A társasházi közgyûlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadok több mint fele képviseltetve van. A közgyûlésen esetenként csak olyan kevés tulajdonostárs vesz részt, hogy megismételt közgyûlésre van szükség. Van-e jogi eszköz annak ösztönzésére, hogy a tulajdonosok aktívabban vegyenek részt a döntéshozatalban?
A társasházközösség döntéshozatalában való részvételt a törvény jogként fogalmazza meg, azaz a közgyûlésen való megjelenés és a szavazás nem kötelezõ. Úgy fogalmaz, hogy a közgyûlésen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A tulajdonostárs tehát törvényes következmények nélkül maga dönti el, hogy részt vesz-e vagy sem, szavaz-e vagy sem. Ha nem vesz részt a döntéshozatalban, ezzel mindenekelõtt saját érdekeit sérti, hiszen kivonja magát azokból a döntésekbõl, amelyek az õ jogait és kötelezettségeit is érinthetik. A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy ennek ellenére nagy a passzivitás és a közgyûlések emiatt sokszor határozatképtelenek. Helyettük megismételt közgyûlést szoktak tartani, amely a tulajdoni hányadoktól függetlenül határozatképes. Ezen a közgyûlésen rendszerint még a korábbinál is kevesebben vesznek részt, és néha egy elenyészõ kisebbség dönt a nagy többség ügyeirõl. Sûrûn megesik, hogy az érdekeikben sértett tulajdonosok a bíróság elõtt támadják meg a meghozott határozatokat. Sok esetben éppen azok indítanak pert, akik a legnagyobb passzivitást tanúsították, a közgyûlésre sem mentek el. Magatartásukkal tehát kétszeresen is hátráltatják a társasházközösség mûködését. Az alapító okiratok gyakorlata azt mutatja, hogy e szerzõdésekbõl kimaradnak a passzív vagy akadályozó magatartással szembeni védelmi eszközök, pedig ilyenek léteznek. A törvény nem tiltja, ezért lehetséges, hogy az alapító okiratban elõírják, hogy ezen okirat és a szervezeti és mûködési szabályzat (szmsz.) megsértése kötbérfizetési kötelezettséget vonjon maga után. Az is lehetséges, hogy a közgyûlésen való részvételt az alapító okirat ne csak jogként, hanem kötelezettségként írja elõ. Ha tehát a tulajdonostárs a közgyûlésrõl szabályszerû meghívás ellenére távol marad és nem is ad meghatalmazást arra, hogy õt más képviselje, szerzõdésszegést követ el és kötbér fizetésére kötelezhetõ. Más jellegû, behajtási nehézségek nélküli megoldás lehet az is, ha az SZMSZ-ben vagy attól függetlenül, egy külön nyilatkozatban a tulajdonostárs kijelenti, hogy ha a közgyûlésen szabályszerû meghívás ellenére nem vesz részt, és nem gondoskodik saját képviseletérõl, ezt úgy kell tekinteni, hogy lemond a határozat megtámadásának jogáról arra az esetre, ha a megtámadás oka az, hogy a döntés a jogos érdekeit lényegesen sérti. Egy ilyen nyilatkozat érvényessége bizonyára vitát vált ki szakmai körökben. Figyelembe kell azonban venni, hogy ez egy önkorlátozás. Ez nem a megtámadás jogáról való teljes körû és feltétel nélküli lemondás esete, hanem csupán annak kinyilvánítása, hogy a tulajdonostárs szavazástól való távolmaradása annak a jelzése, hogy érdekeit tekintve a szavazás kimenetele számára közömbös. Ez megfelel a törvény szellemének, hiszen a megtámadás jogát a törvény kisebbségvédelmi eszközként teremti meg. Annak, aki számára közömbös egy döntés esetlegesen érdeksértõ tartalma, nyilvánvalóan közömbös az is, hogy kap-e védelmet a döntéssel szemben vagy sem. Ha tehát nem jogszabálysértésrõl, az alapító okirat, avagy az szmsz. sérelmérõl van szó, hanem ettõl független érdeksérelemrõl, a megtámadás joga – nézetünk szerint – köthetõ a szavazáson való részvételhez. Egy ilyen megoldás elérheti azt, hogy a tulajdonosok érdekeltebbé válnak abban, hogy részt vegyenek a döntések meghozatalában. Nem biztos, hogy ez csökkenti a megtámadási perek számát, hiszen a tulajdonos nem a perindítás jogáról mond le. A per tehát megindulhat, de ha a bíróság megállapítja, hogy a közgyûlési meghívás szabályszerû volt, a határozat érdeksértõ jellegét már nem kell vizsgálnia.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
