Elõfordul, hogy az ingatlanra vonatkozó szerzõdésben olyan egyoldalú elõnyöket kötnek ki, amelyeket a jog tisztességtelennek tart. Melyek ezek? Mi az ilyen szerzõdés sorsa?
Tisztességtelenek azok az ún. általános szerzõdési feltételek (közhasználatú kifejezéssel élve blankettaszerzõdések), amelyek egyoldalúan és indokolatlanul a fogyasztó hátrányára állapítják meg a terméket értékesítõ vagy a szolgáltatást nyújtó fél jogait és kötelességeit. A tisztességtelenség alapvetõen erkölcsi, etikai fogalom, de az adott esetben jogi tartalmat kap. Az a szerzõdés, amely kötelezõ jogi elõírásba ütközik, mindenekelõtt semmis és nem feltétlenül tisztességtelen. A semmisség ugyanis olyan jogszabály megsértésébõl is eredhet, amelynek nincs közvetlen erkölcsi tartalma (pl. devizaszabályok, építésügyi elõírások stb.). A tisztességtelen szerzõdés lényege tehát nem a jogszabályok megsértése, hanem az etikátlanság. Az is tisztességtelenség, hiszen etikátlanság, ha a szerzõdéses kikötés összeegyeztethetetlen a szerzõdés tárgyával vagy rendeltetésével. (Például ha az ingatlant a bérlõnek csak akkor adják el, ha elfogadja a bérbeadó által egyoldalúan meghatározott visszamenõleges bérleti díjemelést, és azt meg is fizeti.) A tisztességtelenség megállapításakor a bíró nem elsõsorban jogot alkalmaz, hanem mindenek elõtt etikai normákat. Egybeveti a fél magatartását az adott ügyletre általánosan irányadó üzleti gyakorlattal és etikával, a társadalmi szokásokkal és az erkölcsi elvárásokkal. Ha az üzleti gyakorlattól való lényeges eltérést és etikátlanságot állapít meg, a tisztességtelenségre elõírt jogi következményeket alkalmazza. Egy tavaly elõtti kormányrendelet az etikai elvárások tudatosítása és a bírói mérlegelés segítése érdekében néhány súlyosan etikátlan és ezért nem kívánatos esetet nevesít azok közül, melyeket mindenképpen tisztességtelennek tart. E szerint tisztességtelenek például azok a kikötések, melyekben az eladó kizárja, hogy a vevõ az ügylet meghiúsulása esetén a vételárelõleget visszakövetelhesse, avagy kizárttá teszi azt, hogy a fogyasztó az eladóval szembeni követelését a vételárba beszámíthassa. Az is a tisztességtelenség esete, ha az eladó a szerzõdést egyoldalúan módosíthatja. Ide sorolható az is, ha a szerzõdés megkötését az eladó attól teszi függõvé, hogy a fogyasztó kifejezetten lemond a tisztességtelen kikötés megtámadásának jogáról. A tisztességtelenség csak akkor vezet a szerzõdés érvénytelenségéhez, ha a szerzõdést megtámadják, és ennek következtében a felek egybehangzóan érvénytelenné nyilvánítják, vagy ezt a bíróság ítéletileg teszi meg. Megtámadásra jogosult az, akinek ehhez közvetlen érdeke fûzõdik, tehát mindenekelõtt a szerzõdõ fél. Megtámadással élhet azonban az ügyész, a miniszterek, az önkormányzati jegyzõk, a gazdasági és a szakmai kamarák és a fogyasztói érdek-képviseletek is.
A megtámadás a tisztességtelenség tudomásra jutásától számított egy éven belül a másik félhez intézett nyilatkozattal, ennek eredménytelensége esetén pedig egy ezt követõen haladéktalanul megindított perrel történhet. Ha nem az itt felsorolt szervezetekrõl van szó, perindításra csak akkor kerülhet sor, ha a fogyasztó egyúttal azt is kéri, hogy a bíróság a tisztességtelen úton elért elõnyt vonja el, például kötelezze a másik felet a tisztességtelenül elért többletbevétel visszafizetésére. Orvoslási igény nélkül, pusztán a tisztességtelenség tényének megállapítására csak olyan esetben kerülhet sor, ha pl. a másik fél valamilyen okból nem kötelezhetõ fizetésre, mert a követelés pontos összege még nem tisztázható, de a tisztességtelenség megállapítása a fogyasztó jogainak védelme érdekében mégis indokolt. Ha perindításra egy éven belül nem kerül sor, de a tisztességtelen fél indít pert például a szerzõdés teljesítése iránt, a fogyasztó a tisztességtelenségre – kifogásként – egy éven túl is hivatkozhat.
2002. január Dr. Hidasi Gábor
