A használati jogokat a jogi szaknyelv a tulajdonjog önállósult részjogosítványainak is nevezi. Bár a kifejezés a köznyelvben szokatlan, mégis olyan jogintézményt takar, melynek különbözõ válfajaival nap mint nap találkozunk. A mindennapi életben leggyakrabban elõforduló használati jogok a földhasználat, a haszonélvezet, a használat és a telki szolgalom.
A földhasználati jog felbukkanására általában olyan helyzetekben kell számítanunk, amikor a földnek és a rajta lévõ épületnek nem ugyanaz a tulajdonosa. A Polgári törvénykönyv erre az esetre úgy rendelkezik, hogy az épület tulajdonosát az épület fennálltáig a földre használati jog illeti meg. A földhasználati jog keletkezéséhez a két fél ilyen értelmû megállapodása vagy a bíróság ilyen tartalmú határozata szükséges. A földhasználati jog önállóan nem forgalomképes, ez a jog tehát nem adható – vehetõ, de az épület tulajdonjogának átszállásával a földhasználati jog az épület új tulajdonosát is megilleti. A földhasználó jogosult a földet birtokolni, használni, hasznait szedni. Ezen jogaiért „cserében” viseli a földdel kapcsolatos terheket.
A földhasználatért járó ellenszolgáltatásról a törvény kifejezetten nem rendelkezik, azt a felek megállapodására bízza.
A haszonélvezet a szolgalmak tágas csoportjába tartozik. A szolgalom olyan jogviszony, melynél fogva a jogosult olyan dolognak, mely nem az övé, valamilyen formában hasznát veheti. A jogviszony alanyai tehát egyrészrõl a jogosult másrészrõl a dolog mindenkori tulajdonosa. A tulajdonos személyének változása a szolgalom, esetünkben a haszonélvezet fennállását nem érinti, a haszonélvezeti jogok gyakorlását az új tulajdonos is tûrni köteles. A haszonélvezet birtokában tehát a jogosult a más tulajdonában álló ingatlan vagy ingó dolgot birtokolhatja, használhatja és hasznait szedheti, gyümölcsöztetheti, sõt jogosult a haszonélvezeti jog gyakorlását más részére átengedni, de a jogviszony megszûnése után a dolgot állagának sérelme nélkül vissza kell adnia. A haszonélvezet alanya bárki lehet, tárgya pedig tipikusan ingatlan. Keletkezését tekintve haszonélvezeti jogosultságot általában szerzõdéssel hoznak létre a felek, bár gyakori a jogszabály erejénél fogva létrejövõ haszonélvezet is, pl. az özvegy haszonélvezeti joga. Szerzõdéssel alapított haszonélvezeti jog érvényes létrejöttéhez a szerzõdés írásba foglalása és az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés szükséges. A jogszabályon vagy bírósági rendelkezésen alapuló haszonélvezet a bejegyzés nélkül is létrejön, de az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzési kötelezettségekkor is fennáll. A bejegyzés elmaradása esetén ugyanis a haszonélvezet jogosultja csak olyan személlyel szemben érvényesítheti jogát, aki az ingatlant rosszhiszemûen vagy ellenérték fizetése nélkül szerezte.
A haszonélvezeti jog jogosultja mindenkitõl, még a tulajdonostól is megkövetelheti, hogy ne korlátozza õt haszonélvezeti jogának gyakorlásában. A haszonélvezeti jog nem ruházható át. Haszonélvezet esetében a jogutódlás kizárt. A jogutódlás kizártságából fakadóan a jogosult halála esetén a haszonélvezet megszûnik. Megszûnik a haszonélvezet akkor is, ha a jogosult a haszonélvezetrõl lemond, illetve ha a dolog elpusztul és azt a tulajdonos nem állítja helyre.
A használat abban különbözik a haszonélvezettõl, hogy használati jogának birtokában a jogosultat a használat és a hasznok szedésének joga csak a saját és a vele együtt élõ családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben illeti meg. A használat tehát nem más, mint korlátozott tartalmú haszonélvezet. Amennyiben a használó és családtagjainak szükségletei változnak, a használat mértéke is ezzel együtt változhat, azonban ezt a szabályt nem lehet rosszhiszemûen és kiterjesztõen értelmezni.
A telki szolgalom a szolgalmak egyik fajtája. Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa valamely magatartástól tartózkodjék. A telki szolgalom csak szomszédos vagy gazdasági értelemben kapcsolatba hozható ingatlanok között jöhet létre. Azt a telket melynek mindenkori birtokosát a szolgalom megilleti, uralkodó teleknek, a másikat pedig, amelyre a szolgalom kiterjed, szolgáló teleknek nevezzük. A szolgalom a telkeket kölcsönösen is terhelheti. A telki szolgalom ésszerûsége többek között abban áll, hogy az uralkodó telek használhatóságát fokozza, emellett az esetleges környezetszennyezõ magatartásokkal szembeni fellépésre is módot ad. A telki szolgalom létrejöhet szerzõdés, jogszabály, hatósági rendelkezés vagy elbirtoklás útján is.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
