Megakadályozható-e, hogy a szomszéd ingatlanon folyó építkezés miatt elveszítsük ingatlanunk panorámáját? Leállítható-e az építkezés vagy csak kártérítést kérhetünk?
Minden tulajdonos, így szomszédunk is jogosult a telkén építkezni, ha beszerzi az ehhez szükséges engedélyeket. Az építési törvény szerint az építkezés során biztosítani kell a szomszédos ingatlanok és építmények rendeltetésszerû és biztonságos használhatóságát. Ezt ugyan az építési hatóság vizsgálja az engedély kiadásakor, de panoráma nélkül is használható rendeltetésének megfelelõen egy ingatlan, így emiatt biztosan nem tagadják meg az engedély kiadását. Az építési engedély elleni jogorvoslatok (fellebbezés, majd a jogerõs határozat bírósági felülvizsgálata), tehát nem vezethetnek eredményre. Ezzel legfeljebb idõt nyerhetünk, az építkezést és a kilátás elvesztését nem akadályozhatjuk meg. A közigazgatási út tehát kilátástalan.
A polgári törvénykönyv azonban elõírja, hogy a tulajdonos az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ha tehát úgy érezzük, hogy a szomszédban folyó építkezés vagy az annak eredményeként létrejött építmény szükségtelenül zavar ingatlanunk használatában, mert elveszítjük a panorámát, bírósághoz fordulhatunk.
Ezt már az építkezés alatt, sõt annak megkezdése elõtt az engedélyezési eljárás során is megtehetjük. Károsodás veszélye esetén ugyanis a veszélyeztetett kérheti a bíróságtól, hogy azt, akinek részérõl a veszély fenyeget, tiltsa el a veszélyeztetõ magatartástól, illetõleg kötelezze a kár megelõzéséhez szükséges intézkedések megtételére és – szükség szerint – biztosíték adására. A veszélyeztetõ magatartástól eltiltást az építkezés leállítása jelentheti. A kár megelõzéséhez szükséges intézkedés a tervek olyan módosítása lehet, amely már figyelembe veszi a szomszédok érdekeit, nem okoz szükségtelen zavarást, és nem veszi el a kilátást. Az szakértõi kérdés, hogy az adott esetben a tervezetthez képest más építészeti megoldások biztosíthatják-e a panoráma fennmaradását. A bíróság ideiglenes intézkedéssel akár a per befejezõdése elõtt is elrendelheti az építkezés leállítását. Ha még az engedélyezési eljárás sem fejezõdött be, akkor az építési hatóságnak a per befejezéséig fel kell azt függeszteni, így az építkezés nem kezdõdhet meg. Ebben az esetben egészen jók a kilátások.
Ha már befejezõdött az építkezés szintén bírósághoz lehet fordulni, de ebben az esetben a bíróság már csak azt vizsgálhatja, hogy a szomszéd épület szükségtelenül zavarja-e az ingatlan használatát, és ha igen, akkor milyen mértékben csökken annak forgalmi értéke. Önmagában az, hogy a szomszéd engedéllyel, az engedély elõírásainak mindenben eleget téve építkezik, nem zárja ki a kártérítési felelõsséget, de a szakértõk által megállapított 10-20%-os forgalmiérték-csökkenés nem pótolja az elvesztett panorámát. Annak visszaszerzése pedig kilátástalan.
2008. február dr. Horváth Gyula
