„Ha a közgyûlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetõleg a szervezeti-mûködési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.” Az alábbiakban kizárólag a jogszabálysértõ határozatokkal kívánok foglalkozni. Miként hatályosulnak, ha nem kérik érvénytelenségük megállapítását?
Az idézett rendelkezés a Ptk. 200.§ (2) bekezdésével áll a legszorosabb kapcsolatban, mert a közgyûlés határozata olyan egyoldalú nyilatkozatnak minõsül, amelyre a szerzõdéses szabályokat megfelelõen kell alkalmazni (Ptk. 199.§). A határozat akkor is egyoldalú nyilatkozat, ha alapító okiratot vagy szmsz-t módosít, hiszen egyetlen jogalany – a társasház-közösség – teszi. E nyilatkozatot nem teszi többoldalúvá az, hogy tartalmának kialakításában és kinyilvánításában többen is közremûködnek,
A határozat jogszabályba ütközéséhez a Ttv. nem a semmisséget fûzi, hanem a megtámadhatóságot. Bár nem a határozat megtámadása kifejezést használja, hanem az érvénytelenség megállapításáról szól, tartalmilag mégis az elõbbit szabályozza, mert bírói döntéstõl teszi függõvé azt, hogy a határozat visszamenõleges hatállyal érvénytelennek minõsül-e. A Ttv. szerint ahhoz, hogy a közgyûlési határozat jogszabályba ütközése érvénytelenség megállapításhoz vezessen, per szükséges; ezt csakis tulajdonostárs indíthatja meg; a perindítás az elévülési határidőn belül történhet. Ezzel szemben ismert, hogy Ptk. 200.§ (2) bekezdése szerinti semmisségrõl csakis akkor beszélhetünk, ha a jogszabályba ütközéshez nem fûzõdik más jogkövetkezmény, továbbá ha a megállapításához nem feltétlenül szükséges erre irányuló külön eljárás és ha bárki jogosult a kereset vagy hivatkozás elõterjesztésére (Ptk. 234.§ (1) bek.), természetesen a perbeli legitimáció és a megállapítási keresetek korlátain belül. A Ptk-beli semmisség további fontos kritériuma az is, hogy a ráhivatkozás nincs határidõhöz kötve.
A megállapítási keresetre utalás azt is jelenti, hogy érvényesülnie kellene a Pp. 123.§ szerinti korlátozásoknak. Nem lenne helye megállapítási keresetnek, ha a tulajdonostárs a jogviszony természeténél fogva vagy a kötelezettség lejártának hiányában vagy valamely más okból teljesítést követelhetne. A Ttv. értelmében azonban e pertípusban a felperes egyéb igények nélkül is kérhet megállapítást, ezért az, hogy esetleg teljesítés is követelhetõ lenne, nem zárja ki a kereset érdemi elbírálását. A másik kizáró ok sem jöhet szóba, nevezetesen az, hogy a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvásához a perindításra nincs szükség, ugyanis minden tulajdonostársnak érdeke fûzõdik a társasházközösség jog- és szerzõdésszerû mûködéséhez. Ezt a szerintem megdönthetetlen vélelmet a törvény azzal fejezi ki, hogy kizárólag tulajdonostársat jogosít fel perindítására. E vélelem más eljárásjogi következménnyel is jár. Ha bizonyított, hogy a perindító fél tulajdonostárs, perbeli perbeli legitimációja nem vizsgálható.
A megtámadhatóság relatív érvénytelenség, a társasházak jogszabálysértõ határozatai esetében relatív semmisség. Vajon e relativitás azt jelenti, hogy a Ttv. felmenti a társasházközösséget minden más jogszabály alkalmazás alól, ha a határozatot nem támadják meg?
Egy igenlõ szemlélet túl messze vezetne, és szélsõséges esetben elõidézhetné azt is, hogy a tulajdonostársak közössége nem csak az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során gyakorolhatná a tulajdonosi jogokat
(Ttv. 3. § (1) bek.), hanem például rendelkezhetne arról is, hogy az egyik tulajdonostárs lakását bérbe adja. Ha az érintett erről azért nem szerez tudomást, mert a közgyűlési meghívóban ez a napirend nem is szerepelt, és a közgyűlés idején és utána tartósan külföldön volt, esetleg képtelen fellépni a határozat ellen. Nyilvánvaló, hogy e tulajdonostárs társasház-közösséggel szembeni fellépése esetén a társasház-közösség nem hivatkozhatna arra, hogy a határozata – megtámadás hiányába – érvényesnek és végrehajthatónak minősül.
Nem létezik, hogy a jogalkotónak az volt a szándéka, hogy ilyenkor a jogellenességre a társasház-közösség igényeket alapozhasson, vagy a tulajdonostárs igényt ne alapozhasson. Ha pedig így van, a jogalkalmazó kötelessége, hogy védelmet nyújtson a sérelmet szenvedõnek. Minthogy érvénytelenség megállapítására és az ezzel összefüggő jogkövetkezmények alkalmazására az elévülés szabályainak megfelelő időn belül előterjesztett kereset nélkül már nincs többé mód, a védekezés egyetlen eszköze a hatálytalanság ítéleti kimondása marad, természetesen csakis kérelemre és csakis a sérelmet szenvedett tulajdonostárssal szemben. Törvénymódosítás nélkül csak így lehet megakadályozni azt, hogy jogsértõ határozatokra épülõ igényeket bíróság elõtt sikerrel érvényesítsenek. A hatálytalanság intézményét a Ttv. 3.§ (1) bekezdés utolsó mondata is ismeri. A törvény szerint errõl akkor lehet szó, ha a társasház-közösség túllépett saját jogalanyiságának határain. Nézetem szerint tehát kimondható a közgyûlési határozat hatálytalansága, ha az a jogalanyiság tartalmi kereteit nem tartotta tiszteletben. A kifejtettek szerint kimondható a hatálytalanság például akkor, ha a határozat
• olyan kérdésben született, melyben jogszabály nem adott felhatalmazást határozathozatalra,
• alapító okiratba foglalt törvényes felhatalmazás nélkül nem valamennyi tulajdoni hányad egyetértésével módosít alapító okiratot,
• a társasházközösség és tagjai közötti, avagy a tulajdonostársak egymás közötti olyan jogvitát bírál el, amelyre hatóságnak vagy bíróságnak van hatásköre,
• nem tulajdonostársat jogosít, vagy kötelez, vagy ha ilyen személlyel kötött szerzõdést módosít.
Igaz, hogy a Ttv. 3.§ (1) bekezdés utolsó mondata a hatálytalanságról csak harmadik személy relációjában tesz említést, de mert a jogszabály nem csak a tulajdonostársakra, hanem a társasházra is utal, jelzi, hogy a törvény adott esetben harmadik személy alatt akár magát a tulajdonostársat is érti, ha a társasház-közösség, mint önálló jogalany vele szemben hoz jogalanyiságon túli határozatot.
2004. január Dr. Hidasi Gábor
