A társasházi lakóépületben az üzletek és más nem lakáscélú helyiségek használatának és hasznosításának a megváltoztatásához – egyes különleges esetek kivételével – nem kell a tulajdonosi közösség hozzájárulása, sőt a közvetlenül szomszédos lakások vagy helyiségek tulajdonosainak hozzájárulása sem. A vendéglátó tevékenységhez sem kell hozzájárulás. Ez egy vállalkozásbarát jogi rendelkezés, de a lakóépületekben nem a vállalkozás, hanem a lakhatás nyugalma a legalapvetőbb elvárás.
Az, hogy a vendéglátó tevékenység társasházon belüli megkezdéséhez nem kell a tulajdonostársak hozzájárulás, nem jelenti azt, hogy az üzlet tulajdonosa, vagy az üzletet használó más személy ne lenne köteles betartani a jogszabályok, mindenekelőtt a társasházi törvény szabályait, valamint a társasház szervezeti-működési szabályzata ingatlanhasználatra vonatkozó előírásait.
Az ingatlanhasználatra vonatkozó legalapvetőbb szabály, hogy a tulajdonostársak a társasházi tulajdonukat, például a saját üzlethelyiségüket is csak úgy birtokolhatják és használhatják, hogy ez ne sértse a többi tulajdonostárs jogát és törvényes érdekét. Az is alapvető szabály, hogy minden tulajdonostárs jogosult a társasházi közös tulajdon birtoklására és használatára, de ez kötelezettséggel is jár. Nem sértheti a többi tulajdonostárs zavartalan birtoklását és használatát.
A legtöbb társasházban a szervezeti-működési szabályzat tartalmazza, hogy a tulajdonostárs milyen magatartása minősül a többiek birtoklását és használatát sértőnek, és hogy ilyen magatartást tanúsítani tilos. Ritkán tapasztaltam azonban, hogy a szervezeti-működési szabályzat azokat a szankciókat is tartalmazza, amelyeket a közösség akkor alkalmazhat, ha sérelem érte. Ennek oka az, hogy a társasházi törvény nem tartalmazza a közösségen belül lehetséges szankciókat. Abban pedig a joggyakorlat bizonytalan, hogy a szervezeti-működési szabályzattal vagy egy közgyűlési határozattal előlehet-e írni szankciókat a sérelmet okozóval szemben, például fizetési kötelezettséget, esetleg meglehet-e vonni valamilyen őt a szervezeti-működési szabályzat alapján megillető jogot.
A társasházközösségek jellemző magatartása, hogy a sérelem okozásának tényét közgyűlési határozatban mondják ki, és felhatalmazzák a közös képviseletet arra, hogy indítsa meg a célszerű jogi eljárásokat a lakhatás nyugalmát zavaróval vagy az ingatlant rongálóval szemben. Az egyes tulajdonostársak néha azt hiszik, hogy egy ilyen határozat és a közös képviselet jogi eljárásai pótolják az egyéni sérelmeik miatti önálló fellépést. Ez nem így van. A közösség fellépése nem pótolja az egyéni sérelmek miatti igényérvényesítést. Az egyes tulajdonostársak a közösség igényérvényesítésével párhuzamosan is indíthatnak jogi eljárást a sérelmet okozóval szemben, egyéni sérelmei orvoslása iránt.
A társasházközösség egészét és az egyes tulajdonostársakat a vendéglátó tevékenység esetleges zaja vagy szaga, kémiai vagy fizikai hatásai, avagy ezek összessége képes a leginkább zavarni. A zavarás minősülhet birtoksértésnek, személyiségi jogok sérelmének vagy dologi károkozásnak. Valamennyi esetében van lehetőség a jogvédelemre, ideértve a sérelmek és a kár pénzbeli orvoslását is. Az egy éven belül elszenvedett birtoksérelem orvoslására és szankcionálására, megfelelő kérelem esetén, a helyi önkormányzat jegyzője jogosult. Az egyévnél távolabbi birtoksérelem orvoslására nem a jegyzőnek, hanem a bíróságnak van hatásköre. Nem kizárt, hogy a jegyző – kérelemre – a birtokvédelemmel együtt az okozott dologi károkról is rendelkezik, de célszerűbb, ha a sérelmet szenvedett fél a károkozás és kárfelelősség vizsgálatára az erre alkalmasabb peres utat választja, függetlenül attól, hogy ezt megelőzően vagy ezzel párhuzamosan a jegyzőhöz fordul a birtokháborítás tényének megállapítása és a birtokháborítástól való eltiltás érdekében. Különösen igaz ez személyiségi jogi sérelmek esetén.
A társasházközösség a jogvédelmet a közös képviselője útján kérheti, de a dologi károk megtérítése iránt csak akkor fordulhat akár a jegyzőhöz akár a bírósághoz, ha e károk a közös tulajdonú épületrészekben keletkeztek, tehát nem az egyes külön tulajdonú laksokban vagy helyiségekben. Akkor is fel lehet lépni a jogsértő tulajdonostárssal szemben a károk megtérítése iránt, ha nem ő maga, hanem az ingatlanát az ő jogán gyakorló okozta a sérelmet, pl. a bérlő vagy egyéb jogcímű, esetleg jogcím nélküli használó.
Egy zaj vagy szaghatás, netán a közös tulajdonban okozott dologi kár az egyes külön tulajdonok piaci értékét is csökkentheti. Nyilvánvaló, hogy kisebb a piaci kereslet egy birtoksértésnek vagy használatában korlátozott, zajnak, szagnak, rezgéseknek, jogvitáknak kitett lakás iránt, tehát ez alacsonyabb áron adható el vagy bérbe (ha eladható és bérbeadható egyáltalán) mint egy olyan, amely mindennek nincs kitéve. A birtoksértőknek, így pl. az üzletük működtetésével a lakhatást nyugalmát zavaróknak azzal is számolniuk kell, hogy magatartásuk sokmilliós károkat is okozhat, és ezeket nekik kell megtéríteniük. Nem árt tehát, ha tudják, önmagában nem teszi jogszerűvé a viselkedésüket az a tény, hogy az adott tevékenységhez nem kellett beszerezniük a társasházközösség hozzájárulását. Azt is figyelembe kell venniük, hogy a kárfelelősség akkor sem kizárt, ha kértek és kaptak hozzájárulást. A lakhatás nyugalmát, a birtoklás és a használat folyamatos zavartalanságát ugyanis ebben az esetben is biztosítani kell.
dr. Hidasi Gábor ügyvéd
Háromhavi a jelzálog
Az egyik tulajdonostárs minden harmadik hónapban nem fizeti meg a közös költséget. Hogyan lehet így jelzálogjogot bejegyeztetni?
A kérdésből arra kell következtetnem, hogy az olvasó tudja, hogy 2011 év eleje óta már háromhavi közös költség elmaradás esetén is mód van a jelzálogjog bejegyeztetésre az adós társasházon belüli különtulajdonára (korábban erre csak hat havi tartozás esetén volt lehetőség).
A törvénymódosítás szövegezése szerint „A közgyűlés a határozatával legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadnak jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. …A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető”.
Nem érdemes elemezni, hogy e normaszöveg nincs tisztában azzal, hogy a közös tulajdoni hányad a külön tulajdon alkotórésze, tehát kizárt, hogy ne terhelje a külön tulajdonra bejegyzett jelzálogjog. Azt sem érdemes firtatni, hogy mit jelent az, hogy „három hónapnak megfelelő közös költség”. Ez ugyanis igen pongyola, sőt magyartalan fogalmazás. Három hónapnak semmilyen közös költség nem tud megfelelni. Az azonban kikövetkeztethető a törvényszövegből, hogy a jogalkotó arra gondolt, hogy a jelzálogjog akkor jegyeztethető be, ha a tulajdonostárs elérte a három hónapra esedékes közös költség tartozást. Nincs jelentősége annak, hogy a tulajdonostárs milyen rendszerességgel, például háromhavonta nem fizet. Azt kell figyelni, hogy a bármikor keletkezett tartozása (ideértve akár a törvénymódosítás hatályba lépését megelőző tartozást is) elérte-e azt az összeget, ami megfelel három hónap összevont közös költség tartozásának, függetlenül attól, hogy a tartozás nem egymást követő három hónapban keletkezett. Az is elképzelhető ugyanis, hogy a tulajdonostárs éveken át halmozta fel ezt a tartozást úgy, hogy mindig egy kicsivel kevesebbet fizetett, mint amennyit kellett. Azt, hogy mennyi a háromhavi közös költség, a jelzálogjog bejegyzés elhatározásának időpontjában aktuális havi közös költség összege alapján kell számítani.
dr. Hidasi Gábor
Határozati javaslat
Kértem, hogy a közös képviselő hívja össze a közgyűlést, mert az egyik tulajdonostárs macskája a közös tulajdonú pincében kölykedzett. A közös képviselő visszautasította a kérésemet, mert szerinte meg kellett volna adnom azt is, hogy milyen közgyűlési határozat meghozatalát javaslom. Igaz-e ez?
A 2011. januártól hatályos szabályok értelmében már nem elég a napirend és az ok megadása ahhoz, hogy a közös képviselet a tulajdoni hányadok legalább 10%-ával rendelkező tulajdonostársak kérésre közgyűlést hívjon össze. Az is kell, hogy az indítványozók terjesszék elő azt a határozatot, amelyet a közgyűléssel el akarnak fogadtatni. Addig, amíg ezt nem terjesztik elő, nem nyílik meg a közös képviselet kötelezettsége az összehívásra, és ennek elmulasztása rajta számon sem kérhető. Az a jogkövetkezmény sem áll be, hogy a közös képviselet helyett a számvizsgáló bizottság elnöke, vagy az indítványozók által írásban megbízott tulajdonostárs hívhatja össze a közgyűlést. A közös képviseletnek természetesen kötelessége felhívni az indítványozók figyelmét e hiányosságra és arra, hogy csak hiánytalan indítvány esetén tudja érvényesen összehívni a közgyűlést. Ha e felhívásra az indítványozók közlik a határozati javaslatot, a közös képviselet az ekkortól számított 30 napon belüli időpontra köteles az egybehívásra. Akkor is így van ez, ha a határozattal nem ért egyet, azt törvénysértőnek, az alapító okiratba vagy az szmsz-be ütközőnek illetve a kisebbség jogos érdekeit lényegesen sértőnek tartja. (Igaz ez a számvizsgáló bizottság elnökére is.) Annak sincs akadálya, hogy a határozati javaslatról a közös képviselet ezen időn belül írásbeli közgyűlést rendeljen el.
dr. Hidasi Gábor
Jelenléti ív
A jegyzőkönyv a közgyűlést követő második napon készült el és ekkor készítette el a jegyzőkönyvvezető a jelenléti ívet is. Szabályos ez?
Nem szabálytalan, de kockázatos. A 2011 januárjában hatályba lépett törvénymódosítás szerint a jegyzőkönyvben fel kell tűntetni, hogy annak egyik melléklete a jelenléti ív (a törvény nem zárja ki, hogy más melléklete is legyen, pl. meghatalmazások). A jegyzőkönyvben azt is fel kell tűntetni, hogy a mellékelt jelenléti ív tartalmazza a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát illetve a távol lévők által meghatalmazottak nevét. A törvényszöveg itt is igen pongyola, mert úgy is érthető, hogy azoknak a tulajdoni hányadát nem kell feltűntetni, akik úgy vannak jelen, hogy meghatalmazottal képviseltetik magukat. A helyes értelmezés természetesen az, hogy minden megjelent nevét és tulajdoni hányadát fel kell tűntetni, azokéit is, akik csak meghatalmazott által vesznek részt a közgyűlésen, de utóbbiaknál a meghatalmazott nevét is rá kell írni a jelenléti ívre. Az sem derül ki a szövegből, hogy a jelenléti ívet a jelenlévőknek, illetve a meghatalmazottaknak saját kezűleg alá kell-e írniuk, vagy elég, ha a jegyzőkönyvvezető felméri, kik vannak jelen, kik kiket képviselnek, és saját felelősségére – akár utólag, a jegyzőkönyvvel együtt – készíti el ezt a mellékletet. Bár a törvénymódosítás célja ismét az volt, hogy eligazítsa a jogban járatlan tulajdonostársakat és tisztségviselőket, illetve jegyzőkönyvvezetőket a közgyűlés lebonyolításának útvesztőjében, ez úgy tűnik, most sem sikerült. Álláspontom az, hogy a törvényi pongyolaságokon az érdekkövetés segít. A társasház-közösség érdeke, hogy a közgyűlési határozatok meghozatalának körülményei utóbb igazolhatók legyenek, a vitafelületek a minimumra zsugorodjanak. Ez csakis úgy érhető el, ha a jelenléti ívet – az összes tulajdonos és tulajdoni hányad feltűntetésével – az egybehívó tisztségviselő vagy tulajdonostárs előszövegezi, feltűntetve a tulajdoni hányadokat is, majd a közgyűlésen megjelenők (a késve érkezők is, érkezésük időpontját feltűntetve) saját kezűleg aláírják. A levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető felelőssége és feladata annak követése és regisztrálása, hogy a megjelentek időközben eltávoztak-e, és erre pontosan mikor került sor.
Az tehát, hogy a jelenléti ív utólag készül el, nem ütközik jogszabályba, de vitákra adhat okot. Ha lehetséges, a jelenléti ív ne készüljön utólag még akkor sem, ha egy később készülő jegyzőkönyv melléklete. Csak ezzel kerülhető el az a vita, hogy határozatképes volt-e a közgyűlés, illetve elvesztette-e időközben a határozatképességét.
dr. Hidasi Gábor
