Az adásvétel egyik különös esete az elõvásárlási jog alapján történõ tulajdonszerzés.
Elõvásárlási jog mind ingó, mind ingatlan tekintetében kiköthetõ és elõvásárlási jogot jogszabály is engedhet. E jog lényege, hogy a jogosult egyoldalú nyilatkozattal képes megszerezni olyan vagyontárgyat, így ingatlant is, amire vonatkozóan ez a jog szerzõdés vagy jogszabály alapján megilleti.
Az elõvásárlási joggal csak akkor lehet élni, ha a tulajdonosnak az eladás áll szándékában. Ha elcserélni, elajándékozni vagy gazdasági társaságba apportálni kívánja, akkor az elõvásárlási jog õt ebben nem akadályozza
A tulajdonost az eladás elhatározása körében az elõvásárlási jog nem korlátozza. Korlátozza azonban a vevõ kiválasztásában. Ha vételi ajánlatot kapott, és azt el kívánja fogadni, a szerzõdés megkötése elõtt köteles felhívni az elõvásárlási jogosultat arra, hogy nyilatkozzon arról, hogy az adott ajánlat tartalmának megfelelõen kész-e az adásvételi szerzõdést megkötni. Nem kell a jogosultat nyilatkozattételre felhívni, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevõ késedelemmel járna. Törvény nem szabályozza azt, hogy az elõvásárlásról szóló nyilatkozat megtételére mennyi idõt kell szabni. Ez a gyakorlatban 8 és 30 nap közötti határidõ, mértéke általában az ügylet körülményeitõl függ. A jogosult döntésének meghozatalára alkalmatlanul rövid idõ esetén a bírói gyakorlat úgy tekinti, mintha a felhívásra nem került volna sor illetve ha a nyilatkozat a túl rövidre szabott idõn túl, de a döntés súlyával arányos, ésszerû idõn belül születik meg, az elõvásárlási jogot érvényesítettnek tekinti.
A tulajdonos nem csak a vevõ által ajánlott vételárat köteles közölni a jogosulttal. Az elõvásárlási jog gyakorlására történõ felhívásban a vevõ személyét, a vételárat, a fizetési feltételeket, a birtokba vehetõség körülményeit, stb. is a jogosult tudomására kell hozni. Ha a jogosultat a tulajdonos hiányosan tájékoztatta vagy alacsonyabb áron vagy a vevõnek kedvezõbb fizetési feltételekkel adta el az ingatlant, mint amit a jogosulttal közölt, akkor úgy kell tekinteni, mintha nem hívta volna fel joga gyakorlására a jogosultat.
Ha az elõvásárlásra jogosult él e jogával, azaz változtatás nélkül magáévá teszi azt az ajánlatot, amit a vevõ tett, az adásvételi szerzõdés vele és nem a vevõvel jön létre, illetõleg a szerzõdés csak az elõvásárlásra jogosulttal köthetõ meg.
Ha elõvásárlási jogot jogszabály és szerzõdés is biztosít, akkor annak a személynek ill. szervezetnek az elõvásárlási joga, amelyiknek jogszabály adott elõvásárlási jogot, megelõzi azt, aki e jogot szerzõdés révén szerezte. Ha több olyan elõvásárlási jogosult van, akik között nem állítható fel rangsor, és elõvásárlási jogával mindegyik él, a tulajdonos szabadon dönti el, hogy közülük melyikkel köt szerzõdést.
Az elõvásárlási jog kikötésének és érvényesíthetõségének nem feltétele az, hogy azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ha azonban e jog be van jegyezve, az ingatlanon jogot szerzõ fél nem hivatkozhat arra, hogy az elõvásárlásról nem volt tudomása.
Ha a tulajdonos az elõvásárlási jogosultat megkerülve olyan személlyel vagy szervezettel kötött adásvételi szerzõdést, amelyiknek elõvásárlási joga nem volt, a szerzõdést nem lehet érvénytelennek tekinteni, de az a jogosultra nézve hatálytalan. Ez azt jelenti, hogy peren kívüli rendezés hiányában a bíróság az elõvásárlási jogosult tulajdonszerzését állapítja meg, mégpedig a megkerülésével kötött szerzõdés szerinti vételáron és fizetési feltételekkel. Abban az esetben, ha az elõvásárlási jogosult sérelmezi ugyan, hogy õt a szerzõdés megkötése elõtt nem kérdezték meg, ugyanakkor nem kívánja az ingatlant megszerezni, a bíróság ilyen döntést nem hozhat. A szerzõdést érvényes és az új tulajdonos tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetõ.
Az elõvásárlási jog nem forgalomképes és nem örökölhetõ. Önálló átruházása érvénytelen. Ez alól azonban törvény kivételt tehet. Ha az elõvásárlási jogosult gazdálkodó szervezet, akkor külön törvényi vagy szerzõdéses felhatalmazás nélkül is meghatározhatja azt, hogy helyette ki éljen az egyébként õt illetõ elõvásárlási joggal.
Az elõvásárlási jog kikötése csak írásban érvényes. A kizárólag elõvásárlási jog kikötésére kötött szerzõdés ügyvédi ellenjegyzésre 1999. január 1. után és csak akkor van szükség, ha az elõvásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.
Elõvásárlási jogot bárki javára és akár határozott, akár határozatlan idõre ki lehet kötni. Külföldi javára ingatlanra vonatkozó elõvásárlási jog kikötése nem engedélyköteles, de az elõvásárlási jog gyakorlásakor az ingatlanszerzéshez az illetékes közigazgatási hivatal engedélyére szükség van.
Többek között törvényes elõvásárlási jog illeti meg:
• a földtulajdonost a telkén álló épületre, az épület tulajdonosát pedig a telekre;
• a többi tulajdonostársat a tulajdonostárs eladásra szánt tulajdoni hányadára, ha azt a tulajdonközösségen kívüli személynek kívánja eladni;
• a lakás- és helyiségbérlõt az állami és az államtól az önkormányzatokra ingyenesen átruházott lakásra és helyiségre. Az ilyen bérlõ elõvásárlási jogának sajátossága, hogy az ingatlant mindenekelõtt a részére kell vételre felajánlani és ha nem veszi meg, más részére az ingatlan a hozzájárulása nélkül nem adható el.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
