A 9/2022.(IV.29.)MvM rendelet 2022. május 2-től változásokat idézett elő az elővásárlási joggal érintett garázsok tulajdonjoga átruházásának ingatlan-nyilvántartási bejegyezésében. A társasházban vagy szövetkezeti házban tulajdoni különlapon nyilvántartott garázs esetében az eladónak (a tulajdonosnak) nem kell többé tértivevénnyel vagy átvételi elismervénnyel igazolnia, hogy az ajánlatot teljes terjedelmében közölte az elővásárlásra jogosulttal. Az ingatlanügyi hatóságok e helyett elfogadják a közös képviselet vagy a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.
Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kapott, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna (v.ö. Ptk. 6:222.§ (1) bek.). E szabály leképezése az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet – Inytv-vhr. – 75.§ (3) bekezdése, mely szerint „Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.”
Ha tehát az elővásárlásra jogosultak tartózkodási helye vagy más körülmény (pl. az elővásárlásra jogosultak nagy száma) nem mentesítette az eladót az alól, hogy a vételi ajánlatot közölje velük, ahhoz, hogy a vevőt tulajdonosként bejegyezzék, az elővásárlásra jogosult arról szóló nyilatkozatát kellett csatolni, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával, vagy ha ilyen nyilatkozatot nem tett, jellemzően tértivevénnyel vagy más átvételi elismervénnyel kellett igazolni, hogy az eladó az ajánlatot közölte vele. Ha fennállt az említett menteségi körülmény, a bejegyzéshez elegendő volt az eladó és a vevő teljes bizonyító erejű magánokiratba (ekként pl. akár az adásvételi szerződésbe) foglalt közös nyilatkozata, amelyben előadta, hogy a vételi ajánlat közlését rendkívüli nehézség akadályozza vagy a közlés számottevő késedelmet okoz, továbbá valószínűsítenie (tehát nem bizonyítaniuk) kellett az ezt megalapozó tényeket (pl. jogosutak nagy száma, kézbesítési nehézségeket okozó külföldi kézbesítési hely, stb.).
Ez az elvárásrendszer 2022. májusától enyhült, de csakis azon különtulajdonú gépjárműtárolók (garázsok) esetében, amelyek társasházi vagy szövetkezeti ház ú. n. különlapján úgy vannak nyilvántartva, hogy a „garázs”, mint az épület vagy épületrész fő rendeltetés szerinti jellege a tulajdoni lapon megjelenik. Ebben az esetben – minden egyéb jogszabályi feltételt félretéve – elég a társasházi vagy szövetkezeti közös képviseletet ellátó szervezeti képviselő (jellemzően közös képviselő, intézőbizottsági elnök, szövetkezeti képviselő, a továbbiakban: közös képviselet) nyilatkozata arról, hogy az ajánlati kötöttség idejére a vételi ajánlatot kifüggesztette, mégpedig közös használatban (tehát nem feltétlenül közös tulajdonban) álló helyiségben, mégpedig figyelemfelkeltő módon.
Különtulajdonban álló, elővásárlási joggal érintett garázs esetében (ideértve a fentírt miniszteri rendelettel bevezetett ú.n. álláshelyet, ami a teremgarázs felfestéssel vagy részben falakkal körhatárolt területe) közömbös tehát, hogy a vételi ajánlat közlése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járt volna-e, vagy akadályozta-e a közlést vagy a közlést ugyan nem akadályozta, de az számottevő késedelmet okozott volna. Nem kell az eladó és a vevő közös nyilatkozata sem és az sem, hogy az akadályozó, késleltető körülményeket valószínűsítsék. Elég, ha az eladó (társasházi vagy szövetkezeti tulajdonos) megkéri a közös képviseletet ellátó személyt, hogy függessze ki a vételi ajánlatot olyan közös használatban álló helyre, ahol az felkelti a figyelmet.
Lényeges tehát, hogy egy vagy több helyiségben kerüljön sor a kifüggesztésre (pl. az épület bájárati ajtaján kívülről, vagy a ház kültérrel határos falán történő kifüggesztés nem szabályos). Fontos, hogy a helyiség annak ellenére közös használatú legyen, hogy az elővásárlási joggal érintett garázs (azaz gépjármű tároló vagy gépjármű tárolóban lévő terület, az ú. n. álláshely) külön tulajdon, miáltal csak a garázshasználók tekintetében minősül közös használatúnak.
Az MvM rendelet a nélkül, hogy társasházi vagy szövetkezeti jogszabály erről rendelkezne, új hatáskört ad a közös képviseleteknek. Az, hogy ez a hatáskör egyben kötelezettség is, azaz a tulajdonos kérelme esetén a kifüggesztést és a szükséges nyilatkozat megadását a közös képviselet megtagadhatja-e, az MvM rendeletből értelemszerűen nem lehet megtudni, mert ez egy ingatlan-nyilvántartási eljárási szabály, nem pedig társasházi vagy szövetkezeti anyagi jogi norma.
Az, hogy mi legyen a kifüggesztés helye, hol minősül a kifüggesztés figyelemfelkeltőnek, egyedi szabályozás és megítélés alá esik, és ez nem lehet az ingatlanügyi hatóság dolga. Nyilvánvaló, hogy ezt az szmsz-nek vagy a közösség határozatának kell szabályoznia, de a kifüggesztés helyeként nem jelölhet nem közös használatú helyiséget. Hogy maga a teremgarázs közös használatú helyiség-e, akkor sem egyértelmű, ha társasházi közös tulajdon, vagy szövetkezeti tulajdon. A szabályozás tárgyából azonban okszerűen következhet, hogy a garázsra vonatkozó elővásárlási jogi műveletek szempontjából a teremgarázs egy közös használatú helyiség. Természetesen nem kizárt, hogy a vételi ajánlatot több helyre is kifüggesszék, így elképzelhető, hogy a közös képviselet irodájában is, de kérdés, hogy egy ilyen kifüggesztés elég figyelem felkeltő-e. Nézetem szerint nem, mert az iroda akkor sem a jogszabály céljának megfelelő közös használatú helyiség, ha oda nem csak a közös képviselet, hanem a tulajdonostársak is járnak.
Egyébként célszerű, ha a társasház vagy a szövetkezeti ház nem csak a helyiséget rendszeresíti a kifüggesztésre, hanem azon belül pontosan meghatározza azt a hirdetési felületet, ahol a kifüggesztésekre sor kerül, hiszen a figyelemfelkeltés azt is jelenti, hogy a tulajdonostársaknak általánosságban is tudniuk kell, hová figyeljenek, ha pl. elővásárlási felhívások iránt érdeklődnek.
Fontos, hogy a kifüggesztési nyilatkozat és a kifüggesztett ajánlat benyújtása a bejegyzési kérelem megtörténtekor akkor is mellőzhetetlen, ha valamelyik elővásárlási jogosult nyilatkozott arról, hogy él az elővásárlási jogával, hiszen a kifüggesztési esetekben jellemzően több elővásárlási jogosultról van szó, tehát a hatóságnak nem csak arról kell tudnia, hogy valaki élt az elővásárlási jogával, hanem arról is, hogy a felhívásról a többiek is tudomást szerezhettek-e, élhettek volna-e ezzel a jogukkal.
A kifüggesztési igazolás csak akkor hatályos, ha maga a közös képviseletre jogosult függesztette ki az ajánlatot. Nem hatályos a kifüggesztés, ha azt az eladó, a vevő vagy megbízottjuk követte el. Ha a közös képviselet ennek ellenére úgy nyilatkozik, hogy ő volt a kifüggesztő, az okirat hamis, bejegyzése alkalmatlan.
A nyilatkozatnak úgy kell szólnia, hogy abból kiderüljön, hogy kinek a kérelmére, mit függesztett ki a közös képviselet, és hogy a kifüggesztésre melyik közös használatú helyiségében, figyelemfelkeltő módon került sor.
Annak ellenére, hogy a kifüggesztő a közös képviselet és a kifüggesztés helye közös használatú, illetve tulajdonú helyiség, az elővásárlási jogot gyakorló nyilatkozatot nem a társasház vagy a szövetkezeti ház szervezeti képviselőjével vagy más tisztségviselőjével kell közölni, mert nekik nem ügyleti, hanem csak technikai szerepük van. Akkor is hatálytalan tehát az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló, pl. a közös képviselőnek címzett nyilatkozat, ha ő volt a kifüggesztő.
A miniszteri rendeletből kiderül, hogy az ingatlanügyi hatóság vizsgálni fogja, hogy a kifüggesztés tartama megfele-e az ajánlati kötöttségi időnek (annak az időnek, amíg az elővásárlásra jogosult nyilatkozhat arról, él-e ezzel a jogáva). Ez azt jelenti, hogy a vételi ajánlat mellett azt az elővásárlási jog gyakorlására felhívó nyilatkozatot is ki kell függeszteni, amelyben az eladó (a társasházi vagy szövetkezeti tulajdonos) meghatározza az ajánlati kötöttség idejét.
Fontos, hogy a bejegyzési kérelemhez nem csak a közös képviselet kifüggesztésről szó nyilatkozatát, hanem a vételi ajánlat olyan eredeti példányát is csatolni kell, amelyen olvasható a kifüggesztés napja, a levétel napja, a nyilatkozatot tevő közös képviselő, intézőbizottság elnöke vagy a szövetkezet képviseletére jogosult személy eredeti aláírása. A miniszteri rendeletből nem derül ki, hogy kifüggeszteni is az eredeti ajánlatot kell-e. Feltételezem, hogy nem, mert ez meglehetősen kockázatos, hiszen a kifüggesztett irat eltűnhet, megrongálódhat, hatósági felhasználásra alkalmatlanná válhat. A rendeletből nem tudható meg, hogy a közös képviseletnek van-e az eredeti vételi ajánlattal kapcsolatos iratőrzési kötelessége és felelőssége. Nem tartom okszerűnek, hogy az eredeti ajánlatot a közös képviselet a kifüggesztés ideje alatt maga őrizze.
Az, hogy a kifüggesztés és a nyilatkozattétel a társasház szolgáltatása a tulajdonostárs irányába, mégpedig a különtulajdon átruházása okán, nyilvánvaló. Hogy ezt a szolgáltatást a társasház és a szövetkezet a közös képviselet útján nyújtja, szintén nyilvánvaló. Az, hogy ezt ingyenesen nyújtja-e, nyilván a közösség belső szabályaitól függ.
Nyilvánvaló, hogy a kifüggesztés a közös képviselet oldalán iratátvételi és iratkiadási kötelezettséggel jár, amit – ha egyáltalán vállalja a kifüggesztést – felelősséggel kell teljesítenie. Mivel a közös képviselet szervezeti képviselő, magatartásáért a tulajdonosi közösséget is terheli felelősség.
Ha a közös képviselet a kifüggesztést vagy a nyilatkozattételt nem vállalja vagy vállalja, de nem teljesíti, avagy nem teszi meg a rendelet által elvárt nyilatkozatot, ez önmagában nem minősül olyan rendkívüli nehézségnek, amely miatt az eladó mentesül a vételi ajánlat elővásárlási jogosultakkal történő közlésének kötelezettsége aló. Ha a kifüggesztést nem vállalták vagy más okból meghiúsult, az általános szabályokat kell alkalmazni, azaz igazolni kell a bejegyzési eljárásban az ajánlat közlését, vagy azt kell valószínűsíteni, hogy a közlésre azért nem került sor, mert a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járt volna. Ilyenkor tehát kell az eladó és vevő közös nyilatkozata az akadályozó és késleltető körülményéről, amit valószínűsíteniük kell.
2022. június, dr. Hidasi Gábor ügyvéd
