2009. évi LXXXIX. törvény a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról
1. § A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tt .) a következõ 4/A. §-sal egészül ki:
„4/A. § A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.”
2. § A Tt. 10. §-a helyébe a következõ rendelkezés lép, és a Tt. a 10. §-t megelõzõen a következõ új alcímmel egészül ki:
„Az alapító okirat módosítása
10. § (1) Az alapító okirat módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevõ külön tulajdon tárgya bõvíthetõ. Ebben az esetben a közgyûlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonostársak igenlõ szavazatával dönthet az elidegenítésrõl. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyûlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos – a (2) bekezdésben említett – elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselõ (intézõbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történõ írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.
(4) A (3) bekezdésben említett közgyûlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidon belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
(5) A (2)–(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(6) A közgyûlés határozata alapján – ha az (1)–(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn – bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglévõ külön tulajdon tárgya bõvíthetõ, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.”
3. § A Tt. 11. §-a helyébe a következõ rendelkezés lép, és a Tt. a 11. §-t megelõzõen a következõ új alcímmel egészül ki: „Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya
11. § Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.”
4. § A Tt. 17. §-a a következõ (2) bekezdéssel egészül ki, egyúttal a 17. § jelenlegi szövege (1) bekezdésre változik:
„(2) A szervezeti-mûködési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történõ
használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok – a használat jogcímétõl függetlenül – a mindenkori használó részére is kötelezõek.”
5. § A Tt. 19. §-ának (1) bekezdése helyébe a következõ rendelkezés lép:
„(1) A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgyûlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerû szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-mûködési szabályzat elõírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlõ szavazata is szükséges.”
6. § A Tt. 20. §-a (1) bekezdésének b)–c) pontja helyébe a következõ rendelkezés lép:
„20. § (1) [A tulajdonostárs köteles:
a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
b) lehetõvé tenni és tûrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenõrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas idõben bejuthasson a tulajdonostárs, illetõleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit,”
7. § A Tt. 21. §-a helyébe a következõ rendelkezés lép:
„21. § (1) Az építtetõ tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történõ csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés mûszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megõrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni.
(2) Az építtetõ tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn.
(3) Ha a (2) bekezdésben említett – az építésügyi hatóság jogerõs és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett – munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyûlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerû szavazattöbbségû határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
(4) A közgyûlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A változás ingatlan-nyilvántartásba történõ bejegyzésének feltétele, hogy az építteto tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerõs és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja.”
8. § A Tt. 24. §-a a következõ (3)–(4) bekezdéssel egészül ki:
„(3) A közös képviselõnek (az intézõbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére, illetõleg levelezési címére – igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselõhöz (az intézõbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követõ nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem).
(4) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helyérõl, székhelyérõl, telephelyérõl az illetékes jegyzõ, illetõleg a központi szerv adatot szolgáltat, a (3) bekezdés szerinti kézbesítési vélelem az új adat szerinti címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.”
9. § A Tt. 26. §-a a következõ (3) bekezdéssel egészül ki:
„(3) A házirend szabályait – a használat jogcímétõl függetlenül – a lakás, illetõleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.”
10. § A Tt. a 27. §-t követõen a következõ új alcímmel és 27/A. §-sal egészül ki:
„A társasház szerveinek törvényességi felügyelete
27/A. § (1) A társasház szerveinek, e szervek mûködésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó
szabályok szerint látja el. Ha a mûködés törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat.
(2) A bíróság az ügyész keresete alapján:
a) megsemmisítheti a közgyûlés törvénysértõ határozatát, és szükség szerint új határozat hozatalát rendelheti el;
b) a mûködés törvényességének helyreállítása céljából összehívhatja a társasház közgyûlését ;
c) ha a társasház mûködésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellenõrzésre felügyelõbiztost rendelhet ki.”
11. § A Tt. 28. §-a helyébe a következõ rendelkezés lép:
„[A közgyûlés]
28. § (1) A közgyûlés kizárólagos hatáskörében határoz:
a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetésérõl;
b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról;
c) a közösséget terhelõ kötelezettségek vállalásáról;
d) a közös képviselõnek vagy az intézõbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentésérõl és díjazásáról;
e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának
elfogadásáról, valamint a közös képviselõ vagy az intézobizottság részére a jóváhagyás megadásáról;
f) a közös képviselõ (az intézõbizottság elnöke, tagja), illetõleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenõrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetõleg büntetõfeljelentés megtételérõl;
g) polgári jogi vita esetén permegelõzõ közvetítõi eljárás kezdeményezésérõl;
h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-mûködési szabályzat nem utal a közös képviselõ vagy az intézobizottság, illetõleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
(2) A közgyûlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetõleg feltételeit.
(3) A közgyûlés a közös képviselõt, az intézõ-, illetõleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett
közös képviselõ – intézobizottság esetén annak elnöke – a közgyûlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselõ (intézobizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétõl számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivõként ellátni a közösség ügyeinek intézését.”
12. § A Tt. 34. §-a helyébe a következõ rendelkezés lép:
„34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell:
a) a közgyûlés idõpontját és helyét;
b) a közgyûlés levezetõ elnöke, a közgyûlési jegyzõkönyv vezetõje és a jegyzõkönyvet hitelesítõ két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra elterjesztett napirendet;
c) részközgyûlések tartása esetén az erre a körülményre történõ utalást;
d) a megismételt közgyûlés idõpontját és az eltérõ határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.
(2) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra elterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves költségvetésrõl és elszámolásról e törvény 47–48. §-a alapján elkészített – elõterjesztéseket.
(3) A közgyûlés levezetõ elnökének és a közgyûlési jegyzõkönyv vezetõjének ugyanaz a személy is megválasztható.
(4) A meghirdetett napirendben nem szereplõ ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.”
13. § A Tt. 35. §-ának (2) bekezdése helyébe a következõ rendelkezés lép:
„(2) Kötelezõ a közgyûlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkezõ tulajdonostársak a napirend, azok és a közgyûlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselõ vagy az intézobizottság elnöke legkésõbb tizenöt napon belül nem teljesíti, az ennek leteltét követõ nyolc napon belül a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérõ tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyûlés összehívására.”
14. § A Tt. 37. §-ának (1)–(2) bekezdése helyébe a következõ rendelkezés lép:
„37. § (1) Ha a közgyûlés nem határozatképes, vagy a levezetõ elnök a közgyûlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyûlést kell tartani.
(2) A megismételt közgyûlést a határozatképtelen közgyûlést követõ 15 napon belüli idõpontban az eredetivel azonos – a határozatképtelenné vált közgyûlés esetén a közgyûlés berekesztését követõen fennmaradó – napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyûlés az eredeti közgyûlés meghívójában az eredeti közgyûlés határozatképességétõl függõ feltétellel a határozatképtelen közgyûlés napjára is kitûzhetõ, ha a szervezeti-mûködési szabályzat ettõl eltérõen nem rendelkezik.”
15. § A Tt. 38. §-a a következõ (3) bekezdéssel egészül ki:
„(3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.”
16. § A Tt. 39. §-a helyébe a következõ rendelkezés lép:
„39. § (1) A közgyûlésrõl jegyzõkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:
a) a közgyûlést levezetõ elnök, a jegyzõkönyvvezetõ és a jegyzõkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs
nevét;
b) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illetõleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét;
c) a közgyûlés határozatképességének megállapítását;
d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;
e) a közgyûlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.
(2) A jegyzõkönyvet a közgyûlés levezetõ elnöke és a jegyzõkönyvvezetõ írja alá, és azt a közgyûlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.
(3) A jegyzõkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
(4) A közös képviselõnek vagy az intézõbizottság elnökének a közgyûlésen meghozott határozatokat a közgyûlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejûleg – ha a szervezeti-mûködési szabályzat ilyen kötelezettséget elõír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.”
17. § A Tt. 50. §-a helyébe a következõ rendelkezés lép:
„50. § (1) A közös képviselõ (az intézobizottság elnöke) – a (2) bekezdés rendelkezésének kivételével – jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság elõtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
(2) Az építésügyi hatósági eljárásban meghozott hatósági határozatot – a jogorvoslat lehetõségének biztosításával – valamennyi tulajdonostárs részére kézbesíteni kell; ebben az esetben a közös képviselõ (az intézõbizottság elnöke) a közösség képviseletének ellátására nem jogosult.”
18. § A Tt. a IV. Fejezetet megelõzõen a következõ új alcímmel és új 51/A. §-sal egészül ki:
„A könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenõrzési feladatot ellátó személy
51/A. § (1) Ha a közösség éves pénzügyi forgalma eléri vagy meghaladja a tízmillió Ft-ot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévõ lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma eléri vagy meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illetõleg az ellenorzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladat-ellátásának segítésére – különösen az éves elszámolás és a költségvetési javaslat elõzetes véleményezésére – legalább regisztrált mérlegképes könyvelõt, vagy annál magasabb számviteli képesítéssel bíró és ebbéli minõségében regisztrált személyt, vagy gazdasági társaságot (a továbbiakban: gazdasági ellenõrzést segítõ személy) kell igénybe venni.
(2) Nem lehet gazdasági ellenõrzést segítõ személy a társasházban tulajdonostárs, haszonélvezõ, más használó, a közös képviselõ (az intézõbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja és ezek közeli hozzátartozója [Pt k. 685. § b) pont], e minõsége fennállása alatt és annak megszûnésétõl számított egy évig.
(3) Az ellenõrzési feladatot az ilyen tevékenység folytatására jogosult könyvvizsgáló cég is elláthatja. A könyvvizsgáló cég megbízásakor a könyvvizsgálatot végzõ természetes személyt (kamarai tag könyvvizsgálót) is meg kell nevezni. Ebben az esetben a (2) bekezdésben meghatározott elõírások a természetes személyre (kamarai tag könyvvizsgálóra) vonatkoznak.
(4) A gazdasági ellenõrzést segítõ személy betekinthet a közösség pénzforgalommal kapcsolatos irataiba, a közös képviselõtõl (az intézobizottság elnökétõl) és a számvizsgáló bizottság elnökétõl, tagjaitól felvilágosítást kérhet.
Feladata különösen a társasház befektetett eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata.
(5) A gazdasági ellenõrzést segítõ személy köteles megvizsgálni a közgyûlés elé terjesztett éves beszámolót és a költségvetési javaslatot abból a szempontból, hogy azok valós adatokat tartalmaznak-e, illetve megfelelnek-e a jogszabályok elõírásainak, továbbá – különösen az adósságot keletkeztetõ kötelezettségvállalások tekintetében – köteles a pénzügyi helyzetet elemezni.
(6) A gazdasági ellenõrzést segítõ személy tanácskozási joggal vesz részt a pénzforgalommal kapcsolatos közgyûlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre õt a közös képviselõ (az intézobizottság elnöke) köteles meghívni. A könyvvizsgáló véleményérõl írásban köteles tájékoztatni a közgyûlést, amelyet a meghívóhoz mellékelni kell; az e körbe tartozó napirendi pontokról a könyvvizsgáló véleményének hiánya esetén érvényes közgyûlési határozat nem hozható.
(7) Ha a gazdasági ellenõrzést segítõ személy tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentõs csökkenésérõl és más olyan tényrõl, amely társasházi tisztségviselõ törvényben meghatározott felelõsségre vonását vonhatja maga után, köteles a közgyûlés összehívását kérni a közös képviselõtõl (az intézobizottság elnökétõl).”
19. § A Tt. 56. §-ának 3. pontja helyébe a következõ rendelkezés lép:
„[Értelmezõ rendelkezések
56. § E törvény alkalmazásában:]
3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggõ kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévõ épület, épületrész bõvítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülõ új épület, épületrész, illetõleg épületberendezés létesítésével járnak.”
20. § (1) Ez a törvény – a (2) bekezdésben foglalt kivétellel – a kihirdetését követõ 8. napon lép hatályba.
(2) E törvény 10. §-a 2010. január 1-jén lép hatályba.
(3) E törvény hatálybalépésével egyidejûleg hatályát veszti a Tt. 3. § (2) bekezdése, 25. §-a és 29. §-a, valamint a távhõszolgáltatás versenyképesebbé tételérõl szóló 2008. évi LXVII. törvény 17. § (4) bekezdése.
(4) Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 17. § (1) bekezdése az alábbi v) ponttal egészül ki:
,,[17. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó következõ, jogilag jelentõs tények jegyezhetõk fel:]
„v) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. §-ának (2) bekezdése szerinti, a közös tulajdon átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább kétharmadát feljogosító alapító okirat elfogadása, módosítása, illetõleg a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. §-ának (3) bekezdése szerinti, a közös tulajdon átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább négyötödét feljogosító alapító okirat módosítása, továbbá az elfogadás, a módosítás idõpontja.” ”
(5) Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény a következõ 29/A. §-sal egészül ki:
„29/A. § (1) Társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló szerzõdés alapján a tulajdonjog-változás az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képviselõ tulajdonostársak szerzõdéses nyilatkozata alapján is bejegyezhetõ; ebben az esetben a változás átvezetéséhez a többi tulajdonostárs szerzõdéses nyilatkozata és bejegyzési engedélye nem szükséges.
(2) A tulajdonostársak (1) bekezdés szerinti többségének hiányában az (1) bekezdés rendelkezéseit kell alkalmazni abban az esetben is, ha a szerzõdéses nyilatkozatot tevõ tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselik, feltéve, hogy a társasház alapító okirata a társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan ilyen többséggel való átruházását lehetõvé teszi.”
(6) Ez a törvény 2010. január 2-án hatályát veszti.
—
