A közös képviselõ illetve az intézõbizottság elnöke (a továbbiakban: közös képviselet) köteles intézni a társasház-közösség ügyeit. Ehhez nem kell közgyûlési meghatalmazás, de a közös képviselõ ügyintézési illetve intézkedési önállóságát az szmsz illetve közgyûlési határozat korlátozhatja.
A társasház-közösség ügyei csak példálózóan sorolhatók fel, mert a közösség mûködése és az ingatlan mûködtetése a közös képviseletet sok elõre nem látható feladata elõ állíthatja.
A Társasházi törvénybõl az alábbi legalapvetõbb feladattípusok olvashatók ki:
1. gondoskodás a közgyûlés operatív lebonyolíthatóságáról, egybehívás, a napirendek meghatározása, elõkészítése,
2. az ingatlan fenntartása, felújítása érdekében szükséges intézkedések,
3. közgyûlési határozatok bevezetése a Közgyûlési Határozatok Könyvébe,
4. megküldése a tulajdonostársaknak,
5. közgyûlési határozatok végrehajtása, végrehajtás nyilvántartása,
6. írásbeli szavazás elõkészítése, írásbeli szavazás eredményérõl való tájékoztatás,
7. társasházi követelések behajtása,
8. pénzügyi, számviteli kötelezettségek teljesítése,
9. jelzálogjog bejegyeztetése,
10. adatok és iratok kezelése,
11. tájékoztatás a tulajdonosoknak és leendõ tulajdonosoknak, a társasházi szerveknek, a könyvvizsgálónak, a gazdasági ellenõrzést végzõ személynek és az ügyésznek,
12. eljárás hatóságok és bíróságok elõtt,
13. évenkénti költségvetési javaslat készítése,
14. megbízatás alóli felmentés vagy a megbízatás megszûnése esetén az iratok átadása az új közös képviselet részére.
A közös képviseletet a tulajdonostársak közvetlenül nem ellenõrizhetik, a jogszabályban nevesített esetek kivételével (pl. közgyûlés jegyzõkönyve) nem kötelezheti adatok és iratok továbbítására. Az ellenõrzés kizárólag a társasház erre rendelt szerveinek a hatásköre (ellenõrzésre felhatalmazott személy, számvizsgáló bizottság, könyvvizsgáló, gazdasági ellenõrzést végzõ személy, hatóságok, ügyész). Az ellenõrzésre jogosult személyek, szervek és hatóságok irányába a közös képviselet erre irányuló külön közgyûlési határozat, szmsz rendelkezés illetve jogszabályi felhatalmazás nélkül is köteles.
Ha fentírt kötelezettségeket és feladatokat a közös képviselet nem teljesíti, mulaszt. Mulasztása jogellenes akkor is, ha a feladat és hatáskör nem közvetlenül jogszabályból vezethetõ le. Maga a közös képviselet ugyanis törvény által elõírt társasházi szerv és tisztség, miáltal minden ebbõl eredõ hatáskör és feladat megsértése és mulasztása jogellenes. Ez azért lényeges, mert e tisztség – választás alapján – megbízási szerzõdéssel jön létre. Hogy írásban vagy csak szóban, annak a felelõsség körében nincs jelentõsége. Elég a megválasztás és a feladat szóbeli elvállalása, a megbízás máris létrejött. A megbízás tartalma törvényileg, a tisztség természetébõl adódóan akkor is adott, ha a megbízási szerzõdés ezt nem részletezi. A megbízás tartalmát adják a vonatkozó jogszabályok, az alapító okirat, az szmsz, ezen belül a házirend és a közgyûlés határozatai. A közös képviselet ezeket egyenesen sértõ vagy elmulasztó magatartása a megbízási szerzõdés megszegése, amiért jogi, etikai és gazdasági értelemben akkor is felelõs, ha a megbízást ingyenesen vállalta. Károkozás esetén kártérítéssel is tartozik.
Ha a közös képviselet társasházon kívüli személynek okoz kárt, a társasház-közösség és a közös képviselet a kárért egyetemlegesen felel. A társasház-közösség mentesül a felelõsség alól, ha bizonyítja, hogy körültekintõen járt el a közös képviselet megválasztásában, utasításokkal ellátásában és felügyeletében.
A társasház-közösséggel egyetemleges felelõsség azt jelenti, hogy ha a közös képviselet okozott kárt harmadik személynek, ezért a társasház-közösség is felel, és ha a kárt õ térítette meg, a kifizetett összeget a közös képviselet köteles a részére visszafizetni. A közös kép¬viselet közvetlenül és korlátlanul felel a harmadik személynek és a társasház-közösségnek okozott kárért vagy azért a kárért, amit a társasház-közössé helyette térített meg. Harmadik személynek minõsül a társasházi tulajdonostárs is, ha a közös képviselet közvetlenül neki okozott kárt.
2010. május, dr. Hidasi Gábor
