A Társasházi Törvény különösen a közös költség szabályozása körében részletezi azt, mit ért fenntartás, felújítás alatt.
Fenntartás, az üzemeltetés és a karbantartás
Az üzemeltetés olyan szolgáltatások ellátását jelenti, amelyek a közös tulajdon rendeltetésszerû használatához folyamatosan szükségesek, így például a közüzemi szolgáltatások, gáz, víz, elektromos áram díjának kifizetése, a központi berendezések – pl. közös kazán – üzemben tartása, szükség esetén gondnoki, házmesteri, házfelügyelõi szolgáltatások megszervezése, a belsõ szervezet, az intézõ- és számvizsgáló bizottság mûködésének biztosítása.
Karbantartás
E kifejezésalatt a törvény értelmezésében azokat a megelõzõ és felújításnak nem minõsülõ javítási munkákat illetve egyes közösségi berendezések cseréjét kell értenünk, amelyek a közös tulajdonban lévõ ingatlan állagának és rendeltetésszerû használhatóságának biztosítása érdekében szükségesek. Karbantartásnak tekinthetõ mindazon intézkedések összessége, amelyek szükségesek abból a célból, hogy az ingatlan illetve valamennyi közös tulajdonban lévõ technikai berendezés és rendszer megõrizze a meglévõ mûszaki színvonalát, leszámítva a rendeltetésszerû használat keretében szokásos elhasználódást.
A törvény a karbantartás fogalmán belül három csoportot állít fel.
Az elsõ kategóriába sorolja azokat a munkálatokat, amelyek elvégzése haladéktalan beavatkozást igényel, így olyan hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerû használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igényel – pl. csõtörés, lift életveszélyessé válása stb.
A második csoport az idõszerû karbantartás, azaz olyan munkák elvégzése, amelyek azonnali beavatkozást nem igényelnek, bár az épület állagát veszélyeztetik, de rendeltetésszerû használhatóságát lényegesen nem akadályozzák. Ezeket a hibákat és hiányosságokat külön, vagy az épületen végzendõ egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstõl számított hat hónapon belül meg kell szüntetni.
A harmadik csoportba pedig a tervszerû karbantartás tartozik, amely olyan rendszeres állagmegóvási munka, amely az épület állagának és rendeltetésszerû használhatóságának biztosítása érdekében szükséges.
Felújítás
A felújítás fogalomkörébe sorolja a törvény az olyan idõszakonként szükségessé váló általános javítási, építési-szerelési munkák elvégzését, amelyek az ingatlan egészére, ill. egy vagy több fõszerkezetére terjednek ki, s amelyek az eredeti mûszaki állapotot visszaállítják, illetve az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitõl eltérõ kialakításával növelik.
A törvény különbséget tesz teljes ill. részleges felújítás között.
Teljes felújításról beszélünk, ha a mûszaki állapot alapján szükséges külsõ-belsõ javítási munkák az ingatlan egészére kiterjednek, míg részleges a felújítás, ha az épület legalább egy fõszerkezetére kiterjedõ, tejes felújításnak nem minõsülõ, de abba belátható idõn belül beilleszthetõ általános javítási munkáról van szó.
Korszerûsítés
Külön fogalomként kezeli a törvény a korszerûsítést, amely a központi fûtõ- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással ill. a levegõtisztaság-védelemmel összefüggõ átalakítását vagy kicserélését jelenti.
Fontos fogalomként a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat is definiálja a törvény. Eszerint mindaz az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás, felújítás, korszerûsítés körébe nem tartozó munkálatokkal összefüggõ kiadás tartozik ide, amely jellemzõen az épület bõvítésével vagy új épület létesíítésével jár. Az ilyen kiadások vállalása csak akkor lehetséges, ha azt valamennyi tulajdonostárs elhatározza.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
