A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. (Thtv.) 38. § (1) bekezdés szerint „A közgyûlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.” Kérdés, hogy ha egy társasházi lakás közös tulajdonban van, a határozatképességet és a szavazatot a lakáson belüli tulajdoni hányadokra bontva kell-e számítani, vagy minden esetben a lakáshoz tartozó teljes tulajdoni hányad vesz részt a szavazásban.
A Thtv. a közös tulajdonú ingatlan és a tulajdonosi közösség egy speciális, a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) csak utalásszerûen említett esetét szabályozza. Ez a társasház-tulajdon és a társasház-közösség.
A társasház mint dolog-együttes közös tulajdonú ingatlanrészekbõl és külön tulajdonba tartozó lakásokból illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségekbõl áll (a továbbiakban: lakás). „A közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minõsül önálló ingatlantulajdonnak” (Thtv. 2.§ (1) bek.). E szerint az összes közös tulajdonú ingatlanrész minden egyes külön tulajdonú társasházi lakás alkotórészét képezi. Ez a társasházi ingatlanrészek közötti jogi kapcsolat szabálya.
A Thtv. nem tartalmaz szabályt a nem társasházi típusú közös tulajdonra és annak tulajdonosi közösségére akkor sem, ha adott esetben éppen egy társasházi lakás tulajdonjoga illet meg több személyt meghatározott hányadok szerint. Erre a lakásra a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni (Ptk. 139-149. §). A Thtv. csak a nem külön tulajdont képezõ ingatlanrészeken – az
ú. n. társasházi közös tulajdonon – fennálló jogközösséget szabályozza. A törvény a tulajdoni hányadon kizárólag a társasházi közös tulajdon meghatározott eszmei hányadát érti (v.ö. BH2007. 196).
A Thtv. 9.§ b) pontja arról szól, hogy a tulajdoni hányad a külön tulajdonú lakáshoz tartozik. A Thtv. 3.§ (2) bekezdésének 3. mondatában is az olvasható, hogy a közös tulajdoni hányad a külön tulajdonhoz tartozik. (Az az evidencia is ugyanitt olvasható, hogy a tulajdoni hányad a tulajdonostársat illeti. Ez egyébként a Ptk. 139.§ (1) bekezdésébõl is következik.)
Az idézett szövegrészekbõl valamint a Ptk. és a Thtv. összevetése alapján jól érzékelhetõ, hogy a Thtv-ben a tulajdoni hányad nem csak személyi, hanem dologi kötõdésû is és a Thtv. szabályozásában nem a személy és dolog viszonya a hangsúlyos, hanem a közös és külön tulajdonú ingatlanrészek kapcsolata.
A társasházi közös tulajdonon a tulajdonostársaknak éppen úgy van tulajdoni hányada, mintha az ingatlan nem lenne társasház, de ez a hányad abban különbözik a Ptk. szerinti közös tulajdoni hányadtól, hogy mértéke a lakás és az összes társasházon belüli lakás együttes alapterületének viszonya szerint alakul (Thtv. 9.§ b) pont); a többi közös tulajdoni hányaddal együtt sem alkot önálló egész ingatlant; egy egész társasházi önálló ingatlanhoz tartozik, anélkül forgalomképtelen; eltérõ törvényi vagy szmsz-rendelkezés hiányában a társasházi döntéshozatalban egységes egészként vesz részt.
A társasházi lakás összes lakáshoz való viszonya határozza meg, hogy a közgyûlésen mekkora hányad szavaz. A Thtv. szerinti hányad tehát nem csak a tulajdonjog megosztottságát fejezi ki, hanem azt is, hogy egy elkülönült dolog más dolgokhoz való viszonya határozza meg a jogközösségben való joggyakorlást. A tulajdoni hányad és a külön tulajdon közötti kapcsolat szabályozásából derül ki, hogy valójában nem a tulajdonostársat illetõ tulajdoni hányad, hanem a lakáshoz tartozó tulajdoni hányad az, amely a szavazat mértékét meghatározza. Ez független attól, hogy a tulajdoni hányadon osztozik-e a lakás több tulajdonosa vagy sem. Ez a dologi szemlélet felel meg az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról rendelkezõ 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 52. § (1) bek. (Vhr.) második-harmadik mondatában foglaltaknak is. („A tulajdoni különlapon a külön tulajdonban álló lakást és az ahhoz tartozó külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségeket együtt kell nyilvántartani és utalni kell a közös tulajdonból hozzá tartozó tulajdoni hányadra. Ugyanez az irányadó a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek nyilvántartására is.”).
Nyilvánvaló, hogy a Thtv. a társasházi közös tulajdonon fennálló tulajdoni hányadon azt érti, amit az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyeztek illetve alapító okirat módosítás miatt be kell jegyezni. A Thtv. közös tulajdoni hányadon mindig azt a teljes hányadot érti, amely egy albetét egészéhez tartozik (és nem azt, ami egy tulajdonostárs adott lakáson belüli közös tulajdoni hányadához igazodik).
Ha egy lakásnak több tulajdonosa van és a törvény szerint a közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás alkotórészét képezi, azzal együtt minõsül önálló ingatlantulajdonnak (Thtv. 2.§ (1) bek.) nyilvánvaló, hogy a lakás ill. helyiség tulajdonosai errõl az alkotórészrõl ugyanúgy kell, hogy rendelkezzenek, mint arról a lakásról, melyhez tartozik. Ez abból következik, hogy a Thtv. a közös tulajdon hagyományos Ptk-beli rendjén nem változtat, hanem csupán a társasházi közös tulajdont és a társasházi közösség mûködését szabályozza. Ez okozza azt, hogy a lakáson fennálló közös tulajdon szabályai nem vegyülnek a társasházi közös tulajdon szabályaival. A lakás tulajdonostársai a külön tulajdonon fennálló tulajdonosi jogközösségbõl eredõ jogokat a Ptk. szerint gyakorolják, és e szerint döntenek arról, hogy külsõ jogviszonyaikban miként járnak el. Ilyen külsõ jogviszony a társasház-közösség mûködésében való közös részvétel is.
Az, hogy a társasház tulajdonostársai között olyanok is vannak, akik egy lakás közös tulajdonosai, az szmsz erre vonatkozó kifejezett rendelkezése nélkül nem teszi lehetõvé, hogy õk a lakáshoz tartózó társasházi közös tulajdoni hányadot egymás között, a Ptk. közös tulajdoni rendje szerint osszák fel és a felosztott hányadokkal, egymástól függetlenül úgy vegyenek részt a közgyûlésen, mintha semmilyen jelentõsége nem lenne annak, hogy a lakáshoz a társasházi közös tulajdonból egy, az alapító okiratban rögzített és köznyilvántartásban is megjelenõ teljes hányad tartozik.
Ezt nem cáfolja az a szabály sem, miszerint „A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megilletõ tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog – az e törvényben meghatározott esetek kivételével – egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhetõ meg” (Thtv. 2.§ (2) bek.). Ez ugyanis nem a társasházi közös tulajdonnak és nem a társasház szervezeti mûködésének a szabálya, hanem egy, az alkotórészi kapcsolatból adódó kötelmi szabály. E rendelkezés valós tartalma nem az, hogy a társasházi közös tulajdonból egy lakáshoz több hányad is tartozhat, hanem az, hogy a lakáshoz tartozó tulajdoni hányad önálló forgalom tárgya nem lehet és a lakás forgalma sem képzelhetõ el a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad nélkül. Hogy a lakás tulajdoni hányadának elidegenítése esetén a társasházi közös tulajdoni hányad egy adott hányada kerül elidegenítésre, az alkotórészi kapcsolat folytán és matematikailag is nyilvánvaló. Ez a hányad azonban nem az, amirõl a Thtv-ben olvashatunk. A Thtv-ben ugyanis a szavazás körében csak arról a tulajdoni hányadról van szó, amirõl a Vhr-ben is.
Minthogy a szavazás rendjét a szervezeti és mûködési szabályzat (szmsz) a törvénytõl eltérõen is szabályozhatja, nem kizárt, hogy a közös tulajdonban álló lakások tulajdonostársainak megengedje, hogy a lakáshoz tartozó közös tulajdoni hányadot részekre osztva, egymástól független hányadokkal vegyenek részt a döntéshozatalban. E nélkül azonban az alapító okirat illetve az ingatlan-nyilvántartás szerinti hányadot kell alapul venni, mégpedig akkor is, ha a közgyûlésen a lakásnak nem valamennyi tulajdonosa jelent meg és a megjelent tulajdonostárs számára a lakás többi tulajdonosa nem adott képviseleti meghatalmazást.
2009. július dr. Hidasi Gábor
