A magántulajdonú lakások bérleti díja a piaci viszonyok szerint alakul és szabad megállapodás tárgya. Vannak-e korlátai a szabad megállapodásnak?
A magántulajdonú lakások esetben a piacgazdasági hatások érvényesülnek és nincs olyan jogszabály, amely összegszerûleg meghatározza vagy korlátozza a lakbérek mértékét. A lakbér a bérlõ és bérbeadó szabad megállapodásán alapul. A szabad megállapodás azonban nem sértheti a piaci tisztességet és a piac értékarányait. Ha a megállapodás szerinti lakbér feltûnõen – 20-25%-ot is elérõen – eltér a helyben szokásos piaci mértéktõl, a sérelmet szenvedõ fél a bérleti szerzõdést az elsõ kifizetést követõ egy éven belül megtámadhatja és ezt követõen a szerzõdés érvénytelenségének megállapítása iránt haladéktalanul pert indíthat. A lakbér mértékét a bíróság a szerzõdés érvénytelensége okán akkor is módosíthatja, ha a bérbeadó a bérlõ helyzetét kihasználva köthetett ki feltûnõen aránytalan bérleti díjat. Ezen esetekben a bíróság a bérleti díjat – akár visszamenõlegesen is – a piaci átlaghoz igazítja. A bíróság számára a Lakástörvény is ad lehetõséget arra, hogy a bérleti szerzõdéseket szabályozza. Ha a felek a lakbér mértékében vagy annak módosításában nem tudnak megegyezni, a lakbért – kérelemre – a bíróság állapítja meg. A bíróság döntéséig a korábban fizetett illetve ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell megfizetni. A bírósági lakbérmódosításra azért kerülhet sor, mert a piaci körülményekben idõközben változás következett be, de azért is, mert a bérleti szerzõdés a megkötést követõen beállott körülmény folytán a bérbeadó vagy a bérlõ lényeges jogos érdekeit sérti.
Az önkormányzatok tulajdonában álló lakások esetében a szabad megállapodás a kivétel, mert a Lakástörvény úgy rendelkezik, hogy helyi rendelet határozhatja meg a lakbér mértékét. Figyelemmel kell azonban lenni a lakás komfortfokozatára, alapterületére, az épület állapotára, fekvésére. A fõvárosi kerületi önkormányzatok megalkották a rendeleteiket. Ezek közös vonása, hogy a lakásbérleti szerzõdés kötelezõ tartalmi elemévé teszik a lakbér meghatározását, melyet általában a lakás alapterülete és komfortfokozata alapján m2-re vetítve állapítanak meg. Növelheti a lakbér mértékét, ha a lakás kertes házban található, illetve az önkormányzat a kerthasználatot is biztosítja. A lakbéren felül a bérlõnek külön díjat kell fizetnie többek között a víz és csatorna használatért, a felvonó használatért, a kémény használatáért, szemét elszállításáért. A rendeletek a lakbér emelésére is lehetõséget adnak akkor, ha a lakást az önkormányzat hozzájárulása nélkül más célra használják, vagy albérletbe adják, illetve a törvény által elõírt más bérbeadói hozzájárulást nem szerzik be. A lakbér ilyenkor akár a tízszeresére is emelkedhet, sõt lehetõség van a bérleti szerzõdés felmondására is. A lakbér kétszeres (bizonyos kerületekben ötszörös) emeléséhez kötheti az önkormányzat a lakás más célra történõ felhasználásához történõ vagy egy részének albérletbe adásához történõ hozzájárulást.
Az állam tulajdonában álló lakások a fegyveres erõk, rendõrség, tûzoltóság, illetve egyéb állami szervek alkalmazottainak elhelyezésére szolgálnak. A bérbeadásukra vonatkozó rendelkezéseket – a Lakástörvény felhatalmazása alapján és keretein belül – az ágazati miniszter rendeletben határozza meg.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
