A társasházak gyakorlatában szervezési és takarékossági, valamint az egyes határozatok meghozatalához fûzõdõ sürgõsségi érdek okán elterjedt, hogy a közös képviselet – ha ezt az szmsz nem zárja ki – a megismételt közgyûlést is a közgyûlés napjára hívja egybe. Az sem ritka, hogy a megismételt közgyûlés megtartására a határozatképtelen közgyûlést követõ akár fél óra múlva kerül sor. 2003. december 31-én megszûnt az a tilalom, miszerint a megismételt közgyûlést nem lehet megtartani a határozatképtelen közgyûlést követõ 3 napon belül. Ebbõl eredõen ma már nem minõsül a társasházakról szóló törvény tételes szabályaiba ütközõnek, ha a megismételt közgyûlés megtartására a határozatképtelen közgyûlés berekesztését követõen, 15 napon belül bármikor kerül sor, az ítélkezési gyakorlatban mégis az tapasztalható, hogy jogszabályba ütközés okán megállapítják azoknak a határozatoknak az érvénytelenségét, melyeket az aznap megtartott megismételt közgyûlésen hoztak. Cikkünk ennek az ítélkezési gyakorlatnak a bírálatával foglalkozik.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben (Ttv.) nincs az aznap megtarthatóságot tiltó szabály, ezért a bíróságok a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) keresnek idekapcsolható, jogszabálysértés megállapítására alkalmas rendelkezést. Elsõ sorban a Ptk. anyajogi szerepére, és a Ttv. 11.§-ára hivatkoznak, mely szerint „A társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvérõl szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni”.
A kifogásolt ítélkezési gyakorlat másik oka, hogy a bíróságok a megismételt közgyûlés egybehívását szerzõdésteljesítésének (az alapító okirat és az szmsz teljesítésének) tekintik és erre alapozva az aznapi egybehívást a Ptk. szerzõdésteljesítésrõl szóló szabályai szerint értelmezik.
Harmadik, ezzel szorosan összefüggõ ok pedig az, hogy az aznapi egybehívást rendeltetésellenes, visszaélésszerû, együttmûködési kötelezettséget sértõ, tisztességtelen joggyakorlásnak tekintik.
A Ttv. 11.§ félre nem érthetõ fogalmazása szerint a Ptk. rendelkezéseit csakis a társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire kell alkalmazni. Nem lehet kérdéses, hogy a társasház-közösség szervezeti és mûködési szabályai nem minõsülnek a társasháztulajdon szabályainak, mert a társasháztulajdon szabályai a Ptk. III. részében, a tulajdonjog szabályai között helyezkednek el, ideértve a közös tulajdon szabályait is. A társasház-tulajdon szabályaitól elkülönülnek a társasház-közösség szervezeti és mûködési szabályai, mert a Ptk. szerint a társasház-közösség ú. n. társaság, amit a kötelmi jogi szabályokról szóló IV. rész, azon belül a XLVI. fejezet 5. pontja szabályoz. Az itt olvasható 578/I.§ kimondja, hogy „(1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. (2) A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja meg.” A Ptk-ban tehát a társasház-közösség szervezetére és mûködésére vonatkozóan érdemi, részletes szabályozás nincs, csak ú. n. utaló rendelkezés van.
A Ttv. a határidõk számítását nem szabályozza. Ez valóban ok arra, hogy keressünk olyan háttérszabályt, amely segíti a Ttv. megismételt közgyûlés határidejének és határidõ számításának értelmezését. A határidõ-számításra a Ptk. a társasházak vonatkozásában nem, hanem csak a szerzõdések teljesítése körében ad iránymutatást: „ A teljesítési határidõbe a szerzõdéskötés napját nem kell beszámítani; ha a teljesítési határidõ utolsó napja munkaszüneti nap, a határidõ a következõ munkanapon jár le.” (282.§ (1) bek.). E rendelkezés alkalmazása csak akkor lenne lehetséges, ha a közgyûlési meghívót szerzõdésteljesítésnek, szerzõdéses nyilatkozatnak tekintenénk. A közös képviselet azonban még akkor sem minõsül az alapító okirat vagy az szmsz tulajdonostársak általi teljesítõjének, ha a közös képviselõ egyben tulajdonostárs is.
A közgyûlés (és a megismételt közgyûlés) egybehívását nem lehet a szerzõdõ felek szolgáltatásának tekinteni, miáltal értelmezhetetlenné válik a szerzõdésteljesítésre vonatkozó azon alapszabály, miszerint „A szerzõdésbõl kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére” (Ptk. 198. § (1) bek.). Ugyanúgy oktalan a közgyûlés (és a megismételt közgyûlés) meghívóját egyoldalú szerzõdéses nyilatkozatnak tekinteni a Ptk. 199. § alkalmazhatósága érdekében: „Egyoldalú nyilatkozatból csak a jogszabályban megállapított esetekben keletkezik jogosultság a szolgáltatás követelésére; az egyoldalú nyilatkozatokra – ha a törvény kivételt nem tesz – a szerzõdésre vonatkozó szabályokat kell megfelelõen alkalmazni.” A közgyûlési meghívó alapján szolgáltatás követelésének keletkezésérõl szólni értelmetlen.
A Ptk. nem hagy kétséget a felõl, hogy a szerzõdésteljesítést csakis a szerzõdés jogosultjának és kötelezettjének relációjában lehet értelmezni és alkalmazni. A közös képviselõ a társasházi alapító okirat és az szmsz tekintetében nem minõsül szerzõdéskötõ félnek, mert az õ szerzõdése a társasház-közösséggel jött létre és a nem a tulajdonostársakkal. Õ nem minõsül a tulajdonostársak megbízott képviselõjének, mert nem a nevükben és javukra jár el, hanem a társasház-közösség törvényes (szervezeti) képviselõjeként a közösség nevében és javára. A társasházközösség önálló jogalany (Ttv. 3.§ (1) bek.).
A megismételt közgyûlés határidõ-számításának Ptk. 282.§ (2) bekezdés szerinti értelmezése tehát fenntartások nélkül elvethetõ (bár a bírói gyakorlat akkor sem minõsülne hibátlannak, ha nem vetnénk el).
Az ítélkezési gyakorlat ellentmondásosságára utal az, hogy még a szerzõdésteljesítéssel érvelõ bíróságok sem a Ptk. 282.§ (2) bekezdését alkalmazzák az érvénytelenség megállapításakor, hanem az 1960. évi 11. tvr. (Ptké.) 3.§ (1) bekezdését, mely így szól: „A napokban megállapított határidõbe a kezdõ napot nem kell beleszámítani.” Átsiklanak e szabály valós tartalma felett és úgy értelmezik azt, hogy a határidõbe a kezdõ napot nem kell beleszámítani, mintha a törvény kifejezetten tiltaná, hogy a kötelezett a kezdõ napon is teljesíthessen. Ennek az értelmezésnek másik zavara az, hogy szerinte a határidõ nem azonnal, hanem mindig egy nappal késõbb kezdõdik. Ha e szemléletet komolyan lehetne venni, akkor pl. a pénzfizetés nem lenne teljesíthetõ a határidõ megkezdõdésekor, hanem csak az azt követõ napon, vagy ha mégis, az elõteljesítésnek minõsülne és a jogosult ezt csak akkor lenne köteles elfogadni, ha erre jogszabály vagy szerzõdés kötelezi. Ez nyilvánvalóan illogikus és jogellenes álláspont, nem csak a Ptké. 3.§ (1) bekezdése, hanem még a Ptk. 282.§ (2) bekezdése szerint is. Nem csak a pénzfizetés tekintetében, de általában, az anyagi jogi határidõk számítása körében sem alkalmazható ez a szabály úgy, mint ahogyan azt egyes bíróságok az aznap megismételt közgyûlés vonatkozásában teszik. A Ptké. 3.§ (1) bekezdés lényegi tartalma nem annak szabályozása, hogy a határidõ mikor kezdõdik, hanem az, hogy mikor fejezõdik be, a teljesítés mikortól minõsül késedelmesnek. Az idézett szabály azt jelenti, hogy aki pl. egy 15 napos határidõ kezdõ pillanatához képest a 16. napon teljesít, még nem esett késedelembe.
A fentieket a megismételt közgyûlés aznapi egybehívhatóságára visszavezetve, megállapítható, hogy a határozatképtelen közgyûlés annak berekesztésével fejezõdik be, tehát ha a határidõt a határozatképtelen közgyûléstõl kell számítani, akkor ez a közgyûlés berekesztésének idõpontjától történõ számítást jelenti. Nyilvánvaló, hogy a Ttv. tartalmaz határidõt a megismételt közgyûlés egybehívására (15 nap). Ezt kell a Ptké. 3.§ (1) bekezdése szerint számítani. Ez azt jelenti, hogy a határidõ a közgyûlés berekesztésétõl a Ptké. 3.§ (1) bekezdésében írtak szerint számított 15. nap végéig tart. Hogy ezen belül mikor tart megismételt közgyûlést a társasház-közösség, arra nincs szabály sem a Ptk-ban, sem a Ptké-ben, sem a Ttv-ben. Az szmsz-ben lehet ilyen szabály, de ha nincs, nem lehet szó jogszabálysértésrõl a fél óra múlva megtartott megismételt közgyûlés kapcsán. Egyébként ezt akarja kifejezni a 2003. december 31-ig hatályban volt 1997. évi CLVII. tv. 27.§ (2) bekezdés és a most hatályos törvény 37.§ (2) bekezdése közötti szabályozási különbség is (elmaradt a 3 napon belüli megtartás tiltása).
A Ptké. 3.§ (1) bekezdése azért jut szerephez, mert a megismételt közgyûlés határideje napokban van kifejezve. Tévedés azonban az, hogy az ítélkezés úgy véli, hogy a Ptké. 3.§ (1) bekezdése a Ttv. 37.§ (2) bekezdés értelmezése körében az aznapi közgyûlés tiltását okozza. A Ptké. 3.§ (1) bekezdés nem tiltó norma, hanem ennek éppen ellenkezõje: megengedõ. A megismételt közgyûlés megtarthatóságát illetõen megengedi azt, hogy a 15 napos határidõbe a határozatképtelen közgyûlés napja ne számítson bele. Ez azt jelenti, hogy a Ptké. szerinti értelmezés esetén sincs semmi jogszabályba ütközõ abban, ha a megismételt közgyûlést még aznap megtartják, akár fél óra múlva is. A Ptké. 3.§ (1) bekezdése ugyanis semmilyen értelmezés szerint nem tiltja azt, hogy a teljesítésre már a határidõ megkezdõdésének elsõ pillanatában sor kerüljön. Helyes jogértelmezés mellett tehát nem lehet(ne) helye annak, hogy a bíróságok jogszabálysértõnek tekintsék az aznapi megismételt közgyûlést és emiatt megállapítsák az azon hozott határozatok érvénytelenségét. Megjegyezzük, hogy ez az érvénytelenségi ok kijátszható úgy, hogy a közgyûlést 23:30-ra hívják egybe, a megismételt közgyûlést pedig másnapra. Az éjféli közgyûlés szinte biztosan határozatképtelen lesz, és a megismételt közgyûlés – a megjelent tulajdoni hányadokra tekintet nélkül – átveszi a közgyûlés szerepét. Ekkor azonban a bírói gyakorlatban érvényesülõ másik érvénytelenségi ok jutna szerephez, megjegyzem okkal: a Ptk. alapelveit sértõ tisztességtelen, visszaélésszerû, rendeltetésellenes joggyakorlás, az együttmûködési kötelezettség sérelme. Ezeknek az alapelvi rendelkezéseknek természetesen érvényesülniük kell a társasház-közösségen belül is. Azt azonban vizsgálni kell, hogy a közös tulajdoni jogközösségen belül ki az, aki megsérti az együttmûködés kötelezettségét; ki az, aki nem rendeltetésszerûen gyakorolja a közös tulajdonnal összefüggõ tulajdonosi jogait. Az, aki nem jelenik meg a közgyûlésen és képviseletérõl sem gondoskodik (bár ezt akár általános meghatalmazással is tehetné) és ezzel sok esetben határozatképtelenséget okoz, ellehetetleníti a döntéshozatalt, vagy pedig az, aki az alapító okiratnak és az szmsz-nek megfelelõen megjelenik, segítve és biztosítva ezzel a társasház és a tulajdonosi közösség mûködését. Nyilván az elõbbi. Ezért nem lehet egyetérteni azzal a szemlélettel, ami a jogközösségbõl eredõ jogokat pontosan és fegyelmezetten gyakorlókkal szemben a közgyûlést mulasztókat, a társasház mûködését hátráltatókat támogatja a Ttv. 37.§ (2) bekezdés megszorító értelmezésével és az erre visszavezetett érvénytelenséggel.
Felvetõdik természetesen az is, hogy vajon nem szorul-e védelemre, aki önhibáján kívül nem tud részt venni a közgyûlésen? A kérdésre a Ttv. adja meg a választ. Ha a közgyûlés határozatképes, sem a társasház-közösséget, sem törvényt, sem pedig a bíróságot nem érdekli (nem érdekelheti) hogy a mulasztókat vajon elháríthatatlan külsõ ok tartotta távol vagy csupán a passzivitás, ártó szándék vagy személyeskedõ indítékok. Ebbõl levonható az az egyetlen logikusnak tûnõ következtetés, hogy a Ttv. a megismételt közgyûlés intézményével nem a közös tulajdonnal összefüggõ tulajdonosi jogok gyakorolhatóságát akarja védeni, hanem a társasházközösséget, mégpedig a határozatképtelenségbõl eredõ mûködési zavarokkal szemben. Ezt a következtetést támasztja alá a 3/2006.(II.8.)AB határozat is.
