A közös képviselõ kötelessége, hogy munkájával segítse a társasház mûködését, minden szükséges intézkedést megtegyen az épület fenntartása és felújítása, valamint a közösség képviselete érdekében, intézze a közösség ügyeit. Vajon milyen törvényes jogosultságok segítik õt ebben?
Mindenekelõtt joga van arra, hogy követelje és beszedje a közös költséget, az egyéb tulajdonosi kötelezettségek teljesítését és emiatt a tulajdonosokkal közvetlenül érintkezhessen. Az alapító okirat vagy az szmsz. felhatalmazása alapján joga van arra, hogy saját döntése alapján kérje a földhivataltól azt, hogy a legalább hat havi közös költség elmaradással bíró tulajdonos ingatlanára jelzálogjogot jegyezzen be. Joga van arra, hogy tájékoztatást kapjon arról, hogy bekövetkezett-e változás a tulajdonosok személyében, és azok hol és hogyan érhetõk el. Egy ilyen tájékoztatás megadása a tulajdonosoknak is érdeke, mert a közös képviselõ az, aki intézkedésre jogosult (és egyben köteles) az ingatlan vagyoni és mûszaki biztonságának veszélyeztetése esetén. Ez az egyik oka annak is, hogy megismerheti azt, hogy a tulajdonos helyett kik és hányan laknak a lakásban. A ház vagyoni és mûszaki biztonsága érdekében jogosult tudni azt is, hogy kik használják a közös tulajdonban álló ingatlanrészeket.
A társasháznak vagy tulajdonosainak, avagy más ott-lakónak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegetõ veszély esetében a közös képviselõ jogosult arra, hogy a külön-tulajdonú vagy a kizárólagosan használt közös tulajdonú ingatlanrészbe bemenjen, ott a veszélyt megszüntesse. Ez csak akkor tehetõ meg, ha a szükséghelyzet más módon nem hárítható el. A tulajdonos és a lakásban lakó személy ezt, de nemcsak ezt köteles tûrni, hanem azt is, hogy a közös képviselõ a lakásba a közös kötelezettségek teljesítése és a társasház mûködése érekében szükséges ellenõrzések, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából bejusson. A közös képviselõ köteles azonban arra, hogy ezt arra alkalmas, elõre egyeztetett idõpontban tegye és e tevékenységével a bentlakót (tehát nemcsak a tulajdonost) szükségtelenül ne háborgassa.
A közös képviselõ jogosult arra, hogy a külön tulajdonban tervezett, a közös tulajdont is érintõ vagy mások lakhatását bármilyen módon befolyásoló építési munkálatokról kellõ idõben tudomást szerezzen. Kellõ idõnek az minõsül, ami alatt a többi lakó a munkálatok megkezdésérõl értesíthetõ, és az értesítést követõen kellõen felkészülhet az esetleges zavaró tényezõkre vagy tiltakozhat az építés ellen.
Minthogy a közös tulajdon felett a tulajdonosi jogokat a társasház-közösség gyakorolja, amit a közös képviselõ, mint szervezeti képviselõ személyesít meg, halaszthatatlan esetben õ jogosult fellépni a társasház közös birtokában álló épületrészek és berendezések ellen irányuló támadáskor, akár tulajdonostól, más lakótól vagy külsõ személytõl ered, de természetesen csak a szükséges mértékben. Arra nincs joga, hogy a birtoksértõt megbüntesse és feltartóztatnia is csak annyiban szabad, amennyiben az a rendõri intézkedés bevárása érdekében szükséges.
Ha a birtoksértõtõl berendezési tárgyat kell visszaszerezni, ezt fizikai ráhatással is teheti, de csak akkor, ha a hatóság és rendõrség fellépésének bevárása, az ezzel járó esetleges idõ-veszteség a fellépés hatékonyságát csökkentené, vagy a fellépés lehetõségét meghiúsítaná. Birtokvédelemért a rendõrséghez, az illetékes önkormányzat jegyzõjéhez, bizonyos esetekben – így pl. a bérlõvel vagy használóval szemben a helyiség kiürítése iránti igénnyel – az illetékes helyi bírósághoz kell fordulni. Az utóbbi két szerv különösen akkor juthat szerephez, ha a birtokháborítóval szemben tartós intézkedés, a birtokháborítás megállapítása, az attól való eltiltás vagy kártérítésre kötelezés szükséges.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
