Kártérítésként használati díjat kell fizetnie az eladónak, ha a lakást késedelmesen adja a vevõ birtokába.
A B. család úgy döntött, hogy vásárol egy lakást. Mivel vidéken laktak, de gyakran jártak Budapestre, úgy gondolták, a legjobb, ha a Belvároshoz közel keresnek valamit, amit adott esetben bérbe is lehet adni. Meg is találták álmaik otthonát. Szép volt, új volt, bár még csak a terveken létezett. Sebaj, szerzõdtek az eladóval. A vételárat részben államilag támogatott hitelbõl fizették, hiszen a támogatás feltételeinek mindenben megfeleltek. Az eladó vállalta, hogy a szerzõdésben rögzített határidõn belül megkezdi és befejezi az építkezést, és a lakást átadja a vevõknek. Sõt azt is vállalta, hogy amennyiben a birtokbaadással késik, kötbért fizet. A kötbér a késedelem idejére, de legfeljebb 90 napra járt, összege a vételár 1%-a/hónap.
Ahogy az sokszor lenni szokott a lakás nem készült el idõben. A birtokbaadás elõbb csak egy kicsit, majd egyre többet csúszott. Végül másfél évvel a határidõt követõen vehették át a vevõk a lakást. Úgy gondolták, nem baj az eladó köteles megtéríteni a késedelemmel okozott kárt. A kár mint elmaradt vagyoni elõny, ebben az esetben az ingatlan haszna, használatának ellenértéke. Ingatlan esetében a haszon a lakásszükséglet kielégítése vagy kiadás megtakarítása. Ennek összege ingatlanok esetében a használati díjban fejezhetõ ki, ezért az eladó a lakásnak a késedelem idõszakára esõ használati díját, valamint ezen összegnek a kamatait köteles kártérítésként megfizetni.
Az eladó másképp gondolta. Még a szerzõdésben vállalt kötbért sem fizette meg a vevõknek, akik ezért pert indítottak. Egyetemleges jogosultakként kérték az eladó kötelezését a kötbér, valamint a káruk és a kamatok megfizetésére. A kár összegét a lakásnak a késedelem idõszaka alatt elmaradt használati (bérleti) díjának az összegében jelölték meg, melynek bizonyítására kérték igazságügyi ingatlanszakértõ kirendelését.
Az eladó a perben azzal védekezett, hogy a lakáscélú állami támogatásokról szóló Korm. rendelet szerint a támogatás célja a többgyermekes fiatal családok és más arra rászorultak lakásigényének kielégítése, márpedig a B. család elismerten nem azért vette a lakást, hogy oda beköltözzön, ott állandó jelleggel lakjon. Az eladó szerint a Korm. rendelet tiltja a lakás bérbeadását illetve használatának átengedését harmadik személynek, így a vevõket kár nem érhette. A birtokbaadási késedelemnek tehát az eladó szerint nem lehet vagyoni szankciója.
Szerencsére a bíróság másképp látta az ügyet. Szakértõt rendelt ki, aki helyszíni szemle és összehasonlító adatok alapján megállapította a használati díj összegét. A bíróság az ítéletben kötelezte az eladót a szerzõdésben vállalt kötbér, valamint azt meghaladóan a szakvélemény alapján a késedelem idõszakára járó használati díj megfizetésére. Eladó fellebbezett ugyan, de az eredménytelen maradt. A másodfokú bíróság egyetértett az elsõfokú döntéssel és annak indokaival, így az eladónak végül fizetnie kellett.
Dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda
