A természetes személlyel kapcsolatba hozható adat, az abból levonható következtetés személyes adat. Az ilyen adatok felvétele, gyûjtése, rögzítése, felhasználása, továbbítása, nyilvánosságra hozatala adatkezelésnek minõsül. Személyes adat akkor kezelhetõ, ha ahhoz az érintett hozzájárult.
A társasház-közösség szervei közül adatkezeléssel leginkább a közös képviselet foglalkozik, de valamennyi társasházi szerv mûködése járhat adatkezeléssel. A társasházi nyilvántartásokban alapvetõen a tulajdonosok, haszonélvezõk, más lakók és a társasház-közösség szerzõdéses partnereinek személyes adatai fordulnak elõ. Az adatkezelés törvényi szabályai a társasház-közösség szerveire, így a közös képviseletre is irányadók. Irányadó rá az is, amit a Btk. 177/A.§-a akár három évig terjedõ szabadságvesztéssel is büntet: a személyes adatokkal történõ visszaélés tilalma. Ez akkor valósul meg, ha a társasházi tisztségviselõ jogosulatlanul vagy a céltól eltérõen kezel személyes adatot; az érintett tájékoztatására vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget, az adatok biztonságát szolgáló intézkedést elmulasztja.
Az adatkezelés szabályairól szóló törvény az érintett hozzájárulásáról a következõket rendeli: hozzájárulás: az érintett kívánságának önkéntes és határozott kinyilvánítása, amely megfelelõ tájékoztatáson alapul, és amellyel félreérthetetlen beleegyezését adja a rá vonatkozó személyes adatok – teljes körû vagy egyes mûveletekre kiterjedõ – kezeléséhez; adattovábbítás: ha az adatot meghatározott harmadik személy számára hozzáférhetõvé teszik; nyilvánosságra hozatal: ha az adatot bárki számára hozzáférhetõvé teszik.
A személyes adatok védelméhez fûzõdõ jogot és az érintett személyiségi jogait az adatkezeléshez fûzõdõ más érdekek nem sérthetik, kivéve, ha törvény ettõl eltérõen rendelkezik. Személyes adatot kezelni csak meghatározott célból, jog gyakorlása és kötelezettség teljesítése érdekében lehet. Csak olyan személyes adat kezelhetõ, amely az adatkezelés céljának megvalósulásához elengedhetetlen. Az adatkezelés idejének és mértékének igazodnia kell a kezelés céljának eléréséhez, a cél megvalósulásához.
A személyes adatot – akár az érintett hozzájárulásával, akár jogszabály alapján – különösen akkor lehet kezelni, ha ez közérdekû feladat vagy az adatkezelõ törvényi kötelezettségének teljesítéséhez, az adatkezelõ vagy az adatátvevõ harmadik személy hivatalos feladatának gyakorlásához, az érintett létfontosságú érdekeinek védelméhez, az érintett és az adatkezelõ között létrejött szerzõdés teljesítéséhez, az adatkezelõ vagy harmadik személy jogos érdekének érvényesítéséhez szükséges. E szabályokból megérthetõ a közös képviselet adatkezelésre jogosultsága, de e tevékenység összes korlátja is.
A társasház-közösségen belüli személyes adatok kezelése a közösségi célok elérését, a tulajdonostársak közösséggel szembeni jogainak és kötelezettségeinek a megvalósulását szolgálja. A kezelt személyes adatok e célokat meghaladó kezelése bûncselekménynek is minõsülhet. Ha törvény nem tiltja, a társasház-közösség az szmsz-ben szabadon elhatározhatja, hogy a közös képviseletnek a tulajdonostárs milyen személyes adatot köteles szolgáltatni. Az állandó bírói gyakorlat szerint ez nem lépheti túl a társasház mûködéséhez szükséges mértéket (pl. a tulajdonostárs lakó- vagy tartózkodási helyének közlése elõírható, de állampolgársága, származása, faji és felekezeti hovatartozása már nem, mert az utóbbiak ismerete a társasház mûködéséhez, a közös képviselet és a tulajdonosok illetve a tulajdonosok egymás közötti kapcsolattartásához nem szükséges).
A társasház alapítói és a késõbb érkezõ tulajdonostársak azzal, hogy a közösség tagjaivá válnak, ráutaló magatartással, külön kifejezett nyilatkozat nélkül hozzájárulnak ahhoz, hogy a társasház szervei az adataikat kezeljék. A társasház-közösség adatkezelésével és szükséges mértékû adattovábbításával szemben jogvédelmet alappal nem kérhetnek.
Bár a személyes adatok kezelése nem lehetséges az érintett hozzájárulása nélkül, az összes tulajdoni hányad egyszerû többsége jogosult lehet megadni a hozzájárulást ahhoz, hogy a tulajdonostársak és más lakók illetve használók által bejelentett adatokat a közös képviselet vagy más társasházi szerv kezelje. Szmsz az adatkezelés terjedelmét, módját szabályozhatja. E szabályok az szmsz nem kötelezõ tartalmi elemei. Adatkezelés például az ú. n. önkéntes lakónyilvántartás, amire az szmsz felhatalmazást adhat a közös képviseletnek.
Be nem jelentett adatokat a közös képviseletnek nem szabad kezelnie akkor sem, ha az szmsz a tulajdonostársat adatszolgáltatásra kötelezi, de õ ezt elmulasztja. Az adatszolgáltatás elmulasztásának nem lehet jogszerû következménye a nem szolgáltatott személyes adatok kifürkészése. A Társasházi törvény ugyan megteremti a tulajdonos szmsz vagy közgyûlési határozat általi kötelezhetõségét az adatszolgáltatásra, de nem tartalmaz szabályokat arra, hogy ez hogyan kényszeríthetõ ki. Adatszolgáltatási kényszer a tulajdonostárssal szemben nem alkalmazható. Legfeljebb arról lehet szó, hogy a közösség a mulasztást szankcionálja, pl. kötbérrel, jogvesztés kikötésével, stb. (Jogvesztés pl. az, ha a tulajdonostárs egy közös tulajdonú épületrészt használhat kizárólagosan, de az elõírt törvényes adatszolgáltatás elmulasztása miatt ezt a jogát elveszti.) Nem kizárt, hogy bíróság adatszolgáltatás elmulasztása miatt a tulajdonostársat kártérítésre kötelezi, ha a mulasztás a közösségnek kárt okozott.
Az szmsz elõírhatja, hogy a tulajdonostárs 15–60 nap közötti határidõben a közös képviseletnek bejelentse
– külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
– lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthetõ személyes adatát, illetõleg a jogi személy nyilvános adatát,
– a külön tulajdonát bérlõ, használó személy elõzõ bekezdésnek megfelelõ adatát,
– a külön tulajdonában lakó személyek számát,
– haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvezõ személy nevét.
A határidõ a tulajdonos vagy az ingatlanhasználó (pl. bérlõ) birtokba lépésétõl, vagy ha a tulajdonos birtokba lépése az ingatlan-nyilvántartásba történõ bejegyzés után történik, az ingatlan-nyilvántartásba történõ bejegyzéstõl számít. A bérlõ adatainak és a bentlakók számának bejelentése csak akkor írható elõ, ha a közüzemi szolgáltatás, illetõleg a központi fûtés és a melegvíz díja a bérlõt terheli, vagy azt a lakásban lakók száma szerint kell megosztani a tulajdonostársak között. A bérlõ személyes adatait és a bentlakók számát is a tulajdonostárs köteles bejelenteni, tehát nem a bérlõ és nem a bentlakó, ami azt jelenti, hogy a társasház és e személyek között a törvény nem teremt adatszolgáltatási jogviszonyt akkor sem, ha a szolgáltatások díja a bérlõt terheli.
A személyes adatok akkor továbbíthatók, ha az érintett ahhoz hozzájárult, vagy törvény azt megengedi, és ha az adatkezelés feltételei minden egyes személyes adatra nézve teljesülnek. A társasház-közösségen belül adattovábbításnak minõsül az, ha a közös képviselet (vagy más társasházi szerv) a különtulajdonú ingatlanok adatait közli a tulajdonostársakkal. Az is adattovábbítás, ha egyesek közösséggel szembeni kötelezettségeit minden tulajdonostárs megismerheti. Adatkezelés és továbbítás az is, ha az egyes különtulajdonú ingatlanokban lakók létszáma, neve, a tartózkodás jogcíme a tulajdonosi közösség tagjai által megismerhetõvé válnak. Ez az adatkezelés és adattovábbítás nem minõsül törvénytelennek, ha a közösség mûködéséhez szükséges és elégséges mértékû, például segíti a szükséges közgyûlési határozatok elõkészítését és meghozatalát. Ha a közös képviselet az egyik tulajdonostárs személyes adatait azért közli a másik tulajdonostárssal, hogy ezzel elõsegítse egymás közötti pereskedésüket, tiltott adattovábbítást végez, amiért akár büntetõjogilag is felelõs lehet. Ha azonban a személyes adatot azért közli a közgyûlésen, vagy a közgyûlési meghívóhoz kapcsolt határozati javaslatban, hogy a tulajdonosi közösség igényérvényesítését segítse elõ, felelõsségre ne vonható.
Budapest, 2010. május dr. Hidasi Gábor
