Az ingatlanokkal kapcsolatos adóterhek terén változások lesznek 2008. január 1-tõl. Az általános forgalmi adóról szóló törvényt (továbbiakban: áfa tv.) és a személyi jövedelemadóról szóló törvényt (továbbiakban: szja tv.) az Országgyûlés az uniós jogharmonizációnak megfelelõen módosította, néhány kedvezményt és szigorítást tartalmazó elõírás bevezetésével.
Szja törvényben bekövetkezõ változások
Az Európai Bizottság Magyarországot az ingatlan értékesítésébõl származó jövedelem lakáscélú felhasználására vonatkozó hatályos szabályozás átalakítására kötelezte. Erre azért volt szükség, mivel a lakáscélú felhasználás kedvezményét nem engedte alkalmazni az EU más tagállamában fekvõ lakásszerzés esetén. Lakásszerzési kedvezmény: a befizetendõ adót csökkenti és a befizetett adóból visszajár az ingatlan, vagyoni értékû jog átruházásából származó jövedelem azon összege utáni adó, amely összeget az adózó önmaga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének idõpontját megelõzõ 12 hónapon vagy az azt követõ 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított. 2008. január 1. után a lakásszerzési kedvezmény megszûnik. Egy átmeneti szabály beiktatásával a 2008. január 1-je elõtt megszerzett ingatlan átruházásból származó jövedelem után továbbra is jár a lakásszerzési kedvezmény.
A földhivatali nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szereplõ vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzátartozó földrészlet átruházásából származó jövedelem adóköteles idõszaka 15 évrõl 5 évre csökken. Az átruházásból származó adóköteles jövedelem a szerzés évében vagy az azt követõ évben, a teljes jövedelem, a szerzést követõ második évben a 90 százalék, a harmadikban a 60 százalék, a negyedikben a 30 százalék. A szerzést követõ ötödik évben eladott ingatlan jövedelme után már nem kell adózni. A nem lakásingatlanok esetében az adóköteles idõszak továbbra is 15 év marad.
Külön átmeneti szabály rendelkezik azokról az esetekrõl, amikor a magánszemély az ingatlan átruházás jövedelemét 2008. január 1-je elõtt megszerezte. Alkotmányossági megfontolásokból ekkor a magánszemély a lakásszerzési kedvezményre vonatkozó szabályokat még alkalmazhatja.
Az ingatlan adóztatással összefüggõ további változás, hogy az ingatlan-szerzés idõpontja építés, rá-, hozzá- és újjáépítés, bõvítés esetében az utolsó jogerõs használatbavételi engedély keltének az éve.
Továbbra is megmarad az a kedvezmény, hogy bármely ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját nem kell megfizetni, ha azt a magánszemély (az átruházás évében vagy az azt követõ két évben) saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idõsek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben biztosított férõhely megszerzésére fordítja.
Új méltányossági rendelkezés alapján az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékû jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élõ élettársa lakhatását biztosító célra történik) adót az adóhatóság mérsékelheti, vagy elengedheti. Levonható a megszerzésre fordított összeg, az ingatlan megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás, az eladásra kerülõ ingatlanon elvégzett értéknövelõ beruházás költsége és az ingatlan, a vagyoni érzékû jog eladásával kapcsolatban felmerült kiadás, és a szerzéskor, átruházáskor kifizetett ügyvédi költség.
Az ingatlan átruházásból származó jövedelmek adózási szabályai az ingatlanlízing-ügyletek meghiúsulásából származó jövedelmekre is alkalmazhatóak.
A jelenlegi áfa szabályozásban kiemelt szerepet töltenek be a lakóingatlanok a többi ingatlanfajtához képest. Szemben az építési telekkel és egyéb ingatlanokkal, a lakóingatlan eladása (az elsõ értékesítés kivételével) alapvetõen áfamentes. Az új Áfa törvény szerint az új építésû lakóingatlanok és az építési telkek értékesítése továbbra is adóköteles marad. Változás azonban a korábbi szabályozáshoz képest, hogy a lakóingatlannak nem minõsülõ egyéb ingatlanok értékesítése is csak akkor lesz adóköteles, ha az ingatlan új építésû, azaz a használatbavétel még nem történt meg vagy ha a használatbavételi engedély jogerõre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Az új Áfa törvény szerint az egyébként nem adóalanyi minõségben eljáró személyek, szervezetek beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ahhoz tartozó földrészlet illetve építési telek sorozatértékesítése esetén adóalannyá válnak, ha az értékesítésre a használatba vétel elõtt, vagy a használatbavételi engedély jogerõre emelkedését követõ 2 éven belül kerül sor. Sorozat értékesítésnek az számít, ha a személy vagy szervezet 2 naptári éven belül már a negyedik építési telket vagy beépített új ingatlant értékesíti. Amennyiben magánszemély értékesíti így az ingatlanát, kötelezõen áfa alannyá válik és az adóhatóságnál regisztrálnia kell. Ha az eladó kizárólag az ingatlanértékesítés miatt válik adóalannyá, az adóhatóság az értékesítést terhelõ adót határozattal fogja megállapítani. Továbbá az eladónak a teljesítést követõ 30 napon belül bevallással egyenértékû bejelentést kell tennie az adóhatóságnál. Ugyanakkor az adókötelezettség eredményeképpen az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó beszerzések áfája levonható lesz.
Az új Áfa törvény kiterjeszti az adózás választási lehetõségét az ingatlanok értékesítésére. Ugyanakkor szigorodnak a választási lehetõség feltételei. Ha az ingatlanértékesítõ adóalany az adózást választja értékesítés tekintetében, döntését legalább 5 évig nem változtathatja meg. A több éves elkötelezettség miatt gondos tervezés szükséges a választás elõtt. Ebben az esetben az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó beszerzések utáni áfa levonható. Az adómentesség nem vonatkozik az építési telek értékesítésére, továbbá az olyan beépített ingatlan és az ehhez tartozó földrészlet értékesítésére, amelyet még nem vettek rendeltetésszerûen használatba, vagy használatba vették ugyan, de használatbavételi engedélye az eladás idõpontjában két évnél nem régebbi.
2008. janár 1-tõl, az adóalany választhat, hogy ingatlanügyei egészére vagy ezen belül csak az ingatlan-bérbeadásaira jelentkezik be az áfa alá.
Luxusadó
2008. január 1-jétõl adóköteles minden lakásnak vagy üdülõnek minõsülõ épület, épületrész, ha azok értéke eléri a 100 millió forintot. Ez azt jelenti, hogy míg korábban csak a magánszemélyek tulajdonában álló, illetõleg magánszemély ingatlannyilvántartásba bejegyzett vagyon értékû jogával terhelt épületekre vonatkozott a luxusadó-fizetési kötelezettség, 2008. januártól az adó alanya nemcsak a magánszemély lehet, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett bármely tulajdonos.
2008. február dr. Schmal József ügyvédjelölt
