Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetővé vált a közös tulajdon használatára vonatkozó jog. Ez az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) kormányrendeletben (Inytv-vhr.) látott napvilágot. E jog dologiasíthatóságáról sem a Ptk. sem az Inytv. nem szól. Ez a jog tehát még e fiatal jogszabályokhoz képest is újdonság.
A közös tulajdonosokat meghatározott hányadok szerint illeti meg a tulajdonjog, ideértve azt az esetet is, ha a tulajdoni hányadok mértéke kétséges, azaz köznyilvántartásból sem ismerhető meg. Ilyenkor az a törvényi vélelem, hogy a hányadok egyenlők. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, e jogait azonban nem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére (Ptk. 5:74. §). A birtok- és használati viták jelentős része azonban éppen arról szól, hogy a tulajdonostárs a többiek sérelmére gyakorolja e jogait, vagy kiszorít más tulajdonost e jogaiból.
A birtok és használat vonatkozásában a nem termőföldnek minősülő ingatlanok esetében az ingatlan-nyilvántartás mindeddig nem szolgáltatott adatot, sem közhitelest, sem mást. 2024. február 1-jétől a helyzet változik, mégpedig így:
„Inytv-vhr. 20. § Az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogok és azok jogosultjai jegyezhetők be: […] 24. közös tulajdon használatára vonatkozó jog.”
A bejegyezhető kizárólagos használati jog és más használati jogok elhatárolása
A félreértések elkerülése érdekében hangsúlyozom, hogy az e cikkben tárgyalt használati jog nem azonos a Ptk. 5:159. §-a szerinti használat jogával, a közérdekű használattal (Ptk. 5:164. §) vagy a földhasználati joggal (Ptk. 5:145. §). Ezek a jogok a szolgalomhoz és a haszonélvezethez hasonlóan saját tulajdonra nem alapíthatók.
Csak tulajdonos használati joga jegyezhető be
Lényeges, hogy a használati jog csak a tulajdonostárs használatára jegyezhető be, tehát ha a közös tulajdont bármilyen jogcímen nem tulajdonos használja (például bérlő), az ő használati joga nem jegyezhető be.
Kizárólagosság
Fontos az is, hogy a bejegyzésre akkor kerülhet sor, ha a használat joga kizárólagos. A nem kizárólagosság ugyanis a Ptk. 5:74. §-ából következik. A kizárólagos használat azonban nemcsak egy, hanem több tulajdonostársat is megillethet. Példaképp: ha egy teleknek három tulajdonosa van, és a tulajdonostársak megállapodása vagy szótöbbséges határozata szerint kettőt a telek területének térmérték szerint kijelölt kétharmadán illeti meg a kizárólagos használati jog, eltérő megállapodás hiányában őket a kétharmad kizárólagos használatára együttesen kell bejegyezni, és ha nem állapodtak meg írásban e joguk felosztásának arányában, a Ptk. 5:73. §-ával analóg módon őket a kizárólagos használati jog a kétharmadnyi területen egyenlő arányban illeti meg, és ezt ekként kell bejegyezni, legalábbis az Inytv-vhr. 2024. február 1. előtt nem hatályos 49. §-ából következően.
A bejegyzés feltételei
Az Inytv-vhr. 49. §-a részletezi, mire jegyezhető be a kizárólagos használati jog, és hangsúlyozza, hogy az adott szabály a Földforgalmi tv. alapján földnek minősülő ingatlanra nem vonatkozik.
A rendelet szerint a kizárólagos használat jogát közös tulajdonban álló egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára vagy társasházi ingatlanra, az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.
Azt, hogy „a közös tulajdonban álló egész ingatlan használatára vonatkozó jog”, kétféleképpen kell érteni: a) az egyik jelentés, hogy egy vagy több tulajdonostárs feljogosítása az egész ingatlan kizárólagos használatára; b) a másik jelentés az egész ingatlan egy térmértékben és fekvésben definiált részének kizárólagos használatára történő feljogosítás.
Alhasználat
Az egész tulajdoni illetőségre vonatkozó kizárólagos használati jog bejegyzésére is csak térmérték szerint kerülhet sor, ezért lényegében ebben az esetben is az egész ingatlanhoz képest térmértékben és fekvésben definiálható jog az, amit be lehet jegyezni. Ugyanez igaz az illetőség meghatározott eszmei hányada esetében is. Ugyanakkor e szabályból logikailag az következik, hogy azt a tulajdonost, akit illetőség vagy annak eszmei hányada illet meg, már megilleti egy térmérték és fekvés szerint bejegyzett használati jog, és ezen alapít egyfajta alhasználatot más javára, de ez a más személy sem lehet nem tulajdonostárs, hiszen a bejegyzésre váró jogszerző az Inytv-vhr. alapján nem lehet más, mint bejegyzett tulajdonos.
Időbeli használatmegosztás
A 49. § (2) bekezdéséből az derül ki, hogy időbeli használatfelosztási jogot is be lehet jegyeztetni. Ezt is csak tulajdontársak közötti megállapodás vagy tulajdonostársi szótöbbséges határozat alapján, amely egy vagy több tulajdonostársat jogosít fel a kizárólagos, időben felosztott használatra. Ez a hagyományos time share szisztéma megjelenése az ingatlan-nyilvántartásban azzal, hogy ez az üzleti modell nem csak tulajdonostársak között létezik. Az Inytv-vhr. azonban nem engedi meg, hogy a tulajdonostársak harmadik személy időbeli használati jogát jegyeztessék be. Nem jegyezhető be például annak a harmadik személynek a használati joga, akit a tulajdonostársak megállapodással vagy határozattal arra jogosítanak fel, hogy minden nyáron az ingatlanban nyaraljon.
Ki kérheti a bejegyzést?
A kormányrendelet szerint a közös tulajdonban álló egész ingatlan kizárólagos használatára vonatkozó jog bejegyzését a tulajdonostársak közösen kérhetik, a társasházi közös tulajdon kizárólagos használatára vonatkozó jog bejegyzését pedig a társasház közös képviselője.
E szabály nem tér ki arra, ki kérheti a kizárólagos használati jog bejegyzését tulajdoni illetőség és annak eszmei hányada esetében. Úgy tűnhet, elég, ha az illetőség vagy az eszmei hányad tulajdonosa kéri, de abból kiindulva, hogy átruházás és alapítás esetén a szerződő felek együtt kérhetik a változás bejegyzését, azt tartom helyes megoldásnak, ha ebben az esetben is a megállapodó tulajdonostársak együtt kérik a bejegyzést.
A bejegyzésre alkalmas okirat
Abból a szabályból és az okirati elv változatlanságából derül ki, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben fel kell tüntetni azt az okiratot, amely a bejegyzésre váró jogot létrehozta. Ilyen jog bejegyzésére az az okirat alkalmas, amely tartalmazza a felek (értsd: tulajdonostársak) egyhangú kötelmi megállapodását, vagy amely a közös tulajdon tulajdonostársainak egyhangú vagy szótöbbséges határozatát tartalmazza, de e jog bírósági határozat és a társasház alapító okirata alapján is bejegyezhető.
E rendelkezésből kiderül, hogy nem kell feltétlenül teljes konszenzus a kizárólagos használatról, hanem a Ptk. 5:78. § (1) bekezdése szerint szótöbbséges, vagy az szmsz-nek, netán alapító okiratnak megfelelő társasházi közgyűlési határozat is elég. A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak esetében, ha nem tértek át a társasházi törvény szervezeti és működési rendjére, a Ptk. szerinti meghozható szótöbbséges határozat szükséges és elégséges is, hiszen nincs közgyűlésük. Az át nem tért kis társasházakban közös képviselő sincs, tehát azt a szabályt, hogy a közös képviselő kérheti a bejegyzést, nem lehet alkalmazni. Mivel ezekre a társasházakra az Inytv-vhr.-ben nincs speciális szabály, úgy kell eljárni, mint alapesetben, tehát a bejegyzést valamennyi tulajdonostársnak kérelmeznie kell. Igaz ez a hagyományos, Ptk. szerinti közös ingatlantulajdon valamennyi esetkörére.
Ez jelenthet garanciát arra, hogy a bejegyzésre nem egy többségi tulajdonos önkényeskedése miatt kerül sor.
Az a szabály, hogy közös képviselő kérheti a bejegyzést, nem változtat azon a tényen, hogy a közös képviselő szervezeti képviselőként jár el a bejegyzési eljárásában. Ebből fakad, hogy a bejegyzést kérő tulajdonképpen az önálló jogalany társasházközösség. Az, hogy az alapító okirat vagy közgyűlési határozat alapján a közös képviselő kérheti a bejegyzést, azt jelenti, hogy ebben az esetben a bejegyzés egyoldalú kérelemre történik, szemben azzal az alapszabállyal, hogy változás bejegyzésére csakis a megállapodó felek közös kérelmére kerülhet sor. Annak ellenére igaz az egyoldalúság, hogy közgyűlési határozat esetén is igaz, hogy a társasházközösség és az egyik tulajdonostárs alapítja a kizárólagos használat jogát.
A kizárólagoshasználatijog-bejegyzési kérelemre is az elektronikus eljárási rend és a jogi képviselet kényszere érvényesül.
A jogalkotó nem volt figyelemmel a társasházi törvény 9. §, 13. § (2) bekezdés a) pont és 26. § (2) bekezdésére. Ezek szerint ugyanis a közös tulajdon használatát a szervezeti-működési szabályzatban kell szabályozni, nem pedig az alapító okiratban. Ugyanakkor igaz, hogy a hatályos társasházi törvény előtt már létező, vagy hatálybalépése után a törvény 9. §-át figyelembe nem vevő módon létrejött alapító okiratokat is lehet kötelmi alapú használati megállapodásnak tekinteni, tehát ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmasak lehetnek. Az alapító okiratra alapozott kizárólagos használati jog bejegyzésekor is a közös képviselő jár el az ingatlanügyi hatóság előtt.
A használati jog bejegyzésének hatálya
A Ptk. 5:166. § 2024. február 1-jétől hatályos (1) bekezdése szerint „E törvény eltérő rendelkezése hiányában az ingatlanra vonatkozó dologi jogok és korlátolt dologi jogok (a továbbiakban együtt: dologi jogok) az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak és szűnnek meg.” A Ptk. nem rendelkezik arról, hogy a használati jog nem a bejegyzéssel keletkezik, módosul és szűnik meg, tehát a jelenlegi szabályozás értelmében a kizárólagos használati jog a bejegyzése konstitutív hatályú, ami azt jelenti, hogy a dologi hatály kötődik a bejegyzéshez. Kizárólagosan használni kötelmi alapon bejegyzéstől függetlenül is lehet.
A használati jog bejegyezhetősége nézetem szerint nem eléggé kidolgozott, további részletszabályok vagy a kihirdetett szabályok pontosítása szükséges, de a szabály hasznos. Közhiteles, dologiasított jog alapján járhatnak el a jogvitát rendező fórumok. A közhiteles joggal és térképadattal szemben annak kell bizonyítania, aki állítja ezek hibás, érvénytelen vagy valótlan jellegét. Dologiasodhat például különtulajdonban álló teremgarázsok, raktárak, tárolók osztott használati rendje. Mindez eddig csak kötelmi alapon létezhetett. Meglátásom szerint a kizárólagos használat joga forgalomképes, ezért átruházható. Annyiban különbözik az építményi jogtól, hogy a kizárólagos használat joga építmény létrehozására nem jogosít. A telki szolgalomtól azért határolható el, mert a tulajdonostársak ezt a jogot saját és nem idegen tulajdonukon alapítják.
2023. május
dr. Hidasi Gábor ügyvéd
