Az ingatlan adásvétel lényege a tulajdonjog ellenszolgáltatás fejében történõ átruházása. Az ingatlan adásvétel azonban a gyakorlatban nem ennyire egyszerû, szigorú szabályokhoz kötött, melyeknek megsértése súlyos következményekkel járhat.
Az ingatlan adásvételi szerzõdések megkötése az átlagosnál is nagyobb körültekintést igényel, és pedig nem csak amiatt, mert a kötelezõ szabályok megsértése a szerzõdés érvénytelenségéhez vagy ahhoz vezethet, hogy a szerzõdés – érvényessége ellenére – sem eredményezi a vevõ tulajdonszerezését. A körültekintés azért is indokolt, mert a szerzõdés megkötése és a tulajdonszerzés között olykor hosszabb idõ telik el. A tulajdont a vevõ nem a szerzõdés megkötésével szerzi meg, hanem akkor, amikor a szerzõdésben rögzítetteket a földhivatal a tulajdoni lapra rávezeti. Ehhez a széljegy kevés, a végleges és jogerõs tulajdonjog bejegyzés szükséges. A bejegyzéséig tartó idõben az eladó biztosítékot keres arra, hogy hozzájusson a teljes vételárhoz, a vevõ pedig arra, hogy zavartalanul lépjen az ingatlan tulajdonába és birtokába. Szokásos vevõi magatartás, hogy a vételárra elõleget vagy foglalót ad, de a teljes összeget legkorábban a birtokba lépéskor fizeti meg. Valójában a vevõnek igazi biztonságot az adna, ha a tulajdonjog bejegyzéséhez köthetné a teljes vételár megfizetése, de az elhúzódó földhivatali eljárások miatt ez az eladóra nézve méltánytalan lenne és akadályozná az ingatlanforgalmat. Az érvényesen létrejött adásvételi szerzõdés nem tulajdonjogot, hanem olyan helyzetet eredményez, melyben a vevõnek kizárólagos joga nyílik arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ez azonban az adásvételi szerzõdés megkötése ellenére is csak az eladó kifejezett hozzájárulásával történhet. A hozzájárulás megadható az adásvételi szerzõdésben, de nem ez a tipikus. Az eladó ezt a hozzájárulást általában a teljes vételár kézhezvételekor külön nyilatkozatban adja meg.
Az ingatlan adásvétel szabályainak be nem tartása a szerzõdés érvénytelenségéhez vezet.
Az ingatlan adásvételi szerzõdés érvényességi kellékei, hogy az eladó és vevõ, illetve egyéb szerzõdéskötõk személye és az ingatlan a szerzõdésben félreérthetetlenül beazonosítható legyen, valamint az, hogy pontosan kiderüljön, hogy mi a szerzõdés tárgya: az egész ingatlan vagy annak csupán egy adott hányada avagy az ingatlanhoz fûzõdõ vagyoni értékû jog. A szerzõdés csak olyan ingatlanra köthetõ meg, ami az ingatlan-nyilvántartásban egy teljes ingatlanként van bejegyezve. Nem köthetõ adásvételi szerzõdés egy az ingatlan fizikailag elkülönített részére, de köthetõ az ingatlan eszmei tulajdoni hányadára. Meghatározható az is, hogy az eszmei tulajdoni hányad megszerzése révén egy adott ingatlanrészt a vevõ kizárólagosan fog használni. Az eszmei tulajdoni hányad megszerzése az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetõ, a részleges használati megállapodás azonban nem. Ettõl azonban az ilyen megállapodás még lehet érvényes.
Az ingatlan adásvételi szerzõdés tartalmilag és formailag is kötött, legalábbis a jogszabályok tartalmi és formai követelményeket támasztanak, ami azt jelenti, hogy a szerzõdésbe foglalható más irányú kikötés is, de a törvényileg elvárt feltételeknek eleget kell tennie.
A szerzõdésbõl egyértelmûen ki kell tûnnie az eladási és a vételi szándéknak.
Érvényességi kellék a vételár meghatározása is, de az már nem, hogy a vételárat a szerzõdés egy határozott forint-összegben rögzítse. Érvényes a vételár kifejezése a helyben szokásos forgalmi érték megjelölésével, idegen pénznem késõbbi idõponthoz kötött forint ellenértékében, értékpapír mindenkori piaci értékében, stb.
Az érvényesség feltétele az is, hogy szerzõdést írásban kössék meg. Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy az eladónak és a vevõnek az átruházási nyilatkozatukat egyazon okiraton kell megtenniük. A szerzõdõ felek egymásnak megküldött külön-külön okiratokon is kifejezhetik szerzõdéskötési szándékukat. Ha ezekbõl az adásvétel érvényességéhez szükséges adatok kiderülnek, a szerzõdést megkötöttnek kell tekinteni.
Ha a szerzõdés létrejötte hatósági engedélytõl vagy harmadik személy hozzájárulásától függ, addig nem lehet létrejöttnek tekinteni, amíg a hatóság vagy a harmadik személy az engedélyt nem adta meg. Erre legjobb példa a külföldiek ingatlanszerzése. Ha külföldivel kötünk ingatlan adásvételi szerzõdést, a szerzõdés kölcsönös aláírása ellenére is az csak akkor jön létre, ha az illetékes közigazgatási hivatal az engedélyt megadta.
Nem érvényességi kellék, de a tulajdonszerzést akadályozó körülmény, ha az adásvételi szerzõdésen nincsen ügyvédi, jogtanácsosi ellenjegyzés, vagy azt közjegyzõ nem záradékolja. Közokirati formában kötött szerzõdést nem kell ellenjegyezni. Ellenjegyzés hiányában a szerzõdés az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmatlan. Bejegyzés nélkül pedig, mint a fentiekben kifejtettük, nem lehet tulajdont szerezni.
Az ellenjegyzés nem egyszerû aláírás. Az ellenjegyzõ igazolja a felek személyazonosságát, azt, hogy a szerzõdést a személyazonosságukat igazolt felek írták alá és hogy a szerzõdésben megjelölt ingatlan adatai egyeznek az ingatlan-nyilvántartás adataival. Ellenjegyzés arra a külön okiratra is szükséges, amelyen az eladó a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásbeli átvezetéséhez hozzájárul. Az ellenjegyzett vagy záradékolt adásvételi szerzõdésen a felek aláírását nem kall tanukkal hitelesíteni.
Érvényes adásvételi szerzõdés idegen nyelven is köthetõ. Több nyelven készült szerzõdés esetén célszerû a szerzõdésben megjelölni, hogy melyik nyelvû szöveg az irányadó. Idegen nyelven készült szerzõdést a földhivatal csak hiteles magyar nyelvû fordításban fogad el. Nem érvényes az az adásvételi szerzõdés, amit magyarországi ingatlanra nem a magyar jog szabályainak megfelelõen kötöttek.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
