Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – az új Inytv. – a korábbinál pontosabban szabályozza a társasházi közös tulajdon közös értékesítéssel történő megszüntetésének szabályait. A törvény végrehajtási rendeletének közzétett tervezete e vonatkozásban újszerű rendelkezéseket is tartalmaz.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Thtv.) 10.§ (1) bekezdése szabályozza, hogyan módosíthatják a tulajdonostársak az alapító okiratukat: „Az alapító okirat megváltoztatásához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.” Mivel az alapító okirat a tulajdonostársak szerződése, hozzájáruláson nyilván a módosításra irányuló egybehangzó szerződéses akaratnyilvánítást kell érteni.
A törvény nem csak az egyhangú, hanem a többségi határozattal történő módosítást is ismeri. Ennek egyik esete a Thtv. 10.§ (2) bekezdés, a közismert kétharmados szabály:
„Az 1.§ (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.”
A Thtv. 10.§ (3) bekezdés is beépült a hétköznapi jogismeretbe. Ez az ú. n. négyötödös szabály, nevezetesen az az eset, amikor az alapító okirat nem tartalmazza a kétharmados felhatalmazást, de a társasházközösség tagjai által képviselt négyötödnyi tulajdoni hányad megszavazza az elidegenítést.
Az új Inytv. 33.§-a kapcsolódik e rendelkezésekhez. Az ingatlan-nyilvántartás okirati elvének megfelelő pontos tartalom következik belőle. A közgyűlés határozata csak az alapító okirat módosítása okán alkalmas a bejegyzésre, feltéve, hogy ellenjegyzett okiratba vagy közokiratba foglalták. A közös tulajdon elidegenítés miatti különtulajdonná válása elkerülhetetlenné teszi az alapító okirat módosítását, különösen az egyes különtulajdonokhoz kapcsolódó társasházi közöstulajdoni hányadok csökkentését, ezért a közgyűlésnek nem csak az elidegenítésről, hanem erről is határoznia kell. Ez a határozat is 2/3-al vagy 4/5-el hozható meg, és erre már valóban igaz, hogy az őt tartalmazó okirat (alapító okirat módosítás, közgyűlési jegyzőkönyv, határozatok Könyve kivonat) alkalmas az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre, természetesen csakis ellenjegyezve vagy közokiratba foglalva. Az alkalmasságnak azonban az is feltétele, hogy a társasházközösség igazolja, hogy a módosításra 2/3-os vagy 4/5-ös többséggel azért került sor, mert elidegenítési határozat és ennek alapján létrejött tulajdonjog táruházási szerződés is létrejött.
Az elidegenítés elhatározása tehát önmagában bejegyzésre alkalmatlan. Az ingatlan-nyilvántartásba nyilvánvalóan nem az elidegenítési határozat jegyezhető be, hanem az új tulajdonos tulajdonjoga, ha vele a társasházközösség a 4/5-ös vagy 2/3-os szabály alapján született határozat alapján szerződött, és a szerződés a tulajdonjog bejegyzési kérelem mellékletét képezi.
Az egyet nem értő vagy a határozathozatalban részt nem vevő tulajdonostársak szerződéses nyilatkozata és bejegyzési engedélye a bejegyzéshez nem szükséges, ha megvan a 2/3 vagy 4/5. Az új Inytv. félre nem érthető abban a tekintetben, hogy a változás bejegyzéshez bejegyzési engedély is szükséges, és ezt csak a szerződést kötő 2/3-nak vagy 4/5-nek kell megadnia mégpedig úgy, hogy ugyanazoknak kell megadniuk, mint akik a szerződést megkötötték.
Mivel azok is tulajdonostársak, akik kisebbségben maradtak, ők is eladónak minősülnek. A szerződésben az eladók között őket is fel kell sorolni, de utalni kell arra, hogy az aláírók nélkülük is képviselik a 2/3-ot vagy 4/5-öt. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárásban valamennyi társasházi tulajdonos, tehát az alá nem írók is ügyfelek. Őket is megilleti valamennyi ügyféljog.
Arra, hogy a 4/5-ös vagy 2/3-os döntés miért csak közgyűlésen hozható meg, az a magyarázat, hogy csak így garantált, hogy az elidegenítési szándékot és azt, hogy erről határozat születhet, minden tulajdonostárs megismerheti.
A szerződéses okirat csak akkor ellenjegyezhető vagy foglalható közokiratba, ha
- a felek igazolják, hogy törvényesen, illetve szmsz-szerűen összehívott közgyűlés (vagy megismételt közgyűlés) meghívójában az elidegenítési napirend az ingatlanrész beazonosítására alkalmas módon szerepelt,
- erről a napirendről szavaztak,
- az összes tulajdoni hányad 2/3-a az elidegenítéssel egyetértett,
- az alapító okirat ingatlanügyi hatóság által érkeztetett példánya már a közgyűlés (megismételt közgyűlés) megtartása előtt tartalmazta a 2/3-os elidegenítési felhatalmazást.
Ha az alapító okirat ezt nem tartalmazta, de igazolt, hogy
- az összes tulajdoni hányad 4/5-e a meghívóban az említett módon közzétett napirendről egyetértően szavazott,
- az elidegenítési határozat tartalmazza azt a felhívást, hogy a kisebbségben maradt tulajdonostársak a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére, a határozat meghozatalától számított 60 napon belül írásban nyilatkozhatnak arról, hogy élnek az elidegenítési határozat bírósági megtámadásának a jogával,
a szerződés megköthető.
Célszerű, hogy a szerződéskötésre csak akkor kerüljön sor, ha a felek meggyőződtek arról, hogy a határozatot 60 napon belül nem támadták meg, vagy ha igen, jogerős bírói határozat született a kereset elutasításáról (visszautasításáról, és újabb kereset nem érkezett). E szempontok a 60 napon belül megkötött szerződés hatályba lépésének felfüggesztő feltételeiként is megfogalmazhatók.
Az új Inytv. szakmai vitára bocsájtott tervezetének (Inytv-vhr.) [TBd1] pontja a bejegyezhető tények között sorolja fel társasházi közös tulajdon átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább kétharmadát feljogosító alapító okirat elfogadását, módosítását, továbbá az elfogadás, illetve a módosítás időpontját. Ezt nyilván úgy kell érteni, hogy nem az elfogadás és a módosítás, amit be lehet jegyezni, hanem a 2/3-os feljogosítottság ténye. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat a társasházi alapító okirat vagy annak módosítása. Az Inytv-vhr. írja továbbá elő, hogy e tényt a társasházi törzslap III. része tartalmazza. A bejegyeztetés célszerű és előnyös, mert közhitelességet okoz, miáltal hitelesen tájékoztatja a tulajdonostársakat és vevőiket is, azaz nem hivatkozhatnak arra, hogy erről nem tudtak. A 4/5-ös felhatalmazás bejegyzése szükségtelen, mert ez nem az alapító okiratból, hanem jogszabályból, a Thtv-ből ered.
Az Inytv-vhr. tervezet tartalmazza azt a szabályt, amely szerint „Társasházi közös tulajdonban vagy szövetkezeti tulajdonban álló épületrész vagy egyéb helyiség egyéb önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez, amennyiben az az épületrész vagy egyéb helyiség rendeltetésmódjának változásával nem jár, rendeltetést igazoló hatósági bizonyítvány nem szükséges, a rendeltetésmódot az alapító okirat vagy lakásszövetkezeti alapszabály igazolja.”
Ez a rendelkezés nem kapcsolódik a 2/3-os, 4/5-ös szabályokhoz, hiszen itt nincs szó elidegenítésről.
Ugyanakkor csak egy apró lépés a jogalkotásban, hogy a minősített többségű elidegenítés analógiájára megvalósuljon, hogy a társasházközösség az elidegenítés feltételeivel, de ne csak elidegenítéskor éljen a közöstulajdon különtulajdonná alakításának lehetőségével, mégpedig úgy, hogy ennek ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez elég az alapító okirat módosításról szóló 2/3-os vagy 4/5-ös határozat létrejöttének igazolása.
A jogi akadálymentesítés érdekében a jelenlegi jogszabályi környezetet olyan szempontok szerint kell módosítani, hogy mindegyik fél érdekét védő jogszabály szülessen, a módosítás elérje a célját, könnyen alkalmazható, és a kívánt joghatás elérésére alkalmas legyen.A társasházak jelenlegi szabályozási környezete megkívánja, hogy az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez legalább az alapító okirat módosítása, elidegenítés esetén az átruházást megalapozó okirat, ezen felül rendeltetés-változás esetén az új rendeltetést igazoló hatósági dokumentum, továbbá földmérő által készített alaprajz szükséges. Tételesen megvizsgálva a fenti dokumentációs igényt már a jogalkotás során felmerülhet, hogy egyes rendeltetéseknél, jogügyleteknél könnyítő szabályok alkalmazása indokolt lehet.
Bizonyos esetekben nem kellene a rendeltetést igazoló hatósági bizonyítvány, különösen akkor, ha a rendeltetés nem változik (a padlás padlás, a tároló tároló marad). Ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartásba bizonyos adatoknak feltétlenül hitelesen kell bekerülnie. Tipikus példa erre az adott helyiség területnagysága. Több okból sem lehet a fennálló jogszabályi kötelezettségek alól – nevezetesen a földmérő által készített alaprajz benyújtásának kötelezettségétől eltekinteni. Egyfelől azért nem, mert a tárgyi helyiségek fizikailag már léteznek, így a közhiteles nyilvántartás (és 2024. február 1-jétől az ingatlanadatokra is közhitelessé válik a nyilvántartás) fenntartása érdekében validált adatokkal kell felvenni az „új” ingatlanokat. Másfelől azért, mert a lakóközösség esetleges beruházási szándékánál döntő jelentőségű az, hogy méreténél fogva milyen fejlesztésre ad lehetőséget a helyiség. Harmadrészt, tíz éves szakmai irányító szándék – mely részben már 2013-ban meg is valósult -, hogy az egyéb önálló ingatlanokon belül is a társasházakban és szövetkezeti házakban található külön tulajdonú ingatlanok leíró adatai ne csak a tulajdoni lapon, hanem térinformatikai feldolgozással, vizuálisan is megjeleníthetők legyenek, aminek alapja az alaprajz.
Ez a megoldás fokozná az eladásra szánt társasházi ingatlanrészek forgalmi biztonságát, hiszen a vevő, ekként pl. a tetőteret beépíteni szándékozó beruházó, eleve egy ingatlan-nyilvántartásban is létező különtulajdonú ingatlan megvételéről szerződhetne, és sem ő sem a társasház nem az adásvételi szerződés teljesítésekor futná a különtulajdonná válás jogi és adminisztratív kockázatait. E tekintetben lényeges, hogy beruházó tulajdonjoga a társasházban nem keletkezhet ráépítéssel, hiszen kizárt, hogy egy tulajdonosnak csakis közös tulajdoni hányada legyen különtulajdon nélkül. Egy ilyen jogszabályváltozás nem csak a szerződéskötést tenné kiszámíthatóbbá, nem csak a társasházközösségeket segítené, de fokozná a beruházási kedvet, akár még a társasházközösség saját beruházási kedvét is. Fokozná a teljesítés biztonságát is. A teljesítés ugyanis olykor éppen azért kap gellert, mert a beruházó részben vagy egészben elvégzi a vállalt munkákat, de nem képes hozzájutni társasházi különtulajdonhoz. Azért nem, mert az ilyen-olyan okokból nem tud létrejönni. Az elidegenítéstől független 2/3-os, 4/5-ös alapító okirat módosítással elkerülhető az is, hogy a társasház saját teljesítése hiánya miatt eladósodjon a beruházó felé. Ugyanakkor fordítva is előnyt jelent, hogy a társasházközöség a beruházó társasházon belüli különtulajdonú ingatlanán alapíthat szerződéses biztosítékot, és szükség esetén erre vezethet végrehajtást. A beruházó pedig mint a saját tulajdonát tudná használni a beruházás forrásigényeinek előteremtése során.
