Ingatlan többszöri eladása esetén az a vevõ követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsõnek jóhiszemûen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevõ, kivéve ha a késõbbi vevõ tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A Polgári Törvénykönyv nem véletlenül utal a többszöri eladás veszélyére: ez volt, van és valószínûleg lesz is.
Hogyan lehet egy ingatlant többször eladni?
Viszonylag könnyen, csak kell hozzá egy kis gátlástalanság és rosszhiszemûség. Vegyünk egy példát: A tulajdonos el akarja adni lakását. Több vevõvel is tárgyal. A legtöbbet kínálóval adásvételi szerzõdést köt. Néhány óra múlva új vevõ jelentkezik, aki még többet kínál. Vele is szerzõdik. Mindkét esetben felhasználja ugyanazt a tehermentes állapotot tükrözõ tulajdoni lapot, amely igazolja saját kizárólagos tulajdonjogát. Mindkét vevõ meg van gyõzõdve róla, hogy joga nyílt arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyezzék, mert ügyvédeik a szerzõdéseket tartalmilag és alakilag kifogástalannak ítélték, a felek azt elõttük írták alá és ezért a szerzõdéseket ügyvédi ellenjegyzéssel látták el.
A Ptk. szerint az lesz az új tulajdonos, aki hamarabb birtokba lép, a másik vevõ tehát gyakorlatilag be van csapva. Ha a vevõk nem tudnak egymásról, nincs versenyfutás, ha azonban tudnak, célszerû sietni, mert a korábbi birtokba lépés teremt esélyt a tulajdonjogra. Ha egyik vevõ se lép birtokba, az szerez tulajdonjogot, aki elõbb kötött szerzõdést, feltéve, hogy azt elõbb nyújtja be a földhivatalhoz, mint a másik. Ha ugyanis a késõbbi vevõ a szerzõdését hamarabb nyújtja be a földhivatalnál, õ lesz az új tulajdonos.
Az ilyen jellegû kétszeres eladás csak komoly taktikai érzékkel, körültekintõ ügyvédi segítséggel védhetõ ki. A taktikai fogások közé tartozhat, hogy olyan idõben kössünk szerzõdést, amikor a földhivatalnál a szerzõdésbenyújtás szinte nyomban lehetséges vagy amikor egy késõbb más vevõvel kötött szerzõdést sem lehet hamarabb benyújtani. Olyan idõben kössünk szerzõdést, amikor a birtokba lépés a lehetõ legrövidebb idõn belül megvalósítható. A birtokba lépés nem jelent feltétlenül beköltözést, lehet szimbolikus is, pl. a kulcsok átvételével és ennek írásbeli rögzítésével.
Hogyan lehet más ingatlanát eladni?
Ez már körülményesebb és nem elég a rosszhiszemûség, kell hozzá egy kis bûnözési hajlam is.
A példa: A szélhámos kibérel egy lakást. Beköltözik. Ismeri a tulajdonost, annak aláírását, személyi adatait és a lakás ingatlan-nyilvántartási adatait is, hiszen mindez benne van a bérleti szerzõdésében. Alkot egy adásvételi szerzõdést, ahol az eladó a lakás tulajdonosa és a vevõ õ maga. A tulajdonos aláírását és egy ügyvéd ellenjegyzését meghamisítja. A szerzõdést benyújtja a földhivatalhoz. Széljegyzik. Ezután elkezdi árulni a lakást. Megtalálja a mit sem sejtõ vevõt, aki a földhivatalnál maga is ellenõrzi a tulajdoni állapotot és megállapítja, hogy az (ál)eladó javára adásvétel címén széljegy van felvezetve. A széljegybõl a csalás nem derül ki. Az ál-eladó a vevõnek bemutatja a széljegy alapjául szolgáló, a földhivatal által felülbélyegzett szerzõdést, hogy igazolja a korábbi adásvétel szabályszerûségét. Ebbõl a vevõ arra gondol, hogy az ál-eladó a lakásban a korábbi adásvétel alapján lakik és annak átruházására képes. Az adásvételi szerzõdést megköti. A vételárat vagy az elõleget a szélhámos átveszi. Ezután, ha nagyon szélhámos, a lakást a vevõ birtokba adja, ha csak kicsit, birtokbaadás nélkül eltûnik az elõleggel.
Szerzett-e tulajdonjogot a rászedett, bár jóhiszemû vevõ? Nem. Azt ugyanis csak tulajdonostól szerezhetett volna, de – mint kiderül – az az ügyletrõl nem is tudott. Õ csak azt tudta, hogy a lakása bérbe van adva. Hogy itt hogyan lehet óvatosan és taktikusan eljárni? Nyilvánvaló, hogy nem elég a széljegy ismerete, az ügyletbe be kell vonni az elõzõ tulajdonost, mégpedig azt, akinek már teljes értékû tulajdonjogi bejegyzése van. Ha széljegyek láncolatáról van szó, azaz sok egymást követõ még be nem jegyzett tulajdonos van, valamennyi vegyen részt az ügyletben, vagy legalábbis hiteles nyilatkozattal igazolja, hogy azt õt követõnek tényleg eladta az ingatlant.
Mint látjuk az ingatlanok adásvétele fokozott elõvigyázatosságot és körültekintést követel, és még a legelõvigyázatosabb vevõt is rá lehet szedni. Olykor az is elõfordulhat, hogy formailag és tartalmilag is kifogástalan szerzõdés ellenére sem lehet tulajdonjogot szerezni. Fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartásban ellenõrizzük a tulajdoni lap adatait, mert az is elõfordul, hogy ezt is hamisítják. Személyének kilétét és tulajdonjogát az eladó köteles igazolni. A vevõ dolga és jól felfogott érdeke ezt ellenõrizni. A legkisebb bizonytalanság esetén is vonjuk be az ügyletbe mindazokat, akiket a tulajdoni lap tulajdonosként, haszonélvezõként, használóként, stb. feltüntet. Szánjunk idõt az ügyletkötés elõkészítésére, és ebbe ne csak ingatlanforgalmi, hanem jogi szakembert is vonjunk be. Az eladó tulajdonjogának és a tulajdoni lapnak a vizsgálata ugyanis komoly jogi felkészültséget és jártasságot igényel. Ez és az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez fûzõdõ fokozott biztonság követelménye vezetett oda, hogy a törvény az adásvételi szerzõdések bejegyezhetõségéhez ügyvédi ellenjegyzést vagy közokirati formát ír elõ. A jogi szakemberek kötelezettségévé és felelõsségévé tette azt, hogy a tulajdoni helyzetet feltárják, a szerzõdés szakszerûségét garantálják, és igazolják az aláírók személyazonosságát, hogy ezzel is növeljék az ingatlanforgalom zavartalanságát.
2005. február Dr. Hidasi Gábor
