A Társasházi törvény szerint a közös költség a tulajdonostársakat terheli. Terhelheti-e a közös költség azt, aki nem tulajdonostárs?
A probléma azért lényeges, mert azután, hogy egy társasházi ingatlanra adásvételi szerzõdés jött létre és az ingatlanba a vevõ beköltözött, de tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be, a társasházak szinte kivétel nélkül a vevõvel szemben érvényesítik a közös költség igényüket.
A Ptk. szerint az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba történõ bejegyzéssel lehet megszerezni. A bejegyzés megtörténtéig tehát a vevõ nem tulajdonos, csupán várományi joga van arra, hogy tulajdonosként bejegyezzék.
Aki nem tulajdonos, azt jogszabály vagy erre irányuló szerzõdés hiányában olyan kötelezettség sem terhelhet, amely törvény szerint csakis tulajdonost terhel. Ezt a logikát látszólag megtöri a Ptk. 368.§ (3) bekezdése, mely szerint „Az ingatlan vevõje – ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése elõtt birtokba lép – ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.” Ennek alapján úgy tûnik, hogy a társasházzal szembeni kötelezettségekért a vevõt terheli a felelõsség. A kérdés az, hogy ez a szabály kötelezi-e a társasházközösséget arra, hogy kizárólag a vevõvel szemben követeljen közös költséget. Felléphet-e továbbra is a bejegyzett tulajdonossal szemben, vagy csakis vele szemben léphet fel?
Álláspontunk az, hogy a Ptk. idézett szakasza csak az eladó és a vevõ jogviszonyát szabályozza, hiszen ez a szabály az adásvételi szerzõdésekrõl szóló fejezetben „A felek jogai és kötelezettségei” cím alatt található. Ez a szabály az adásvételi szerzõdés feleinek egymással szembeni felelõsségérõl szól, és nem harmadik személyek, így pl. a társasházközösség igényérvényesítésérõl. Ez olyan jogszabálynak sem minõsül, amellyel a vevõ törvénynél fogva vállalja át a tulajdonos kötelezettségeit. E szabály nem teremt jogviszonyt a vevõ és a társasházközösség között. Utóbbi továbbra is a vele az alapító okirat szerint jogviszonyban álló személlyel, tehát a bejegyzett tulajdonossal szemben léphet fel közös költség követeléssel. A tulajdonos a kifizetett összeget a Ptk. alapján a vevõtõl visszakövetelheti.
A társasházközösség csak akkor lenne köteles a követelését a vevõvel szemben érvényesíteni, ha hozzájárult volna ahhoz, hogy a tulajdonos alapító okiratban, szervezeti és mûködési szabályzatban vagy közgyûlési határozatban elõírt közös költség fizetési kötelezettségét a vevõ átvállalja. Az esetek túlnyomó többségében a tulajdonos és a vevõ ilyen hozzájárulást nem kér, ezáltal a társasházközösséggel szemben a bejegyzett tulajdonos marad kötelezett. Álláspontunk szerint ez a helyzet a társasházközösség egészét terhelõ közös kötelezettségek esetében is.
2008. január, Dr. Hidasi Gábor
