A 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) 2009. évi LXXXIX. törvénnyel módosított szövegét a jogi versenyképesség érdekében egyes törvények deregulációs célú módosításáról szóló 2024. évi LXXXV. törvény 18. §-a módosította. A társasházi dereguláció 2025. január 1-től hatályos, és azt is eredményezte, hogy megváltoztak a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítésének szabályai. Az alábbiakban ezeket a változásokat ismertetem.
A múlt
Ismert, hogy mindezidáig a társasházközösségek a tulajdonostársak minősített többségével, közgyűlésen határozhattak olyan ingatlanrészek közös tulajdonának eladással történő megszüntetéséről és az ehhez szükséges alapító okirat módosításról, amelyek nem minősültek az épület tartószerkezetének, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrésznek (Tvt. 1.§ (2) bek.), és amelyekből különtulajdonú önálló társasházi ingatlant lehetett kialakítani, vagy ilyen ingatlant bővíteni.
- Ha az alapító okiratban volt felhatalmazás arra, hogy a közös tulajdon megszüntetését (az eladást) és az ezt feltételező alapító okirat módosítást az összes tulajdoni hányad 2/3-át képviselő tulajdonostársak határozzák el, az elidegenítésre ezzel a minősített többséggel kerülhetett sor. Az így meghozott határozat, illetve az azt tartalmazó, törvényes alakszerűségeknek megfelelő közgyűlési jegyzőkönyv alkalmas volt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre (rInytv. 29/A.§ (2) bek.);
- Ha az alapító okirat nem tartalmazta a 2/3-os felhatalmazást, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad 4/5-ét képviselő tulajdonostársak egyetértő szavazatával is határozhatott a közös tulajdon eladással történő megszüntetéséről és a szükséges alapító okirat módosításról, de a határozat, illetve az azt tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv csak akkor volt alkalmas a tulajdoni változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, ha határozatba foglalták azt a nem, illetve nemmel szavazó tulajdonostársak felé történő felhívást, hogy a határozat meghozatalának napját követő 60 napon belül, a közös képviseltnek címzetten, írásban nyilatkozhatnak arról, akarnak-e élni a határozat bíróság előtti megtámadásának jogával, valamint azt is tartalmaznia kellett a határozatnak, hogy ha ezen időn belül a nyilatkozatuk nem érkezik meg a közös képviselethez, vagy nem fejezi ki egyértelműen megtámadási szándékot, netán azt fejezi ki, hogy nem akarnak élni a perindítás jogával, a 4/5-ödös határozatot tartalmazó jegyzőkönyv ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül.
Változások
A jogalkotó okkal alkalmazott deregulációt, mert úgy, ahogy 4/5-el lehetett határozni a közös tulajdon elidegenítéses megszüntetéséről, lehet határozni 2/3-al is a jövőben, mégpedig a nélkül, hogy erre az alapító okiratban lenne felhatalmazás.
Az új szabály szerint tehát megszűnt a 4/5-ödös határozathozatali lehetőség, de lényegében a régi 4/5-ös feltételrendszer érvényesül a 2/3-os határozathozatalra. A 2/3-ados minősített többség nyilván az igenlő szavazatok alsó határa, és minden ennél nagyobb arány is alkalmas az eladás elhatározására, így a 4/5 is, hiszen a 4/5 magába foglalja a 2/3-ot is.
A Ttv. megváltoztatott 10.§-a a korábbi szabálynál precízebben fogalmazza meg a feltételeket és az eljárási rendet Kifejezetten rendelkezik arról, hogy a törvényes feltételek betartásával nem csak az elidegenítéssel szükségszerűen együtt járó alapító okirat módosításhoz, hanem bármikor, az elidegenítési cél (újonnan kialakuló társasházi különtulajdon vagy a létező különtulajdon bővítése) érdekében szükséges, a közös tulajdont érintő építkezéshez történő hozzájáruláshoz is elég az összes tulajdoni hányad 2/3-os határozata.
A módosult jogszabály nem változott azon, hogy mely közös tulajdonú ingatlanrészeken tilos megszüntetni a társasházi közös tulajdont. Nem változott az sem, hogy az elidegenítési határozatnak tartalmaznia kell az arra vonatkozó felhívást, hogy a kisebbségben maradottak a határozat meghozatalának napját követő 60 napon belül írásban nyilatkozhatnak a közös képviseletnek arról, hogy élnek-e a bíróság előtti megtámadás jogával. Ha ezt a felhívást a határozat nem tartalmazza vagy nem a határozat tartalmazza, a tulajdonjogi változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése kizárt, mert az elidegenítési okirat erre alkalmatlan.
A bejegyzésnek vannak további feltételei is. A tulajdonjog bejegyzése és a társasházi adatváltozások átvezetése akkor lehetséges (Inytv. 33.§ (2) bek), ha
- a kisebbségben maradottak nem tesznek írásbeli nyilatkozatot arról, hogy az elidegenítési határozatot bíróság előtt megtámadják; 60 napon túl tesznek ilyen nyilatkozatot vagy nyilatkozatuk éppen arról szól, hogy a keresetindítás jogával nem élnek;
- úgy nyilatkoznak, hogy élnek a megtámadás jogával, de erre a Ttv. kisebbségvédelmi (megtámadási) szabályai szerinti határidőben, ami szintén a határozathozataltól számított 60 nap, nem került sor (Ttv. 42.§ (1) bek.);
- a keresetlevelet benyújtják, de abban nem kérik a közgyűlési határozat végrehajtásának felfüggesztését, vagy kérik, de azt a bíróság jogerősen elutasítja, vagy elrendeli ugyan, de a bíróság ítélete „a határozatot nem helyezi hatályon kívül”;
- a társasházközösség képviseletében eljáró közös képviselet a bejegyzési eljárásban nyilatkozik az előbbi feltételek megvalósulásáról;
- a közös képviselet a bejegyzési kérelemhez csatolja a kisebbségben maradt tulajdonostársak nyilatkozatát arról, hogy nem kívánnak élni a megtámadás jogával;
- perindítás esetén a közös képviselet a bejegyzési kérelemhez csatolja a megtámadásról szóló keresetlevelet, és ha ilyen már született, a határozat végrehajtásának felfüggesztése iránti kérelmet elutasító végzést, illetve a per jogerős befejezését igazoló bírósági határozatot.
- az elidegenítési határozatot közokiratba, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba foglalták.
E felsorolásból ki kell emelni a c) pontot, mert a bíróság nem úgy ad helyt a megtámadási keresetnek, hogy a közgyűlés határozatát hatályon kívül helyezi, hanem úgy, hogy megállapítja az érvénytelenséget. Hatályon kívül helyezésről erre irányuló kérelem esetén sem határozhat.
Az is kiemelésre szorul, hogy megtámadásról szóló, a közös képviselőnek küldött írásbeli nyilatkozat 60 napja – nézetem szerint – jogvesztő jellegű, míg a perindítási 60 nap közismerten elévülési, azaz a késedelem kimenthető.
A perindításnak nem akadálya, ha a felperes nem tett írásbeli nyilatkozatot 60 napon belül a közös képviseletnél a perindítási szándékról. Ebben az esetben a keresetnek helyt adó (érvénytelenséget megállapító) ítélet sem akadályozhatja a tulajdonjogi változás bejegyzését. A bíróság a megtámadási perben születő ítéletben nem rendelheti el és nem is tilthatja az elidegenítési határozat végrehajtását (a végrehajtás felfüggesztése ezzel nem azonos közbenső intézkedés). A bejegyzés törléséről még erre irányuló kereset esetén sem rendelkezhet.
Ha a perindításra nem 60 napon belül került sor, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárást a perre tekintettel nem szükséges felfüggeszteni, mert a per eredménye a tulajdonjog és a társasházi változások bejegyezhetőségét nem befolyásolja (Inytv. 48.§ (3) bek.).
A bejegyzési eljárás
Célszerű, ha a közös képviselet a jog- és adatváltozási kérelmet a 60. napot bevárva nyújtja be.
Némiképpen zavaró, hogy a hatályos Inytv. az ingatlanadatok változásának bejegyzése iránti kérelemre továbbra is a tudomásszerzéstől számított 30 napos határidőt szab (Inytv. 29.§), és a társasházi különtulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányad a különtulajdonú ingatlan adata (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – Inytv.vhr. – 30.§ (1) bek.). Várható azonban, hogy jog- és adatváltozás szükségszerű összefüggései okán késedelmi bírságolásra nem kerül sor csupán azért, mert az adatváltozási kérelem a jogváltozási kérelemmel együtt, esetleg 60 nap elteltével került benyújtásra.
A társasházi közös tulajdon elidegenítéséből eredő bejegyzési kérelmeket teljes eljárásban bírálják el, az automatikus eljárás kizárt (Inytv-vhr. 136.§ (1) bek. 2. pont).
Ha tulajdonostárs kéri a közös tulajdon megszüntetését …
A 2025. január 1-től hatályba lépett változások érintik azt az esetkört is, amikor az egyik tulajdonostárs különtulajdona bővítésére vagy új különtulajdon kialakítására alkalmas közös tulajdonú épületrészen akarja megszüntetni a társasházi közös tulajdont, de ez az összes tulajdonostárs egyetértésének hiánya miatt vagy azért hiúsul meg, mert bár megszületett az érvényes 2/3-os elidegenítési határozat, de az említett feltételek miatt vagy hiányában nem válik lehetségessé a közös tulajdon megszűnéséből eredő változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése.
Ez az esetkör abban különbözik a hagyományos 2/3-os közöstulajdon megszüntetéstől, hogy eredményes perlés esetén nem a közgyűlés határozata, hanem a bíróság ítélete szünteti meg a közös tulajdont, és módosítja az alapító okiratot. A perben az alperes hivatkozhat arra, hogy a 2/3-os elidegenítési határozat érvénytelen, mert jogszabályba ütközik, és azt a joghatást sem képes kifejteni, hogy a közös tulajdon Ttv. 10.§ (7) bekezdése szerinti megszüntetését eredményezze (Ptk. 6:9.§, 6:108.§ (1) bek.). Ebben az esetben feltehetően saját felróható magatartásra hivatkozik előnyök szerzése végett, ami nem megengedett (Ptk. 1:4. § (2) bek.).
Ki az alperes?
Álláspontom szerint nem csak a közgyűlési határozat megtámadása esetén, hanem a tulajdonostárs Ttv. 10.§ (7) bekezdése szerinti közös tulajdon megszüntetési perének alperese is a társasházközösség, mert a közös tulajdon feletti tulajdonosi jogokat ő gyakorolja. Szempont lehet az is, hogy egy esetleg nagy létszámú tulajdonosi kör akadályozza a tulajdonostárs Ttv. szerinti jogérvényesítését, azaz a bírósághoz fordulás jogát.
Építkezési hozzájárulás 2/3-al
Új szabály, hogy a társasházközösség a közgyűlés összes tulajdoni hányada 2/3-ával meghozott határozatával bármikor hozzájárulhat ahhoz a közös tulajdont érintő építkezéshez, amit a 2/3-os elidegenítés miatti alapító okirat módosítás tesz indokolttá.
Vannak még teendők
Meggyőződésem, hogy a dereguláció normaszinten elérte célját. A társasházakra és az ítélkezésre azonban sok új feladatot ró. Feladat vár még a jogalkotóra is, mert a hatályos Inytv-ben továbbra is bent maradtak a 4/5-ödös elidegenítésre vonatkozó szabályok. Ezeket hatályon kívül kellene helyezni. A hatályos, 2/3-os ingatlan-nyilvántartási rendelkezést pedig azért kell módosítani, mert az még mindig azt támasztja feltételül, hogy az alapító okirat tartalmazza a 2/3-os felhatalmazást.
2025. január
dr. Hidasi Gábor
