Bevezetés
A társasház egy olyan jogi jelleg, amit egy legalább két önálló rendeltetési egységből álló épület ingatlannak a tulajdonos vagy tulajdonostársak az alapítással, és annak ingatlan-nyilvántartásba vételével adnak.
A hatlakásosnál nem nagyobb, ú. n. kistársasházak alaphelyzetben, tehát ha az alapító(k) másként nem rendelkeznek vagy utóbb másként nem döntenek, nem a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. – Tht. –szerint működnek, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint. Ha ezeknek a kis társasházaknak a tulajdonosi közössége nem dönt úgy, hogy átlép a hatályos Ptk. (a továbbiakban: Ptk.) közös tulajdoni rendjéből a Tht. működési és szervezeti rendjébe, a működésre a Ptk-t kell alkalmazni, szervezetről pedig nem lehet szó, mert a Ptk. szerinti tulajdonközösségnek nincs szervezete. A kistársasházak azonban szívesen alkalmazzák a Tht. szervezetre és működésre használt fogalmait. A tulajdonosok összejöveteleit, szavazását tudatosság nélkül is szívesen hívják közgyűlésnek, a tulajdonostársak ügyleti vagy állandó meghatalmazott képviselőjét pedig közös képviselőnek. Egyes kistársasházak még számvizsgáló bizottságot is működtetnek. Vajon jelenti-e ez, hogy ezek tulajdonosi közösségek spontán módon a Tht. szerinti közösséggé alakultak? A társasházakra vonatkozó jogszabályokat kell-e alkalmazni a kistársasházak tulajdonosi közösségeinek működésére? Indíthat-e és indítható-e per a kistársasházak ellen? Különösen fontos kérdések ezek akkor, ha a közösségen belül jogviták keletkeznek, vagy külső személy kíván jogot érvényesíteni a közösséggel szemben.
Történeti visszatekintés
1977. évi 11. törvényerejű rendelet (Tvr.)
Először az 1924-es szabályozást felváltó 1977. évi 11. törvényerejű rendelet – Tvr. – 20.§ tett különbséget a hatlakásos vagy ennél nagyobb társasházak között. E szerint „Ha a társasházban legfeljebb hat társasház-öröklakás van, a 13-19. § rendelkezései helyett a Polgári Törvénykönyvnek a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. Ilyen esetben az alapító okiratban a 4.§ (2) bekezdésének b)-d) pontjában foglaltakról nem kell rendelkezni.” E szabály kógens volt. Ettől sehogyan, még ráutaló magatartással, illetve spontán módon sem lehetett eltérni. Az tehát kizárt, hogy egy kistársasház tulajdonosi közössége érvényesen elhatározhatta, hogy a Tvr. szervezetre és működésre vonatkozó szabályait alkalmazza.
1997. évi CLVII. törvény (Thtv.)
A Tvr-t a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény követte, amely 1998. március 1-jén lépett hatályba. A Thtv. 21.§ (3) bekezdése a korábbihoz hasonlóan akként rendelkezett, hogy „Az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a 21-38. §-ok helyett a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.” (A 21-38. §-ok a szervezetről és működésről szóló szabályok voltak). A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak szervezeti és működési rendjüket illetően nem térhettek át a Thtv. alkalmazására. Ez a szabály is kógens volt. Tőle eltérni nem lehetett. Az eltérést a Thtv. 41.§ (2) bekezdése sem tette lehetővé, mert kimondta, hogy „A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.” A Tvr. szerint létrejött alapító okiratok e tekintetben megfeleltek az új törvénynek is.
A Thtv. ugyan lehetővé tette az alapító okirattól elkülönülő szmsz megalkothatóságát, de ezt a hatlakásosnál nagyobb társasházak tulajdonosai számára nem tette kötelezővé, a hét lakásosnál kisebbekéinek pedig csak a Ptk. alkalmazását engedte meg.
A Thtv. 6.§ (1) bekezdése is ezt támasztja alá. „A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös költség viselésének szabályait, ha azokat nem az alapító okirat tartalmazza, a közösség szervezeti-működési szabályzata állapítja meg. Az alapító okiratnak erre vonatkozó rendelkezését a szervezeti-működési szabályzat megalkotásával egyidejűleg a közgyűlés legalább 2/3-os többségű határozatával hatálytalaníthatja. E határozat megismételt közgyűlésen nem hozható meg.” A kistársasházakban nem működhetett közgyűlés, így szmsz létrehozása sem volt lehetséges.
2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.)
A Tht. 2004. január 1-jén lépett hatályba, és több módosítással ugyan, de ma is hatályos. A Tht. 63.§ (2) bekezdés szerint „A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.”
E törvény a hatlakásosnál nagyobb társasházak tulajdonosainak kötelezővé teszi az alapító okirattól elkülönülő szmsz megalkotását. A hét lakásosnál kisebb társasház tulajdonosi közössége azonban jelenleg sem köteles szmsz-t alkotni. Ha tehát e közösségek alapító okiratai nem teszik lehetővé az szmsz megalkotását, ez nem ellentétes a törvénnyel. A Tht. csupán arról rendelkezik, hogy „A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.” (Tht. 13.§ (3) bek.).
Az, hogy miről „dönthet” a közösség (tehát nem csupán a közgyűlés, mint a korábbi törvényben) nem félreérthető. Arról, hogy a tulajdonosi szervezetre és működésre a jövőben nem a Ptk. rendelkezéseit alkalmazza, hanem a Tht-ben foglaltakat. Az e törvényben meghatározott „döntés” tehát nem maga az szmsz, hanem csak az, hogy a tulajdonosi közösség a szervezet és működés tekintetében átlép a Ptk. szabályozási rendszeréből a Tht. szabályrendszerébe. E szabályok mindenekelőtt arról szólnak, hogy kik, hogyan, mikor és milyen alakiságok (alakszerűségek) mellett hozhatnak létre szmsz-t, és annak mi a minimális kötelező tartalma.
A rPtk. 578/I.§-nak megfelelő, a Tht. 3.§ (1) bekezdése szerinti jogállású társasházközösség köteles szmsz-t alkotni. Erről a törvény az alábbiak szerint rendelkezik: „Az e törvény hatálybalépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése – az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg – határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. (3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; …” (Tht. 62.§ (1)-(2) bek.). Az, hogy a határidő már régen elmúlt, nem mentesíti a hatlakásosnál nagyobb társasházközösségeket az szmsz megalkotás alól.
Az szmsz csak írásban és ügyvédi ellenjegyzéssel érvényes. A Tht. 15.§ szerint „… A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni”. Az szmsz be nem nyújtása az ingatlanügyi hatósághoz önmagában nem okoz érvénytelenséget.
A bírói jogalkalmazás
A bírói gyakorlat az egyik működési és szervezeti rendről a másikra történő áttérési határozat tekintetében igen engedékeny.
Azt a kérdést, hogy mi minősül hatlakásosnál nem nagyobb társasháznak, a bírói gyakorlat úgy válaszolja meg, hogy az, amiben nincs több hat darab az ingatlan-nyilvántartás szerint lakás funkciójú önálló társasházi ingatlannál. A nem lakáscélú önálló rendeltetési egységek (helyiségek, tárolók, garázsok, stb.) figyelmen kívül maradnak. (Pl. Ha egy társasházban hat önálló helyrajzi számmal bíró lakás van és további hat szintén önálló helyrajzi számmal bíró garázs, az egy hat lakásosnál nem nagyobb társasház.)
A bírói gyakorlat ismeri a szavazással történő áttérést és a spontán áttérést is.
Mivel áttérési határozatról csak az áttérés előtti állapotban lehet szó, az áttérésről a bíróságok szerint is a Ptk. közös tulajdoni rendje szerint kell határozni.
A tulajdonosi közösség ezt a határozatot a Ptk. 5:78.§ (1) bekezdés alapján hozhatja meg. E szabály úgy szól, hogy „A tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog.”
Közös tulajdont érintő kérdésnek kell tekinteni a tulajdonostársak közös működését és ennek szervezeti rendjét is.
A Ptk. 5:78.§ szerinti határozathozatalnak nincs formakényszere. Szóban is meghozható, szavazni sem kell egyidejűleg. Bizonyítási kérdés, hogy meghozták-e, és milyen tartalommal.
Mivel nincs olyan jogszabályi előírás, hogy ehhez a határozathoz minősített többség kell, ezért az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége is elég. A Ptk. közös tulajdoni határozathozatali rendje nem ismeri a „jelen lévők” szerint számított arányokat.
A bírói gyakorlat azt is engedi, hogy az egyik működési és szervezeti rendről a másikra történő áttérés ne szavazással, hanem úgy történjen, hogy a közösség a Tht. szabályait spontán alkalmazza, és ez ellen a többség nem tiltakozik. A bírói gyakorlat szerint spontán áttérés például az, ha a tulajdonosi közösség a Tht. egyes szervezeti vagy működési szabályait alkalmazza, közös képviselőt választ képviselte, a tulajdonostárs közgyűlésnek nevezve hívja össze a tulajdonosi gyűlést.
2023. július
dr. Hidasi Gábor ügyvéd
