A társasház-közösség törvény és a szervezeti és mûködési szabályzat (szmsz) által szabályozott szervezeti rendben mûködik. A társasháznak a gazdasági társaságoktól eltérõen nincs vezetõ tisztségviselõje, de tisztségviselõje több is van. Ezek a közös képviselõ, az intézõbizottság elnöke és tagja, a számvizsgáló bizottság elnöke és tagjai vagy az ellenõrzéssel megbízott személy. Nem minõsül tisztségviselõnek a társasház-közösség könyvvizsgálója és a gazdasági ellenõrzési feladatot ellátó személy.
A közös képviseleti tevékenység ú. n. törvényes vagy szervezeti képviselet, ami azt jelenti, hogy általános jogosítvány arra, hogy a közös képviselet a társasház teljes közösségét megszemélyesítse azok elõtt, akik elõtt, illetve akikkel szemben a közösségnek el kell járnia. A közös képviseleti és a társasház-kezelõi tevékenység akkor sem keverhetõ össze, ha a társasház-kezelést a közös képviselet végzi. A két tevékenység között éppen az a különbség, mint a képviselet és a kezelés között általában. A közös képviselet elsõ sorban a tulajdonosi közösség helyett és nevében történõ eljárást jelenti harmadik személyek, bíróság és hatóság elõtt, míg a társasház-kezelés a társasházi ingatlan fenntartásával, felújításával, üzemeltetésével és hasznosításával összefüggõ operatív munka.
A szervezeti illetve törvényes képviselet jogi természetébõl adódóan az egyes képviseleti eljárásokhoz nem kell külön—külön meghatalmazás, ideértve a bíróság és hatóság elõtti képviseletet is, ugyanis a közös képviseleti funkció keletkezése (megválasztás, megbízás) lényegi tartalmát illetõen egyet jelent egy általános meghatalmazással. Ennek tényét – ha szükséges – azzal az okirattal kell igazolni, amely a megválasztást és a megbízást tanúsítja (közgyûlési határozat, szmsz, stb.).
A közös képviselet nem a társasház-közösség „fõnöke”. A társasház-közösséget és a tulajdonostársakat nem igazgatja. A társasház közös tulajdonú ingatlanainak használatával összefüggésben azonban van a Társasházi törvényben szabályozott irányító és ellenõrzõ szerepe.
A közös képviselet feladata soha nem lehet az egyes tulajdonostársak vagy a tulajdonostársak egyes csoportjainak a képviselete, hanem a képviselt „személy” mindig és feltétel nélkül az egész közösség. Ez még akkor is igaz, ha az, akivel szemben a képviseleti tevékenységet el kell látni, az egyik tulajdonostárs. Ha például a közös képviselet a közös költség behajtása iránt lép fel egyesekkel szemben, akkor nem azok képviseletében jár el, akiknek nincs tartozása, hanem a teljes közösség képviseletében és érdekében. A közös képviseleti eljárás ugyanis a közösség ügyeiben és érdekében kifejtett tevékenység, függetlenül attól, hogy a közösség egyes tagjait éppen támogatja-e vagy sérti.
A Társasházi törvény 28. § (1) bekezdésébõl az olvasható ki, hogy a közös képviseletnek önálló határozathozatali joga van („A közgyûlés kizárólagos hatáskörében határoz … minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-mûködési szabályzat nem utal a közös képviselõ vagy az intézõbizottság, illetõleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.”). Ez a szabály – és sajnos nem csak ez – félreérthetõ. A közös képviseletnek nincs ilyen hatásköre. Még az sem minõsül határozathozatalnak, ha közös képviselet elhatározza, hogy intézkedik a közös költséggel elmaradt tulajdonostárssal szemben jelzálogjog bejegyzése iránt. A közös képviselet nem határoz, hanem intézkedik. A közös képviselet a társasház-közösség érdekérvényesítõ, végrehajtó, megvalósító szerve, határozathozatali jogok nélkül. Az, hogy a közös képviseletnek az is kötelessége, hogy mérlegelje, hogy jogi felelõssége alapján milyen intézkedéseket tesz a közösség érdekében a jogszabályok, a társasház belsõ szabályai és a közgyûlési határozatok végrehajtására, nem azonos a határozathozatallal.
Budapest, 2010. május dr. Hidasi Gábor
