A bírósági elrendelések, így a perbejegyzések elrendelése során a bíróságok úgy rendelkezhetnek, hogy a bejegyzés hatálya a törvényes rangsorban előzze meg saját ranghelyét. A 2021. évi C. törvény (Inytv.) 18.§ (2) bekezdése a peres képviselet és az ítélkezés körében is új feladatokat ad, de újszerű kockázatot jelent az ügyvéd ingatlanforgalommal kapcsolatos okiratszerkesztési tevékenységében, sőt a banki hitelezésben is.
A rangsor
Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei tíz évig voltak a Ptk-ban. 2025. január 15-től az Inytv. alapelvekről szóló IV. Fejezetébe kerülnek. A rangsor elvet az Inytv. 18. §-a így fogalmazza meg:
„(1) Az ingatlanra bejegyzett jogok és tények ingatlan-nyilvántartási sorrendjét (a továbbiakban: rangsor) és az egyes bejegyzések ebből következő rangsorban elfoglalt helyét (a továbbiakban: ranghely) a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg.
(2) A bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontnak – az azonos időpontban érkezett beadványokra vonatkozó eltéréssel – a bejegyzés iránt benyújtott kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás ingatlanügyi hatóság általi iktatásának az időpontját kell tekinteni feltéve, hogy a bíróság a bírósági elrendelésben ennél korábbi időpontot nem határoz meg.”
Az idézett rendelkezések értelmében a már bejegyzett jogok és tények sorrendje a rangsor.
Mint azt az 1997. évi CXLI. törvény (rInytv.) is tette, az új törvény is rendelkezik egy más fajta sorrendről, nevezetesen a beadványok iktatásának és elintézésnek sorrendjéről.
„A beadványokat – az e törvényben meghatározott kivételekkel – az iktatószámok sorrendjében kell elintézni” (Inytv. 23. § (1) bek.). Beadványon kérelmet, bírósági elrendelést és hatósági felhívást, valamint az ezekhez tartozó okiratokat kell érteni (Inytv. 1.§ (4) bek.).
Annak ellenére, hogy az elintézési sorrend szabálya nem az alapelvek között, hanem az Inytv. VI. Fejezetében, az ingatlan-nyilvántartás eljárás általános szabályai között helyezkedik el, a törvény az elintézési sorrendet is rangsornak nevezi (Inytv. 24.§).
Az alább kifejtett összefüggések ellenére a törvény a bejegyzések sorrendjét alapelvi jellentőségűnek tekinti, míg a beadvány elintézési sorrendet „csak” eljárásinak.
A beadványt a beérkezés napján kell iktatni és széljegyezni (Inytv. 22.§). Az azonos időpontban beérkezett beadványokat a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok (tehát pl. a kérelem mellékletét képező szerződés) keltezésének, kiállításának vagy ha az okirat alapján való bejegyzéshez ellenjegyzés szükséges, az ellenjegyzés kelte határozza meg. Ez következik az Inytv. 18.§ (4) bekezdéséből. Egyidejűleg érkezettnek kell tekinteni azokat a beadványokat, amelyeket az ingatlanügyi hatóság másodperc pontossággal ugyanabban az időpontban érkeztetett. (Inytv. vhr. 122. § (2) bek.)
Hacsak maga az Inytv. nem enged eltérést, az iktatószámok sorrendje a beadványok elintézésének rangsora (sorrendje) is. Az elintézési sorrend határozza meg a bejegyzések rangsorát és ranghelyét.
Mindebből következik, hogy a széljegyek rangsora, az elintézés rangsora és a bejegyzések rangsora nem térhet el egymástól. Törvényi kivételek hiányában az iktatószám tehát szükségszerűen meghatározza a rangsort.
Az Inytv. 23.§ (2)-(5) bekezdése tartalmaz néhány esetet, amelyben a rangsor eltérhet az iktatószámok sorrendjétől. A törvény az eltérés lehetőségét minden esetben úgy fogalmazza meg, hogy az ingatlanügyi hatóság „… a kérelmet, bírósági elrendelést vagy hatósági felhívást a széljegyek rangsorára tekintet nélkül teljesíti”. E megfogalmazásból nem derül ki, hogy az iktatószámok sorrendjétől eltérés azt jelenti-e, hogy az adott beadványt minden létező széljegyet megelőzően kell elintézni, vagy azt, hogy az ingatlanügyi hatóság mérlegelheti, eltér-e a széljegyek rangsorától és ha igen, hogyan. Annyi bizonyos, hogy az eltérés nem azonos a soron kívüli elintézéssel (Inytv. vhr. 124.§). A soron kívüliség ugyanis nem jelent mentesítést a rangsor betartása alól.
A vonatkozó szabályokból az következik, hogy a törvény különbséget tesz
- a beadványok elintézési rangsora (Inytv. 23.§ (1) bek.) és
- a már teljesített bejegyzések rangsora között (Inytv. 18.§).
A különbség abból adódik, hogy a beadványok elintézése
- okszerűen megelőzi a bejegyzést;
- nem mindig vezet bejegyzéshez;
- az elintézés időpontja nincs hatással a bejegyzések rangsorára.
A törvény, éppen úgy, mint elődje, úgy is különbséget tesz a két sorrend között, hogy az alapelvekről szóló fejezetben és az eljárás általános szabályairól szólóban külön-külön szabályozza a létező bejegyzések sorrendjének (ranghelyének) megváltoztatását és a széljegyzett beadványok elintézési sorrendjének megváltoztatását.
Az 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – Inytv. vhr. – csak az Inytv. 19.§ szerinti, tehát a már teljesített bejegyzések rangsorának megváltoztatásra tartalmaz szabályt (90.§), a beadványok elintézési rangsorára nem. Az Inytv. vhr. 90. §-ából az derül ki, hogy a bejegyzések ranghelyének megváltoztatását a tulajdoni III. lapra tényként kell bejegyezni. A bejegyzésben utalni kell a megváltozott ranghelyű bejegyzések sorszámára. Ez a szabály teszi egyértelművé, hogy az Inytv. vhr. 21.§-ban, a bejegyezhető tények taxációjában, annak 37. pontjában olvasható „ranghely megváltoztatása” nem az elintézetlen beadványok ranghelyéről, hanem az Inytv. 18.§ szerinti, már teljesített bejegyzések ranghelyének megváltoztatásáról szól. A beadványok elintézési sorrendjének megváltoztatására nincs szabály az Inytv. vhr-ben. Mivel ingatlan-nyilvántartási ténynek csak az tekinthető, aminek feljegyzését az Inytv. vhr. lehetővé teszi (Inytv. 2.§ (1) bek; Inytv. vhr. 21.§.), a beadványok elintézési sorrendjének megváltoztatása, illetve az erről szóló határozat nem minősül bejegyezhető ténynek.
A rInytv. hatálya alatt is kérdésként vetődött fel, hogy függőben tartja-e a széljegy elintézését, ha a felek az okiratban a beadványok ranghelyének cseréjében állapodtak meg, valamint rendelkezésre áll minden érdekelt hozzájárulása, de a cserélő széljegyek közé perbejegyzés széljegy ékelődik. Akadályozza-e a széljegyek ranghelyének cseréjét a perbejegyzés széljegye? Ha igen, áthidalható-e ez az akadály úgy, hogy mindenekelőtt a perbejegyzés széljegyét intézik el annak érdekében, hogy után a ranghelycsere és az cserélő széljegyek elintézhetők legyenek, vagy alternatívaként elintézik a cserélő széljegyeket, és utána a perbejegyzési széljegyet. Kell-e a perbejegyzést elrendelő bíróság hozzájárulása a széljegyek elintézési sorrendjének a megváltoztatásához? Ez a probléma az új szabályozás mellett is megoldatlannak tűnik.
Figyelembe kell venni, hogy ha a perbejegyzésit a cserélő széljegyek előtt intézik el, olyan bejegyzés is függő hatályú lesz, ami a perbejegyzési széljegyet megelőzte, azaz ami a törvényes ranghely okán egyébként nem válna függő hatályúvá.
Lényeges szempont, hogy a cseréhez az ingatlan-nyilvántartási érdekeltek hozzájárulása kell. De vajon ki minősül érdekeltnek? Az elrendelő bíróság ingatlan-nyilvántartási érdekeltnek
minősül-e?
Szemben a 2025. január 15. előtt hatályos Ptk. ingatlan-nyilvántartási rendelkezéseivel, az Inytv. ad szabályt arra, ki minősül érdekeltnek az elintézési sorrend megváltoztatáshoz szükséges hozzájárulások tekintetében. Az Inytv. 24.§ (2) bekezdése szerint „A széljegyzett beadványok intézése sorrendjének megváltoztatásához a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokban félként szereplő valamennyi érdekelt közokiratba, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy olyan magánokiratba foglalt hozzájárulása szükséges, amelyen az érdekeltek névaláírásának valódiságát bíró vagy közjegyző tanúsítja. …”
Ingatlan-nyilvántartási érdekelt tehát az, aki a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokban is érdekelt félként szerepel. Aki ennek a feltételnek nem felel meg, ingatlan-nyilvántartási érdekelt akkor sem lehet, ha egyébként az Inytv. 21.§ (1) bekezdés okán ügyfélnek minősül.
Bár a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban szerepel, az elrendelő bíróságot nem lehet félnek tekinteni, ekként érdekelt félnek sem, hiszen a perben az minősül félnek, akit a polgári jog szabályai szerint jogok illethetnek és kötelezettségek terhelhetnek (Pp. 33.§). A bíróságot a perben nem a polgári jog szabályai szerint illethetnek jogok és kötelezettségek, hanem alaptörvényi és közhatalmi szabályok okán. Mindezért az Inytv-t nem lehet úgy értelmezni, hogy az elrendelő bíróság hozzájárulására is szükség van az elintézési sorrend cseréjéhez.
A perbejegyzési végzést tartalmazó okirat perrendi okoknál fogva megjelöli a peres feleket, ha nem is mindegyiket, mert pertársaságok esetében a perbejegyzési végzések legtöbbször csak az elsőrendű peres félre utalnak a társakra utalással. Nézetem szerint azonban az Inytv. 24.§ (2) bekezdését nem lehet olyan kiterjesztően értelmezni, hogy az elrendelő végzésben félként olvasható (vagy abban nem, de a perben ténylegesen félként fellépő) személyek hozzájárulása is kell a széljegyek ranghelyének cseréjéhez. A perben ugyanis olyan személy is lehet fél, aki az ingatlan-nyilvántartás szempontjából nem minősül ügyfélnek (Inytv. 21.§ (1) bek.) vagy nem is érdekelt a per ingatlan-nyilvántartási vonatkozásaiban.
Kizárt, hogy az lenne a jogalkotói akarat, hogy a széljegyek ranghelyének cseréjéhez olyan személy hozzájárulása is szükséges, aki bár peres fél, de az ingatlan-nyilvántartás szempontjából nem minősül ügyfélnek, tehát aki az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel jogosultként, illetve aki a bejegyzés folytán nem válik jogosulttá vagy kötelezetté, rá nézve a bejegyzés előnyt vagy terhet nem jelentene, továbbá akinek a bejegyzett joga, illetve a javára vagy terhére bejegyzett tény megváltozását vagy törlését az adott ingatlan-nyilvántartási eljárás nem eredményezi.
Az Inytv. 24.§ (2) bekezdés tehát nem érthet olyan személyt érdekelten, aki nem minősül az Inytv. 21.§ (1) bekezdés szerinti ügyfélnek, az ügyféli körön belül nem a széljegyek ranghelyének cseréjében érintett eljárásokban érdekelt, hanem egy peres eljárásban fél.
Mindezekből következik, hogy az elrendelő bíróság, vagy a bejegyzendő per feleinek hozzájárulása nem követelhető meg annak a határozatnak a meghozatalához, amellyel az ingatlanügyi hatóság a széljegyek ranghelyének cseréjé rendeli el.
Ez azonban még nem válasz arra kérdésre, hogy elintézhető-e a perbejegyzési megkeresés, ha előtte olyan elintézetlen széljegy van, aminek elintézésével perbejegyzési széljegyet követő ranghely cseréje jár.
Az ingatlanügyi hatóság képtelen lenne eleget tenni törvényes eljárási kötelezettségének, ha az első ranghelyen lévő széljegy elintézését azért tekintené lehetetlennek, mert a cserélő széljegyek közé perbejegyzés ékelődött. A perbejegyzést pedig azért nem tudná elintézni, mert olyan elintézetlen széljegy előzi meg, amely ranghelycserét igényel.
A bejegyzés hatálya
A rInytv. 7. § (1) bekezdés akkor engedte meg, hogy a bejegyzés hatálya eltérjen a ranghelye által meghatározott hatálytól (a rangsortól), ha maga a rInytv. rendelkezett a hatály raghelytől eltérő időpontjáról. Ugyanígy rendelkezik az Inytv. 23.§ (2)-(5) bekezdése is.
Az Inytv-ben azonban van egy előzmények nélküli új rendelkezés, mégpedig a 18.§ (2) bekezdésben: „A bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontnak … a bejegyzés iránt benyújtott kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás ingatlanügyi hatóság általi iktatásának az időpontját kell tekinteni feltéve, hogy a bíróság a bírósági elrendelésben ennél korábbi időpontot nem határoz meg.”
Ez a szabály feljogosítja a bíróságokat arra, hogy az elrendelt bejegyzés hatályát a törvényes ranghelyet megelőző időpontban határozzák meg (a továbbiakban: eltérő hatály). A hatóságok erre nem jogosutak. Az eltérő hatály meghatározásának nézetem szerint okszerű időbeli korlátja a keresetlevél érkeztetési időpontja, hiszen a perbejegyzés a perindítás tényének ingatlan-nyilvántartási regisztrálása, miáltal az eltérő hatály a keresetlevél érkeztetését nem előzheti meg, de az sem kizárt, hogy a bíróságok a törvényt ettől eltérően úgy fogják értelmezni, hogy az eltérő hatály ennél távolabbi időponttól is kezdődhet.
A bíróságok mindeddig nem foglalkozhattak az elrendelt bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időponttal.
Az idézett törvényi rendelkezés mindenekelőtt a peres feleknek teremt lehetőséget arra, hogy a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontról jogvitát folytassanak, feltéve, hogy ennek bírósági meghatározása érdekében a felperes határozott és megindokolt kérelmet terjesztettek elő. Eltérő hatályról hivatalból nem lehet rendelkezni. Határozott kérelem nélkül a bíróságok akkor sem fognak határozni erről, ha az Inytv. felhatalmazza őket az eltérő hatály meghatározására.
Az Inytv. 18.§ (2) bekezdés nem azt jelenti, hogy a bíróság sértheti széljegyzési, illetve beadvány elintézési ragsort. Az ingatlanügyi hatóság sem teheti meg, hogy bírósági elrendelésre vagy hivatalból, megkerüli a széljegyzési, beadvány elintézési és az ennek megfelelő bejegyzési rangsort. Az Inytv. 18.§ (2) bekezdés nem erről, hanem arról szól, hogy amikor az ingatlanügyi hatóság a bírósági elrendelést a beadványok törvényes elintézési rangsora szerint bírálja el, és bejegyezésről dönt, a bírósági elrendelésnek megfelelő időpontban határozza meg a törvényes ranghelyet megelőző hatályt.
Az eltérő hatály kezdetére irányadó időpont iránti kérelem elutasítását vagy eltérő időpont meghatározását a bíróságok a perrendnek megfelelően kötelesek indokolni. Ha a bíróság a hatályra irányuló kérelmet elutasítja vagy arról bármely okból nem rendelkezik, az ingatlanügyi hatóság a törvényes hatályt alkalmazza.
Ha a bíróság az Inytv. 18.§ (2) bekezdést sértően rendelkezik az eltérő hatályról (például nem korábbi, hanem későbbi hatálybalépést ír elő), az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 58.§ (3) bekezdése szerint jár el: a bírósági végzés kijavítását, kiegészítését kezdeményezi. Ha a bíróság az ingatlanügyi hatóság jelzésére 60 napon belül nem reagál, vagy a határozat kijavítását, kiegészítését bármilyen okból megtagadja, és az ingatlanügyi hatóság megítélése szerint továbbra is fennáll az elrendelésben foglaltak bejegyzésének jogszabályi akadálya, határozatban állapítja meg, hogy a bírósági elrendelés nem végrehajtható (a bejegyzés nem teljesíthető).
Egyéb esetekben az Inytv. 17.§ (1) és (3) bekezdéséből és az 58.§ (2) bekezdéséből következik, hogy a hatállyal kapcsolatos bírói rendelkezés az ingatlanügyi hatóságot köti.
A perbejegyzés hatálya
Az Inytv. és a 2025. január 15-től hatályos Ptk. is különbséget tesz jogok, tények és ingatlanadatok között, de nem használja többé a „feljegyzés” kifejezést. A tényeket is „bejegyzik”.
A hatályát vesztő Ptk. 5:169. §-hez képest az Inytv. 18.§ (1) bekezdés új tartalomként rendelkezik arról, hogy arangsor nem csak a bejegyzett jogok ranghelyét határozza meg, hanem a bejegyzett tényekét is.
Az Inytv. 68-69.§ szól a perbejegyzésről, és ennek elrendeléséről. A 18. § (2) bekezdés és az 58. § hatálya erre az elrendelésre is kiterjed.
Az Inytv. 18.§ (2) bekezdésében megjelenő új szabálya okán a felperes a perbejegyzés iránti kérelmében kérheti az eltérő hatály alkalmazását. A kérelemnek is határozottnak és indokoltnak kell lennie, tehát pontosan tartalmaznia kell a hatály kezdetének időpontját. Egy ilyen kérelem, és különösen az annak való helytadás, az ingatlannal kapcsolatban peresített jogok szempontjából kifejezetten előnyös lehet, különös tekintettel arra, hogy az eltérő hatály az előzőekben vázolt eljárási nehézségek áthidalását is segítheti. A bíróság az eltérő hatállyal kapcsolatos kérelem elutasítását vagy a kérelemben meghatározott időponttól eltérést perrendszerűen köteles indokolni.
Az eltérő hatályról szóló rendelkezés esetén olyan helyzet állhat elő, hogy a perbejegyzés elrendelésének széljegyzésekor már létező bejegyzés vagy az elrendelés széljegyét megelőző széljegy alapján teljesített bejegyzés is függő hatályúvá válik.
A függő hatály azt jelenti, hogy az ingatlanügyi hatóság, a bejegyzett perben született, ingatlan-nyilvántartási változást szükségessé tevő határozat okán, külön bírósági elrendelés nélkül, igazgatási úton törli i) a bejegyzést, vagy ii) a függő hatályt, (v. ö. Ptk. 5:166.§ (4) bek; Inytv. 68.§ (9) bek). Ha a az ingatlanügyi hatóság a függő hatályú bejegyzést törli, ez úgy minősül, mintha a bejegyzési kérelmet eleve elutasította volna. A bejegyzett jog vagy tény tehát nem megszűnik, hanem olyan, mintha sohasem jött volna létre.
Ügyleti kockázatot jelent, hogy a törvény nem zárja ki, hogy a bíróság úgy rendelkezzen az eltérő hatályról, hogy annak kezdő időpontja megelőzi egy vagy több korábbi széljegy hatályát. Ilyenkor olyan bejegyzések is függő hatályúvá válnak, amelyek a törvényes rend szerint nem lehetnének azok.
Egy példa: Per indult. A felperes perbejegyzést kér eltérő hatállyal. A perről az ingatlantulajdonos nem tud, vagy erről más okból nem tájékoztatja a vevőt és az okiratszerkesztő ügyvédet. A tulajdonjog átruházási szerződés létrejön, és széljegyzik. A bíróság ezt követően elrendeli a perbejegyzést, amit a szerződés széljegye mögé, de megelőző hatállyal széljegyeznek. A vevő széljegyét ezt követően úgy intézik el (a tulajdonjogát úgy jegyzik be), hogy a bejegyzést a későbbi perbejegyzés hatálya megelőzi. A bejegyzett jog tehát annak ellenére válik függő hatályúvá, hogy széljegyét nem előzte meg perbejegyzés vagy annak széljegye. Az ellenjegyző ügyvéd és a felek azzal szembesülnek, hogy a jogszerzés a bejegyzett per kimenetelétől függ, pesszimista esetben lehetetlenül.
Ez az ügyleti kockázat az ellenjegyző ügyvéd legnagyobb gondossága mellett, még automatikus eljárás esetében is realitás. Mindezért az ingatlan-nyilvántartási jog- vagy ténybejegyzést igénylő okirat szerkesztésekor arra is oda kell figyelni, hogy a teljesített vagy csupán széljegyzett perbejegyzésnek nincs-e olyan hatálya, ami a bejegyzésre váró jogot vagy tényt függő hatályúvá teszi. Ezt a kockázatot jogszabálymódosítás vagy olyan bírói gyakorlat szüntetheti meg, amely erre irányuló kifejezett kérelem ellenére sem engedi, hogy a bíróság az eltérő hatályt a megelőző széljegy alapjául szolgáló beadvány iktatási időpontja elé helyezze. Ekként kerülhető el, hogy az eltérő hatályú perbejegyzés sértse a megelőző széljegyek jogosultjainak a jogát. Az is lehetséges azonban, hogy a bíróság éppen a megelőző széljegy elé helyezett eltérő hatállyal nyújthat megfelelő jogvédelmet a perbejegyzéssel. A bíróságoknak tehát a hatály meghatározásakor mérlegelniük kell, hogy a perben érvényesített jogot a törvényes rangsor által nyújtott jogvédelem elé helyezik-e.
2024 június
dr. Hidasi Gábor ügyvéd
