Az önálló rendeltetési egység
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) és jelenleg még csak tervezetként létező végrehajtási rendelete (Inytv-vhr.) finomra hangolja és bővíti az ingatlan-nyilvántartás társasházakra vonatkozó hatályos szabályait. A csakhamar hatályba lépő szabályozás pontosabban követi az anyagi jogot, és szövegszerűen is megjeleníti mindazt, ami az anyagi jogszabályokból eddig csak értelemszerűen következett. Az új jogszabályok az ingatlan-nyilvántartás és a polgári jog kapcsolatának koherenciáját erősítik. E cikkünk egy, az új ingatlan-nyilvántartási végrehajtási rendelet tervezetében megjelenő fogalommal, a társasházi különtulajdonként nyilvántartható önálló rendeltetési egységgel foglalkozik.
A Ptk. 5:84.§ (5) bekezdése szerint az ingatlanon fennálló közös tulajdon az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető, ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak. A Ptk-hoz képest a Társasházi törvény (Tht.) ismeri a kizárólagos (nem közös) tulajdon társasháziasítását is (Tht. 5.§ (2) bek.). Ennek feltételeit is a Ptk., illetve a Tht. határozza meg: az ingatlanban kell, hogy legyen legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség.
A Ptk. szerint társasházi különtulajdonban kizárólag helyiség lehet. Sem a Ptk-ban sem a Tht-ban nincs szó „önálló rendeltetési egységről”, mint különtulajdonú ingatlanról. Ehhez képest az Inytv-vhr. tervezetében új, a Ptk. alapján nem beazonosítható tartalom az „önálló rendeltetési egység”. Mit kell érteni a különtulajdonként nyilvántartható önálló rendeltetési egységen?
Erre a 253/1997. (XII.20.) kormányrendelet (közismert nevén OTÉK) 1. melléklet 95. pontja adja meg a választ: az önálló rendeltetési egység egy meghatározott rendeltetés céljára önmagában is alkalmas helyiség vagy helyiségcsoport, amelynek a szabadból (értsd: nem épületből) vagy az épületen belüli közös közlekedőből nyíló önálló bejárata van.
Az OTÉK-ból tehát kiderül, hogy az önálló rendeltetési egység és a helyiség fogalmak között nincs lényegi különbség. Az önálló rendeltetési egység olyan absztrakció, ami a lakást, a nem lakáscélú helyiséget és minden mást is jelent, aminek van meghatározható rendeltetése és bejárata. Minden lakás vagy nem lakáscélú helyiség önálló rendeltetési egység, de az önálló rendeltetési egység nem feltétlenül lakás vagy nem lakáscélú helyiség. Ez azt is jelenti, hogy az önálló rendeltetési egység alapvetően megfelel a Ptk., a Társasházi törvény, de még a régi és az új Inytv. nem lakás céljára szolgáló egyéb helyiség, illetve egyéb önálló ingatlan fogalmának is. Ez pedig azzal jár, hogy ha az önálló rendeltetési egység speciális funkciójára tekintettel jogszabály kifejezetten nem zárja ki az önálló rendeltetési egység külön tulajdonú ingatlanként történő nyilvántartását, ez akár társasházi különtulajdonként is kaphat önálló helyrajzi számot. Jelenleg ez csak az ún. álláshelyre igaz (v.ö. hatályos Inytv-vhr. 52.§ (1a) és (1b) bekezdés).
Az álláshely sajátos önálló rendeltetési egység, hiszen ténylegesen nem önálló helyiség. Közös tulajdonként nyilvántartott társasházi helyiségen belül van (értsd: garázs), önálló bejárata sincs, és csak padlófelfestés vagy egy-egy fal szimbolizálja az egyéb helyiségrészektől való elkülönülését.
A Ptk. 5:85.§ (1) bekezdés a társasházi önálló (különtulajdonú) ingatlanná válást nem csak a helyiség jellegtől, hanem attól a feltételtől is függővé teszi, hogy az egyes helyiségek és lakások műszakilag megosztottak legyenek. Az álláshelyre ez sem érvényesül minden esetben. Ezért volt célszerű, szükséges és hasznos, hogy az álláshelyet már a most hatályos Vhr. is a helyiségfogalom alá vonta. Ezzel lehetett áthidalni a Ptk. és a társasházi álláshely közötti nyilvántartás diszharmóniáját.
Az „építmény” az Étv. 2.§ 8. pont szerint építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, – rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül – minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma). Az Étv. 2.§ 36. pontja szerint építési tevékenység az építmény, építményrész, épületegyüttes megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása, lebontása, elmozdítása érdekében végzett építési-szerelési vagy bontási munka végzése.
Egy-egy vonal felfestése a teremgarázsban némi kényszerességgel minősülhetne akár építési tevékenységnek is, de azért nem igazán tekinthető műszaki értelemben vett megosztásnak, hiszen csupán vizuális térelválasztás. A műszaki megosztottság pedig az építési jogban többet jelent a jelképességnél. Nyilvánvaló tehát, hogy az „önálló rendeltetési egység” ingatlan-nyilvántartási fogalommá tétele és az önálló rendeltetési egység fogalom elhelyezése az ingatlan-nyilvántartási jogban, valós ingatlanforgalmi és jogtisztasági igényt szolgál ki. Célja, hogy az álláshely önállóan forgalomképes különtulajdon legyen. Mindez azonban messzebb is mutat. Azt is okozhatja, hogy az önálló rendeltetési egységek nyilvántartásba vétele nem áll meg a társasházi álláshelyeknél. Elviekben, de még nem a most induló szabályozás szintjén megteremti azt a lehetőséget, hogy nem csak helyiség, hanem a helyiség egyes vizuálisan elkülönülő területei is lehessenek nyilvántartott különtulajdonok. Ez pedig lehetővé teheti a helyiség egységes területeinek használati rendeltetés és térmérték szerinti önálló (különtulajdoni) nyilvántartását. Hangsúlyozzuk azonban, hogy ez az új Inytv. és Vhr. szabályozásában még nem jelentik meg.
A hatályos jog szerint a helyiség területének felosztott nyilvántartásba vétele csak jogszabály kifejezett rendelkezése esetén lehetséges, mégpedig akkor, ha a jogszabály az egyes felosztott területeket a helyiségfogalom alá sorolja. Ezt a Ptk. 5:85.§ (1) bekezdése indokolja, hiszen mást, mint helyiséget nem enged különtulajdonná alakítani. Célszerű lenne azonban, ha a társasházi nyilvántartás körében a jogalkotás tovább lépjen, hiszen a társasházi szükségletek és a műszaki lehetőségek is túlléptek azon, hogy ne lehessen különtulajdonú ingatlan az, ami az OTÉK szerinti önálló rendeltetési egység.
A vásár- és kiállítási csarnokok esetében például ismert, hogy bennük jelképesen elválasztott területek vannak, amelyek önálló használati (rendeltetési) egységek. Igaz ez a parkolóházakra, más jármű- és munkagép tárolókra és egyéb raktárakra is. A jogalkalmazás rugalmasabbá tétele érdekében most nem az ingatlan-nyilvántartást kellene a Ptk-hoz igazítani, hanem a Ptk. 5:85.§ (1) bekezdését az ingatlan-nyilvántartás szabályaihoz. Ha a Ptk. maga is utalna az önálló rendeltetési egység társasházi különtulajdonná alakításának lehetőségére, a probléma megszűnne, de legalábbi csökkenne. Szükség lenne arra is, hogy a Vhr-ből kikerüljön a gépjármű tárolásra, mint rendeltetésre utalás, hiszen miért ne lehetne nem gépi meghajtású járművet is különtulajdonú álláshelyeken tárolni.
Annak megítélése érdekében, hogy milyen építményekben, helyiségekben érdemes külön helyrajzi számon, külön tulajdonba kerülő egyéb önálló ingatlant létrehozni, több megközelítést is tartalmazó hatásvizsgálatot érdemes lefolytatni. Polgári jogi oldalról megközelítve a kérdés az, hogy milyen ingatlantípusoknál, milyen élethelyzet kívánná meg az állami, közhiteles nyilvántartásba történő felvétellel kialakuló rendezettebb, áttekinthetőbb, a forgalom biztonságát jobban szolgáló jogi helyzetet. Az előbbi példánál maradva, a vásárcsarnoki pavilon, árusítóhely pozíciója, mérete a mindennapokban könnyen változtatható, mely óhatatlanul rugalmatlanabbá válik, ha az adatokat egy nyilvántartásba is regisztrálják. Ebből következően az ingatlan-nyilvántartás igénybevétele előtt a tulajdonosnak meg kell fontolnia, hogy pl. a vásárcsarnok árusítóhely esetében szükségesnek tartja-e a nyilvántartásba vételt, tekintettel arra, hogy az árusítóhely méretét és elhelyezkedését időről időre megváltoztathatja. Mindez igaz lehet a teremgarázsokban található álláshelyekre is, de a gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy az álláshelyek elhelyzekedése ritkán változik, igazodik a térkihasználási szükségességhez, és méretét alapvetően a gépjárművek mérete befolyásolja. .
Az önálló rendeltetési egységek nyilvántartási szabályainak alkalmazása lehet indokolt a tetőterek, padlások esetében is a külön tulajdonná válás pontosabb és a forgalombiztonságot jobban szolgáló szabályozása érdekében. Közismert a tetőterek, padlásterek elidegenítése annak érdekében, hogy a vevő különtulajdonná, netán különtulajdonokká alakítsa, esetleg új emeleteket hozzon létre. A társasházközösségek számára egy-egy ilyen ügylet komoly bevételt vagy egyéb előnyt jelent, kíméli a tulajdonosokat a felújítások, korszerűsítések okán szükséges rendszeres vagy eseti befizetésketől. Ezekben az adásvételekben a vételár gyakorta nem pénz, hanem egyéb szolgáltatás, például épületfelújítás, korszerűsítés, bővítés. Ez az ügylettípus jellemzően jó hatással van a városképre is, hiszen a homlokzatok, belső terek, tetőzetek megújulnak. Minderről a következő cikkünkben részletesebben írunk.
dr. Hidasi Gábor és dr. Tóth Balázs
