A 2003. évi CXXXIII. törvényt (Ttv.) a 2009. szeptember 22-én kihirdetett 2009. évi LXXXIX. sz. törvény (Ttvmód.) módosította.
Módosult a 10.§ (1) bekezdése, és az a rendelkezés lépett a helyébe, ami eddig a 10.§ (2) bekezdésében szerepelt: „Az alapító okirat megváltoztatásához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.” Az eddigi 3.§ (2) bekezdés szövege átkerült a 10.§ (2) bekezdésbe: „Az 1.§ (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyûlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonostársak igenlõ szavazatával dönthet az elidegenítésrõl. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyûlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.”
Fontos ide kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási szabályt is tartalmaz a Ttvmód. 20.§ (5) bekezdése. Egyértelmûvé teszi, hogy az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-át képviselõ tulajdonostársak szerzõdéses nyilatkozata elegendõ ahhoz, hogy a közös tulajdoni ingatlan-részen adásvétel címén a tulajdonosváltozást a földhivatal bejegyezze, ha az alapító okirat felhatalmazást tartalmaz egy ilyen többségû tulajdonjog-átruházásra. Ez azt jelenti, hogy nem lehet többé vitatás, hogy elég, ha egy ilyen adásvételi szerzõdést csak az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselõ tulajdonosok írják alá és ugyanennyien adják meg az új tulajdonos tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges hozzájárulást.
A közgyûlési határozat csak akkor alkalmas a tulajdonjog átvezetésre, ha egyébként megfelel egy ingatlan adásvételi szerzõdés érvényességi és alkalmassági kellékeinek. Ha ez a feltétel nem teljesül, a tulajdonjog átruházási akaratot tartalmazó közgyûlési jegyzõkönyv a Ttvmód. 20.§ (5) bekezdésével beiktatott ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) 20/A.§ (1) bekezdése alapján nem pótolja az adásvételi szerzõdést. A közgyûlési határozatnak az alapító okirat módosítására vonatkozó része, amely a módosítást a közös tulajdon eladása miatt teszi szükségessé, a földhivatali eljárásban bejegyzésre alkalmas okirat, ha a határozatot az alapító okirat felhatalmazása alapján az összes tulajdoni hányad 2/3-át képviselõ tulajdonosok hozták.
Új szabály az, hogy ha az alapító okirat nem tartalmazza az ú. n. 2/3-os felhatalmazást, az összes tulajdoni hányad 4/5-ét képviselõ tulajdonostársak ebben az esetben is elhatározhatják a közös tulajdonú ingatlanrész eladását (Ttvmód. 2.§, Tt. 10.§ (3) bek.). Ez a határozat azonban csak akkor jogosítja fel az összes tulajdoni hányad 4/5-ét képviselõ tulajdonostársakat az adásvételi szerzõdés megkötésére, a vevõt pedig arra, hogy tulajdonjogát a földhivatal bejegyezze, ha az elidegenítésrõl döntõ közgyûlési határozatban szerepel egy felhívás a távolmaradt vagy nem illetve nemmel szavazó tulajdonostárak felé, hogy 60 napon belül írásban nyilatkozatot adhatnak a közös képviseletnek arról, hogy akarnak-e élni a határozat megtámadásának jogával. Ha 60 napon belül a kisebbségben maradt tulajdonosok nem tesznek nyilatkozatot (ha a 60. napig a nyilatkozat a közös képviselethez nem érkezik meg) vagy megérkezik és a kisebbségben maradt tulajdonostársak kijelentik, hogy nem kívánnak élni a bíróság elõtti megtámadás jogával, a 4/5-ödös határozat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas. A kisebbségi tulajdonostárs válaszát akkor is úgy kell érteni, hogy élni kíván a megtámadás jogával, ha annak szóhasználata nem ez, csupán annyi derül ki belõle, hogy azért tett nyilatkozatot, mert nem kívánja, hogy a közgyûlési határozat alapján bármilyen változás bekövetkezzen. A Ttvmód. adott rendelkezése lényegi tartalmát illetõen egy utólagos hozzájárulás vagy annak megtagadása az adásvételi szerzõdéshez, melynek létrejötte a hozzájárulástól függ. Ennek ellenére nem sorolható ez a nyilatkozat a Ptk. 215.§ (új Ptk. 5:92.§) körébe, mert ott hatóság vagy harmadik személy hozzájárulásáról és nem egy tulajdonostárs hozzájárulásáról van szó.
A 60 napon túl megtett nyilatkozatnak nincs akadályozó hatása akkor sem, ha a kisebbségben maradt tulajdonostárs igazolja, hogy önhibáján kívül lépte túl a 60 napos határidõt.
Fontosnak, hogy már az is akadályozza a változás be- illetve feljegyzését, ha a kisebbség úgy nyilatkozik, hogy perelni akar, de ténylegesen nem indít pert vagy indít, de pert veszt vagy a pert a bíróság megszûnteti.
Teljesen újszerû az a szabály, hogy az ingatlan-nyilvántartásban akár a 4/5-ös, akár a 2/3-os alapító okirati felhatalmazás tényként feljegyezhetõ (Ttvmód. 20.§ (4) bek., Inytv. 17.§ (1) bek.). Zavart okozhat, hogy a Ttv. a módosítás után sem ismeri a 4/5-ös alapító okirati felhatalmazást. Csak azt az esetet ismeri, hogy 2/3-os felhatalmazás hiányában a 4/5-öd is eldöntheti az elidegenítést, de csakis a fent ismertetett feltételek mellett. Az Inytv. rendelkezései szerint a földhivatalok eleget kell, hogy tegyenek egy olyan feljegyzési kérelemnek is, amely szerint a társasház-közösség az alapító okiratban 2/3 helyett 4/5-ös felhatalmazást adott a közgyûlésnek a közös tulajdonú ingatlanrész eladására. A 4/5 nyilván szigorúbb arány, mint a 2/3, ezért nem ütközik jogszabályi tilalomba egy ilyen felhatalmazás alkalmazása. E logikával azonban elképzelhetõ minden ennél szigorúbb arányra az alapító okiratba foglaltan adott felhatalmazás és annak ingatlan-nyilvántartási feljegyzése is.
Nyilvánvaló, hogy ha az alapító okirat 4/5-ödös felhatalmazást tartalmaz, 2/3-al nem lehet érvényesen határozni. Ha viszont a felhatalmazás 2/3-os, ennél több szavazat, így a 4/5 is alkalmas az elidegenítésre.
A közgyûlési határozatok megtámadási ideje változatlanul 60 nap és ez ú. n. anyagi jogi – de nem jogveszõ – határidõ. Ha tehát a kisebbségben maradt tulajdonostársak a 60. napig bejelentik a közös képviseletnek, hogy megtámadják a 4/5-ös határozatot, de pert ezen idõn belül nem indítanak és a megindított perben a határidõ elmulasztását alapos okkal nem mentik ki, a határozatot bíróság elõtt sikerrel nem támadhatják meg. A közös képviselethez intézett nyilatkozatuk azonban – mint említettük – ebben az esetben a per illetve pernyertesség nélkül is elegendõ ahhoz, hogy a földhivatal elutasítsa a be- illetve feljegyzési kérelmet.
A Ttvmód. nem változtat azon szabályon, hogy a közgyûlési határozatot bármelyik tulajdonostárs megtámadhatja, tehát nemcsak a kisebbségben maradtak. Ha nem egy kisebbségben maradt tulajdonostárs tesz nyilatkozatot arról, hogy a 4/5-ödös határozatot megtámadja, attól a változás még átvezethetõ lenne, de ha a megtámadásra a változás átvezetése elõtt sor kerül, a földhivatal a tulajdonostárs bejelentése alapján a bejegyzési eljárást minden bizonnyal fel fogja függeszteni.
Ha több kisebbségben maradt tulajdonostárs közül csak egyetlenegy is bejelenti, hogy megtámadja a határozatot, vagy nem nyilatkozik, a földhivatalnak el kell utasítania a be- ill. feljegyzési kérelmet.
A közgyûlésnek – az elidegenítési határozatba foglaltan – kell felhívnia a kisebbségben maradtakat a nyilatkozattétel lehetõségére. A társasház-közösségnek a bejegyzési kérelem elõterjesztésekor kell nyilatkozatot tennie a földhivatal felé arról, hogy a törvényes határidõ megjelölésével felszólította a kisebbségben maradottakat a nyilatkozat megtételére és arról is, hogy e felhívásnak mi lett az eredménye. A kérelem elõterjesztése során a felhívás kézbesítettségét igazolni kell. Minthogy szerzõdéses jognyilatkozatról van szó, azt a kisebbségben maradtakkal közölni kell. Erre a Ttvmód. 16.§-ával módosított Ttv. 39.§ (4) bekezdése szerinti, „a társasházban jól látható helyen” történõ kifüggesztés kevés, mert ez az új szabály nem a szerzõdéses jognyilatkozatokra, hanem a közgyûlési határozatokra vonatkozik. A nyilatkozattételi felhívás nem közgyûlési határozat, hanem egy közgyûlési határozattal összefüggõ, „kioktatás” a megtámadás (lényegében egy hozzájárulás megadása vagy megtagadása) jogáról és annak jogkövetkezményeirõl.
A 2/3 illetve 4/5-ödös határozat akkor is meghozható, ha az elidegenítés jogát nem azonnal gyakorolják. Elég, ha a közgyûlés a határozatban annak a jövõbeli szándékát nyilvánítja ki, hogy az alapító okirat módosítás célja egy késõbbi közös tulajdon-megszûntetés illetve az elidegenítés. Ebben az esetben magáról a konkrét – a közös tulajdont megszüntetõ illetve tulajdonjogot elidegenítõ – szerzõdésrõl nem kell határozni. A határozat csakis arra korlátozódhat, hogy az alapító okirat módosításával egy közös tulajdonú ingatlanrészbõl külön tulajdont alakítanak ki. Ilyenkor az új külön tulajdonnak minden tulajdonostárs az egyébként létezõ társasházi közös tulajdoni aránynak megfelelõen lesz tulajdonosa, de ez a tulajdoni jogközösség többé már nem társasházi közös tulajdonon áll fenn. A felhívásnak azonban ilyenkor is meg kell történnie és a kisebbségben maradtak 60 napon belüli válaszától függ, hogy a változás az ingatlan-nyilvántartásba be- illetve feljegyezhetõ-e illetve az új önálló ingatlannak nyitható-e tulajdoni lap.
Az elõbbiekben említett szabályok – bár kifejezetten nem az átruházási szerzõdé érvényességét szabályozzák, és csak arról szólnak, hogy milyen alakszerûség mellett alkalmas a bejegyezésre a tulajdonosváltozás – közvetetten, de félre nem magyarázhatóan azt is jelentik, hogy a tulajdonosi közösségnek a törvényes többséggel megkötött szerzõdése és bejegyzési hozzájárulása érvényes okiratnak, ebbõl eredõen érvényes tulajdonjog átruházásnak minõsül. Az alá nem írók tehát nem hivatkozhatnak arra, hogy az okirat azért érvénytelen, mert nem tartalmazza a tulajdonjog átruházó akaratnyilatkozatukat. Ez a megoldás az Alkotmánybíróság 3/2006.(II.8.)AB. határozatában kifejtett okokból alkotmányszerû, nem sérti a tulajdonhoz fûzõdõ alapvetõ alkotmányos jogot. Erre tekintettel a földhivatal bejegyzõ határozata sem támadható eredményesen közigazgatási úton illetve közigazgatási perben.
A Ttvmód. 20.§ (4) bekezdése által bevezetett változás, miszerint az Inytv. 17.§ (1) bekezdése egy új v) ponttal egészült ki, ami arról szól, hogy kérelemre tényként feljegyezhetõ a társasházi törzslapra a 2/3-os illetve 4/5-ös alapító okirati felhatalmazás, nem jelenti azt, hogy csak feljegyzett felhatalmazás esetén lehetséges a minõsített többséggel történõ elidegenítés illetve azt sem, hogy csakis az ingatlan-nyilvántartási feljegyzés teremti meg a felhatalmazást. A felhatalmazás feljegyzés nélkül is létezõ, mégpedig akkortól, amikortól az érvényesen létrejött alapító okirat vagy annak érvényes módosítása tartalmazza.
Továbbra is igaz, hogy a társasházi ingatlanrészen a közös tulajdon nem csak közgyûlés tartásával szûntethetõ meg, de közgyûlésen kívüli akaratnyilvánítás még 2/3-os vagy 4/5-ödös többségi akarat esetén sem alkalmas a tulajdonjog átruházására és a változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére.
2009. október dr. Hidasi Gábor
