Az ingatlanoknak kétféle forgalmi értéke van: a kivárt és a menekülõ. Elõbbi akkor érvényesül, ha sürgetõ körülmény az eladást nem befolyásolja, utóbbi akkor, ha az ingatlantól nyomban meg kell válni. Sajnos napjainkban sok az olyan elszegényedett, tartalékait vesztett, eladósodott ember, akinek sürgõsen pénzre van szüksége és ezért utolsó mobilizálható vagyontárgyát dobja piacra: a lakását. Ennek a helyzetnek vannak vámszedõi. A köznyelv lakásmaffiának hívja.
Polgári Törvénykönyvünk szerint a szerzõdés, így az ingatlan-adásvételi szerzõdés is a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. Vannak azonban helyzetek, amikor a felek akarata nem kölcsönös és nem egybehangzó, a szerzõdés mégis létrejön. Ez az akarathibás szerzõdés. Az ilyen szerzõdés érvénytelen. Az érvénytelenség vagy attól függetlenül beáll, hogy annak megállapítását kérik-e a bíróságtól, vagy csak akkor, ha a szerzõdõ fél, vagy az, akinek ehhez törvényes érdeke fûzõdik (pl. örökös) a szerzõdést megtámadja, és ha az érvénytelenséget a másik fél önként nem ismeri el, azt a bíróság, erre irányuló kereset alapján, érvénytelenné nyilvánítja. Ilyenkor arról is dönt, hogy a szerzõdés elõtti állapotot vissza kell állítani vagy ha az érvénytelenség oka más módon, például a vételár korrekciójával kiküszöbölhetõ, a bíróság ezt rendeli el (megtámadható szerzõdések).
Megtámadható a szerzõdés, ha tévedés, megtévesztés vagy jogellenes fenyegetés révén jött létre. Ilyenkor a megtámadás a tévedés és megtévesztés felismerésétõl vagy a fenyegetett helyzet megszûnésétõl számított egy éven belül lehetséges. Ugyanez áll akkor is, ha a szerzõdéses vételár feltûnõen alacsony, de itt az egy év a vételár (vagy elsõ részlete) kifizetésekor kezdõdik.
A hazai szabályozás az un. reálteljesítés elvébõl kiindulva elvárja, hogy a vételár igazodjon az adott idõben, adott ingatlanpiaci szegmensen általában érvényesülõ árakhoz, azaz a forgalmi értékhez. Feltûnõ értékaránytalanságnak tekinti a bírói gyakorlat azt, ha a szerzõdéses vételár legalább egynegyeddel alacsonyabb a forgalmi értéknél. Az ilyen szerzõdés is érvénytelen, de csak akkor, ha azt a felek kölcsönösen annak tekintik vagy azt bíróság kimondja. A feltûnõ értékaránytalanság megállapítása azonban nem egyszerû matematikai mûvelet, hanem a bíróságok a forgalmi viszonyok mellett a szerzõdéskötés összes körülményeit is vizsgálják, így többek között azt, hogy a felek az adott áron történõ értékesítésben miért voltak érdekeltek, például egy feltûnõen alacsony ár meghatározása esetén a kedvezõtlen értékesítést más ügyleti elõny kompenzálta-e.
Azokat a szerzõdéseket, amiket a törvény megtámadás nélkül is érvénytelennek tart, semmis szerzõdéseknek hívjuk. Ilyen az, amely során az egyik fél a másik fél helyzetének (például eladósodottságának) kihasználásával ér el feltûnõen aránytalan elõnyt, ami rendszerint egy gazdaságilag nem indokolható alacsony vételár vagy túlzott mértékû kamat (uzsorás szerzõdés). A semmis szerzõdések érvénytelensége határidõhöz kötött megtámadás és erre irányuló bírósági eljárás nélkül is fennáll.
Az, hogy a semmis szerzõdések bírói ítélet nélkül is érvénytelennek minõsülnek, nem jelenti azonban azt, hogy a jogkövetkezmények maguktól állnak be. Ahhoz, hogy például az uzsorás szerzõdés áldozatává vált lakástulajdonos visszakerüljön lakásába, bírói ítéletre van szükség. A büntetõfeljelentés is szükséges lehet, de önmagában kevés. Polgári pert kell indítani. A jogsérelmet ugyanis csak bírói ítélet alapján lehet orvosolni és a jogsértõvel szemben is csak ítélet alapján van helye végrehajtásnak.
A lakásmaffia eszköztára nem csak büntetõjogi, de polgári jogi oldalról nézve is igen gazdag és jól tipizálható. Jellemzõ elemei a megtévesztés, a fenyegetés és az uzsorás szerzõdés.
A megtévesztés egyik esettípusa, mikor a jellemzõen idõs tulajdonosnak a lakás fejében színvonalas nyugdíjas otthont kínálnak, életre szóló járadék fizetése mellett és egyiket sem teljesítik, de a lakástulajdont adásvételi szerzõdéssel idõben megszerzik, és a becsapott tulajdonost erõszakkal vagy fondorlattal a lakásából eltávolítják.
Egy másik jellemzõ magatartás, hogy a “készséges” hitelezõ a gazdaságilag elgyengült, eladósodott, önfenntartásra is alig képes lakástulajdonos számára a lakás forgalmi értékének töredékét kitevõ kölcsönt nyújt, rendszerint uzsorakamatra.
A kamatnak azonban nincs igazi jelentõsége, mert a lakásszélhámos eredendõ célja úgysem a kamat, hanem az adós lakásának megszerzése. Még az a jobbik eset, ha a lakástulajdonos legalább a kölcsönhöz hozzájut, de sok esetben még ezt sem kapja meg és a lakását is elveszíti. A csalók ugyanis vagy a kölcsön nyújtásakor vagy a visszafizetés meghiúsulásakor uzsorás ügylettel, esetleg fenyegetéssel, tévedésbe ejtéssel, vagy okirathamisítással elérik hogy a kölcsönszerzõdést jelzálogjog kikötésével vagy egy olyan adásvételi szerzõdéssel, avagy egyidejûleg mindkettõvel biztosítsák be, amiben a vételár a szerzõdés érvényességének látszatát keltve megfelel ugyan a forgalmi értéknek, de ezt az eladó ténylegesen nem kapja meg. Mindenesetre iratnak vele egy olyan okiratot is, hogy a lakástulajdonos a teljes vételárat átvette, és hogy az új tulajdonos tulajdonjogának földhivatali bejegyezése megtörténhet.
Sok esetben a kölcsönszerzõdést és az adásvételi szerzõdést nem ugyanazon személyek kötik meg a tulajdonossal. A két szerzõdõ azonban ugyanazon érdekcsoporthoz tartozik, és együttmûködésük egy célt szolgál: a lakás megszerzését.
A kiszolgáltatott helyzetben lévõ adós persze mindent aláír, csakhogy a kölcsönhöz mihamarabb hozzájusson, avagy szabaduljon a vissza nem fizetés esetére kilátásba helyezett fenyegetésektõl.
Az alakilag legtöbbször kifogástalan okiratok bekerülnek a földhivatalhoz, ahol a jelzálogjogot és az új tulajdonost az ingatlan tulajdoni lapjára rávezetik.
A lakástulajdonos rendszerint abban a hiszemben van, hogy egy egyszerû kölcsönügyletet kötött. Csak akkor esik kétségbe, amikor felismeri, hogy elvesztette tulajdonjogát, és a kölcsönt esetleg még akkor sem tudja visszafizetni, ha egyébként képes lenne rá. A vissza nem fizetés szankciója pedig az, hogy a lakásából ki kell költöznie. A lakást sokszor nem is a kölcsönt nyújtó követeli, hanem olyan személy, akinek idõközben eladta.
A lakásmaffia áldozata könnyen hajléktalanná válhat, mert azok, akik – és ez nem ritka – szervezett körülmények között kötnek ilyen szerzõdéseket, nemigen riadnak vissza érdekeik erõszakos érvényesítésétõl sem.
A lakásmaffia tehát érvénytelen szerzõdéseket köt, de hosszantartó és költséges, sok esetben nem is veszélytelen dolog ennek perbeli bizonyítása. Ezt a helyzetet könnyebb megelõzni, mint felderíteni és szankcionálni. A megelõzést szolgálhatja egy jól kidolgozott és az állam vagy hitelintézetek által garantált életjáradéki rendszer, ami megkímélheti a lakástulajdonost attól, hogy szorult anyagi helyzetében a lakásmaffia “segítségét” vegye igénybe.
2005. március Dr. Hidasi Gábor
