A Ptk. 578/B. § (1) bekezdés szabályozza azt a tulajdonosi közösséget és szerzõdést, amely épület felépítésére társul és vállal kötelezettséget.
„Az építõközösségi szerzõdésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy épület felépítése végett együttmûködnek és az ehhez szükséges vagyoni hozzájárulást közös rendelkezésre bocsátják.”
Az építõközösség egy társasági forma, de nem gazdasági társaság és nem is jogi személyiség. Jogalanyisága sincs. Nem indíthat saját nevében pert és nem is perelhetõ. Tagjai azonban természetesen perelhetnek és perelhetõk olyan jogcímen, amely az építõközösségi társasági szerzõdésbõl vagy a közös tulajdoni jellegbõl ered. Az építõközösség tagjai dologi és kötelmi jogviszonyt teremtenek egymással.
„Az építõközösség írásba foglalt szerzõdéssel jön létre” (Ptk. 578/B. § (2) bek.). E szabály a formakötöttség szabálya. Az írásbeli forma mellõzése esetén az építõközösségi szerzõdés érvénytelen (Ptk. 217.§), de ez nem azt jelenti, hogy a szerzõdés nem jött létre és nem képes kifejteni olyan joghatásokat, amelyek a közös célok elérését célozzák. A szerzõdés csak a Ptk. 578/A-F.§ körében érvénytelen, egyebekben alkalmas lehet polgári jogi társaság létrejöttének és mûködésének megállapítására.
Az építõközösség a közös tulajdon általános esetéhez képest speciális szabályozás, ezért az építõközösségi szerzõdés közös tulajdoni normáktól eltérõ, de jogszabályba nem ütközõ, annak megkerülését nem célzó rendelkezése a közös tulajdon törvényi szabályozása elé lép. (BH1990. 215.).
Az „ehhez szükséges vagyoni hozzájárulást közös rendelkezésre bocsátják” törvényi rendelkezés a Ptk. 578/F §. és a közvetítésével a szabályozásba bekapcsolt 569.§ (1) bekezdés okán – eltérõ megállapodás hiányában – közös tulajdon keletkezését jelenti, de a felek úgy is rendelkezhetnek, hogy vagyoni hozzájárulásuk vagy annak egy bizonyos része csak közös használatba kerül. Ugyancsak a Ptk. 578/F § közvetítésével érvényesül a Ptk. 570.§ (2) bekezdés azon szabálya, hogy „A közös használatba adott vagyoni hozzájárulás a többi tag hozzájárulása nélkül át nem ruházható és meg nem terhelhetõ. A (3) bekezdés szerint: „A tag hitelezõjének követelésére csak az a hányad szolgál fedezetül, amely a tagot a társaság megszûnése vagy a tag kiválása esetére megilleti. Ha a hitelezõ e hányadra végrehajtást vezetett, a tagot megilletõ rendes felmondás jogát gyakorolhatja, de ebben az esetben sem követelheti a tagnak járó hányad természetben való kiadását.”
Az 578/B §. (3) bek. szerint „A felek a szerzõdésben kötelezettséget vállalnak a tulajdoni viszonyaik rendezésére; így különösen arra, hogy a felépített épületre társasház-tulajdont hoznak létre és ennek során a szerzõdésben meghatározott épületrészeket (lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket) az építõközösség egyes tagjainak külön tulajdonába, az egyéb épületrészeket pedig – külön tulajdonuk arányában – a tagok közös tulajdonába adják.”
E rendelkezésbõl kiderül, hogy az építõközösségi szerzõdés a társasházi alapító okirat, mint szerzõdés elõszerzõdése (Ptk. 208.§ (1) bek.). Ezt a rendelkezést elbizonytalanítja az, hogy a Ptk. 578/E. § szerint lakásfenntartó szövetkezet alapítás vagy „más módon” történõ rendezés is elképzelhetõ. Ez tehát azt jelenti, hogy ezt a közös tulajdont vagy egy más jellegû közös tulajdon válthatja fel (társasház), vagy a közös tulajdon megszûntetése (lakásszövetkezet, más gazdasági társaság).
A Ptk. 578/B §. (3) bek. rendelkezése nem minõsül a Ptk. 208.§ (2) bekezdése szerinti jogszabállyal elrendelt elõszerzõdés-kötésnek („Jogszabály elõszerzõdés kötését kötelezõvé teheti”) vagy a Ptk. 198.§ (2) bekezdés szerint szerzõdési kötelezettségnek („Jogszabály szerzõdés kötését kötelezõvé teheti”). A társasház-alapítást nem kell, hogy építõközösségi szerzõdés elõzze meg, ha többen közösen ruháznak be a társasházba. Az azonban igaz, hogy ha a felek érvényes építési szerzõdést kötöttek, bármelyikük a Ptk. 208.§ (3)-(4) bekezdés alapján követelheti a társasházi alapító okirat létrehozását, tehát e jogát nem csak a közös tulajdon megszûntetésének speciális, a Ptk. 149.§-ában írt rendelkezése szerint gyakorolhatja. A bíróság a társasházi alapító okiratot a Ptk. 208.§ (3)-(4) bekezdés alapján létrehozhatja és rendelkezhet annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésérõl is. Az a dolog természeténél fogva kizárt, hogy bármelyik fél megtagadhatja az alapító okirat létrehozását azért, mert – bár az épület létrejött – az építõközösségi szerzõdés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerzõdés (társasházi alapító okirat) teljesítésére nem képes, illetõleg a szerzõdés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerzõdés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye (Ptk. 208.§ (5) bek.).
Ha az építõközösségi szerzõdés érvénytelen, a társasházi alapító okiratot a Ptk. 208.§ szerint bírósági úton létrehozni nem lehet, de a Ptk. 149.§ (3) bekezdését lehet alkalmazni, tehát a közös tulajdont kérelemre meg lehet szûntetni úgy is, hogy a társasházat a bíróság hozza létre.
A Ptk. 578/B §. (4) bekezdése szerint „A közös tulajdon birtoklására, használatára, hasznosítására és a rendelkezésre – a társasági szerzõdés eltérõ rendelkezése hiányában – e törvénynek a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. A tag azonban tulajdoni hányadával nem rendelkezhet és a közös tulajdon megszüntetését csak a társaság megszûnése, illetõleg a tagnak a társaságból való kiválása esetén lehet követelni; az ezzel ellenkezõ megállapodás semmis.”
Az építõközösség, mint kizárólag építmény létrehozására irányuló társaság a Ptk. közös tulajdoni szabályainak alárendelt személytársulás, de éppen a társulás célja miatt a törvény kizárja a közös tulajdoni hányaddal való független rendelkezést és abban is eltér az általános szabályoktól, hogy itt nem érvényesül a közös tulajdon megszûntetésére irányuló igény érvényesítésének mindenkori lehetõsége. A közös tulajdon megszûntetését csak a társaság megszûnésekor (pontosabban megszûntetésekor) lehet követelni. A megszûnésrõl ugyanis a törvény azt írja, hogy az az építés befejezõdésével és azzal következik be, ha a tagok a tulajdoni viszonyaikat (társasház-tulajdon létesítésével, lakásfenntartó szövetkezet alapításával vagy más módon) rendezték (Ptk. 578/F.§). Ezesetben a közös tulajdon más törvény szabályozása alá kerül, miszerint elveszti forgalomképességét, megszûntetése a társasházi törvény illetve a lakásszövetkezeti törvény rendelkezései okán kizárt.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
