A lakásbérleti jogot a bérlõ halála esetén az folytathatja, akit erre jogszabály feljogosít. Kik ezek a személyek?
A bérleti jog nem örökölhetõ és nem feltétlenül az örökös folytathatja a lakásbérletet. A lakásbérleti jog folytatása és a bérlõ személyének jogutódlás miatt bekövetkezõ változása sem azonos kategóriák, bár eredményük szerint mindkettõ ahhoz vezet, hogy a bérlõ személye megváltozik, de a bérlet feltételeiben változás nem következik be. A bérleti jog folytatójával – annak erre irányuló felhívása esetén – a bérbeadó változatlan feltételekkel köteles új bérleti szerzõdést kötni, és számára a lakás használatát biztosítani. A lakásbérleti jog folytatója csak akkor válik bérlõvé, ha a bérbeadóval bérleti szerzõdést kötött. Ezáltal új bérleti jogviszony kezdõdik. Ezzel szemben jogutódlás esetén a jogutód bérlõ új bérleti szerzõdés megkötése nélkül is bérlõvé válik. Közte és a bérbeadó között a régi szerzõdés marad hatályban. Az új bérlõ személyének átvezetése a régi szerzõdésen nem jelenti azt, hogy a felek között új bérleti jogviszony kezdõdött. A bérleti jog folytatása és a jogutódlás között különbség az is, hogy – a tartási szerzõdés kivételével – a bérleti jogviszony folytatója csak természetes személy lehet, jogutód pedig csak gazdasági társaság vagy szövetkezet. A lakásbérleti jog folytatásának egyik tipikus esete a tartási szerzõdés. Ha ilyen szerzõdést kötöttek, és a bérlõ meghal, az eltartó a lakásbérleti jogot akkor folytathatja, ha a bérbeadó a tartási szerzõdés megkötéséhez írásban hozzájárult és ettõl számítva a bérlõ haláláig legalább egy év úgy telt el, hogy ez alatt az eltartó a tartást ténylegesen nyújtotta. Önkormányzati lakás esetén a bérleti jogot folytathatja az is, akit a bérlõ a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhatott be a lakásba. Ez a bérlõ házastársa, gyermeke, ideértve az örökbe fogadott, mostoha és nevelt gyermeket is, továbbá a bérlõ unokája, szülõje (mostoha és nevelõ szülõje is). A rokoni kapcsolat azonban önmagában nem elég, az is szükséges, hogy a bérlõ õket még életében befogadja a lakásba, és õk a bérlõ halálának idõpontjában életvitelszerûen ott is lakjanak. Ha többen vannak, akik a bérlet folytatására jogosultak, megegyezhetnek, hogy ki folytatja a bérleti jogviszonyt. Ennek hiányában a fent írt sorrend az irányadó. Az egyformán jogosult személyek a bérleti jogot bérlõtársként folytathatják, vagyis bérleti szerzõdés mindannyiukkal az egész lakásra köthetõ. A gyakorlatban elõfordulhat az az eset, hogy egy önkormányzati lakásbérleti jogának folytatására mind az eltartó, mind az elõbb említett hozzátartozók jogosultak. Ebben az esetben az érintettek dönthetik el, hogy ki maradjon a lakásban. Ha nincs megegyezés, az eltartó lesz az, aki a lakásbérleti jogot folytathatja. Bérlõkijelölési joggal érintett lakás esetén a bérlõkijelölésre jogosult (például mûteremlakásnál a Magyar Alkotómûvészeti Közalapítvány) határozhatja meg, hogy a bérlõ halála esetén ki folytathatja a bérleti jogot. A helyiségbérletet az egyéni vállalkozó özvegye, örököse, illetve cselekvõképességének elvesztése esetén a törvényes képviselõje, meghatározott feltételek mellett folytathatja. Az önkormányzati helyiségek esetében a jogutódlás egyik esete az, amikor a helyiség bérlõje gazdasági társaságot vagy szövetkezetet alapít, illetve a társaság vagy a szövetkezet átalakul. Ekkor az átalakult cég illetve a szövetkezet automatikusan bérlõvé válik. Ha a bérlõ gazdasági társaság, a társaság megszûnése esetén annak tagja csak akkor válik bérlõvé, ha vele a bérebadó új szerzõdést köt. Az új szerzõdés tartalmilag eltérhet attól, amely a bérbeadó és a megszûnt gazdasági társaság között állt fenn. Ez az eset tehát sem jogutódlásnak, sem pedig a bérleti jogviszony folytatásának nem minõsül.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
