes egészében a teremgarázsban van. Kizárt például, hogy az legyen álláshely, amelynek egy része kilóg teremgarázsból.
A teremgarázsnak meg kell felelnie a 253/1997.(XII.20.)Korm. r. (OTÉK) 85.§ (3) bekezdés és a 103.§ feltételeinek (minden oldalról határolófalakkal körülvett, belmagasság legalább 190 cm). A rendeletből nyilvánvaló, hogy szabadtéri parkolók beállóhelyeire nem terjed ki, mint ahogy nem terjed ki az épület árkádjaiban lévő parkolóhelyekre sem. Kiterjedhet azonban a parkolóházakra. A parkolóház gépjárműtárolási helyiségének minősül az is, amelynek határolófalaiban lévő nyílásokban nincsenek nyílásszárók. A szintek rámpás összekapcsolása nem zárja ki a gépjárműtárolási helyiség jelleget. Álláspontom szerint az új szabályozás – különös tekintettel a társasházi törvény 4.§ (2) bekezdésére tekintettel – lehetővé teszi azt, hogy a nem társasházként létesített parkolóházak társasházzá alakuljanak, hogy ezt követően az egyes álláshelyek önállósíthatók legyenek.
Nyilvánvaló, hogy olyan társasházi helyiségben, ami nem minősül ingatlannak (pl. ideiglenes pavilon) álláshely nem önállósítható. Nem hajtható végre önállósítás a társasház helyiségnek nem minősülő parkolóiban sem (pl. belső nyitott udvar, amit minden oldalról épületek határolnak, vagy részben a társasház részben a szomszédos épület határol).
Az új szabályok alkalmazásának alapfeltétele, hogy a helyiség gépjármű elhelyezésére szolgáljon. A jogalkotói cél nyilván nem az, hogy csak az lehessen önálló ingatlan, amelyben ténylegesen gépjárművet tárolnak, hanem mindaz, aminek lehetséges rendeltetésszerű használata járműtárolás, legyen a jármű önjáró, vagy csak vontatható (pl. lakókocsi, utánfutó, stb.). Ezért és mert az ingatlanügyi hatóság nem a tényleges használatot, hanem kizárólag a hozzá benyújtott okiratok szerinti lehetséges használatot vizsgálja, álláspontom szerint a rendelet szerinti „gépjármű” fogalmat úgy kell érteni, hogy a rendelet nem korlátozza az önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételt a 1/1975. (II. 5.) KPM-BM együttes rendelet (KRESZ) vagy a 2017. évi CL. törvény (Art.) 7.§ 21. pont szerinti, beépített erőgéppel rendelkező önjáró közúti járművekre. Nézetem szerint nem kizárt tehát pl. egy csónakház vagy mezőgazdasági gépeket tároló épület jogi létrehozása és átalakítása tárolási társasházzá, ha az alapítás vagy a jogi átalakítás során a rendelet szerinti egyéb feltételek teljesíthetők.
Az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerepe nem terjed ki a tényleges használat vizsgálatára, csupán a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok alapján vizsgálja, hogy a létező vagy létrejövő beállóhelynek nyitható-e önálló tulajdoni lap. Az önálló ingatlanként történő bejegyzésnek éppen ezért nem feltétele, hogy az álláshelyet ténylegesen is járműtárolásra használják-e.
Az önálló tulajdoni lap megnyitásának feltétele a beállóhely megközelíthetősége, tehát az, hogy oda e közlekedést biztosító útvonal igénybevételével a tárolásra szánt járművel el lehessen jutni. Az is feltétel, hogy a beállóhelynek legyen még három olyan oldala, amelyet a helyiség padlóján, tartós fizikai jelölés mutat, vagy az álláshelyet falak veszik körül. Az is álláshely tehát, ami egy olyan teremgarázsban van, amelyben a beállóhelyeket belső falazással határolják el, függetlenül a falak anyagától. Megeshet tehát, hogy az álláshely maga is egy helyiség. Állandó fizikai jelölés az is, ha a határolófal nincs az álláshely minden oldalán vagy nem olyan hosszú/széles, mint maga a beállóhely, illetve nem ér a mennyezetig. Ott, ahol a falazat rövidebb, mint a beállóhely hossza/szélessége, a jelölést más tartós fizikai elhatároló padlójelöléssel (jellemzően felfestéssel) kell folytatni. Az is lehetséges, hogy az álláshelyet csak részben veszi körül fal. Ott, ahol már nincs fal, felfestésnek vagy egyéb tartós fizikai jelölésnek kell lennie a padlón. Nem alkalmas tehát önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételre, ha határolójel nem a padlón van, vagy a határolást egy más határolójel képzeletbeli folytatása jelenti. Nem nyitható önálló tulajdoni lap annak az álláshelynek, amelynek a határolójele bár tartós, de a mennyezeten vagy valahol a teremgarázsban vagy azon kívül, egy rajzon, tájékoztató táblán található. Nem minősül tartósnak pl. a vetített határolójel, a mobil rács, kordon, növény, stb. A szomszédos álláshely padlón megjelenő tartós fizikai jelölése a két beállóhely közös jelölésének minősül, azaz nem kell valamennyi beállóhelyhez külön-külön felfestés. Attól, mert egy teremgarázsban nincs minden álláshely felfestve, a rendelet szerint a padlón tartós jelzéssel körül határolt terület önállóvá válhat. Az a beállóhely is válhat önálló ingatlanná, amelynek két oldala az egész teremgarázs főfala, és csak a nem falazott részt jelzik tartós jellel a padlón. Akkor is kell a padlón történő tartós jelölés, ha az álláshely egy fal előtt úgy helyezkedik el tartóoszlopok között, hogy ott másik jármű már nem férne el. A rendeletből nem vezethető le, hogy csak párhuzamos padlójelölésék esetén válhat egy álláshely önálló ingatlanná.
A méretek
A rendelet meghatározza, mekkora lehet egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett különtulajdonú álláshely. Ez nem azt jelenti, hogy változtat az építésügyi előírásokon, és előírja, mekkora lehet egy parkolóhely a teremgarázsban, hanem azt, hogy megszabja, milyen térmértékek közötti álláshelyre kérhető, hogy nyissanak neki önálló tulajdoni lapot (társasházi különlapot).
A rendelet az önálló ingatlanná minősíthető álláshely méretéről azt írja, hogy hossza mozgásukban korlátozottak részére legalább 5,00 méter, szélessége legalább 3,60 méter, egyéb esetben az álláshely hossza legalább 5,00 méter, szélessége legalább 2,70 méter, azzal, hogy a közforgalom számára nem megnyitott gépjárműtárolóban az álláshelyek legfeljebb 30%-ának a hossza 4,10 méterre és szélessége 2,20 méterre csökkenthető. A méreteket a tartós fizikai jelölés tengelyétől kell számítani.
E szabályból az következik, hogy az ingatlan-nyilvántartás meg fog különböztetni mozgáskorlátozott álláshelyet és nem mozgáskorlátozottat. Mindez az alapító okiratból vagy módosításából az adott álláshely mérte alapján fog kiderülni. Nyilvánvaló, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelemből is ki kell derülnie, hogy mozgássérült álláshelyként kérik-e a bejegyzést.
A bejegyzés feltételei
A rendelet értelmében az önállósításhoz elegendő, ha a társasházi épületben lévő gépjárműtároló létezése „igazolt”. Ez a rendelkezés más jogszabályokkal összevetve azt jelenti, hogy nem kell külön hatósági bizonyítvány, ha a létezés egyéb módon is igazolt (pl. az ingatlanügyi hatóságnál lévő alapító okirattal). Ugyanakkor e szabályt nem szabad félreérteni úgy, hogy ennyi tényleg elég.
Az önállósítás feltétele ugyanis az alapító okirat módosítása és ezzel összefüggésben a gépjármű tároló helyiség záradékolt vázrajza, mint az alapító okirat módosítás melléklete, amely az önálló tulajdoni lap (társasházi különlap) megnyitására alkalmas módon tartalmazza az egyes álláshelyeket, helyrajzi számokat, méreteket, a határolófalak vagy a padlón elhelyezett tartós határolóvonalak jelöléseit (2012. évi XLVI. tv, 8/2018.(VI.29.)AM r; 327/2015.(XI.10.)Korm. r.).
Az alapító okirat módosítása
Nyilvánvaló, hogy ha a tulajdonos vagy tulajdonostársak a teremgarázs egyes beállóhelyeit önálló társasházi ingatlanokká, azaz álláshelyekké alakítják, ez okszerűen módosítja az alapító okiratot, hiszen a különtulajdonok száma gyarapszik. Az alapító okirat módosítást az erre irányadó társasházi szabályok szerint okiratba kell foglalni. Az alapító okirat módosításban fel kell tüntetni minden különtulajdon esetében a hozzá tartozó társasházi közös tulajdoni hányadot. Ezek a hányadok a korábbi állapothoz képest nyilván változnak, mert a közös tulajdon több különtulajdon között oszlik meg. Az egyes álláshelyekhez, mint különtulajdonokhoz is tartozik társasházi közös tulajdoni hányad. Nyilvánvaló, hogy a teremgarázsban mindaz az épületrész, amely nem válik álláshellyé, továbbra is közös tulajdonban marad. Az így módosított alapító okiratot és záradékolt vázrajzot kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz annak a kérelemnek a mellékleteként, amelyben a tulajdonos (tulajdonosok) kérik, hogy a hatóság az álláshelyeknek nyisson társasházi különlapokat, azokon az egyes álláshelyekhez rendelt tulajdonos tulajdonjogát jegyezze be, megfelelően módosítsa a társasházi törzslapot és az egyébként már létező különlapokat (a lakások és helyiségek különlapjait). Az ingatlan-nyilvántartási díj a megnyitásra illetve módosításra kerülő különlaponként 6.600,- Ft, de társasházanként legfeljebb 100.000,- Ft.
A rendelet nem szól arról, hogy az alapító okirat módosítás történhet-e a tulajdonostársak többségének (tehát nem a tulajdoni hányadok többségének) egyetértésével. Amíg a rendelet okán nem módosítják a társasházi törvényt, a módosításhoz valamennyi tulajdonostárs egyetértése szükséges. Akár közgyűlésen akár azon kívül születik meg a döntés az alapító okirat módosításáról, módosító okiratot minden tulajdonostársnak alá kell írnia. Ez az eljárás érvényesül a Ptk. szerint működő hatlakásosnál nem nagyobb társasházak esetében is.
A társasházi törvény 21.§ (2) bekezdése engedi, hogy az alapító okiratot az összes tulajdoni hányad egyszerű többségével módosíthassák, ha az egyik tulajdonostárs az építtető, és a lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. Ennek a könnyített alapító okirat módosításnak kellene működnie az álláshelyek önállósítása esetén is, de ez a hatályos társasházi törvény okán kizárt. Egyszerű törvénymódosítással ki lehetne terjeszteni ezt a megoldást az álláshelyek ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére is akkor is, ha a közös tulajdoni hányadok változnak.
Függetlenül attól, hogy miként módosul az alapító okirat, tartalmaznia kell az álláshelyek tulajdonosait (Ptk. 5:30.§ (2) bek., 5:38.§ (2) bek. és az 1997. CXLI. – Inytv. – 29.§, 32.§ (1) bek.). Nem feltétel, hogy minden álláshelynek olyan személy tulajdonába kell kerülnie, aki eleve tulajdonostárs. Tulajdonostársnak nem minősülő személy is válhat tulajdonossá egy-egy álláshelyen, de ebben az esetben az alapító okirat módosításhoz társasházi közös tulajdon átruházása is társul. Ilyen önállósításkor a társasházi törvény 10.§ (2)-(3) bekezdése, tehát a 2/3-os vagy 4/5-ös szavazati aránnyal történő elidegenítés alkalmazható. Miután az álláshely az ingatlan-nyilvántartás szerint önálló társasházi ingatlanná vált, elidegenítésére e szabályok többé nem alkalmazhatók. Ugyanakkor nem kizárt, hogy egy-egy vagy akár valamennyi álláshely, mint társasházi különtulajdon több vagy valamennyi tulajdonostárs Ptk. 5:78.§ szerinti közös tulajdonába kerüljön.
SZMSZ
Fontos körülmény, hogy az önállósításkor változnak a tulajdonostársak tulajdoni hányadai, ami rendszerint a szavazati arányokon is változtat. Oda kell figyelni arra, hogy ezen okból szükséges-e az szmsz módosítása is.
A bírósági út kizárt
Az önállósítás bírói úton nem kényszeríthető ki, mert a rendelet nem okoz szerződéskötési kötelezettséget a tulajdonostársak számára, és a bírósági szerződésmódosításhoz szükséges egyéb törvényi feltétel sem áll fenn. Ha azonban a közös tulajdont társasház alapítással bíróság szűnteti meg, az álláshely ítéleti úton is létrehozható.
dr. Hidasi Gábor ügyvéd
