a) Jelzálogjog
A zálogjog az egyik legfontosabb hitelbiztosíték. A zálogjogi szabályokat a Ptk. szerzõdést biztosító mellékkötelezettségekrõl szóló XXIII. Fejezete, a Ptk. 251-269. §-ai tartalmazzák. E fejezet az uniós normákhoz igazodás okán lényeges módosításon esett át a zálogjoggal kapcsolatos törvényi szabályozás módosításáról szóló 2000. évi CXXXVII. Törvény révén, amely egyes szakaszaitól eltekintve 2001. január 1-én lépett hatályba. Egyes rendelkezései a Polgári Törvénykönyv hatályba lépésérõl és végrehatásáról szóló 1960. évi 11. tvr-t egészítik ki újabb rendelkezésekkel, mások pedig módosították ill. kiegészítették a csõdeljárásról, a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló 1991. évi XLIX. Törvényt.
E könyv témája az ingatlanjog, ezért nyilván elsõ sorban az ingatlanokat érintõ zálogjogról, azaz a jelzálogjogról kell szólnunk. Ez azonban nem lenne teljes és érthetõ a zálogjog általános szabályainak ismertetése nélkül.
Általános zálogjogi szabályok
A Ptk. 251. § (1) bekezdése szerint „Zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból – törvény eltérõ rendelkezése hiányában – más követeléseket megelõzõ sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Bírósági úton nem érvényesíthetõ követelés zálogjoggal biztosítása semmis.”
A zálogjog szerzõdést biztosító korlátolt dologi jog, amely a jogosultnak kielégítési elsõbbséget biztosít. Ennek lényege, hogy ha a kötelezett a szerzõdést nem teljesíti, a zálogjogosult a zálogtárgyból más hitelezõket megelõzõen jogosult a követelését kielégíteni, ami nem jelenti a végrehajtási eljárás és az ennek megindításához szükséges elõzetes eljárások és jogcselekmények mellõzhetõségét. A kielégítési elsõbbség fizetésképtelenség esetén is elsõbbségi jogot biztosít.
A zálogjogi jogviszonyban a szerzõdést kötõkön túl esetenként részt vesz az ún. dologi kötelezett. Ez akkor fordul elõ, ha a követelés kötelezettje (ún. személyes kötelezett) és a zálogtárgy (adott esetben ingatlan) tulajdonosa nem ugyanaz a személy. A jogosult – harmadik személy dologi kötelezettsége esetén – e személy által adott zálogtárgyból kereshet kielégítést a személyes kötelezett nem teljesítése esetén.
A zálogjog dologi hatályú jogi biztosíték, mindenkivel szemben hatályos (abszolút hatály). A dologi hatályból következik, hogy dologi jogot néhány kivételtõl eltekintve a zálogjoggal terhelt vagyontárgyon csak a meglévõ zálogjoggal terhelten lehet szerezni. Ingatlan esetében ez pl. azt jelenti, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonjoga a hagyományos forgalom szerzõdései körében csak jelzálogjoggal szerezhetõ meg. A dologi és abszolút hatályból következik az is, hogy a zálogtárgyra vezetett végrehajtást mindenki tûrni köteles, aki a zálogtárgyon a zálogjog alapítását követõen szerzett jogot.
A Ptk. 251. § (1) bekezdése szerint nem biztosítható zálogjoggal az a követelés, amely bírósági úton nem érvényesíthetõ (természetese kötelmek, elévült követelések – Ptk. 204. §). Nem biztosítható zálogjoggal az a követelés, amelynek nincs pénzben meghatározott pontos összege illetve amelynek pontos összege pénzben nem határozható meg.
A Ptk. 251. § (2) bekezdése kimondja, hogy „Zálogjog jövõbeli vagy feltételes követelés biztosítására is alapítható.” Ez azt jelenti, hogy egy zálogszerzõdés megkötéséhez nem szükségesek további feltételek pl. az, hogy a követelés a zálogszerzõdés létrehozásakor már fennálljon és elképzelhetõ az is, hogy a biztosított követelés létrejötte feltételtõl függ.
A Ptk. 251.§ (3) bekezdése értelmében „A zálogtárggyal való felelõsség terjedelme ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál. Kiterjed a kamatokra, a követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeire, továbbá a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre is.”
A zálogjog jellemzõen ún. járulékos jog. Minthogy szerzõdéses biztosíték, elsõ sorban annak a kötelezettségnek a terjedelméhez igazodik, amelyet biztosít. A követelés csökkenése a szerzõdõ felek külön erre irányuló akaratnyilvánítása nélkül is csökkenti a zálogtárggyal való felelõsség terjedelmét. Eltérõ szerzõdéses kikötés hiányában igaz az is, hogy külön akaratnyilvánítás nélkül a zálogkötelezett felelõssége kiterjed a tõkén kívül a kamatokra, a követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeire, és a zálogtárgyra fordított költségekre is.
Jelzálog esetén a zálogjogi vagy ingatlan-nyilvántartásnak a Ptk. 262. § (3) bekezdése okán a tartalmaznia kell a követelés összegét, azaz a zálogtárggyal való felelõsség mértékét (illetve jövõbeli követelés esetén a biztosítani kívánt legmagasabb összeget). A nyilvántartásba a felelõsség mértékének csökkenése nem kerül átvezetésre, mert az esetek zömében a csökkenés nyomon követése a nyilvántartó szervezet számára adminisztratív lehetetlenség. Nem áll ez a tõkekövetelés növekedésre, a növekmény tekintetében a jelzálogjog csak a bejegyzéssel jön létre.
A Ptk. 251.§ (4) bekezdése szerint „A követelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosultra. A zálogjogot – törvény eltérõ rendelkezése hiányában – csak a követeléssel együtt lehet átruházni.”
A követelés és a zálogjog összenövése a járulékosság következménye és megnyilvánulása. E törvényhely sérelme a zálogjog átruházásának semmisségét okozza. Törvény azonban eltérõen is rendelkezhet, sõt a Ptk. 269. § (3) bekezdésében szabályozott önálló zálogjog alapvetõ specifikuma, hogy törvénynél fogva önállóan is átruházható, átruházása tehát érvényes jogügylet.
BH1996. 267. szerint „A zálogjog (jelzálogjog) önálló átruházása vagy elzálogosítása tilos, s ezáltal a zálogjoggal biztosított követelés és a zálogjog jogosultja nem válhat el egymástól. Annak azonban nincs akadálya, hogy a zálogjoggal biztosított követelés kötelezettje (személyi kötelezett) és a zálogkötelezett (dologi kötelezett) más-más személy legyen (Ptk. 251. § (1) és (3)-(5) bek.).
A BH1996. 601. jogeset szerint „Ha az alapul szolgáló szerzõdés megszûnik, a szerzõdést biztosító mellékkötelezettségként kötött zálogszerzõdés is megszûnik. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjogot ezért az érdekelt kérelmére törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból. Ha az érintett felek a közöttük korábban hatályban volt zálogszerzõdésre utalva új alapszerzõdést kötnek, ezt mellékkötelezettségként a korábban hatályban volt zálogszerzõdés csak ismételt ingatlan-nyilvántartási bejegyzés esetén biztosítja. (Ptk. 251. § (3) bek., 256. § (1) bek., 266. § (2) bek., 267. § (1) bek., 1972. évi 31. tvr. 6. § (2) bek., 15. § (1) bek., 30. § (1) bek. b) pont, 27/1972. (XII. 31.) MÉM r. 76. § (1) bek.).
EBH2000. 327. elvi bírósági határozatban leírt eseti döntésbõl kitûnik, hogy a jogosult számára nincs elõírt igényérvényesítési sorrend, ha személyes és dologi adósok is felelõssé tehetõk a követelés meg nem fizetéséért. A jogosult válogathat és nem köteles kímélni a személyes adósok felelõsségét azzal, hogy zálogjogát a zálogkötelezettel (dologi adóssal) szemben érvényesít. A követelés érvényesítésének valószínûsíthetõ eredményessége nem jelent sortartási kötelezettséget, mert sortartási rend csak jogszabályból vagy szerzõdésbõl következhet. Ilyen tartalmú szerzõdés hiányában a jogosult szabadon választhat, kikkel szemben lép fel elsõ sorban vagy egyidejûleg. Maga dönti el, hogy a követelést az egyenes adósokkal, a készfizetõ kezesekkel vagy a dologi kötelezettekkel (zálogkötelezettek) szemben érvényesíti (lásd még: BH2001.133.) (Ptk. 207. § (1) bek., 251. § (1) bek., 255. § (1) bek., 334. § (2) bek., 337. § (1) bek.).
Ugyancsak a követelésérvényesítés rendjérõl szól a BH2001. 285. eseti döntés. Kimondja, hogy „A betéti társaság beltagjainak a társaság kötelezettségeiért fennálló korlátlan és egyetemleges felelõssége megállapításának körében irányadó szempontok. Önmagában az, hogy a felperes az õt jogosító zálogszerzõdés alapján a zálogtárgyból nem keres kielégítést, nem mentesíti a betéti társaság tagját tagi felelõssége alól (1988. évi VI. tv. 75. §, 83. § (1) bek., 94. § (1) és (2) bek., Ptk. 251. § (1) bek., 274. § (1) bek.).
Az igényérvényesítés szabadságáról szól a BH1994. 43. „A váltókövetelést érvényesítõ jogosult nem köteles a zálogtárgyból kielégítést keresni, ha a váltóból eredõ követelést a váltó kiállítója zálogjoggal (jelzáloggal) biztosította is (1/1965. (I. 24.) IM r. 15. § (1) bek., 47. § (1)-(2) bek., Ptk. 251. § (1) bek., 337. § (1) bek.)”.
Perjogi kérdést szabályoz az EBH2000. 316. E szerint igényfizetési meghagyás útján követelés a zálogkötelezettel szembeni nem érvényesíthetõ (Pp. 313. § (1) bek., Ptk. 251. § (1) bek.).
A BH1998. 390. szerint „A kölcsön biztosítékául lekötött vagyontárgyak zálogul történt lekötése azok értékesítését nem akadályozza, mert jelzálogjog kikötése esetén ez az új tulajdonost is terheli, …. (Ptk. 201. § (2) bek., 251. § (1)-(3) bek.).
252. § (1) Zálogjog tárgya lehet minden birtokba vehetõ dolog, átruházható jog vagy követelés.
(2) A zálogjog – a felek megállapodásától függõen – a zálogtárgy hasznaira is kiterjedhet. Ha azonban a zálogtárgy nincs a jogosult birtokában, a zálogjog nem terjed ki az elvált termésre, kivéve, ha a zálogtárgyat már a termés elválása elõtt végrehajtás alá vonták.
BH2003. 288. A szerzõdésben kikötött biztosítékot tartalma szerint kell megítélni. Ha a biztosíték az óvadék tartalmi elemeinek nem felel meg, a követelést nem lehet a Cstv. 57. §-a (1) bekezdésének c) pontjába sorolni [Ptk. 200. § (1) bek., 252. § (1) bek., 270. § (2) bek., 1993. évi LXXXI. tv.-nyel és az 1997. évi XXVII. tv.-nyel módosított 1991. évi IL. tv. (többször mód. Cstv.) 57. § (1) bek. b), f) és g) pont].
Zálogjog tárgya dolog, jog és követelés lehet.
A Ptk. 252. § (1) bekezdése a dolgok vonatkozásában kizárólag a birtokba vehetõséget követeli meg. A jogirodalom helyesen mutatott rá, hogy a birtokba vehetõség megkövetelése felesleges, mivel a Ptk. 94. § (1) bekezdése alapján a birtokba vehetõség a dologgá minõsítés feltétele. A gyakorlat azonban – a birtokba vehetõség helyett, illetve mellett – megköveteli a dolog forgalomképességét. Forgalomképtelen dolgon zálogjog nem alapítható. Természetesen a Ptk.-nak a tulajdonjog tárgyai fejezetben foglalt rendelkezések (Ptk. 94-97. §-ai) itt is megfelelõen alkalmazandóak. A zálogjog tehát kiterjed a zálogtárgy alkotórészeire, illetve a dologgal tartós kapcsolatban lévõ, a dolog tulajdonosának tulajdonában lévõ tartozékaira. Zálogjog a dolog egy részén nem alapítható, a dolog egész tulajdoni illetõségén azonban alapítható zálogjog.
Jogon és követelésen csak abban az esetben alapítható zálogjog, ha az átruházható. Bár a jogok átruházására vonatkozó szabályozás nem egységes, általánosságban annyi mondható el, hogy a jogok valamely jogszabály külön feljogosító rendelkezése hiányában nem ruházhatóak át, mivel azok nem képezik a vagyoni forgalom tárgyát. A követelések azonban a Ptk. 328. §-a alapján szabadon átruházhatóak. Ez alól kizárólag a személyhez kötött, valamint azon követelések kivételek, amelyek engedményezését jogszabály kizárja. Átruházhatóak azonban a követelések abban az esetben is, ha az engedményezését a felek szerzõdéssel kizárták. Az ilyen kikötések ugyanis harmadik személyekkel szemben hatálytalanok, az átruházás kizárólag szerzõdésszegési jogkövetkezményeket vált ki az engedményezõ és a kötelezett között.
Egyes jogszabályok korlátozásokat tartalmaznak arra nézve, hogy meghatározott jogviszonyban mely vagyontárgyak lehetnek (vagy éppen nem lehetnek) biztosítékok [ásd például az 1996. évi XLVIII. törvény 4. § (2) bekezdését].
A haszon az elválásig osztja a fõdolog jogi sorsát, így fõszabály szerint a zálogjog erre is kiterjed. A felek azonban ettõl eltérõen is megállapodhatnak a törvény felhatalmazása értelmében, tehát a zálogszerzõdésben a felek rendelkezhetnek úgy is, hogy a hasznok nem illetik meg a zálogjogosultat, sem az elválás elõtt, sem azután.
Eltérõ szabály érvényesül jelzálogjog esetében. Ilyenkor a zálogjog csak akkor terjed ki az elvált termésre, ha a termés elválása elõtt a zálogtárgyat végrehajtás alá vonták vagy lefoglalták.
A Ptk 253. § (1)-(2) bek. szabályozza a zálogjog tárgyát: „Zálogjog tárgya lehet minden birtokba vehetõ dolog, átruházható jog vagy követelés.” Itt is igaz azonban, hogy e dolgoknak, jogoknak és követeléseknek pénzben kifejezhetõ és pontos összegben meghatározható értékûeknek kell lenniük.
A zálogjog – a felek megállapodásától függõen – a zálogtárgy hasznaira is kiterjedhet. Ha azonban a zálogtárgy nincs a jogosult birtokában, a zálogjog nem terjed ki az elvált termésre, kivéve, ha a zálogtárgyat már a termés elválása elõtt végrehajtás alá vonták.
Jelzálogjog esetén a zálogtárgy nem kerülhet a zálogjogosult birtokába, az a zálogkötelezett birtokában marad, aki változatlanul jogosult a dolog rendeltetésszerû használatára, hasznosítására, ugyanakkor köteles a zálogtárgy, pl. ingatlan épségét megõrizni. Ha a zálogkötelezett vagy más személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a veszélyeztetõ cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését (Ptk. 261. § (1) bek.).
Ha a zálogjog ugyanannak a követelésnek biztosítására több zálogtárgyat terhel, kétség esetén minden zálogtárgy az egész követelés biztosítására szolgál (253.§ (1) bek.).
Törvényi vélelem, hogy mindegyik vagyontárgy a teljes követelés fedezetéül szolgál. Addig, amíg nem bizonyítják, hogy egyes vagyontárgyak nem a teljes követelést biztosítják, a törvényi vélelembõl kell kiindulni.
A „kétség esetén” fordulat jelentése a bírói gyakorlatban még nem talált részletes elemzésre. Lényegében ez a fordulat e szabály alkalmazását nem korlátozta. Alapeset, hogy egy követelést egy zálogjog és az azt terhelõ egy zálogtárgy biztosítja. Jogszabály vagy szerzõdés a követelés mértékének és a zálogtárgy értékének viszonyára tekintettel, vagy egyszerûen csak a hatékonyabb követelésbiztosítás érdekében, avagy akár csak a zálogjog szankcióként való alkalmazása okán több zálogtárgyat is a zálogjog mögé rendelhet. A „kétség esetén” fordulat azt jelenti, hogy ha nem egyértelmû, hogy pl. az osztható szolgáltatásra irányuló kötelezettség esetén (Ptk. 317.§) a zálogtárgyak mely szolgáltatásból eredõ kötelezettséget biztosítanak, akkor valamennyi zálogtárgy a teljes követelést biztosítja. Ez érvényesül akkor, ha valamennyi zálogtárgy ugyanazon személy tulajdonában van, de akkor is, ha a dologi kötelezettek (zálogkötelezettek) különbözõ személyek.
„Ha a zálogtárgyak több személy tulajdonában vannak és jogviszonyukból más nem következik, egymás közti viszonyukban a zálogtárgyak értékének arányában kötelesek helytállni. Akinek terhére ezt az arányt meghaladó kielégítés történik, a többi tulajdonostól a többlet arányos megtérítését követelheti (253.§ (2) bek.). E bekezdés azt az esetet szabályozza, amikor több zálogtárgy van és azok különbözõ személyek tulajdonát képezik. Ez az eset az is, ha a jelzáloggal terhelt ingatlan közös tulajdonban van és az egész ingatlant terheli a jelzálogjog. Ilyenkor valamennyi tulajdonostárs (jel)zálogkötelezett a teljes zálogtárggyal felel. Törvény a tulajdonostársak (zálogkötelezettek) belsõ viszonyát szabályozza. Ha nincs eltérõ rendelkezés, a tulajdoni arány határozza meg a felelõsség arányát is. Ha egyikük elégítette ki a zálogjogosult követelését, a többi kötelezettõl megtérítést követelhet. A megtérítés arányát – a felek eltérõ megállapodása hiányában – a zálogtárgyak értéke határozza meg: ezek arányában fordulhatnak a zálogkötelezettek megtérítési igénnyel egymás iránt. Ha a közös tulajdonú ingatlan a jelzálogjog tárgya, akkor –eltérõ kikötés hiányában – a tulajdoni illetõségek egymáshoz való viszonya határozza meg a felelõsségi arányt. Ha a zálogtárgyak nem egy ingatlan tulajdoni illetõségei, hanem egymással alkotórészi vagy tartozéki viszonyban nem álló dolgok, melyeknek különbözõ személyek a tulajdonosai, a dolgok értékének aránya határozza meg a felelõsség (a helytállás) arányát. Ettõl eltérõ szerzõdéses rendelkezés nem tilos. Ha egy kötelezett a saját helytállási arányán túl teljesít, a többi kötelezettel szemben megtérítési igényt érvényesíthet. Ez történhet úgy is, ahogy arról a Ptk. 259.§ (2). bekezdés szól, azaz az arányon túli megtérítési igény erejéig követelheti, hogy a további zálogtárgyak tekintetében a zálogjog szálljon rá. Követelheti a zálogtárgy átadását, illetõleg a (jel)zálogjognak javára való bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat kiadását, jelzálogjoga nyilvántartásba vételét.
Zálogjog szerzõdés, jogszabály vagy bírósági és – ha jogszabály így rendelkezik – más hatósági határozat alapján keletkezhet (Ptk. 254. § (1) bek.). A jogszabály által keletkezõ jelzálogjog létrejöttének példája a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 24.§ (6) bekezdése, mely szerint az Államot a lakáscélú támogatás biztosítására a támogatott ingatlanra jelzálogjog (és elidegenítési és terhelési tilalom) terheli. Hasonló módon enged zálogjogot többek között a kulturális örökség védelmérõl szóló 2001. évi LXIV. törvény, az épített környezet alakításáról és védelmérõl szóló 1997. évi LXXVIII. Törvény, és a hagyatéki eljárásról szóló 6/1958. (VII. 4.) IM rendeletet. Jogszabály teremti meg a vállalkozó és a lakás és helyiség bérbeadó zálogjogát a bérlõ bérleti díj illetve a vállalkozási díj tartozás biztosítására (Ptk. 397.§ (2) bek.: „A vállalkozót a díj biztosítására zálogjog illeti meg a megrendelõnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a vállalkozási szerzõdés következtében birtokába kerültek. Ptk. 429. § (1) bek.: Ingatlan vagy lakás bérbeadóját (albérletbe adóját) a hátralékos bér és járuléka erejéig a bérlõnek a bérlemény területén levõ vagyontárgyain zálogjog illeti. A letéteményes számára (Ptk. 465. § (4) bek.), a fuvarozó számára (Ptk. 499. § (2) bek.), a szállítmányozó számára (Ptk. 519. §) is létezik törvényes zálogjog. A törvényes jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is létrejön és hatályos (Inytv.3.§ (4) bek.).
A zálogszerzõdést írásban kell megkötni. E nélkül a zálogszerzõdés érvénytelen. A törvény minõsített írásbeliséget ír elõ az ingatlan kivételével a más dolgot terhelõ jelzálogjog alapításához (Ptk. 262. § (2) bek.), valamint a vagyont terhelõ zálogjog alapításához (Ptk. 266. § (1) bek.). Egyes zálogtárgyak meghatározott módon történõ elzálogosításához jogszabály további alakszerûségi követelményeket fûzhet. Ilyen alakszerûségi szabályokat tartalmaz a zálogjogi nyilvántartás részletes szabályainak megállapításáról szóló 11/2001. (IX. 1.) IM rendelet, amely a zálogjoggal kapcsolatos törvényi szabályozás módosításáról szóló 2000. évi CXXXVII. törvény 6. §-ának (2) bekezdésében és a Ptké. 47/A. § (6) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján rendeli el, hogy a Magyar Országos Közjegyzõi Kamara vezessen zálogjogi nyilvántartást a Magyar Köztársaságban mûködõ közjegyzõk (közjegyzõ-helyettesek) által a Ptk. 262. §-ának (2) bekezdésében és 266. §-ának (1) bekezdésében szabályozott zálogjogokkal kapcsolatosan. Ezekben az esetekben a zálogjog keletkezéséhez az is szükséges, hogy a jelzálogjogot a zálogjogi nyilvántartásba bejegyezzék. Ingatlanra vonatkozó jelzálogjog keletkezéséhez pedig szükség van az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése (Ptk. 262. § (1) bek.).
Kézizálogjog keletkezéséhez az írásba foglalt zálogszerzõdésen kívül a zálogtárgy átadása is elengedhetetlen (Ptk. 265. § (1) bek.). Jogon vagy követelésen zálogjog keletkezéséhez akkor szükséges a zálogjog nyilvántartásba való bejegyzése, ha a jog vagy követelés fennállását közhiteles nyilvántartás tanúsítja, és az errõl szóló jogszabály elzálogosításukat e nyilvántartásba való bejegyzéshez köti (Ptk. 267. § (1) bek.). A zálogszerzõdésre is vonatkoznak a Ptk. érvénytelenségi szabályai.
A zálogjog célja a követelés kielégítésének biztosítása. A zálogtárgyból való kielégítés – ha jogszabály kivételt nem tesz – bírósági határozat alapján végrehajtás útján történik (Ptk. 255. § (1) bek.). Lehetõség van azonban a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésre is (Ptk. 257-258. §).
Amennyiben a követelés érvényesítése peres eljárás keretében történik, a személyes kötelezettel (adóssal) szemben a bíróság marasztaló határozatot hoz, tehát arra kötelezi, hogy a jogosult részére járó tartozását fizesse meg. Ha a személyes és dologi kötelezett más-más személy, a dologi kötelezettet a követelés zálogtárgyból való kielégítésének a tûrésére kötelezi. A bíróság végrehajtható határozata alapján, a teljesítési határidõ leteltét követõen, az elsõ fokon eljáró bíróság kérelemre a végrehajtás elrendeléseképpen végrehajtási lapot állít ki. Amennyiben közjegyzõi okiratba foglalják a követelésrõl szóló szerzõdést és a zálogszerzõdést, továbbá a végrehajtásnak a Vht. 21. §-ában, Vht. 22. § c) pontjában és az 1991. évi XLI. törvényben elõírt feltételei fennállnak, a végrehajtás végrehajtási záradékkal indul.
A Ptk. 255.§ (2) bekezdése szerint „Semmis a kielégítési jog megnyílta elõtt létrejött az a megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát.”
A Ptk. 255. § (2) bekezdése a fogalmazza meg: amely tiltja, hogy a kielégítési jog megnyílta elõtt olyan megállapodást kössenek a felek, amely szerint a kötelezett nem-teljesítésének jogkövetkezménye a zálogtárgy tulajdonjogának a jogosultra való átszállása. A tilalom célja a zálogkötelezett védelme. A törvény csak addig az idõpontig tiltja a feleknek az olyan megállapodását, amely szerint a zálogtárgy tulajdonjogát a zálogjogosult a kötelezett nem-teljesítése esetén megszerzi, amíg a kötelezettség teljesítésére nyitva álló határidõ nem jár le. Azután azonban a feleknek van lehetõségük arra, hogy ilyen megállapodást kössenek.
A semmisség jogkövetkezménye, hogy a megállapodás nem képes joghatásokat kifejteni., tehát a zálogjogosult nem szerez tulajdonjogot a zálogtárgyon. A zálogjog azonban ettõl még nem szûnik meg.
Elsõ sorban a hitelezési gyakorlatban, biztosítékul adott ingatlanok tekintetében jelent meg a jelzálogjog és a vételi jog együttes alkalmazása. Ez szakmai vitákat generált. A Legfelsõbb Bíróság eseti határozatai szerint a vételi jog jelzálogjoggal egyidejû kikötése csak akkor minõsül érvénytelennek, ha az opciós szerzõdésben a felek úgy rendelkeznek, hogy a hitelezõ a kielégítési jog megnyílta elõtt szerezheti meg egyoldalú nyilatkozattal az ingatlan tulajdonjogát (BH2005.73.). Ha tehát a kielégítési jog megnyílta elõtt is mód van a tulajdonjog megszerzésére, a szerzõdés (de csak a vételi jogról szóló) érvénytelen, semmis, mert jogszabályba ütközik (Ptk. 200.§ (2) bek, 255.§ (2) bek.).
A Legfelsõbb Bíróság egy másik eseti döntése értelmében „Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerzõdés semmissége egyben az ingatlanra kikötött jelzálogjog érvénytelenségét vonja maga után. A kvázi tulajdonost az ingatlan jelzálogjoggal való megterhelésének tulajdonosi részjogosítványa nem illeti meg. A váltókezességet az ingatlan jelzálogjoggal való megterheléséért vállaló fél jóhiszemû szerzõdése vitatható, ha az ingatlan-nyilvántartási adatok figyelmen kívül hagyásával köti meg a szerzõdést (Ptk. 122. § (1) bek., 234. § (1) bek. 255. § (1) bek., 1979. évi II. tv. 35. § (1) bek., 51. § (3) bek., 1987. évi I. tv. 17. § (3) bek. 1978. évi 4. tvr. 38. §, 39. § (1) bek., 1/1965. (I. 24.) IM r. 30. §, 32. § (1)-(2) bek., 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM r. 3. § (1) bek.).”
„A kielégítési jogot – ha törvény eltérõen nem rendelkezik – a zálogtárgyra az elzálogosítás után szerzett jogok nem érintik. Ha ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog terheli, törvény eltérõ rendelkezésének hiányában a kielégítés joga a jogosultakat zálogjoguk keletkezésének sorrendjében (rangsor) illeti meg (256. § (1) bek.).
E szabály a kielégítés rangsorát határozza meg. Ez a fõszabály, attól törvény eltérõen rendelkezhet. A két legfontosabb törvény, amely e rangsortól eltér, a Cstv. 57. § (1) bekezdése és a Vht. 170. § (2) bekezdése, ezen túlmenõen más jogszabály is tartalmaz eltérõ rendelkezést (pl. a közraktározásról szóló 1996. évi XLVIII. törvény 20. § (5) bekezdését).
A dologi hatály miatt a zálogjog mindenkivel szemben hatályos, a zálogjogosult a zálogtárgy mindenkori tulajdonosával szemben jogosult a kielégítési jog megnyílta esetén a kielégítés jogát gyakorolni. A kielégítési elsõbbség alapján a zálogjogosult minden más zálogjoggal nem jogosított hitelezõt megelõzõen jogosult követelését kielégíteni.
Ha ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog is terheli, a kielégítési jog a jogosultakat a zálogjog keletkezésének idõrendjében illeti meg. Közömbös, hogy a zálogjogosultak közül ki indítja meg elõbb a végrehajtást. A kielégítési rangsort a jogkeletkezés és a jelzálogjogi bejegyzés idõrendje szerint kell meghatározni. Ha több azonos módon jogosultról van szó, õk zálogjoguk arányában jogosultak a kielégítésre. A ranghellyel való rendelkezésre a Ptk. 264. §-a irányadó. E szerint „A tulajdonos a megszûnõ jelzálogjog ranghelyén és a megszûnés terjedelmében a bejegyzett zálogjog törlésével egyidejûleg, annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos errõl a jogáról harmadik személlyel vagy a lemondással érintett ranghelyet követõ ranghelyen bejegyzett zálogjogosulttal szemben mondhat le. Ilyen esetben a tulajdonos a ranghellyel kapcsolatos jogait csak annak hozzájárulásával gyakorolhatja, akivel szemben arról lemondott.”
Ptk 256.§ (2) bekezdés szerint „Ha a zálogjog több dolgot terhel, a jogosult határozhatja meg a kielégítési jog érvényesítésének sorrendjét. Az értékesítés azonban csak annyi zálogtárgyra terjedhet ki, amennyi a kielégítéshez szükséges.
E szabály lényege, hogy hogyan érvényesítheti zálogjogát a zálogjogosult, ha ugyanazt a követelést biztosító zálogjog több zálogtárgyon áll fenn. Ilyenkor a zálogjogosult választhat. A választás joga azonban csak a követelés kielégítéséhez szükséges mértékig terjedhet. A követelésen túli értékesítés (túlbiztosítás) tilos.
257. § (1) bek. értelmében „A felek – a legalacsonyabb eladási ár, illetve ennek számítási módja és a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltától számított határidõ meghatározásával – írásban a kielégítési jog megnyílta elõtt is megállapodhatnak a zálogtárgy közös értékesítésében. Ha a megállapodásban meghatározott határidõ alatt, illetve feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti.”
E rendelkezés a Ptk. 258.§-ával együtt a Ptk. 255.§, mint fõszabály, tehát a végrehajtási úton történõ értékesítés alóli kivétel. A Ptk. 257.§ (1) bekezdése a felek általi közös értékesítést, a (2) bekezdése a zálogjogosult általi értékesítést, a (3) bekezdése pedig a zálogjogosult megbízottja általi értékesítést szabályozza. A Ptk. 258.§ (4) bekezdésében foglaltak külön jogszabály, a 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet szabályozza a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítés részleteit.
A törvény lehetõséget ad a feleknek, hogy a zálogtárgy közös értékesítésében megállapodjanak. E megállapodásban meg kell határozni a zálogtárgy legalacsonyabb eladási árát és a zálogtárgy közös értékesítésére nyitva álló határidõt. A megállapodás csak írásban érvényes. A felek akár a kielégítési jog megnyílta elõtt is megállapodhatnak a zálogtárgy közös értékesítésében. Ez a szabály nem jelenti azt, hogy a felek abban is megállapodhatnak, hogy a kielégítés jogának megnyílta elõtt a jogosult megszerezheti a zálogtárgy tulajdonjogát. Ez csak azt jelenti, hogy elõre megállapodhatnak abban, hogy a kielégítési jog megnyílta után közösen értékesítik a zálogtárgyat.
Ha a közös értékesítésre a megállapodásban szabott határidõ eredménytelenül eltelik, a megállapodás hatályát veszti. Megállapodni azonban újból lehet. A zálogjog bármely fajtája esetén sor kerülhet ilyen megállapodásra.
„Ha a zálogtárgynak hivatalosan jegyzett piaci ára van, vagy ha a jogosult záloghitel nyújtásával üzletszerûen foglalkozik – a zálogjoggal biztosított követelései tekintetében ideértve minden hitelintézetet – a felek az (1) bekezdésben foglalt feltételekkel abban is megállapodhatnak, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellõzésével maga is értékesítheti” (Ptk. 257.§ (2) bek.).
A zálogjogosult két esetben értékesítheti a zálogkötelezett egyetértése és közremûködése nélkül a zálogtárgyat: ha a zálogtárgynak hivatalosan jegyzett piaci ára van, valamint, ha a zálogjogosult záloghitel nyújtásával üzletszerûen foglalkozik. Ez az értékesítési lehetõség kedvezõbb a zálogjogosultra nézve a közös értékesítésnél, mivel ilyen esetekben nincs szükség a zálogkötelezett közremûködésére, az értékesítéshez szükséges jognyilatkozatokat a zálogjogosult egyedül is megteheti. Fontos körülmény, hogy az egyedüli értékesítésre is csak akkor van mód, ha jogosult és a kötelezett ebben megállapodott.
Ptk. 257.§ (3) bek. arról rendelkezik, hogy ha az elõzõekben említett megállapodás nem jött létre vagy nem érvényes, avagy a felek azt alkalmazni nem kívánják, illetve a törvényi feltételek hiányában a közös értékesítésben vagy a jogosult általi önálló értékesítésben meg sem állapodhattak, mód van olyan megállapodásra is, hogy a jogosult a zálogtárgy értékesítésére záloghitel nyújtásával, illetve árverés szervezésével üzletszerûen vagy hivatalból foglalkozó személynek megbízást adjon.
A Ptk. 257. § (3) bekezdése a megbízott általi értékesítés szabálya. A megbízott igénybevétele itt is csak akkor lehetséges, ha a jogosult és a kötelezett ebben írásban megállapodott. E szabály lehetõséget ad arra, hogy a felek akként állapodjanak meg, hogy a zálogjogosult a zálogtárgy értékesítésére záloghitel nyújtásával, illetve árverés szervezésével üzletszerûen vagy hivatalból foglalkozó személynek ad megbízást. A megbízott lehet zálogház, jelzálog-hitelintézet, egyéb hitelintézet, bírósági végrehajtó vagy pedig felszámoló is.
A Ptk. 258. § (1) bekezdése szerint „A zálogtárgy értékesítésére vagy az erre irányuló megbízás kiadására feljogosított (257. § (2)-(3) bek.) e joga alapján – a zálogtárgy tulajdonosa helyett és nevében eljárva – jogosult a zálogtárgy tulajdonjogának átruházására. Ha a zálogtárgy nincs a birtokában, az értékesítés céljából annak kiadását kérheti.
A törvény itt képviseleti jogot (Ptk. 219-221.§) ad annak a jogosultnak, aki a kötelezettel a Ptk. 257. § (2)-(3) bekezdés szerinti megállapodást megkötötte. A jogosult a kötelezett képviselõjeként ruházza át a zálogtárgy tulajdonjogát, miáltal végülis kiderül, hogy az a megfogalmazás, hogy „jogosult általi értékesítés” nem fedi a jogi valóságot. Itt valójában a kötelezett értékesít képviselõ útján. Az ügy sajátossága csupán az, hogy képviselõként az ellenérdekû fél jár el. A képviselet sikeréhez szükséges lehet az, hogy a zálogjogosult és a megbízott a zálogtárgy kiadását is követelhesse a zálogtárgy birtokosától, adott esetben a személyes vagy dologi kötelezettõl.
„A zálogtárgy értékesítése elõtt a kötelezettet értesíteni kell az értékesítés módjáról, helyérõl és idejérõl” (Ptk. 258.§ (2) bek). Az értékesítési kötelezettség elõírása a zálogkötelezett érdekeit védi. A kötelezettnek ezáltal megadatik az utolsó lehetõség ahhoz, hogy a követelés teljesítésével megakadályozza az értékesítést, egyébként pedig módja van arra, hogy ellenõrizze az értékesítést.
A Ptk. 258.§ (3) szerint „A zálogtárgy értékesítésének bevétele a jogosultat illeti meg, de köteles a kötelezettel elszámolni, és a követelését, annak járulékait, valamint az értékesítéssel kapcsolatos költségeket meghaladó bevételt kiadni. Semmis a zálogjog megszûnése elõtt kötött az a megállapodás, amely a jogosultat az elszámolási kötelezettség alól mentesíti.”
A zálogjogosult csak a követelésének megfelelõ összeget tarthatja meg, beleértve az értékesítés költségeit is: az ezt meghaladó bevételre nem jogosult. A szabálytól a felek a zálogjog megszûnését megelõzõen – a zálogkötelezett érdekeinek védelme miatt – nem térhetnek el; az ilyen megállapodás semmis.
ellenõrizze az értékesítést.
A Ptk. 258.§ (4) bekezdés szerint „Jogszabály a bírósági végrehajtás mellõzésével történõ értékesítés módjára vonatkozóan további szabályokat is megállapíthat.
Ez a jogszabály a 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Értr.). E rendele 2003. március 2-ától hatályos. E rendeletet kell alkalmazni, ha a zálogtárgyat a Ptk. 257.§-ának (2)-(3) bekezdése szerinti megállapodás alapján a zálogjogosult vagy az általa megbízott személy) bírósági végrehajtás mellõzésével értékesítheti. A Ptk. 257.§-ának (1) bekezdése szerinti közös értékesítésben való megállapodás esetén e rendeletet az abban foglalt eltéréssel kell alkalmazni. A rendeletet az üzletszerûen folytatott – zálogházi tevékenység keretében nyújtott – kézizálogkölcsön esetén csak akkor kell alkalmazni, ha az erre vonatkozó külön jogszabály azt elõírja, vagy alkalmazását a felek írásban kikötötték. Az Értr. rendelkezéseitõl a felek csak abban a körben térhetnek el, amelyben azt a jogszabály lehetõvé teszi. Az e rendeletben nem szabályozott kérdésekben a felek megállapodása csak akkor irányadó, ha az nem sérti a zálogkötelezett e rendeletben biztosított jogait, és nem teszi terhesebbé az e rendeletben elõírt kötelezettségeit. A zálogjogosult köteles a zálogkötelezettet írásban értesíteni arról, hogy a megállapodásban foglaltaknak megfelelõen kielégítési jogát gyakorolni, a zálogtárgyat értékesíteni kívánja (elõzetes értesítés). Az elõzetes értesítés és az értékesítés között legalább 30 napnak kell eltelnie (Értr. 2. § (1) bek.).
Az elõzetes értesítésnek tartalmaznia kell:
a) a zálogszerzõdés és – ha nem ebben történt – az értékesítésre vonatkozó megállapodás,
b) az értékesíteni kívánt zálogtárgy,
c) a kielégítési jog gyakorlásával érvényesíteni kívánt összeg és annak járulékai,
d) a kielégítési jog megnyíltának oka és idõpontja
megjelölését.
A zálogkötelezett az elõzetes értesítés kézhezvételétõl számított 8 napon belül köteles a jogosultnak megnevezni mindazon személyt, akinek – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokon és tényeken kívül – a zálogtárgyon további zálogjoga vagy más olyan joga áll fenn, amely a vevõ tulajdonszerzését akadályozza vagy tulajdonjogát korlátozza (Értr. 3.§ (3) bek.).
A jogosult legalább 15 nappal az értékesítést megelõzõen írásban értesíti a zálogkötelezettet az értékesítés választott módjáról, helyérõl és idõpontjáról. A Ptk. 257. §-ának (3) bekezdése szerinti megállapodás esetén az értesítésben az értékesítéssel megbízott személyt is meg kell jelölni, illetve – ha az értesítés a megbízottól származik – csatolni kell a zálogjogosult ilyen tartalmú nyilatkozatát (Értr. 3.§ (4). bek.)
Az elõzetes értesítés egyidejûleg (egy iratban) is teljesíthetõ, ebben az esetben az Értr. 3.§. (1)-(4) bekezdéseiben foglalt szabályokat értelemszerûen erre az értesítésre vonatkozóan kell alkalmazni. Gyorsan romló dolog esetén az értékesítés idõpontját a jogosult az (1) és a (4) bekezdésben elõírt idõtartamra tekintet nélkül is meghatározhatja (Értr. 3.§ (5). bek.)
Több jogosult által történõ elõzetes vagy (5) bekezdés szerinti értesítés esetén a zálogkötelezett a vele kötött megállapodásban foglalt, illetve az Értr. szerinti kötelezettségeit – a zálogjogosultak ettõl eltérõ együttes rendelkezéséig vagy ennek hiányában – annak a jogosultnak az irányában köteles teljesíteni, akinek értesítése a zálogkötelezetthez elsõként érkezett. Egyidejûleg (azonos napon) érkezett értesítések esetén az értesítést küldõ jogosultak közül az követelheti a teljesítést, akinek kielégítési joga elõbb nyílt meg.
Közös értékesítés esetén a zálogkötelezett a sikeres értékesítés elõmozdítása érdekében a zálogjogosulttal együttmûködni kötele (Értr. 3.§ (7). bek.).
Ha a zálogtárgy nincs a jogosult birtokában, a zálogjogosult az elõzetes értesítésben vagy azt követõen a kielégítési jogának gyakorlása érdekében írásban felhívhatja a zálogkötelezettet, hogy a zálogtárgyat a felhívásban meghatározott megfelelõ idõn belül bocsássa a jogosult rendelkezésére (Értr. 3. § (1) bek.).
A zálogkötelezett köteles a jogosult számára lehetõvé tenni, hogy az elõzõek szerinti felhívásban foglaltaknak megfelelõen a zálogtárgyat birtokba vegye – ingóság esetén azt elszállítsa -, és azon a zálogszerzõdés szerinti jogait gyakorolja. A zálogkötelezett köteles továbbá a jogosultat olyan helyzetbe hozni, hogy az a zálogtárgyat a vele kötött megállapodásban, illetve az e rendeletben foglaltak szerint értékesíthesse, és köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a jogosultat e jogainak gyakorlásában akadályozza.
Ha a zálogtárgy olyan lakóingatlan, amely esetében a zálogjogosult az ingatlan kiürített állapotban való értékesítését követelheti [Ptké. 48. § (3) bekezdés], a jogosult – az értékesítés céljából – az ingatlan kiürített állapotban való birtokba adására is igényt tarthat. A birtokba bocsátás teljesítésére legalább 3 hónapos határidõt kell szabni. A kiürített állapotban való birtokba bocsátás elmulasztása – a megszabott határidõ letelte után – az ingatlan értékesítésének nem akadálya (Értr. 3. § (3) bek.)..
A jogosult birtokába kerülõ zálogtárgy tekintetében – annak értékesítéséig – a zálogjogosultat megilletik mindazok a jogok, és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a kézizálogjog jogosultját illetik, illetve terhelik (Értr. 3. § (4) bek.).
Közös értékesítés esetén a zálogkötelezett a zálogtárgy kiadására csak akkor köteles, ha erre a közös értékesítésre irányuló megállapodásban kötelezettséget vállalt. Ilyen kötelezettségvállalás hiányában is köteles azonban az értékesítés érdekében a jogosultat a zálogtárgyra vonatkozó szükséges tájékoztatással ellátni, és lehetõvé tenni, hogy a zálogtárgyat az értékesítés során vevõként jelentkezõ személyek megtekinthessék (Értr. 3.§ (5) bek.).
Jogon vagy követelésen fennálló zálogjog esetén – a közhiteles nyilvántartás által tanúsított ilyen zálogjog kivételével – a zálogkötelezett köteles az elõzetes értesítés kézhezvételét követõen haladéktalanul (Értr. 4. § (1) bek.)
a) a jogot vagy követelést keletkeztetõ vagy bizonyító, illetve a jog gyakorlásához vagy a követelés érvényesítéséhez szükséges iratokat a jogosultnak átadni,
b) a követelés elzálogosításáról annak kötelezettjét tájékoztatni,
feltéve, hogy ezeket korábban még nem tette meg.
Ha a követelés kötelezettjét az elzálogosításról a zálogjogosult értesíti, vagy zálogjogát a jogosult a zálogjoga alapításáról való (1) bekezdés b) pontja szerinti értesítés nélkül érvényesíti, a követelés kötelezettje követelheti, hogy a zálogjogosult a zálogjoga fennállását a zálogszerzõdéssel, illetve az errõl szóló okirat közjegyzõ által hitelesített másolatával igazolja (Értr. 3. § (2) bek.).
A jogosult a birtokába került zálogtárgyról, illetve a javára mûködtetett vagyon esetén annak elemeirõl és összetételérõl leltárt köteles készíteni. A leltár készítése során a zálogkötelezett részvételének lehetõségét biztosítani kell (Értr. 5. § (1) bek.).
A leltárban fel kell tüntetni, hogy annak felvételénél a zálogkötelezett jelen volt-e, jelenléte esetén pedig azt is, hogy a leltár másolatát átvette. Ha a zálogkötelezett a leltár felvételénél nem volt jelen, a leltár másolatát részére haladéktalanul meg kell küldeni (Értr. 5. § (2) bek.).
A leltárt olyan részletezésben és terjedelemben kell elkészíteni, hogy az alkalmas legyen az értékesítés elvégzésére, azt követõen pedig a zálogkötelezettel való elszámolásra (Értr. 3. § (3) bek.).
Közös értékesítés esetén – ha erre bármelyik fél igényt tart – a zálogkötelezett birtokában maradt zálogtárgyakról is leltárt kell felvenni, amelyet a felek közösen készítenek el (Értr. 3. § (4) bek.).
A jogosult a zálogtárgy értékesítésére irányuló intézkedéseirõl, azok idõpontjának megjelölésével értékesítési naplót köteles vezetni (Értr. 6. § (1) bek.).
Az értékesítési naplóhoz csatolni kell a leltárt, az intézkedések során keletkezett és az értékesítési naplóban foglaltak igazolására alkalmas okiratokat, a zálogkötelezettnek, illetve az értékesítési naplót vezetõ jogosulton kívüli más zálogjogosultaknak az intézkedésekkel kapcsolatosan tett észrevételeit (Értr. 6. § (2) bek.).
A zálogkötelezett, illetve az értékesítési naplót vezetõ jogosulton kívüli más zálogjogosultak az értékesítési naplót megtekinthetik, arról vagy annak egyes részeirõl másolatot készíthetnek. (Értr. 6. § (3) bek.).
Közös értékesítés során az értékesítési naplót a felek megállapodása szerinti személy vezeti (Értr. 6. § (4) bek.).
Az értékesítést végzõ jogosult az értékesítésrõl – ha pedig a zálogtárgy a birtokába került, úgy errõl is – a zálogtárgyra vonatkozóan zálogjoggal rendelkezõ más – értékesítésre szintén feljogosított – jogosultakat írásban azzal köteles tájékoztatni, hogy az értékesítés folyamatába az értesítés kézhezvételétõl számított meghatározott, de legalább 8 napos határidõn belül bekapcsolódhatnak (Értr. 7. § (1) bek)
Az értékesítést végzõ jogosulttal az (1) bekezdés szerinti bekapcsolódási szándékot írásban kell közölni, és errõl egyidejûleg a zálogkötelezettet is értesíteni kell. Az értékesítés folyamatába való bekapcsolódási szándékát az értékesítési joggal rendelkezõ az a zálogjogosult is közölheti, aki a bekapcsolódás lehetõségérõl nem kapott tájékoztatást, de zálogjoga fennállását okirattal igazolja. A bekapcsolódott zálogjogosult a zálogjoggal biztosított követelésének jogalapját és összegszerûségét igazoló okiratokat az értékesítést végzõ jogosultnak bemutatni köteles (Értr. 7. § (2) bek).
Az értékesítést végzõ jogosult, valamint az értékesítésbe – a (2) bekezdés szerinti közléssel – bekapcsolódott zálogjogosultak a zálogtárgy birtokban tartására és értékesítésére egyhangú határozattal másik jogosultat jelölhetnek ki. E határozatról a zálogkötelezettet is tájékoztatni kell. Ilyen esetben az értékesítési naplót – annak további vezetése érdekében – a kijelölt jogosultnak kell átadni (Értr. 7. § (3) bek.).
A (3) bekezdés szerinti jogosultak egyhangú határozattal meghatározhatják vagy – ha ez már megtörtént – megváltoztathatják az értékesítés helyét, idejét és módját, valamint annak, illetve a vagyon – értékesítéséig történõ – mûködtetésének feltételeit. Ebben az esetben a 2. § (4) bekezdésében foglaltakat megfelelõen alkalmazni kell (Értr. 7. § (4) bek.).
Közös értékesítés esetén az (1) bekezdés szerinti értesítési kötelezettség a feleket egyetemlegesen terheli, az értékesítéssel összefüggésben pedig csak a zálogkötelezett hozzájárulásával hozhatók határozatok (Értr. 7. § (5) bek.).
A zálogtárgy értékesítése során a jogosult az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni, ennek megfelelõen a zálogtárgyat az értékesítési jogának keretei és az adott piaci körülmények között elérhetõ méltányos áron – a zálogkötelezett és a bekapcsolódott zálogjogosult törvényes érdekeit is szem elõtt tartva – kell értékesítenie (Értr. (7. § (2) bek., 8. § (1) bek.).
Ha az értékesítés nem üzletszerû kereskedelmi forgalomban az erre irányadó szabályok szerint történik, a jogosultnak az értékesítés olyan módját kell választania, amely lehetõvé teszi, hogy az érintett zálogtárgy tekintetében az adott körülmények között vevõként ésszerûen számításba vehetõ személyek az értékesítésrõl tudomást szerezhessenek és egymással versengõ ajánlatot tehessenek (Értr. 8. § (2) bek.).
Közös értékesítés esetén a feleknek az (1)-(2) bekezdés szabályai szerint kell eljárniuk, ha az értékesítésbe más zálogjogosult is bekapcsolódott (Értr. 8. § (3) bek.).
A (2) bekezdésben foglalt követelmény teljesítésétõl a jogosult eltekinthet, illetve attól eltérhet, ha ehhez az értékesítés során a zálogkötelezett írásban hozzájárul. Ha az értékesítésbe más zálogjogosult is bekapcsolódott, az e rendelkezésben foglaltak alkalmazásához annak hozzájárulását is be kell szerezni (Értr. 8. § (4) bek.).
Az értékesítés sikertelen, ha a zálogkötelezettel kötött megállapodás szerinti határidõben és feltételek mellett a zálogtárgy értékesítése nem vezet eredményre (Értr. 9. § (1) bek.).
Az értékesítés sikertelensége esetén a felek 15 napon belül az értékesítésre újabb határidõben állapodhatnak meg, ennek hiányában a jogosult 8 napon belül köteles a zálogtárgyat a zálogkötelezettnek visszaadni, és ezt csak abban az esetben mellõzheti, ha ez utóbbi határidõ lejártától számított 15 napon belül bírósági végrehajtást kezdeményez (Értr. 9.§ (2) bek.).
Az értékesítésre megszabott határidõ sikertelen elteltére nem hivatkozhat az a zálogkötelezett, aki a vele kötött megállapodásban foglalt, illetve az e rendelet szerinti kötelezettségeinek nem tett eleget. A kötelezettségek késedelmes teljesítése esetén a késedelem idõtartamát az értékesítésre megszabott határidõ számításánál figyelmen kívül kell hagyni. E tényrõl, illetve a figyelmen kívül hagyott idõtartamról a zálogkötelezettet írásban tájékoztatni kell (Értr. 9.§ (3) bek.).
A zálogtárgy értékesítését követõen az értékesítés eredményérõl a jogosult haladéktalanul írásbeli elszámolást köteles készíteni, amelynek tartalmaznia kell:
a) az értékesített zálogtárgyak leltár szerinti felsorolását,
b) a zálogtárgyak ellenében kapott vételárat egyenként, illetve összességében az értékesítés módjától függõen,
c) a zálogtárgy õrzésével, fenntartásával, értékesítésével, vagyon esetén annak mûködtetésével, valamint az elszámolási kötelezettség teljesítésével kapcsolatosan felmerült költségeket,
d) a zálogtárgy, vagyon esetén a mûködtetés – zálogjogosult által beszedett – hasznait,
e) a zálogtárgyból kielégítendõ követelések összegét, jogcímét, rangsorát, és ha van
f) a zálogkötelezettet megilletõ maradványösszeget (Értr. 10. § (1) bek.).
Az írásbeli elszámolást meg kell küldeni a zálogkötelezettnek és az értékesítésbe bekapcsolódott zálogjogosultaknak (a továbbiakban: érdekelt). Az érdekelt az elszámolással kapcsolatos kifogásait 8 napon belül – a többi érdekelttel közvetlenül közlendõen – írásban jelentheti be a jogosultnak, amelyre az érdekeltek további 8 napon belül tehetnek észrevételt (Értr. 10. § (2) bek.).
Kifogás esetén – az észrevételekre figyelemmel – a jogosult az írásbeli elszámolást fenntartja vagy módosítja. Errõl az érdekelteket írásban és azzal tájékoztatja, hogy a figyelembe nem vett kifogásaikat, illetve észrevételeiket a továbbiakban bírósági úton, nem peres eljárás keretében érvényesíthetik. Ha az eljárás megindítását az érdekelt a tájékoztatás közlésétõl számított 15 napon belül igazolja, a jogosult az értékesítés során befolyt összeget vagy annak vitatott részét köteles bírósági letétbe helyezni (Értr. 10. § (3) bek.).
A (3) bekezdés szerinti nem peres eljárás megindítása iránti kérelmet a zálogkötelezett lakóhelye szerint illetékes helyi bírósághoz kell benyújtani (Értr. 10. § (4) bek.).
Kifogás vagy az eljárás megindítása igazolásának hiányában a jogosult az (1) bekezdés b) és d) pontjában foglalt tételeket összesíti, abból levonja a c) pont szerint elszámolható költségeket, majd a fennmaradó összeget az e) pontban foglaltaknak megfelelõ rangsor szerint és mértékben a zálogjogosultak között felosztja, ezt követõen pedig kiadja a zálogkötelezettnek az (1) bekezdés f) pontja szerinti maradványösszeget (Értr. 10. § (5) bek.).
Közös értékesítés esetén írásbeli elszámolást csak akkor kell készíteni, ha a felek ebben megállapodtak vagy az értékesítésbe más zálogjogosult is bekapcsolódott (Értr. 10. § (6) bek.).
A Ptké. 48. § (1) bekezdése szerint Ptké. „Ha a zálogkötelezettel szemben felszámolási eljárás vagy a zálogtárgyra is kiterjedõ bírósági végrehajtás folyik, a jogosult a Ptk. 257. §-ában foglalt megállapodás szerinti jogait – felszámolási eljárás esetében a felszámolást elrendelõ végzés közzétételétõl, bírósági végrehajtás esetében pedig a zálogtárgy lefoglalásától kezdve – nem gyakorolhatja, kielégítést a felszámolási eljárás, illetve a bírósági végrehajtás körében és annak szabályai szerint kaphat.
A zálogjog megszûnésérõl a Ptk. 259-260.§-ai rendelkeznek. A 259.§ (1) bekezdés szerint „Ha a zálogtárgy tulajdonosa, valamint a követelés kötelezettje (személyes kötelezett) különbözõ személy és a jogosult a zálogtárgyból kielégítést kapott, a zálogjog megszûnik, a követelés pedig egyéb biztosítékaival együtt a kielégítés erejéig a tulajdonosra száll át.”
A Ptk. 259-260. §-a a zálogjog megszûnésének valamennyi zálogjogfajta esetén érvényesülõ eseteit sorolja fel.
A zálogjogosult követelésének kiegyenlítésével a zálogjog megszûnik. Ha a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonosától kielégítést kap, a zálogtárgy tulajdonosa lesz a zálogjogosult. Ha a dologi kötelezett teljesít a zálogjogosult javára, a követelést õ érvényesítheti a személyi kötelezettel szemben. A követelés mellett annak egyéb biztosítékai is átszállnak a zálogkötelezettre (például, ha a követelést egyéb zálogtárggyal is biztosították).
„Ha a jogosultat egyébként nem a személyes kötelezett elégíti ki, a zálogjog a követelés, illetõleg a kielégítés alapján keletkezõ megtérítési igény erejéig a kielégítõ személyre száll át. Ez a személy követelheti a zálogtárgy átadását, illetõleg a zálogjognak javára való bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat kiadását.” (Ptk. 259.§ (3) bek.)
A Ptk. 259. § (3) bekezdése azt az esete szabályozza, amikor a zálogjogosult követelését nem a személyes, de nem is a dologi kötelezett, hanem egy harmadik személy elégíti ki. Ilyen harmadik személy lehet pl. kezes (Ptk. 276. §), vagy olyan harmadik személy, akinek teljesítéséhez a kötelezett hozzájárult, és a szolgáltatás nincs személyhez kötve, illetõleg nem igényel olyan szakértelmet vagy képességet, amellyel a harmadik személy nem rendelkezik. A kötelezett hozzájárulása nem szükséges, ha a harmadik személynek törvényes érdeke fûzõdik ahhoz, hogy a teljesítés megtörténjék (Ptk. 286. § (1) bek.).
Harmadik személy teljesítése esetén a zálogjog nem szûnik meg, hanem a követeléssel együtt átszáll a zálogjogosultat kielégítõ harmadik személyre. Ilyen esetekben a zálogjogosult kézizálogjog esetén köteles a zálogtárgyat e harmadik személy javára átadni, illetve lehetõvé tenni e harmadik személy számára a megfelelõ nyilvántartásba történõ bejegyzést.
A kezes fizetése a hitelezõ követelésének csökkenésével arányosan csökkenti valamennyi zálogkötelezett helytállási kötelezettségét, a kezes pedig ugyanilyen arányban szerez a hitelezõvel egy sorban valamennyi zálogtárgyon zálogjogot (BH2005. 188.).
A zálogjog megszûnik, ha a követelés megszûnik, vagy a zálogjog átruházása nélkül átszáll, kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmarad (Ptk. 259. § (3) bekezdés). Itt két megszûnési ok került szabályozásra. A járulékosságból adódóan megszûnik a zálogjog, ha a követelés megszûnik. A követelés megszûnésének alapesete a teljesítés, de megszûnik a követelés beszámítással és elévüléssel is. Utóbbi esetben azonban csak a jelzálogjog szûnik meg, a kézizálogjog nem. Az átadott dologból a zálogjogosult kielégítést kereshet elévült követelés esetén is.
A másik megszûnési ok az, ha a követelés a zálogjog átruházása nélkül száll át harmadik személyre. A zálogjogosult ugyanis átruházhatja a személyes zálogkötelezettel fennálló követelését magának a zálogjognak az átruházása nélkül is. Ilyen esetekre mondja ki a törvény, hogy a zálogjog – mivel az az önálló zálogjogot kivéve önmagában nem ruházható át – megszûnik.
„Megszûnik a zálogjog abban az esetben is, ha a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát; vagy a zálogtárgy tulajdonosa a zálogjoggal biztosított követelést megszerzi, a zálogjog azonban – ha a követelést megszerzõ tulajdonos nem személyes kötelezett – a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában fennmarad (Ptk. 259.§ (4) bek.).
Ez az ún. konfusió esete. A zálogtárgy tulajdonosa és a zálogjoggal biztosított követelés jogosultja ugyanaz a személy lesz. Erre két út létezik:
a) a zálogjogosult megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát;
b) a zálogtárgy tulajdonosa megszerzi a zálogjoggal biztosított követelést.
Konfusió történik öröklés és jogi személyek jogutódlással történõ átalakulása esetén.
Hátrányos eredményhez vezetne a zálogjog megszûnése olyan jogosult vonatkozásában, akit a rangsorban más zálogjogosultak is követnek. Ez az oka annak, hogy a konfusió ellenére nem szûnik meg az õ zálogjoga. A Ptk. 259. § (4) bekezdés szerint tehát a rangsorban hátrébb álló zálogjogosultak irányában fennmarad a zálogjog. Ez szabály azonban nyilván csak abban az esetben alkalmazható, ha a személyes és a dologi zálogkötelezett nem ugyanaz a személy.
A zálogjog megszûnik, ha törvény a végrehajtási vagy más eljárás körében így rendelkezik (Ptk. 259.§ (5) bek.).
A Ptk. 259.§ (5) bekezdés a zálogjogosult kielégítési jogát biztosítja abban az esetben, ha a zálogjog a zálogtárgy felszámolási vagy végrehajtási eljárás keretében történõ értékesítés következtében szûnik meg. Ehelyütt lényegesek a Vht. ingó- és ingatlan-végrehajtási szabályai (Vht. 137. §, 151. §), a Csõdtv. felszámolási eljárásra vonatkozó szabályai (pl. 38. §), és a kisajátításról szóló 1976. évi 24. tvr., amely alapján garantált az ingatlan tehermentes tulajdonjogának átszállása.
A Ptké 48.§ (2) bekezdés szerint ha a zálogjog a zálogtárgynak felszámolási vagy végrehajtási eljárás keretében történõ értékesítésével megszûnik, a zálogjogosult a felszámolási eljárásra irányadó szabályok szerint – az értékesítés során befolyt vételár tekintetében – gyakorolhatja kielégítési jogát.
Lakóingatlan elzálogosítása esetén – ha a felek eltérõen nem állapodnak meg – a zálogjogosult a zálogjoga érvényesítése során az ingatlan kiürített állapotban való értékesítését követelheti (Ptk. 260.§ (3) bek.).
A Ptk. 257. §-a (3) bekezdésének alkalmazásában a felszámoló és az önálló bírósági végrehajtó árverés szervezésével hivatalból foglalkozó személynek minõsül Ptké. 48.§ (4) „A zálogjog megszûnik akkor is, ha a zálogtárgy elpusztul” (Ptk. 260. § (1). bek.).
„Ha a zálogtárgy elpusztulásáért vagy értékcsökkenéséért a tulajdonos felelõs, továbbá, ha a zálogtárgyat biztosítékadási kötelezettség alapján kötötték le, és a kárért a jogosult nem felelõs, a tulajdonostól, illetõleg a biztosíték adására kötelezettõl megfelelõ új zálogtárgyat vagy az értékcsökkenésnek megfelelõ további fedezetet lehet követelni” (Ptk. 260. § (2). bek.).
„A zálogtárgy elpusztulásának, illetõleg értékcsökkenésének pótlására szolgáló biztosítási összeg, kártérítés vagy más érték a zálogtárgy helyébe lép, illetõleg a zálogfedezet kiegészítésére szolgál. Jelzálogjog esetében mind a tulajdonos, mind a jogosult ennek az értéknek a zálogtárgy helyreállítására fordítását követelheti” (Ptk. 260. § (3) bek.).
Ha a zálogtárgyat károsodás elhárítása érdekében értékesítik, a vételár a zálogtárgy helyébe lép. Az értékesítéshez – ha ennek elháríthatatlan akadálya nincs – a tulajdonos beleegyezése szükséges” (Ptk. 260. § (4) bek.).
Az, hogy megszûnik a zálogjog, ha a zálogtárgy megsemmisül, olyan fõszabály, amely alóli kivételek azok a zálogfedezetet biztosító szabályok, melyek szintén a Ptk-ban jelennek meg. A Ptk. 260.§ (2) bekezdés két esetet ismer arra, hogy a megsemmisült zálogtárgy helyett a zálogjogosult másik zálogtárgyat követeljen. Ezzel analóg helyzet, ha a zálogtárgyon értékcsökkenés következik be. Ebben az esetben a jogosult a záloggal biztosított fedezet kiegészítését követelheti. Ez az igény azonban csak akkor lehet alapos, ha a zálogtárgy tulajdonosa a megsemmisülésben vagy az értékvesztésben vétkes, vagy vétkesség hiányában is akkor, ha a biztosítékadási kötelezettséget jogszabály írja elõ, és a zálogtárgy elpusztulásáért vagy értékcsökkenéséért a zálogjogosult nem felelõs.
A Ptk. 260. § (3) bekezdése zálogtárgy helyébe lépõ dologra (szurrogátum) vonatkozó szabályokról szól. Létezhet az, és gondos hitelezõ esetében elvárás és szerzõdési kritérium is, hogy a zálogtárgyra elpusztulás vagy értékvesztés esetére biztosítást kötnek, vagy eleve kikötik, hogy elpusztulás esetén melyik más zálogtárgy lép az eredeti helyébe. Ilyen esetben a zálogjog a helyettesítõ értéken áll fenn. Természetesen lehetõség van arra is, hogy a jogosult követelje, hogy a kötelezett a helyettesítõ bevételt a zálogtárgy kiváltására, helyreállítására értékõrzésére fordítsa.
Ha az a veszély fenyeget, hogy a zálogtárgy károsodni fog, vagy értéke más okból csökken, a jogosult követelheti az értékesítést, kézizálog esetén a dolgot értékesítheti. Mindkét lehetõség csak a kötelezett hozzájárulásával lehetséges és ez az eset nem minõsül a Ptk. 257-258.§ szerint lehetõvé tett közös értékesítésnek. A zálogtárgy értékesítése esetén a zálogjog annak vételárán marad fenn. Az értékesítésre akkor kerülhet sor, ha a zálogtárgy tulajdonosa abba beleegyezik. A tulajdonos beleegyezõ nyilatkozatának beszerzése akkor mellõzhetõ, ha annak elháríthatatlan akadálya van.
Jelzálogjog szabályai
A Ptk. 261. § (1) bekezdés szerint: „Jelzálogjog esetén a zálogtárgy a zálogkötelezett birtokában marad, aki jogosult a dolog rendeltetésszerû használatára, hasznosítására, köteles azonban annak épségét megõrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a veszélyeztetõ cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését.
(2) Ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy a veszélyeztetés mértékének megfelelõ biztosíték adását. Ha a kötelezett a jogosult felhívásának megfelelõ határidõn belül nem tesz eleget, a jogosult kielégítési jogát gyakorolhatja.”
A jelzálogjog a zálogjog azon sajátos esete, amikor a zálogtárgy tulajdonosa a zálogjog megalapítását követõen a dolog birtokban marad, és azt használhatja. Ebben a birtoklásban és használatban a jogosult a zálogtárgy tulajdonosát csak akkor „zavarhatja” (korlátozhatja a használatot, esetleg a zálogtárgy birtokába léphet), ha a kielégítési jog megnyíltát megelõzõen a zálogfedezet csökkenésének veszélye következik be. Veszélyt jelenthet a kötelezettnek vagy más személynek (akár a zálogtárgy tulajdonosának, akár egyéb birtokosának, de akár tõlük független, velük jogviszonyban nem álló más személynek) az a magatartása, amellyel a zálogtárgy állagát, értékét, rendeltetésszerû használhatóságát, értékesíthetõségét csökkenti. A törvény tehát nem tulajdonít a jogosult jogait befolyásoló jelentõséget annak, hogy a zálogkötelezett vagy más személy az, aki sérti a jogosult biztosítékhoz fûzõdõ érdekeit.
Annak azonban már van jelentõsége, hogy a biztosítéki érdekeket sértõ személy miként veszélyezteti a biztosíték értékét. A Ptk. ugyanis ehhez képest teszi lehetõvé a jogosult fellépését. Ha a zálogtárgy értékének csökkenése a kielégítést nem veszélyezteti, a veszélyeztetõ cselekmény megtiltása és a veszély elhárításához szükséges intézkedések megtétele lehetséges. Ha az értékcsökkenés a kielégítést veszélyezteti, a jogosult kérheti az eredeti állapot, vagy érték visszaállítását is, azaz annak az értékének a megteremtését, amely a zálogtárgy mellett a követelés kielégítését biztosítja, például más tárgy zálogjog létesítését, vagy egyéb szerzõdést biztosító kötelezettség vállalását. Ha a kötelezett ezt megtagadja, vagy nem megfelelõképpen jár el, a jogosult kielégítési joga megnyílik. A kötelezetthez intézett felhívásban a választott intézkedésre határidõt szabni. A határidõnek megfelelõnek kell lennie. A megfelelõséget a határidõ alkalmasságából kell megítélni. Az alkalmasság pedig azt jelenti, hogy a határidõnek a biztosítéki értéket csökkentõ magatartás természetét kell figyelembe vennie. Az idõnek az adott magatartás abbahagyására, az okozott értékvesztés reparálásra kell elegendõnek lennie. Az ésszerûtlenül rövid idõ biztosítása e reparációhoz joggal való visszaélésnek minõsülhet, és sérti a Ptk. 261.§ (2) bekezdését.
Ptk. 261.§ (3) bek. „Nem lehet jelzálogjogot alapítani a dolog egy részén, közös tulajdonban álló dolognak a kötelezett tulajdonában lévõ egész tulajdoni illetõsége azonban zálogba adható. Ingatlan esetében jelzálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetõleg annak a kötelezett tulajdonában lévõ egész tulajdoni illetõségére létesíthetõ.”
E szabály Ptk. 252. § (1) bekezdésének jelzálogjogra igazítása. E szabály nyilván nem csak ingatlanokra alkalmazható, de a legnagyobb jelentõsége a gyakorlatban az ingatlanbiztosítékok körében van. Azt, hogy mi minõsül „egész” pontosabban az Inytv. fogalomrendszere szerint „önálló” ingatlannak vagy egész tulajdoni illetõségnek, azt az ingatlan-nyilvántartás szabályai mondják meg. Az Inytv. 11-13.§ szerint önálló ingatlanok a földrészlet, az ún. föld-alrészlet és az egyéb önálló ingatlanok, mint pl. önálló tulajdonú épület (épület, pince, föld alatti garázs, más építmény, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona), társasházi öröklakás, társasházi külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség a közös tulajdonban levõ részekbõl az öröklakás-tulajdonost megilletõ hányaddal együtt, szövetkezeti házban levõ szövetkezeti lakás, szövetkezeti házban levõ nem lakás céljára szolgáló helyiség, közterületrõl nyíló pince (föld alatti raktár, garázs stb.), társas garázs, társas üdülõ, illetve üdülõ- és garázsszövetkezeti ház stb.
Ha egy tulajdoni illetõség több személy hányadok szerinti tulajdona, az ilyen hányadra, tehát a nyilvántartott tulajdoni illetõség egy részére jelzálogjog alapítása és bejegyzése kizárt.
Ptk. 262. § (1) „Ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani. Ingatlanra vonatkozó jelzálogjog alapításához az erre irányuló szerzõdésen felül a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
(2) Más dolgot terhelõ jelzálogjog alapításához – ha jogszabály eltérõen nem rendelkezik – a zálogszerzõdés közjegyzõi okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzõi Kamaránál külön törvény rendelkezései szerint vezetett nyilvántartásba (zálogjogi nyilvántartás) való bejegyzése szükséges. Ha a zálogjog több zálogtárgyat terhel, továbbá, ha a zálogtárgy egyedi megjelölése nem lehetséges, a zálogtárgy, illetve a zálogtárgyak köre fajta és mennyiség szerint vagy körülírással is meghatározható.”
1997 január 1. és 2001. január 1. között ingatlanon nem csak jelzálogjogot lehetett alapítani, hanem kézizálogjogot is, bár ennek ingatlan-nyilvántartási bejegyzése sem ekkor sem máskor nem volt lehetséges (1996. évi XXVI. Törvény a Ptk. egyes rendelkezéseinek módosításáról).
Ingatlant illetõ jelzálogjog nem a felek megegyezésével, hanem az írásba foglalt megegyezés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével jön létre.
Az ingatlan-jelzálogjog esetén kizárt az, hogy a felek ne egyedi megjelölést alkalmazzanak. Az Inytv. és végrehatási rendelete kötelezõvé teszi és egyben a bejegyzés feltételeként írja elõ az érintett ingatlan pontos helyrajzi számának a megjelölését, egész tulajdoni illetõség esetén pedig a tulajdoni illetõség pontos megjelölését. Körülírásról tehát ingatlan esetében szó sem lehet. A nem ingatlant érintõ zálogjogi nyilvántartás szabályait a Ptké. 47-47/A. §-ai és a 11/2001. (IX. 1.) IM rendelet tartalmazzák.
Ptk. 262.§ (3) bekezdés: „Az (1)-(2) bekezdés szerinti nyilvántartásba (nyilvántartás) történõ bejegyzésben – a nyilvántartásra irányadó szabályok szerinti egyéb adatok mellett – fel kell tüntetni a követelés összegét (jövõbeli követelések esetén a biztosítani kívánt legmagasabb összeget), valamint annak járulékait, ez utóbbiak a zálogszerzõdés tartalmára utalással is megjelölhetõk. A követelés csökkenése vagy megszûnése a bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a zálogjogra.”
A követelés és járulékainak összegét az ingatlan-nyilvántartásban fel kell tüntetni. A Ptk. 251. § (3) bekezdése arról szól, hogy a zálogjog biztosítéki összege a biztosított követelés ténylegesen fennálló összegéhez igazodik annak regisztrálása nélkül. A követelés csökkenése vagy megszûnése a bejegyzés módosítása nélkül közvetlenül kihat a zálogjogra, a követelés növekedése azonban nem. Ez igaz a jelzálogjogra is.
Ptk. 262 (4) bekezdés: „A tulajdonos az ingatlan-nyilvántartásban azt is feljegyeztetheti, hogy az ingatlant egy éven belül a feljegyzésben meghatározott összegnél nem nagyobb összeg erejéig jelzálogjoggal kívánja megterhelni. Ha a jelzálogjog bejegyzését a feljegyzésben meghatározott határidõ alatt kérik, a bejegyzett jelzálogjog a feljegyzés rangsorban elfoglalt helyéhez (ranghely) igazodó ranghelyet kap.”
A törvény e rendelkezése a jelzálogjogi ranghely-fenntartás. E szerint lehetséges, hogy az ingatlan tulajdonosa önmaga egyoldalúan úgy rendelkezzen, hogy egy éven át biztosítja azt, hogy szerzõdés alapján egy késõbbi jogosult úgy létesíthessen jelzálogjogot az ingatlanon, hogy akkor is megelõz másokat, ha a szerzõdéses jelzálogjog alapítás és az egyoldalú ranghely-fenntartás bejegyzése között más ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is sor került. A ranghely-fenntartás az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstõl számított egy év elteltével hatályát veszti, azaz az egy éven túl a földhivatalhoz benyújtott jelzálogjog bejegyzési kérelem már olyan ranghelyen kerül bejegyzésre, mintha ranghely-fenntartásra sor sem került volna. A határidõk tehát nem a vonatkozó okiratok keltétõl, hanem azok földhivatali benyújtásától számítanak. E törvényi rendelkezés jelentõsége az, hogy egy ingatlan több követelés biztosítékául is szolgálhat, és a jogosultak követelésüket egymást követõen elégíthetik ki (rangsor). A rangsorban elfoglalt hely (ranghely) a hitelezõk kielégítési sorrendje. Mivel a rangsorban elõbb lévõ hitelezõknek nagyobb az esélye arra, hogy pénzhez jutnak, a ranghely fenntartása elõnyös lehet a jogosultnak akkor, ha el akarja zálogosítani az ingatlanát.
Ptk. 262.§ (5) bekezdés: „A zálogjogi nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog tárgya lehet – a rendelkezési jog megszerzésétõl függõ hatállyal – olyan dolog is, amelyre a zálogkötelezett a zálogszerzõdés megkötése után szerez rendelkezési jogot. Az ilyen zálogjog ranghelyét a bejegyzésének idõpontja határozza meg, e szabályra azonban nem lehet hivatkozni azzal szemben, akinek javára a rendelkezési jog korábbi jogosultja alapított zálogjogot.”
Az ingatlan-adásvétel körében lehetséges az, hogy az adásvételi szerzõdés megkötésekor az ingatlan még nincs az eladó tulajdonában, azaz tulajdonjoga még nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, de érvényes szerzõdéssel megnyílt a joga arra, hogy utóbb az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyezzék. Erre vezethetõ vissza az, hogy a Ptk. is lehetõvé teszi zálogjog alapítását olyan ingatlanon (vagy más dolgon), amely a zálogszerzõdés megkötésének idõpontjában nincs a kötelezett tulajdonában. Ilyen esetekben a zálogjog a tulajdonjog bejegyzésétõl függõ hatállyal, de az eredeti bejegyzés ranghelyén jön létre. A törvény azonban vigyáz arra, hogy ez az eredeti ranghelyen történõ bejegyzés ne sértse annak a jelzálogjogosultnak a jelzálogjog bejegyzéséhez fûzõdõ jogát, akinek már az ingatlan korábbi tulajdonosa (eladója) jelzálogjogot engedett.
A bírói gyakorlat állandónak és töretlennek tekinthetõ abban a kérdésben, hogy a jelzálogjog mellett más biztosíték is kiköthetõ és a jelzálogjogi megállapodást nem teszi érvénytelenné például az, ha a kötelezett a jogosult számára szerzõdéssel vételi jogot biztosít az ingatlanra arra az esetre, ha a követelés határidõben történõ teljesítése elmarad. Az sem érvénytelen kikötés, és nem minõsül a vételi jog (egyébként törvényileg tiltott) visszterhes átruházásának, ha a jogosult – feltéve, hogy gazdálkodó szervezet (pl. bank) – a biztosítékként kikötött vételi jog gyakorlására harmadik személyt jelöl ki, aki egyidejûleg a jogosultnak fizeti meg a kötelezett és a jogosult között létrejött vételi jogi szerzõdésben meghatározott vételárat és azzal a jogosult a kötelezett felé elszámol úgy, hogy visszatartja a követelését és a fennmaradó összeget fizeti ki (EBH1999. 27., BH1998. 350. BH2001. 584., BH2005. 73.). Nincs jogszabályi akadálya annak, hogy a felek a kölcsön visszafizetésének biztosítékaként függõ hatályú ingatlan-adásvételi szerzõdést kössenek (BH2002. 182.)
A jelzálogszerzõdést nem teszi érvénytelenné az a semmis kikötés, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. Ez esetben csak az említett kikötés érvénytelenségének megállapítására kerülhet sor (BH2001. 584.).
A bírói gyakorlat abban a kérdésben is töretlen, hogy bírói ítélettel pótolható-e az a kötelezetti nyilatkozat, amely az érvényes jelzálogszerzõdésen alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez megadja a hozzájárulást. A BH2006. 194. eseti döntés szerint „Ha a felek között a jelzálogjog alapítására és a jog keletkezéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kiterjedõen érvényes szerzõdés jött létre, de a kötelezett a bejegyzéshez szükséges alaki feltételeknek megfelelõ okirat aláírását megtagadja, jognyilatkozatát a bíróság ítéletével pótolja; a bíróság a jelzálogjog bejegyzésének tûrésére kötelezi a jelzálogjog kötelezettjét és a bejegyzés végett hivatalból megkeresi a földhivatalt.” Az eseti döntés tényállásából levonható ténybeli következtetések szerint a jelzálogszerzõdés érvényesen létrejött. Nem vitásan a jelzálogszerzõdés minden lényeges tartalmi eleme írásba foglalásra került és azt a felek aláírták. A kötelezettek a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez is hozzájárultak. A földhivatal úgy ítélte meg, hogy az okirat nem felelt meg az Inytv. 32. §-a (1) és (3) bekezdésében írt alaki feltételeknek, ezért a jelzálogjog bejegyzésére irányuló kérelmet elutasította. Ez azonban a jelzálogszerzõdés érvényességét és az abból fakadó kötelezettségeket nem érintette. A bejegyzést akadályozó alaki hibák pótlása nem a bíróság feladata, hanem a kötelezettek szerzõdésbõl fakadó kötelezettsége. A jogosult, valamint a kötelezettek között jelzálogjog alapítására és e jog keletkezéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kiterjedõen szerzõdés jött létre, ennek alapján a jogosult és a kötelezettek között kötelmi jogviszony keletkezett, amely szerint a jogosult igényt tarthatott a jelzálogjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére, a kötelezetteknek pedig kötelezettsége keletkezett arra, hogy a jogosultnak olyan jognyilatkozatot adjanak ki, amelynek alapján a jelzálogjoga bejegyezhetõ. Ennek megtagadása esetén a jognyilatkozatot – ami a jelzálogszerzõdés tekintetében a teljesítést jelenti – a Ptk. 295. §-a szerint a bíróság ítélete pótolhatja. Ez a bírói gyakorlatban oly módon történik, hogy a bíróság a jelzálogjog bejegyzésének tûrésére kötelezi a zálogkötelezettet és a jelen eljárásban irányadó Inytv. 30. §-ának (1) bekezdése, 34. §-ának (1) bekezdése szerint hivatalból megkeresi az illetékes földhivatalt a jelzálogjog bejegyzése végett. A kötelezettekkel kötött érvényes jelzálogszerzõdés és a kötelezettek zálogjogbejegyzéséhez hozzájáruló nyilatkozata jogot ad a jogosultnak a jelzálogjog megalapításához, ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez, melyet a kötelezettek az együttmûködési kötelezettségük megszegésével kívántak megakadályozni. A kötelezettek tehát kötelesek tûrni a jelzálogjog bejegyzését, mert a jelzálogjog alapítására kötelezettséget vállaltak.
A BH. 2006. 59. sz. eseti döntés a bejegyzési hozzájárulás pótlását akkor tekinti kizártnak, ha a zálogkötelezett idõközben az ingatlant értékesítette, ezért a zálogszerzõdés teljesítésére nem képes, az ellehetetlenült (megszûnt – Ptk. 312.§).
Egy közzétett eseti döntés szerint, ha az ingatlan-adásvételi szerzõdés színlelt, de lényegében biztosítéki szerzõdést leplez, amely érvényesen megköthetõ volt, és megfelel egy jelzálogjog szerzõdésnek, az ingatlantulajdonos köteles tûrni a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését (BH2006. 118.)
A jelzálogjog bejegyzése nem jelenti az ingatlan (a dolog) elidegenítési és terhelési tilalmát vagy korlátozását (Ptk. 114.§). A jelzálogjoggal terhelt ingatlan eladható, apportálható, más módon átruházható és tovább megterhelhetõ. Az új tulajdonos azonban köteles tûrni, hogy az ingatlan (a dolog) a jogosult kielégítése érdekében végrehajtási értékesítésre kerüljön.
A elidegenítés és terhelés jogát a jelzálogjog önmagában nem zárja ki és nem korlátozza, de lehetséges, hogy a felek szerzõdéssel az elidegenítési és terhelési tilalmat kössenek ki. Ezt érvényesen azonban csak az ingatlan (dolog) tulajdonjogának átruházása alkalmával és csak abból a célból tehetik, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom vagy korlátozás az átruházónak vagy más személynek az ingatlanra (dologra) vonatkozó jogát biztosítsa. Ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. Jelzálogjog mellett az elidegenítési és terhelési tilalom kikötése jellemzõen akkor fordul elõ és akkor indokolt különösen, ha a felek a zálogtárgy (pl. ingatlan) bírósági végrehatáson kívül történõ értékesítésében állapodtak meg.
Ptk. 263. § (1) bekezdés: „Ha a felek olyan követeléseket biztosítanak jelzálogjoggal, amelyek a zálogszerzõdésben meghatározott jogviszonyból vagy jogcímen keletkeznek, illetve keletkezhetnek, a bejegyzésnek a jogviszonyt vagy jogcímet és azt a legmagasabb összeget is tartalmaznia kell, amelyen belül a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet (keretbiztosítéki jelzálogjog).
(2) Ha a jogviszonyba új kötelezett lép a keretbiztosítéki jelzálogjog a jogviszonyból korábban létrejött követeléseken felül azoknak a követeléseknek is biztosítékául szolgál, amelyek a jogviszonyból az új kötelezett terhére keletkeztek.
(3) A kötelezett – ha a zálogszerzõdésben meghatározott jogviszony megszûnt, és abból eredõ, vagy a zálogszerzõdésben meghatározott jogcímen keletkezett követelésbõl származó tartozása nem áll fenn – követelheti, hogy a jogosult a keretbiztosítéki jelzálogjogáról mondjon le.”
A keretbiztosítéki zálogjog tartós vagy rendszeres jogviszonyokra szabott biztosítéknyújtási lehetõség. Nem meghatározott követelést biztosít, hanem a zálogjogosultnak a zálogkötelezettel szemben a jövõben keletkezõ követeléseit, a limitösszegen belül a tartozás változhat, és a jelzálogjogra jellemzõ általános szabálytól függetlenül a követelés megszûnése sem hat ki e zálogjog fennállására. A keretbiztosítéki jelzálog bejegyzéséhez, akár ingatlanra, akár más dologra vonatkozik, azt a jogviszonyt vagy jogcímet kell szerzõdésben meghatározni és bejegyezni, amelybõl a követelés ered. A keretbiztosítéki jelzálogjog mentesíti a feleket attól, hogy pl. folyamatos üzleti kapcsolataikban ügyletenként szerzõdjenek a biztosítéknyújtásról.
A törvény megengedi, hogy a keretbiztosítéki jogviszony alapjául szolgáló – jellemzõen tartós vagy rendszeres – jogviszonyba új kötelezett lépjen. Ez történhet jogutódlással, de úgy is, hogy az alapjogviszonyba ügyletileg pl. tartozásátvállalás útján kerül új kötelezett. Ilyenkor a keretbiztosítéki jelzálogjog a jogviszonyból korábban létrejött követeléseken felül azoknak a követeléseknek a biztosítékául is szolgál, amelyek az új kötelezett terhére.
Egy meghatározott követelés biztosítására keretbiztosítéki jelzálogjog nem alapítható és nem jegyezhetõ be. Az egyszerû jelzálogjog nem minõsíthetõ át keretbiztosítéki jelzálogjogként csak azért, mert egy konkrét szerzõdés biztosítéki mellékkötelezettségeként kikötött jelzálogjog a követelés megszûnése miatt megszûnt, de a felek között más egyébként jelzálogjoggal nem biztosított szerzõdésbõl eredõen maradt még fenn tartozás. Kizárólag a keretbiztosítéki jelzálogjogként bejegyzett jelzálogjog teszi lehetõvé a tartós jogviszonyból származó követelések ún. kicserélõdését a jelzálogjog azonossága mellett. Ennek hiányában az erre történõ hivatkozás alaptalan (EBH2002. 648). Ezzel az elvi bírósági határozattal némiképpen ellentmondásban állónak tûnik, hogy a keretbiztosítéki jelzálogjog az általa biztosított és nyilvántartásba vett hitelezési jogviszony megszûnésével elveszti eredeti keretbiztosítéki funkcióját és az alapul fekvõ jogviszonyból fennmaradt kölcsön követelés biztosítékául szolgál. E követelés engedményezése folytán a jelzálogjog jogosultja az engedményes lesz (BH2005. 152.). Az ellentmondás azonban csak látszólagos, mert az adott esetben nem a követelések kicserélõdése történt, hanem a tartós jogviszony megszûnése és egyetlen, már a tartós jogviszony alatt keletkezett kölcsönkövetelés fennmaradása, és engedményezése.
Minthogy a keretbiztosítéki jelzálogjog a hullámzó, esetenként a nullát elérõ követelések tartós biztosítására szolgál, automatikusan nem következik be az, ami a jelzálogjog általános szabályai szerint be kellene, hogy következzen, nevezetesen, hogy a tartozás nullára csökkenése anélkül szûnik meg a dologi kötelezettség, hogy az az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerülne. Ha a követelés megszûnt, keretbiztosítéki jelzálogjog esetében a kötelezett igényétõl függ, hogy kívánja-e fenntartani a biztosítékot esetleg késõbb még várható új kötelmi helyzetre vagy ezt a dologi kötelezettséget le akarja-e zárni. Ezért van szükség olyan rendelkezésre, hogy õ, tehát a kötelezett az, aki igényt tarthat arra, hogy a jogosult mondjon le a keretbiztosítéki jelzálogjogáról. Ha a kötelezettnek valóban nem áll már fenn tartozása, a jogosultnak nincs többé jogalapja a keretbiztosítéki jelzálogjog fenntartására, és ezért – ha egyéb úton nem lehetséges, végsõ soron a kötelezett keresete alapján a bíróság ítéletileg szünteti meg a keretbiztosítéki jelzálogviszonyt és rendelkezik annak zálogjogi nyilvántartásból, pl. az ingatlan-nyilvántartásból történõ törlése iránt.
Keretbiztosítéki jelzálogszerzõdést nem szabad összekeverni a jelzálog-hitelintézet jelzáloghitel-szerzõdésével, ezért a keretbiztosítéki jelzálogszerzõdés nem igényli a jelzálog-hitelintézetrõl és a jelzáloglevélrõl szóló 1997. évi XXX. Törvény 6.§-ában írt közokirati formát, azaz a keretbiztosítéki jelzálogszerzõdés közokiratba foglalás nélkül is érvényes (BH2005. 413).
Jelzálogjoggal biztosított követelés engedményezésekor a zálogjog is átszáll az új jogosultra. Nem keletkezik tehát új jelzálogjog, hanem az átszálló, engedményezett követelést biztosító olyan zálogjog áll fenn, amely megtartja eredeti rangsorát. A felszámolási eljárásban tehát a hitelezõi igény besorolásakor az eredeti rangsor az irányadó (BH2002. 240.).
Ptk. 264. § (1) bekezdés „A jelzálogjog megszûnik akkor is, ha a követelés elévül.”
Kézizálog esetén, azaz ha a zálogul adott dolog nem ingatlan és a követelés ugyan fennáll, de bírósági úton nem érvényesíthetõ, mert elévült (Ptk. 204.§ (1) bek. c) pont és (3) bek.), ez még nem ok arra, hogy a zálogkötelezett visszakövetelje a zálogtárgyat. Ingatlan esetében azonban csak jelzálogjog alkalmazható, ezért az ingatlan biztosítéki jellege megszûnik.
A zálogjog szerzõdést biztosító mellékkötelezettség. Ez okozza járulékos jellegét.
A járulékosságból ered, hogy a jelzálogjog megszûnik, ha az azt biztosító követelés elévül. Kézizálogjog esetén, mert hogy azt a jogosultnak átadták és ezért az az õ birtokában van, a zálogjogosult az elévülés ellenére jogosult követelését a zálogtárgyból kielégíteni, feltéve, hogy a zálogtárgy még az elévülés után és ellenére is a birtokában maradt.
Ptk. 264.§ (2) bekezdés: „A tulajdonos a megszûnõ jelzálogjog ranghelyén és a megszûnés terjedelmében a bejegyzett zálogjog törlésével egyidejûleg, annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos errõl a jogáról harmadik személlyel vagy a lemondással érintett ranghelyet követõ ranghelyen bejegyzett zálogjogosulttal szemben mondhat le. Ilyen esetben a tulajdonos a ranghellyel kapcsolatos jogait csak annak hozzájárulásával gyakorolhatja, akivel szemben arról lemondott.”
Ha az alapul szolgáló szerzõdés megszûnik, a szerzõdést biztosító mellékkötelezettségként kötött zálogszerzõdés is megszûnik. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjogot ezért az érdekelt kérelmére törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból (BH.1996.601.). Az eseti döntés is utal rá, hogy a törlés a megszûnés esetében egyoldalú kérelemre is történhet. Ehhez már nem kell a jogosulttal közös kérelem. Ez az egyoldalúság folytatódik ott, amikor a tulajdonos a törölt jelzálogjog ranghelyével egyedül rendelkezhet és új jelzálogjogot alapíthat vagy a Ptk. 262.§ (4) bekezdéséhez hasonlóan a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. Ez akkor lehetséges, ha együttesen érvényesül az, hogy a tulajdonos kizárólag a jelzálogjog megszûnésekor, annak törlésével egyidejûleg, a törölt jelzálogjognál nem terhesebb zálogjog alapítására és a törléstõl számított egy évnél nem hosszabb ideig kéri ezt. A feltételek oka, hogy a tulajdonos adott intézkedése sértheti a rangsorban késõbb következõ más jogosultak érdekeit.
A jogosultak védelme érdekében a törvény szabályozza azt is, hogy a tulajdonos mikor és kivel szemben mondhat le ezekrõl a jogairól. Az új jelzálogjog alapításának és a ranghely fenntartásnak a jogáról a tulajdonos harmadik személlyel vagy a lemondással érintett ranghelyet követõ ranghelyen bejegyzett zálogjogosulttal szemben mondhat le, azaz a lemondással nekik kedvezhet és nem kedvezhet olyan személynek, aki egy további ranghelyen van bejegyezve jogosultként. Ha a tulajdonos a ranghely fenntartás jogáról lemondott, csak annak a személynek a hozzájárulásával rendelkezhet e ranghelyrõl, akinek a javára lemondott.
Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerzõdés semmissége egyben az ingatlanra kikötött jelzálogjog érvénytelenségét vonja maga után. A kvázi tulajdonost az ingatlan jelzálogjoggal való megterhelésének tulajdonosi részjogosítványa nem illeti meg (BH1993. 46.).
Ptk. 269. § (1) bekezdés: „Zálogjog úgy is alapítható, hogy az a zálogtárgyat személyes követelés nélkül terhelje. Ilyen esetben a zálogjogosult – a zálogszerzõdésben meghatározott összeg, valamint annak járulékai erejéig – kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést.
(2) A zálogjogosult kielégítéséhez – ha a felek másként nem állapodnak meg – az önálló zálogjognak a zálogkötelezett vagy a zálogjogosult általi felmondása szükséges, a felmondás ideje – eltérõ megállapodás hiányában – hat hónap.
(3) Az önálló zálogjog átruházható. A zálogkötelezett az önálló zálogjog alapjául szolgáló jogviszonyból eredõ jogait és kifogásait csak az önálló zálogjog közvetlen megszerzõje vagy ennek olyan jogutódja ellen érvényesítheti, aki az önálló zálogjogot ingyenesen szerezte, vagy a szerzéskor az annak alapjául szolgáló jogviszonyt ismerte.
(4) Az önálló zálogjog – ranghelyének megtartása mellett – követelést biztosító zálogjoggá, ez utóbbi pedig önálló zálogjoggá a felek erre irányuló megállapodásával – ha a zálogjogot a nyilvántartás tartalmazza, úgy a megállapodáson felül a nyilvántartásba történõ bejegyzésével – átváltoztatható. Az átváltoztatáshoz nincs szükség a rangsorban azonos vagy hátrább álló zálogjogosultak hozzájárulására.
(5) Az önálló zálogjogra egyebekben a 251-268. §-okban foglalt rendelkezéseket kell megfelelõen alkalmazni.”
Mint említettük, a zálogjog szerzõdést biztosító mellékkötelezettség. E jellege folytán járulékos és követi a fõkötelezettség, azaz annak a szerzõdésnek a sorsát, amelynek biztosítására szolgál. Az önálló zálogjog ez alól kivétel. Az önálló zálogjog fõkötelezettség, tehát maga is biztosítható mellékkötelezettségekkel. Három fajtája van:
• a fennálló követelésen alapuló önálló zálogjog,
• az alapul szolgáló követeléssel együtt létrehozott, de személyes követelés nélküli önálló zálogjog,
• az alapul szolgáló követelés megszûntetésével egyidejûleg alapított önálló zálogjog.
Az önálló zálogjogot alapító zálogszerzõdésben meg kell határozni azt az összeget, aminek erejéig a jogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet. A jogosult nem kérhet teljesítést, mert nincs olyan alapul szolgáló követelés, amelynek érvényesítését kérhetné. Kizárólag a zálogtárgyból elégítheti ki követelését.
A zálogjogból való kielégítésre a Ptk speciális szabályt ad. Bármelyik fél felmondása alapján megnyílik a zálogjogosult kielégítési joga. Ennek határidejét a törvény hat hónapban állapítja meg, a felek azonban a szerzõdésben ennél rövidebb vagy hosszabb felmondási idõben is megállapodhatnak.
Az önálló zálogjog átruházható.
Az önálló zálogjog átalakítható követelést biztosító zálogjoggá, és fordítva is, a követelést biztosító zálogjog önálló zálogjoggá változtatható át.
Ha az önálló zálogjog ingatlant terhel, azaz önálló jelzálogjog, az átváltoztatás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges ahhoz, hogy az átváltozás megtörténtnek tekinthetõ legyen. Az átváltoztatás a jelzálogjog ranghelyén nem változtat. A megállapodáshoz nincs szükség a rangsorban azonos vagy hátrább álló jelzálogjogosultak hozzájárulására.
A jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási szabályai (Vhr. 17-19.§)
Jelzálogjogot ingatlanra az ingatlant terhelõ átruházható jogra, valamint jelzálogjoggal biztosított átruházható követelésre és önálló jelzálogjogra lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Jelzálogjog tárgyául szolgáló ingatlanra vagy egyéb jogra jelzálogjogot lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Az ingatlant terhelõ jelzálogjogot az ingatlan egészére vagy közös tulajdonban álló ingatlannak a tulajdonos társat megilletõ egész illetõségére lehet bejegyezni. Ingatlanilletõség hányadára tehát jelzálogjog bejegyzése kizárt. A jelzálogjogi bejegyzésben fel kell tüntetni a jelzálogjog jogosultját, meg kell jelölni a követelés jogcímét, amelynek biztosítására a jelzálogjog szolgál, továbbá fel kell tüntetni a jelzálogjoggal biztosított követelés összegét, ideértve a járulékokat is. Ha a jelzálogjoggal biztosított követelés kamatozó, vagy ha a követelés tõkeösszegén kívül mellékszolgáltatás van kikötve, a bejegyzésben utalni kell a követelés jelzálogszerzõdésben szereplõ e járulékaira is. Ha a kötelezett (adós) nem a jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosa, a bejegyzésben kötelezettként a személyes adóst is fel kell tüntetni. A követelést összegszerûen, belföldi vagy külföldi pénznemben kell a bejegyzésben meghatározni. Ha ugyanazon követelés biztosítására különbözõ tulajdoni lapokon nyilvántartott ingatlanokra kell a jelzálogjogot bejegyezni (egyetemleges jelzálogjog), a bejegyzésben az egyetemlegességre mindegyik tulajdoni lapon utalni kell. Ha meghatározott jogviszonyból vagy jogcímen keletkezõ követelések biztosítása céljából kérik a jelzálogjog bejegyzését, a jelzálogjogot keretbiztosítéki jelzálogjogként megjelölve kell bejegyezni. A bejegyzésben fel kell tüntetni a jogviszonyt vagy jogcímet, valamint azt a legmagasabb összeget, melyen belül a keretbiztosítéki jelzálogjog a követeléseket biztosítja. A vagyont terhelõ zálogjog a kielégítési jog megnyíltával akkor alakul át ingatlant terhelõ jelzálogjoggá, ha ezt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. A felek közötti alapszerzõdésen kívül a bejegyzéshez szükséges a vagyont terhelõ zálogjog jogosultjának az Inytv. 32. § (3), illetõleg (5) bekezdésében meghatározott alakiságok szerint megtett nyilatkozata arról, hogy a vagyont terhelõ zálogjogot ingatlan jelzálogjoggá alakította át, valamint annak okirati igazolása, hogy ezt az átalakító nyilatkozatot a zálogjogosult a zálogkötelezettel közölte (tértivevény, átvételi elismervény stb.).
b) Az óvadék
A Ptk. 270. § (1) bekezdése szerint „Valamely követelés biztosítására pénzen, bankszámla-követelésen, értékpapíron és egyéb, külön törvényben meghatározott pénzügyi eszközön az erre irányuló szerzõdéssel és az óvadék tárgyának átadásával óvadék alapítható. Ha az óvadék tárgya más dolog, a zálogjog szabályait kell alkalmazni.”
A szabály e könyv tárgyát illetõen visszacsatol a zálogjogi, azaz jelzálogjogi szabályokhoz, hiszen ha ingatlant adnak óvadékul, akkor az ingatlanra vonatkozó zálogjogi, azaz a jelzálogjogi szabályokat kell alkalmazni. E szerint tehát az, hogy az óvadékul adott ingatlanból a kötelezett közvetlenül elégítheti ki magát, nem érvényesülhet. Szükséges mindazon szabályok alkalmazása, amelyek a kielégítés jogának érvényesítéséhez a bírói, végrehajtási illetve az azt kiiktató közvetlen értékesítési megállapodás szabályait írják elõ.
c) Az elidegenítési és terhelési tilalom
A Ptk. 114. § (1) bekezdése szerint „Ha jogszabály vagy bírósági határozat a rendelkezés jogát kizárja vagy korlátozza, az e tilalommal, illetõleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis.
(2) Az elidegenítés és terhelés jogát szerzõdéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál.
(3) A szerzõdéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütközõ rendelkezés semmis, feltéve hogy
a) a tilalmat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték,
b) a rendelkezésre jogot alapító személy egyébként rosszhiszemû volt, vagy
c) a rendelkezés ellenérték nélkül történt.”
Az elidegenítési és terhelési tilalom nem csupán ingatlanjogi és olyan jogintézmény, amelyet a Ptk. a tulajdonjog és nem a szerzõdések joga körében szabályoz. Ez a tulajdonjogi részjogosítványok körében a rendelkezési jog legerõsebb korlátja. Ez a tilalom arról szól, hogy a tulajdonjogot – akár dologra, akár jogra vonatkozik – jogszabály, bíróság vagy hatóság kivételével senki senkire nem ruházhatja át. E tilalom szempontjából az is közömbös, hogy mi az átruházás jogcíme (adásvétel, ajándékozás, apport, stb.). A tilalmi körbe tartozik az is, hogy a dolog vagy jog biztosítékul sem adható. A tilalom lehet kötelmi hatályú (csak a szerzõdõs felek egymás közötti viszonyában érvényesül), de lehet dologi hatályú is, azaz a szerzõdõkön túl másra, illetve mindenkire kiterjedhet.
A jogszabályon és a bírósági vagy hatósági határozaton alapuló elidegenítési és terhelési tilalom dologi hatályú, vagyis független a közvetlen jogosult és kötelezett személyétõl. Az ilyen tilalomba ütközõ szerzõdés semmis, azaz erre bárki határidõ és erre irányuló elkülönített eljárás nélkül hivatkozhat. A dologi hatály azonban nem csak a jogszabály, bíróság vagy hatóság által elrendelt tilalomra igaz, hanem igaz lehet a tilalom szerzõdéses elrendelésére is. Dologi hatályúvá válik a szerzõdéses elidegenítési és terhelési tilalom, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.
Ingatlanokat illetõen léteznek abszolút és relatív elidegenítési és terhelési tilalmak. Abszolút tilalom terheli pl. a forgalomképtelen ingatlanokat (a természet védelmérõl szóló 1996. évi LIII. Törvény 68. § (1) bekezdés: „Kizárólagos állami tulajdonban áll és forgalomképtelen valamennyi barlang”; a vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. Törvény 6.§ (5) bekezdés „Az állami tulajdonban lévõ természetvédelmi szempontból védett, fokozottan védett, illetve védelemre tervezett területeken lévõ vizek forgalomképtelenek”; az egyes állami tulajdonban lévõ vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról 1991. évi XXXIII. Törvény 18. § (1) bekezdés: „Az önkormányzati tulajdonba kerülõ vizek és közcélú vízilétesítmények az önkormányzati törzsvagyonba tartoznak és forgalomképtelenek”.
Relatív tilalom terheli azokat az ingatlanokat, amelyek valamely sajátos jogviszony hatására nem idegeníthetõk el ill. terhelhetõk meg. Erre példa az 1993. évi LXXVIII. törvény 50. § (1) bekezdése „Annak a bérlõnek a lakását, aki nyugdíjas vagy a külön jogszabályokban meghatározott nyugdíjszerû rendszeres szociális ellátásban részesül, és az elõvásárlási jogával nem él, a szerzõdésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlõ írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.”; vagy a Ptk. 657. § (1) bekezdés: „Az örökhagyó arról a vagyonáról, amelyet öröklési szerzõdéssel lekötött, sem élõk között, sem halál esetére nem rendelkezhet. Az öröklési szerzõdéssel lekötött ingatlanra – az örökhagyóval szerzõdõ fél javára – az ingatlan-nyilvántartásban elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni.”; a házasságról, a családról és a gyámságról szóló 1952. évi IV. törvény 30. § (1) bekezdés: „A vagyonközösség fennállása alatt, továbbá a házassági életközösség megszûnésétõl a közös vagyon megosztásáig terjedõ idõben csak a házastársak közös egyetértésével lehet a vagyonközösséghez tartozó tárgyakat elidegeníteni vagy általában olyan vagyonjogi rendelkezést tenni, amely nem a házastársak különvagyonára vonatkozik”; a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 24.§ (6) bekezdés.
Inytv. 17. § (2) bekezdése szerint a (1) bekezdés n) pontjában említett szerzõdésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult nem érvényesíthet jogot a jóhiszemû harmadik jogszerzõvel szemben, de ez nem jelenti azt, hogy a feljegyzés nélkül e tilalom nem tekinthetõ létrejöttnek, ugyanis csak az átruházáson alapuló tulajdonjog, a szerzõdésen alapuló vagyonkezelõi jog, földhasználati jog, a haszonélvezeti jog és a használat joga, a telki szolgalmi jog és a jelzálogjog (önálló zálogjog) az, ami a bejegyzéssel keletkezik (Inytv. 3.§ (2) bek.). Az elidegenítési és terhelési tilalom keletkezése és az ahhoz fûzõdõ joghatályok, akár szerzõdésen vagy végintézkedésen, akár jogszabályon, bírói vagy hatósági határozaton alapuló tilalomról van szó, nem függnek az ingatlan-nyilvántartási feljegyzéstõl (Inytv. 3.§ (4) bek.).
Az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 28. § szerint:
(1) bekezdés „A szerzõdésen vagy végrendeleten alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat csak a tulajdonjog bejegyzésével egyidejûleg lehet feljegyezni az átruházott egész ingatlanra vagy egész tulajdoni illetõségre, illetve ezek eszmei hányadára.”
A 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 28. § (2) bekezdés szerint „A szerzõdésen vagy végrendeleten alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzésben fel kell tüntetni azt a jogot, amelynek biztosítására a tilalom szolgál és a tilalom jogosultjának adatait.
Az Inytv. 50. § (1) bekezdése szerint „Hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött … vételárhátralék biztosítására alapított … elidegenítési és terhelési tilalmat akkor is, ha az akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejûleg kell teljesíteni.”
A 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 28. § (3) bekezdés szerint „Ha elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek be, szerzõdésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. Nem szükséges a tilalom jogosultjának hozzájárulása a végrehajtási jog bejegyzéséhez.”
A 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 28. § (4) bekezdés értelmében „Az öröklési szerzõdésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat az örökhagyóval szerzõdött fél javára tulajdonjog bejegyzése nélkül, önállóan kell bejegyezni a szerzõdéssel lekötött ingatlanra vagy eszmei hányadra.”
Ptk. 114. § (2) bekezdése értelmében a szerzõdésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom létrehozásának feltételei, hogy a kikötés csak a tulajdonjog átruházásakor történhet, a kikötés csak a dologra vonatkozó jog biztosítását szolgálhatja.
Az elidegenítési és terhelési tilalom ellenére gyakorolt rendelkezés semmis, mégpedig jogszabályon, vagy a bírósági határozaton alapuló tilalom esetén visszamenõ hatállyal. Ebbõl következik, hogy a semmisségi ok utólagos kiküszöbölése kizárt (Ptk. 237.§ (2) bek.).
Ha a tilalom szerzõdésen alapul, semmisségrõl akkor lehet szó, ha az alábbi feltételek legalább egyike megvalósult:
a) a tilalmat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték,
b) a rendelkezésre jogot alapító személy egyébként rosszhiszemû volt, vagy
c) a rendelkezés ellenérték nélkül történt.
A szerzõdésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom esetén azonban lehetséges, hogy a tilalom jogosultja utólag, tehát a szerzõdés megkötése után hozzájárulását adja például az adásvételi szerzõdéshez. A hozzájárulás megtörténtével a szerzõdés megkötésének idõpontjától kezdõdõ hatállyal érvényesnek tekinthetõ (ex tunc hatályú orvosolható semmisség, melyet a bírói gyakorlat alakított ki). Az orvoslás során a Ptk. 215. § rendelkezéseibõl lehet kiindulni, azaz úgy kell eljárni, mintha a szerzõdés harmadik személy hozzájárulásával jöhetett volna csak létre.
A Ptk. 114. §-a (2) bekezdése helyes értelmezése csak az lehet, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerzõdés megkötésekor kell az átruházónak (az ingatlan eladójának) vagy más személynek rendelkeznie az adásvételi szerzõdés tárgyát képezõ ingatlanra vonatkozó olyan joggal, amelynek biztosítása céljából az elidegenítési és terhelési tilalom létesíthetõ, mintegy járulékos jogosultságként (BH1997. 477.).
d) Telki szolgalmak
Ptk. 166. § (1) bekezdés: Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.
(2) Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára elõnyös más hasonló célra lehet alapítani.”
A telki szolgalom ingatlanok kapcsolata, azaz független az ingatlanok tulajdonosi, birtokosi, használói helyzetétõl, a tulajdonosok, birtokosok, használók személyétõl. A szolgalom dologiasult használati viszony, ugyanis a telki szolgalom csak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik. Csak önállónak minõsülõ ingatlanok terhére, illetve javára jöhet létre telki szolgalom, még az ún. törvényes telki szolgalom is (Ptk. 167.§). Elbirtoklási helyzet is csak olyan ingatlanok között keletkezhet, melyeknek tulajdonosai részben sem azonosak. Telki szolgalom alapítása csak akkor lehetséges, ha a szolgáló és uralkodó telek különbözõ személyek tulajdonában áll (Ptk. 166., 168. §, EBH2004. 1095.). Szolgalom két telek között akkor sem keletkezhet, ha azok egyike közös tulajdon és a tulajdonosok egyike azonos a szomszéd telek tulajdonosával. Az azonban nem kizárt, hogy a szomszédos telek gazdasági társaság tulajdonosának egyik tulajdonosa legyen a szomszéd telek tulajdonosa és ilyen körülmények között jöjjön létre a telki szolgalom.
A telki szolgalom két pólusa az uralkodó és a szolgáló telek. A jogosított ingatlant uralkodó teleknek, a terhelt ingatlant szolgáló teleknek nevezzük. Egy uralkodó telekkel több szolgáló telek is lehet kapcsolatban, azaz egy ingatlant több másik ingatlan is szolgálhat, ez azonban nem jelenti azt, hogy az ingatlanok tulajdonosai (birtokosai) között bármilyen dologi kapcsolat vagy egyetemlegesség alakulna ki. Egymás viszonylatában ugyanazon telkek minõsülhetnek uralkodónak és szolgálónak is. Az adott ingatlan birtokának megszerzésével a birtokos a szolgalomnak jogosultjává, illetve kötelezettjévé válik. Csak a tulajdonos létesíthet telki szolgalmat és nyilván csakis saját tulajdonára és csakis szerzõdéses úton vagy szerzõdésnek minõsülõ egyoldalú kötelezettségvállalással. Ugyancsak a tulajdonos jogosult a szerzõdés módosítására, vagy a szolgalomról lemondó egyoldalú akaratnyilvánításra.
Amennyiben az ingatlant nem a tulajdonos birtokolja, a szolgalomból folyó kötelezettségeket azonban mindketten kötelesek teljesíteni.
A telki szolgalom két típusa a tevõleges és a tûrésre irányuló szolgalom, attól függõen, hogy aktív vagy passzív joggyakorlásról van-e szó.
A tevõleges (aktív) szolgalom cselekvésre jogosít fel a másik ingatlanon (pl. átjárás, közmûfektetés ill. használat). A tûrésre irányuló (passzív) szolgalom a szolgáló telek birtokosának (tulajdonosának) passzív magatartása (tartózkodás valamitõl, ami egyébként jogában állna). A telki szolgalom alapítása visszterhesen is történhet, azonban gyakorlása mindig ingyenes. Az a szerzõdés, amely a szolgalom keretében történõ használatért ellenszolgáltatást köt ki, csak kötelmi jellegû lehet.
Telki szolgalom céljára a bekezdés csak példálózó felsorolást tartalmaz.
A szolgalom létesítésénél az ingatlanok rendeltetését kell elsõsorban figyelembe venni, és például az átjárás jogát úgy kell szabályozni, hogy az ingatlanok rendes használatának a jövõben is kölcsönösen és tartósan megfeleljen. Tárgya lehet a telki szolgalomnak közmû vezetése is.Hegyvidéki ingatlanon fordul elõ a pinceszolgalom, amikor a saját ingatlanról a pince más ingatlana alá nyúlik át, vagy a pince bejárata is idegen ingatlanról nyílik.
Ingatlanilletõség terhére szolgalmi jog nem jöhet létre, de nem jöhet létre a javára sem, mert az ingatlan-nyilvántartásban a telki szolgalmi jog jogosultjaként arra az ingatlanra kell utalni, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog gyakorlása megilleti (BH1985. 469.).
A szerzõdéssel létesített telki szolgalmi jog akkor keletkezik, amikor azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik (BH1982. 240.). A telki szolgalom térmértékszerûen is bejegyezhetõ az ingatlan-nyilvántartásba. A bejegyzésben meg kell jelölni a szolgalmi jog tárgyát (átjárási, vízmerítési, vízvezetési, pinceszolgalom stb.). Annál az ingatlannál, amelynek mindenkori tulajdonosát a telki szolgalmi jog gyakorlása megilleti (uralkodó telek), a tulajdoni lap I. részén kell utalni arra az ingatlanra, amelyre a telki szolgalmi jog gyakorlása vonatkozik (szolgáló telek). A telki szolgalmi jog jogosultjának név szerinti megnevezése helyett a tulajdoni lap III. részén utalni kell az uralkodó telekre, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog gyakorlása megilleti (Vhr. 12. §).
Egyazon ingatlanon belül, még ha több tulajdonos között elkülönített is a használat, telki szolgalom létesítése kizárt (BH1984. 148. BH1996. 84.).
Ptk. 167. § Ha valamely föld nincs összekötve megfelelõ közúttal, a szomszédok kötelesek tûrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon.
A törvény hozza létre a szolgalmat, ha a föld nincs összekötve megfelelõ közúttal. Ha a jog gyakorlásának módjáról a felek megállapodni nem tudnak, akkor e szolgalmi jogot a bíróság ítélete konkretizálja.
Ptk. 168. § (1) bekezdés: „A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
(2) Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott. Szívességbõl vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.
(3) A telki szolgalom önállóan forgalom tárgya nem lehet.”
A telki szolgalmat alapító szerzõdés a Ptk. szerint nincs kötelezõ alakisághoz kötve. Létrejöhet szóban, írásban, de ráutaló magatartással is. Minthogy azonban a telki szolgalom ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, egy szolgalmat alapító szerzõdés csak akkor alkalmas ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, ha megfelel az Inytv. 32.§ (3) bekezdésében írt alakisági követelményeknek, azaz közokirat vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okirat, amely a bejegyzés tárgyát képezõ szolgalomi jog keletkezését igazolja, továbbá tartalmazza a kötelezett bejegyzést megengedõ nyilatkozatát (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkezõ, tehát legalább ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okiratban is megadhatja.
A szerzõdést dologi jogi hatállyal csak az ingatlanok tulajdonosai köthetik meg, s ha bármelyik ingatlan közös tulajdonban van, a szerzõdés megkötésében valamennyi tulajdonostársnak részt kell vennie. Egyéb birtokosok csupán kötelmi hatállyal, ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyezhetõen hozhatnak létre szolgalom jellegû használati megállapodást.
Telki szolgalmat alapító szerzõdés esetében a szolgalom tartalmát és fizikai terjedelmét is meg kell nevezni. Ha a szerzõdés nem szól a szolgalom gyakorlásának módjáról, azt a bíróság megállapíthatja. A telki szolgalom törvénynél fogva határozatlan idejû. Megszüntetésére vagy megszûnésére a törvényben meghatározott okból kerülhet sor (Ptk. 170. §).
Ha a telki szolgalom jogszabály alapján keletkezik (Ptk. 167. §), az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem konstitutív hatályú (Inytv. 3.§ (4) bek.). A bejegyzés elmaradása esetén viszont jóhiszemûen és az ingatlan-nyilvántartásban bízva szerzõvel szemben a telki szolgalomra hivatkozni nem lehet.
Amennyiben a telki szolgalom gyakorlásához valamilyen építmény, például kapu, járda létesítése szükséges, a létesítés költségeit – ha ez kizárólag a jogosult érdekeit szolgálja – neki kell viselnie, a kötelezett pedig köteles tûrni e munkálatok elvégzését. Amennyiben az építményt a felek közösen használják, a költség viselésére érdekeltségük arányában kötelesek.
A szolgalom gyakorlása kiterjedhet valamely berendezés, vagy felszerelés használatára is. A berendezés vagy felszerelés fenntartási költségei a feleket a megállapodásuk szerint, ennek hiányában a használat arányában terhelik.
Közös tulajdon megszüntetése esetén a bíróság ítéletileg – erre irányuló kereseti kérelem esetén – létrehozhat telki szolgalmat például akkor, ha a telekmegosztás útján létrehozott egyik ingatlannak nincs megfelelõ közúti kapcsolata.
Nem csak bírói ítélettel, hanem hatósági határozattal is létrehozható telki szolgalom. Erre a Ptk. 171. §-ának rendelkezése vonatkozik. A szolgalom alapításáért kártalanítás jár.
A telki szolgalom elbirtoklással is létrejöhet. Az elbirtokláshoz az szükséges, hogy 1. a jogot szerzõ fél a másik ingatlant szolgalomszerûen használja. Nem vezethet elbirtoklásra a szívességbõl, visszavonásig engedett használat, hiszen az engedély ténye önmagában zárja ki az elbirtoklás szabályainak alkalmazhatóságát. Az elbirtoklás állandóságot feltételez, ezért alkalomszerû használat sem eredményezheti e jog elbirtoklás útján történõ megszerzését.
Hasonlóan a tulajdonjognak elbirtoklás útján történõ megszerzéséhez, itt sem feltétel, hogy az elbirtokló jóhiszemû legyen, hanem csak az szükséges, hogy az idegen ingatlant használó személy a használatot a maga részérõl véglegesnek tekintse. Az elbirtoklást a használt ingatlan birtokosának tiltakozása szakítja meg.
Az elbirtoklási idõ összeszámítására a Ptk. 122. §-ában foglalt rendelkezés a PK. 6. sz. állásfoglalás, a Ptk. 123. §-ában és a Ptk. 124. § (1) a) és c) pontjában írtak megfelelõen alkalmazandó. Az már vitás lehet, hogy megszakítja e az elbirtoklási idõt, ha a tulajdonos az ingatlannal rendelkezik. Fontos körülmény, hogy a szolgalom gyakorlója a mindenkori birtokos. Az elbirtoklás megszakadása tehát az õ fellépésétõl függ.
Amennyiben az elbirtoklási idõ letelt, a telki szolgalom létrejön, mégpedig ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül. Az elbirtoklónak igénye keletkezik arra, hogy az elbirtokolt szolgalmi jogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse, az ezáltal dologiasuljon. Ha az elbirtokló a telki szolgalmat az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be, annak ugyanazok a jogkövetkezményei, mint a szerzõdéses szolgalom be nem jegyzésének. Az az ügy természeténél fogva kizárt, hogy olyan szolgalom elbirtoklására kerüljön sor, amely törvény által is létrejött volna. Ezesetben ugyanis nincs szó elbirtoklásról és elbirtoklási idõrõl, hiszen a szolgalom eleve megilleti a jogosultat.
Az elbirtoklási idõt általában nem szakítja meg, ha a szolgáló telek tulajdonosa az ingatlannal rendelkezik. A tulajdonos személyében történõ változásnak a szolgalom elbirtoklási idejére nincs kihatása (BH2003. 450.).
A szívességi használat nem vezet a szolgalom elbirtoklásához (BH2000. 246., BH1995. 398., BH1993. 180..).
Pénzbeli kártalanítás esetén a kisajátított ingatlanra vonatkozóan más személyt megilletõ jogok és az ingatlanra bejegyzett tények – a jogszabályban meghatározott kivételekkel (pl. telki szolgalom, jogszabályon alapuló szolgalom) – megszûnnek. Nem tekinthetõ ilyen kivételnek a szerzõdésen alapuló, de az ingatlannyilvántartásba be nem jegyzett telki szolgalom (BH1983. 355. )
A telki szolgalom forgalomképtelen. Ez kizárja a jog átruházását valamint azt is, hogy a jogosult a szolgalom gyakorlását másnak kötelmi jogcímen átengedje. Az ingatlan tulajdonjogának átszállásával természetesen a telki szolgalom is átszáll.
169. § (1) A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni.
A szolgalmi jog jogosultja a szolgalommal terhelt ingatlant a saját ingatlana használatával kapcsolatos szükségleteinek indokolt mértékéig használhatja. A szolgalmat létrehozó szerzõdésben, bírósági ítéletben, hatósági határozatban meg kell jelölni, hogy a szolgalom mire irányul. Az így meghatározott mértéken belül a használat a szükségletekhez igazodik, azaz változhat az uralkodó telek birtokosának körülményeiben bekövetkezett változásoktól (így például átjárási szolgalom esetében az ott lakók számának bõvülése, csökkenése esetén).
Nem folytathat az uralkodó telek birtokosa az ingatlanon olyan tevékenységet, amely a szolgalom gyakorlását az ingatlan szokásos használatához képest nagymértékben megnöveli (például átjárási szolgalom esetén vendéglátó egység nyitásával együttjáró vendégforgalmat már a szolgáló telek tulajdonosa nem köteles eltûrni).
A telki szolgalom az azzal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve gyakorolható. Míg a szolgalom alapításánál az uralkodó telek birtokosának, addig a jog gyakorlásánál a szolgáló telek birtokosának érdekeit kell nyomatékosan figyelembe venni. Az ingatlannak a szolgalommal érintett részét – ellenkezõ megállapodás hiányában – a szolgáló telek birtokosa (tulajdonosa) is használhatja akként azonban, hogy a szolgalom gyakorlását ne akadályozza. A jogosultnak viszont tartózkodnia kell a kárt okozó magatartástól. E kötelezettségének megszegésével okozott kárért felelõssége az általános szabályok szerint alakul.
A vízi szolgalmak tekintetében lásd az 1995. évi LVII. törvény és a 72/1996. (V. 22.) Korm. rendelet rendelkezéseit is.
Tekintettel arra, hogy a telki szolgalom abszolút szerkezetû dologi jog, a jogosult mindenkitõl követelheti, hogy tartózkodjon a jog gyakorlásának zavarásától. Ennek bekövetkezése esetében a szolgalmi jog jogosultját birtokvédelem illeti meg.
169. § (1) bekezdés: „A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni.
(2) Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét – ellenkezõ megállapodás hiányában – olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják.”
A telki szolgalom gyakorlásánál a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni.
A szolgáló telek birtokosának kímélete alapvetõen a rendeltetésszerû használat, a hasznosíthatóság minél kisebb korlátozásának, a nyugalomnak és az értékmegõrzésnek a szempontjai szerint történik. A kímélet másik szempontja, hogy szolgalom bírósági létrehozásakor a felek kölcsönös érdekeit kell figyelembe venni (BH1978. 426; BH1994. 76.). Szolgalom csak a felek kölcsönös érdekeinek a figyelembevételével alapítható (BH1978. 426.).
Amennyiben az ingatlanhoz a bejárás több szomszédon keresztül is megoldható, a jogosult nem választhat, hogy melyik ingatlant akarja szolgáló telekként. A per során a bíróságnak – az összes érdekelt perben állása mellett – minden lehetõséget felmérésével kell azt megállapítania, hogy melyik az az ingatlan, amelyiken az átjárás a legcélszerûbben és a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosának legkisebb érdeksérelmével megoldható.
A legcélszerûbben és a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosának legkisebb érdeksérelmével átjárást biztosító ingatlan kiválasztása (BH1976. 56.).
Ptk. 170. § (1) bekezdés: „A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerû használatához nem szükséges.
(2) A szolgalom megszûnik, ha a jogosult azt tíz éven át nem gyakorolta – bár ez módjában állt -, vagy eltûrte, hogy gyakorlásában akadályozzák.
(2) Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott. Szívességbõl vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.”
A bíróság a létestés és a megszüntetés esetén is csak kérelemre járhat el. A kérelem elõterjesztésére érdekeltségi helyzetektõl függõen akár az uralkodó telek, akár a szolgáló telek tulajdonosa, de csakis a tulajdonos jogosult. Ha az ingatlan nem rendelkezik közúti összeköttetéssel, erre irányuló kereset esetén a bíróság dönt a közterületet is érintõ átjárási szolgalom alapításáról (EBH2005.1202.). Ha az ingatlan nem rendelkezik közúti összeköttetéssel, erre irányuló kereset esetén a bíróságnak döntenie kell az esetleg közterületet is érintõ átjárási szolgalom alapításáról (BH2005. 428.). Átjárási szolgalmi jog ítélettel történõ létesítése esetén a bíróságnak arról is rendelkeznie kell, hogy az átjárást a jogosult az ingatlan melyik részén, milyen útvonalon és milyen terjedelemben gyakorolhatja (BH1992. 314.).
A bíróság a szerzõdéssel létesített telki szolgalom megszüntetése esetén a szerzõdésben meghatározott cél alapján bírálja el, hogy a megszüntetés lehetséges-e (BH2002.356.).
BH1987. 161. Az átjárási szolgalmi jog olyan teher a szolgáló telek mindenkori tulajdonosa számára, amely nyilvánvalóan csökkenti az ingatlan forgalmi értékét. Az értékcsökkenés mértékének megállapításakor egybe kell vetni a szolgáló telek jelenlegi értékét azzal az értékkel, amit az ingatlan a szolgalmi joggal való teher nélkül képviselne.
A szerzõdéssel kikötött szolgalmi jog csak az érintett ingatlanok rendeltetésszerû használatában a szerzõdés megkötése után bekövetkezett lényeges változás alapján módosítható, illetõleg szüntethetõ meg (BH1980.379.).
A gazdasági tevékenység folytatásához szükséges áruszállítás, terményszállítás indokolttá teheti a kocsival való átjárásra szolgalmi jog alapítását, ehhez azonban fel kell tárni ennek szükségességét, mértékét, és a szolgalmi jogot ennek megfelelõ korlátozással, szabatosan kell az ítélet rendelkezõ részben meghatározni. A szolgalmi jog alapítása esetén intézkedni kell a keletkezett értékeltolódás kiegyenlítésrõl, megfelelõ ellenszolgáltatás megállapításáról (BH1986. 101.).
Törvényen alapuló szolgalom keletkezik akkor is, ha az egyébként megfelelõ közútról az ingatlanra való bejárás nem lehetséges, vagy – a szolgalommal való megterhelés által okozott kárhoz képest – a bejárás csak túlzottan nagy nehézséggel, aránytalanul súlyos költséggel oldható meg (BH1985. 425.).
Szomszédok csak akkor kötelesek földjeiken az átjárást tûrni, ha valamely föld nincs összekötve megfelelõ közúttal (BH1979. 287.).
A bírói gyakorlat álláspontja szerint a törvényen alapuló szolgalom gyalogos közlekedést biztosít, gépkocsival történõ közlekedést pedig csak akkor, ha a jogosult ingatlanának rendeltetésszerû használatához elengedhetetlenül szükséges (Polgári Jogi Döntvénytár 1982-1985. 115. jogeset). Önmagában az a tény, hogy valamely közút esõs idõben vagy télen talajának minõsége miatt nehezen járható, még nem jelenti azt, hogy a vele kapcsolatban lévõ ingatlan ne lenne összekötve megfelelõ közúttal (Polgári Jogi Döntvénytár 1968-1970. 64. jogeset).
A teli szolgalom korlátlan ideig áll fenn, s nem szûnik meg mindaddig, amíg a létesítése alapjául szolgáló szükséglet fennáll. Ha azonban a jogosult ingatlanának rendeltetésszerû használatához a telki szolgalom már nem szükséges, a bíróság jogosult a telki szolgalmat megszüntetni, vagy a gyakorlását felfüggeszteni.
A szolgalom megszüntetésére akkor kerülhet sor, ha a szükséglet megszûnése végleges, a gyakorlás felfüggesztésére pedig akkor, ha a szolgalom gyakorlására átmenetileg nincs szükség, de arra az adott körülményekbõl nem lehet következtetni, hogy a szükséglet véglegesen megszûnt.
Amennyiben a telki szolgalom szerzõdésen alapul, a szerzõdés tartalmához képest kell elbírálni, hogy a jogosult ingatlanának rendeltetésszerû használatához szükség van-e a szolgalom gyakorlására. Figyelemmel kell lenni a szerzõdéskötéskor fennállott helyzetre és azokra a körülményekre, amelyek a felek ügyleti akaratát alakították.
Kölcsönös szolgalom esetében a megszüntetés feltételeit mindkét ingatlan tekintetében önállóan kell vizsgálni.
A telki szolgalom nem csak a § (1)-(2) bekezdésében nevesített esetekben szûnik meg, de az bekövetkezhet szerzõdés, külön jogszabály alapján és az ingatlan megsemmisülése esetében is.
Ha a jogosultat a szolgalom gyakorlásában a személyében rejlõ (például kiskorúság, betegség, tartós távollét), vagy valamilyen külsõ ok akadályozza, a gyakorlás hiányának jogkövetkezményeit megállapítani nem lehet. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a személyében következett be olyan körülmény, amely a Ptk. 123. §-a alapján az elbirtoklási idõ megszakadását eredményezi. Amennyiben viszont az akadályoztatás a szolgalommal terhelt dolog tulajdonosától ered és a jogosult ezt eltûri, nem él a birtokvédelem eszközeivel sem, e magatartása a szolgalom megszûnéséhez vezethet. A törvényben írt idõtartamnak megszakítás nélkül kell eltelnie.
Megszûnhet a telki szolgalom akkor is, ha a jogosult – aki ez esetben csak a tulajdonos lehet – arról lemond. A lemondás lehet egyoldalú nyilatkozat, de alapulhat szerzõdésen is, az lehet ingyenes, de visszterhes is. Nincs azonban alakszerûséghez kötve, így érvényes akkor is, ha szóban, illetve ráutaló magatartással történik. Megjegyezzük azonban, hogy a telki szolgalomnak az ingatlan-nyilvántartásból történõ törlése mindenképpen írásbeli alakot kíván.
Megszûnik a telki szolgalom akkor, ha az ingatlan – amire alapították – elpusztul. A szolgalom megszûnéséhez elegendõ, ha az ingatlannak az az alkotórésze, tartozéka pusztul el, amelyre a szolgalom gyakorlása irányult. Nem vezet viszont a szolgalom megszûnéséhez a rendeltetésellenes joggyakorlás, vagy a joggal való visszaélés. A szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosa (birtokosa) ilyen esetben a sérelmezett magatartás megszüntetése, s attól a jövõre nézve történõ eltiltás iránt indíthat pert a bíróságon.
Nem szûnik meg, csupán szünetel a telki szolgalom, ha egy személy lesz az uralkodó és a szolgáló telek tulajdonosa. A szolgalmi jog feléled, amikor a két ingatlan tulajdonosa ismét két különbözõ személy lesz.
Az elbirtoklás útján szerzett telki szolgalmi jog megszüntetésének alapelvei nem különböznek a szerzõdéssel alapított telki szolgalom megszüntetésének szempontjaitól.
Amennyiben a telki szolgalmat bíróság ítélete, hatóság határozata alapította, a megszüntetésnél azt kell vizsgálni, hogy a szolgalom fenntartására az ingatlan rendeltetésszerû használatához feltétlenül szükség van-e. A szükségességet objektív szempontok szerint kell vizsgálni.
Amennyiben a szolgalom a Ptk. 167. §-on alapul, azt kell vizsgálni, hogy az idõközben bekövetkezett változások folytán a föld össze van-e kötve már megfelelõ közúttal. (A megfelelõség kérdésben lásd a Ptk. 167. §-hoz fûzött magyarázatot).
Amennyiben a bíróság a telki szolgalmat megszünteti, rendelkeznie kell az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése tárgyában is.
A telki szolgalom megszüntetése esetében a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosát kártalanításra vagy a jogosult ingatlanban bekövetkezett értékcsökkenés megtérítésére kötelezni nem lehet.
BH1980. 379. A szerzõdéssel kikötött szolgalmi jog módosítása, illetõleg megszüntetése
BH1998. 15. A szolgalom megszüntetésére alapot adó változások figyelembe vétele a szolgalmat érintõ birtokperben
(2) A szolgalom megszûnik, ha a jogosult azt tíz éven át nem gyakorolta – bár ez módjában állt -, vagy eltûrte, hogy gyakorlásában akadályozzák.
BH2003. 450. Az elbirtoklási idõt általában nem szakítja meg, ha a szolgáló telek tulajdonosa az ingatlannal rendelkezik. A tulajdonos személyében történõ változásnak a szolgalom elbirtoklási idejére nincs kihatása. [Ptk. 124. § (1) bek., 168. § (2) bek., 170. § (1) bek., Pp. 164. § (1) bek., 206. § (1) bek.].
e) Közérdekû földhasználati jog
Ptk. 171. § (1) bekezdés „Ingatlanra közérdekbõl a külön jogszabályban feljogosított szervek javára – államigazgatási szerv határozatával – szolgalmat vagy más használati jogot lehet alapítani. A használati jog alapításáért kártalanítás jár.
(2) A használati jog alapításának eseteit, továbbá a kártalanítás szabályait külön jogszabály állapítja meg.”
A használati, szolgalmi jog alapján közérdekû tevékenységet folytató szerv a más tulajdonában lévõ ingatlant meghatározott terjedelemben használhatja. Jogszabály határozza meg azokat a szerveket, amelyek javára használati jog (szolgalom) létrehozható. Lásd még: az 1993. évi XLVIII. törvény, a 2003. évi XLII. törvényt, az 1993. évi XCV. törvényt, a 2003. évi C. törvényt, az 1996. évi LXXVI. törvényt.
A használati jog (szolgalom) a felek megállapodásának hiányában a közigazgatási hatóság határozatával jön létre. A határozatnak tartalmaznia kell a jog terjedelmét, mértékét, gyakorlásának módját.
A bányászatról szóló 1993. évi XLVIII. Törvény – Bt. –
38/C. § (1) bek. „Az elosztóvezeték idegen ingatlanon történõ elhelyezésére és üzemeltetésére, a biztonsági övezet mértékében, kártalanítás ellenében, az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa javára vezetékjog engedélyezhetõ, ha az ingatlan használatát az lényegesen nem akadályozza. Nem kell vezetékjogot megállapítani a közterületen létesített elosztóvezetékre és annak idegen ingatlant érintõ biztonsági övezetére. Ebben az övezetben építmény létesítése esetén, ha az építmény használati jellege indokolja, az építési hatóság kötelezheti az elosztói engedélyest a biztonsági övezet csökkentésére.
(2) Az elosztóvezeték az ingatlan tulajdonosának hozzájárulásával is elhelyezhetõ és üzemeltethetõ. A tulajdonosi hozzájárulás a vezetékjoggal azonos, e törvényben megállapított jogosultságokat és kötelezettségeket keletkeztet. A tulajdonosi hozzájárulás nem vonható vissza.
(3) Az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa a vezetékjog alapján az idegen ingatlanon
a) az elosztóvezetéket – a hozzá tartozó szerelvényekkel együtt – elhelyezheti és üzemeltetheti,
b) az elhelyezett létesítményeket karbantarthatja, kijavíthatja, átalakíthatja és eltávolíthatja,
c) a vezeték mentén lévõ, a biztonsági övezetet sértõ fákat, bokrokat, azok ágait, gyökereit eltávolíthatja,
d) a miniszternek, a környezetvédelmi és vízügyi, valamint az informatikai és hírközlési miniszterrel együttesen kiadott rendeletében meghatározott módon nyomvonalas létesítményt, folyót, vízfolyást, tavat, csatornát és építményt megközelíthet, keresztezhet.
(4) A vezetékjog ingatlan-nyilvántartásba történõ bejegyzését az engedélyes, valamint az elosztóvezeték tulajdonosa köteles kérni. A vezetékjog a gázelosztó-vezeték mindenkori engedélyesét, illetõleg tulajdonosát illeti meg, és az ingatlan mindenkori tulajdonosát terheli. A vezetékjog a jogerõs államigazgatási határozat, illetve a tulajdonos hozzájárulása alapján a bejegyzés elõtt is gyakorolható.
(5) A vezetékjog megszûnik, ha az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa a (3) bekezdés a) pontjában meghatározott létesítményeket az engedélyezéstõl számított öt éven belül nem építi meg, vagy azokat véglegesen eltávolítja.
(6) A vezetékjog megszûnése esetén az ingatlan-nyilvántartásból való törlést az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa köteles kérni, annak elmulasztása esetén az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa költségére az ingatlan tulajdonosa is jogosult kérni. Az ingatlantulajdonos törlési kérelmének teljesítéséhez szükséges nyilatkozatot a vezetékjog volt jogosultja köteles kiadni.”
38/D. § (1) bek.: „Az elosztóvezetékhez tartozó gázfogadó állomást, mérõállomást, körzeti vagy egyedi nyomásszabályozó állomást, vezetékes propán-, butángáz-szolgáltatás esetén a propán-, butángázok és ezek elegyeinek tárolására szolgáló tartályt, konténert idegen ingatlanon használati jog alapján szabad létesíteni, illetve elhelyezni, üzemeltetni, javítani és karbantartani.
(2) A használati jog az ingatlantulajdonossal kötött megállapodás alapján keletkezik.
(3) Az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa az ingatlan használatára vonatkozó használati jog megállapítását a bányafelügyelettõl kérheti, ha megállapodás hiányában használati jogot létesíteni nem lehet.
(4) A használati jog ingatlan-nyilvántartásba történõ bejegyzését az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa köteles kérni. A használati jog a mindenkori engedélyest, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosát illeti meg és az ingatlan mindenkori tulajdonosát terheli. A bejegyzés késedelme a jog gyakorlását nem érinti.
(5) Megszûnik a használati jog, ha az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa a használati joggal terhelt ingatlanon az (1) bekezdésben meghatározott berendezést a jog keletkezésétõl számított öt éven belül nem építi meg, vagy azt véglegesen eltávolítja. Megszûnik a használati jog a felek megállapodásával is.
(6) A használati jog megszûnése esetén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett használati jog törlését az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa köteles kérni, annak elmulasztása esetén az engedélyes, illetõleg az elosztóvezeték tulajdonosa költségére az ingatlan tulajdonosa is jogosult kérni. Az ingatlantulajdonos törlési kérelmének teljesítéséhez szükséges nyilatkozatot a használati jog volt jogosultja köteles kiadni.”
A földgázellátásról szóló 2003. évi XLII. törvény
24. § „Az idegen ingatlan tulajdon és használati jogának korlátozására, valamint az ezért járó kártalanításra, továbbá a szállító-, elosztó- és célvezetékek, illetve tárolók biztonsági övezetére a bányászatról szóló 1993. évi XLVIII. törvény (a továbbiakban: Bt.) rendelkezéseit kell megfelelõen alkalmazni.”
A vasúti közlekedésrõl szóló 2005. évi CLXXXIII. Törvény:
43. § (1) bek.”A vasúti pályával szomszédos ingatlan tulajdonosa (használója) tûrni köteles, hogy a vasúti pályahálózat mûködtetõje az ingatlanon, az alatt vagy felett gyengeáramú vezetéket, ehhez tartószerkezetet, jelzõkövet, egyéb jelzést vagy ideiglenes eszközt helyezzen el, ezeket javítsa, karbantartásukat elvégezze. Az elhelyezés, a javítás és a karbantartás során a környezet- és természetvédelmi érdekeket figyelembe kell venni.
(2) Az ingatlan tulajdonosát (használóját) az ingatlan rendeltetésszerû használatának akadályozása miatt az akadályozás mértékének megfelelõ kártalanítás illeti meg.
(3) A vasúti pályahálózatot mûködtetõ vasúti társaság – az ingatlan tulajdonosának (használójának) kártalanítása mellett – jogosult a vasúti pályán és a vasúti pálya közvetlen közelében a szabad kilátást akadályozó, továbbá a vasúti vezetékek nyomvonalában lévõ növényzet eltávolítására, ha azt a közlekedés biztonsága, üzemzavar megelõzése, vagy vezeték létesítése, javítása, karbantartása indokolja. A növényzet eltávolítása nem okozhat aránytalan sérelmet az érintett lakosság érdekei, illetve a környezet- és természetvédelmi érdekek szempontjából.
(4) A vasúti közlekedés célját szolgáló erõsáramú vezetékek és tartószerkezetek idegen ingatlanon történõ elhelyezésére és üzemben tartására a villamos energiáról szóló 2001. évi CX. törvényben foglaltakat kell alkalmazni.”
Az elektronikus hírközlésrõl szóló 2003. évi C. törvény:
94. § (1) A település tervezésénél, rendezésénél, utak és közmûvek építésénél, korszerûsítésénél, egyéb építmények és más létesítmények megvalósításánál, felújításánál – a külön jogszabályban meghatározott módon – biztosítani kell az elektronikus hírközlési építmények elhelyezésének lehetõségét.
(2) Az elektronikus hírközlési építményt elsõsorban közterületen vagy meglévõ elektronikus hírközlési építmények közös használatával, illetõleg közüzemi szolgáltató létesítményeinek felhasználásával kell elhelyezni. Ha erre nincs lehetõség, az elhelyezést magánterület igénybevételével lehet megoldani.
(3) Helyi önkormányzat tulajdonában lévõ közterületen elektronikus hírközlési építmény abban az esetben helyezhetõ el, ha e célra állami tulajdonban lévõ közterület nem áll rendelkezésre, vagy ez utóbbin mûszaki okból, illetõleg jogszabály tiltó rendelkezése miatt az elhelyezés nem lehetséges. A helyi önkormányzat a létesítmény önkormányzati tulajdonú közterületen való elhelyezéséhez szükséges tulajdonosi hozzájárulás és területhasználati engedély megadását csak abban az esetben tagadhatja meg, ha a tulajdonosi hozzájárulás megadása különös méltánylást érdemlõ települési vagy lakossági érdeket sértene, illetve, ha a területhasználati engedély megadása jogszabályban foglalt tilalomba ütközne.
(4) Az elektronikus hírközlési építmény építtetõje (elhelyezõje) az építési munkálatok befejeztével a környezet eredeti állapotának helyreállítására köteles. Az elektronikus hírközlési építmény elhelyezéséhez használt más létesítmény, magánterület, illetve önkormányzati tulajdonban lévõ közterület tulajdonosa megállapodhat az építtetõvel, hogy a helyreállítás az eredetinél jobb minõségben történjen, ha a tulajdonos viseli az eredeti állapot helyreállításához szükséges költségeket meghaladó többletköltséget.
95. § (1) Ha az ingatlan tulajdonosa és az építtetõ között megállapodás nem jött létre, a hatóság az érintett ingatlan tulajdonosát (kezelõjét, használóját) hozzájárulása hiánya esetében – közérdekbõl – korlátozhatja az ingatlan használatában annak érdekében, hogy az építmény építtetõje az ingatlanon, épületen, létesítményen, az alatt vagy felett, illetõleg abban elektronikus hírközlési építményt létesíthessen.
(2) Az ingatlan tulajdonosát a korlátozás mértékének megfelelõ kártalanítás illeti meg. A tulajdonos ezen felül a Ptk. 108. §-ának (2) bekezdésében meghatározott jogokat érvényesítheti.
(3) Az elektronikus hírközlési építmény ingatlanon való elhelyezése érdekében, valamint ingatlanon elhelyezett elektronikus hírközlési építmények esetében az építtetõ kérelmére – közérdekbõl – a hatóság határozatával szolgalmi vagy más használati jogot alapíthat.
(4) A hatóság az érintett ingatlan tulajdonosát (kezelõjét, használóját) hozzájárulásának hiánya esetében – közérdekbõl – korlátozhatja az ingatlan használatában annak érdekében, hogy az elektronikus hírközlési szolgáltató erre felhatalmazott képviselõje elõzetes értesítés alapján az ingatlan területére az elektronikus hírközlési építmény ellenõrzése, karbantartása és a szükséges hibaelhárítás céljából belépjen.
96. § (1) Amennyiben a szolgáltató által használt elektronikus hírközlési építmény a közvetlen környezetében lakó vagy tartózkodó felhasználók számára a létesítmény fizikai közelségébõl adódóan az átlagosnál kedvezõbb szolgáltatási feltételeket vagy többletszolgáltatásokat biztosít, a szolgáltató sem az elõfizetõi szerzõdések útján, sem más módon ezért ellenértéket nem kérhet.
(2) Az elektronikus hírközlési építményt az ingatlanon úgy kell elhelyezni, hogy az a szomszédos ingatlanok tulajdonosait a jogaik gyakorlásában ne, vagy az adott körülmények által lehetõvé tett legkisebb mértékben zavarja, ebben az esetben a létesítmény elhelyezése és mûködtetése nem minõsül a Ptk.-ban meghatározott szükségtelen zavarásnak.
97. § (1) Ha a jogszerûen létesített építmény eltávolítása vagy áthelyezése szükséges, akkor e munkálatokat annak költségére kell elvégezni, akinek érdekében ez felmerült. Jogszerûen építettnek kell tekinteni azt az építményt is, amely az épített környezet alakításáról és védelmérõl szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 48. §-a szerint fennmaradási engedélyt kapott.
(2) Ha az áthelyezés a meglévõ építmény korszerûsítésével vagy fejlesztésével jár együtt, a költségeket az érdekeltség arányában meg kell osztani.
98. § Az elektronikus hírközlési építmény építtetõje jogosult a folyóvíz, csatorna, természetes tavak és azok medrének, valamint az ország területe feletti légtérnek elektronikus hírközlési célú igénybevételére.
Az ingatlan tulajdonosának az elektronikus hírközlés védelmével összefüggõ közérdekû kötelezettsége
99. § (1) Az ingatlan tulajdonosa, birtokosa köteles az elektronikus hírközlés mûködésének érdekében az ezt veszélyeztetõ fákat, bokrokat, ágakat, gyökereket eltávolítani. Az eltávolítással kapcsolatos költségek az érintett elektronikus hírközlési szolgáltatót terhelik.
(2) Az (1) bekezdésben foglalt kötelezettség teljesítésére az érintett elektronikus hírközlési szolgáltatónak írásban fel kell szólítania az ingatlan tulajdonosát. Ha az írásbeli felszólítástól számított 15 napon belül a tulajdonos nem intézkedik, a szolgáltató kérésére a hatóság határozattal kötelezheti a tulajdonost a munkálatok elvégzésére.
A földmérési és térképészeti tevékenységrõl szóló 1996. évi LXXVI. törvény
17. § (1) A földmérési, illetve térképészeti munkák végzésére jogosult személy (a továbbiakban: földmérõ) a mérés helyét, illetve a földmérési jelet bármely ingatlanon át megközelítheti, azokon mérést végezhet, és ideiglenes földmérési jelet helyezhet el. A mérés végzése érdekében – az (5) bekezdésben foglaltak figyelembevételével – bármely ingatlanra – a lakás és lakás céljára szolgáló helyiségek kivételével – beléphet. Errõl az ingatlanok tulajdonosait elõzetesen értesíteni kell.
(2) A földmérõ – a tulajdonos elõzetes tájékoztatásával – az ingatlanokon állandó földmérési jeleket helyezhet el, meglévõ építményt földmérési jellé nyilváníthat. Építményeken mûszerállást, észlelõpillért létesíthet, különösen indokolt esetben a mérést akadályozó fát és egyéb növényzetet eltávolíthatja.
(3) Az ingatlan, illetve az építmény tulajdonosa vagy használója az (1) bekezdésben felsorolt munkák elvégzését nem akadályozhatja. A (2) bekezdésben foglalt munkák elvégzésével kapcsolatos tûrési kötelezettséget a körzeti földhivatal szükség esetén határozatban rendelheti el.
(4) A különleges rendeltetésû ingatlanon a földmérési és térképészeti tevékenység végzéséhez, valamint földmérési jelek elhelyezéséhez az arra hatáskörrel rendelkezõ minisztérium (országos hatáskörû szerv) vagy általa megbízott szerv engedélye szükséges.
(5) A földmérõnek mérési jogosultságát igazolnia kell.
18. § (1) A földmérési jelek az ingatlan rendeltetésszerû használatát csak a szükséges mértékben akadályozhatják.
(2) A földmérési munkák során az ingatlan vagy a létesítmény tulajdonosának okozott kárt a földmérési tevékenységet végzõ szervezet, illetve vállalkozó köteles megtéríteni, és – építmény esetében – az eredeti állapotot helyreállítani.
19. § (1) Az államhatár jelei – a külön jogszabályban foglaltak szerint -, valamint az alappontok – ideértve a katonai tájékozási hálózat pontjait is – megjelölésére szolgáló földmérési jelek állami tulajdonban vannak.
(2) A tulajdonosi jogosultságokat
a) az államhatár érintett jelei vonatkozásában a központi földmérési szervezet gyakorolja, és gondoskodik azok kezelésérõl, nyilvántartásáról, idõszakos karbantartásáról;
b) az alaphálózati pontok vonatkozásában az illetékes megyei földhivatal gyakorolja, és karbantartásukról a központi földmérési szervezettel közösen gondoskodik;
c) a katonai tájékozási hálózat pontjai vonatkozásában a honvédség térképész szolgálata gyakorolja, és gondoskodik azok karbantartásáról.
(3) Az (1) bekezdésben meghatározott földmérési jelek által elfoglalt területre – jelenként legfeljebb 50 m2 nagyságú ingatlanrészre – a Magyar Államot e törvény erejénél fogva határozatlan idõre szóló használati jog illeti meg, ezt a jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni. A használati jogot az illetékes megyei földhivatal gyakorolja.
(4) A használati jog keletkezésekor a megyei földhivatal határozatban rendelkezik az ingatlan tulajdonosát megilletõ kártalanításról. A határozat ellen közigazgatási úton fellebbezésnek helye nincs.
(5) A közigazgatási határok megjelölésére szolgáló földmérési jelek az érintett települési (fõvárosban a kerületi) önkormányzatok tulajdonában, a földrészleteket elhatároló jelek pedig a földrészletek tulajdonosainak tulajdonában vannak.
e) Elõvásárlási jog
Ptk. 373. § (1) bekezdés: „Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elõvásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerzõdés megkötése elõtt köteles az elõvásárlásra jogosulttal közölni. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevõ késedelemmel járna.
(2) Ha az elõvásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerzõdés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerzõdési ajánlat elfogadására általában megszabott határidõ alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelõen vagy annál kedvezõbb feltételek mellett eladhatja.
(3) Ha az elõvásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követõen az ingatlanon valamely jogot szerez.
(4) Az elõvásárlási jog átruházása – ha törvény eltérõen nem rendelkezik – semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult.
(5) Az elõvásárlási jog – ha törvény eltérõen nem rendelkezik – az örökösökre nem száll át.
(6) Az elõvásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elõvásárlási jogra is alkalmazni kell. A jogszabályon alapuló elõvásárlási jog a szerzõdéses elõvásárlási jogot megelõzi.”
Az elõvásárlási jog valójában nem minõsül az ingatlan terhének. Az elõvásárlási jog rendelkezési korlátozás, de jellemzõen nem okoz vagyoni hátrányt. A Ptk. az elõvásárlási jogot az adásvétel körében, annak különös nemeként szabályozza.
Ha a dolgot, adott esetben az ingatlan tulajdonjogát a tulajdonos át akarja ruházni, és az értékesítés adásvétel útján történik, az, aki elõvásárlási joggal rendelkezik, egyoldalú akaratától függõen az ingatlan vevõjévé válhat.
Hogy az elõvásárlási jog adásvételhez kötöttségét a bírói gyakorlat mennyire szigorúan kezeli, mutatja, hogy az egyébként nyilvánvalóan visszterhes tulajdonjog átruházásnak minõsülõ ún. társasági ingatlan-apport esetét is kivonja az elõvásárlási jog gyakorolhatóságának körébõl. Errõl szól a BH1995. 589.: „Az apport útján a társasági vagyonba bevitt ingatlanra kötött elõvásárlási jog nem érvényesülhet. Az elõvásárlási jog adásvételi szerzõdéshez kapcsolódó jogosultság, de mivel az apportõr a társaságba bevitt vagyonért nem ellenértéket, hanem tagsági jogot – ez jogok és kötelezettségek összessége – szerez, ezért az elõvásárlási jog gyakorlásának feltételei nem valósulhatnak meg.”
Ide vonatkozó eseti határozat az is, amelyben a Legfelsõbb Bíróság kimondta, hogy az ajándékozással és tartással vegyes adásvételi szerzõdéssel történõ átruházás sem alkalmas helyzet ahhoz, hogy az elõvásárlási jog gyakorolható legyen (ezesetben közös tulajdonra vonatkozó törvényes elõvásárlási jogról volt szó (Ptk. 145.§ (2) bek. – BH1997. 480.).
Az is e szigor eredõje, hogy az elõvásárlási jog létezése illetve nem létezése, gyakorolhatósága vagy gyakorolhatatlansága körében a bíróságok vizsgálják, hogy a nem adásvételi szerzõdésként színlelt szerzõdés nem adásvételt leplez-e. Ha igen, természetesen gyakorolható az elõvásárlási jog és ha a színlelés okozta azt, hogy a jogosult nem gyakorolhatta, a bíróság orvosolja a jogsérelmet.
Az elõvásárlási jog csak lehetõség, nem jelent vásárlási kényszert. Ez a jog azonban csak ezen a ponton kötetlen. Amennyiben ugyanis a jogosult az elõvásárlási jogát gyakorolni kívánja, köteles igazodni a tulajdonos (eladó) felé a vevõ által tett ajánlathoz. Az ajánlat – jogszabályban írt kivételtõl eltekintve (lásd Lakástv. 48.§, 50.§) a jogosultat köti. Az ajánlat elfogadásának alakszerûségei is kötöttek, és igazodniuk kell a létrejövõ adásvételi szerzõdés jogszabályban elõírt érvényességi és alkalmassági kellékeihez. Elõvásárlási jog esetén sem mellõzhetõ a tulajdonos bejegyzést engedõ nyilatkozata, amelyet megtagadás esetén a jogosult kérelmére bíróság pótolhat.
Elõvásárlási jogot jogszabály és szerzõdés is keletkeztethet. A jogszabály által biztosított elõvásárlási jog a jogi terminológiában az ún. törvényes elõvásárlási jog.
A szerzõdéses elõvásárlási jogot egyoldalú szerzõdéses nyilatkozat, vagy többoldalú szerzõdés is teremthet. Az elõvásárlási jog biztosítása ellenszolgáltatás fejében és ingyenesen is történhet. Érvényesen a szerzõdés csak írásban köthetõ – függetlenül attól, hogy a szerzõdés tárgya ingóság vagy ingatlan. A törvény megszorító rendelkezése hiányában a szerzõdés akkor is megfelel az írásba foglalás követelmények, ha azt a felek nem teljes bizonyító erejû magánokiratba, vagy közokiratba foglalták. Az Inytv. 32.§ (3) bekezdés sem írja elõ, hogy elõvásárlási jogot teremtõ okirat csak közokirati formában, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott teljes bizonyító erejû magánokirati formában jegyezhetõ be az ingatlan-nyilvántartásba. A felek által aláírt és két tanúval hitelesített okirat is elegendõ tehát ahhoz, hogy az elõvásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba a földhivatal bejegyezze.
Létezik olyan helyzet, hogy egyszerre érvényesül a törvényes és az ún. szerzõdéses elõvásárlási jog. Ezt az ütközést – ha jogszabály kivételt nem tesz – mindig a törvényes elõvásárlási jog fölénye oldja fel. A szerzõdéses elõvásárlási jogot megelõzi a törvényes (Ptk. 373.§ (6) bek., Ptk. 145.§ (3). A törvényes elõvásárlási jog mindenkivel szemben hatályos és joghatása független attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásba e jog be van-e jegyezve.
A földhivatal törvényes elõvásárlási jog esetén hivatalból köteles vizsgálni, hogy a törvényes elõvásárlási jog címén a tulajdonos köteles-e beszerezni és a bejegyzési kérelemmel együtt benyújtani a törvényes elõvásárlásra jogosult lemondó nyilatkozatát vagy annak igazolását, hogy ezt jogszabályi felmentés okán nem szükséges beszerezni.
Megeshet, hogy több törvényes elõvásárlási jog áll fenn. Ezekben az esetekben a jogszabály rendezi a joggyakorlás sorrendjét. Ilyen jogszabály a Ptké. 24. §, mely szerint „Kisebb házingatlanban fennálló állami tulajdoni illetõség elidegenítése esetén a tulajdonostársat elõvásárlási jog csak akkor illeti meg, ha a bérlõ a külön jogszabályban biztosított elõvásárlási jogával nem él.” Ugyancsak több törvényes elõvásárlási jog sorrendjét szabályozza a kulturális örökség védelmérõl szóló 2001. évi LXIV. Törvény, melynek 86.§ (1) bekezdése így szól: „A kulturális örökség védetté nyilvánított elemeire a Magyar Államot a 37-40. § kivételével elõvásárlási jog illeti meg
a) ingatlanok esetében akkor, ha ezt a védetté nyilvánító, illetõleg a védettséget módosító rendelet kimondja. Amennyiben a mûemlékekre több elõvásárlási jog áll fenn, elsõ helyen az államot, második helyen az ingatlant kezelõ (vagy ingyenesen használó) önkormányzatot, harmadik helyen az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot illeti meg az elõvásárlási jog;… A (4) bekezdés szerint „Az 1998. január 1-je elõtt hatályos jogszabályok alapján mûemlék, mûemlék jellegû, városképi jelentõségû kategóriában védett ingatlanok tekintetében elsõ helyen az államot, második helyen a feladatot ellátó helyi önkormányzatot, ennek hiányában az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot – fõvárosban lévõ ingatlan esetén a fõvárosi és kerületi önkormányzatot megegyezésük szerint – elõvásárlási jog illeti meg. Egyházi közösség (pl. szerzetesrend) mûködését biztosító, illetve hitéleti, oktatási, nevelési, egészségügyi, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi, továbbá kulturális célú, az egyház használatában lévõ mûemlék épület esetében a települési önkormányzat helyett második helyen a használót illeti e jog.”
Van olyan helyzet, amikor több jogszabály együttesen teremt rivalizáló elõvásárlási jogokat. Ilyen helyzet keletkezett a tulajdonviszonyok rendezése érdekében az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. törvény és az 1993. évi LXXVIII. Törvény (Lakástv.) okán.
Az elsõként említett törvény 9. §-a szerint „A kárpótlásra jogosultat a volt tulajdonának az Állami Vagyonügynökség vagy önkormányzat által történõ értékesítése során elõvásárlási jog illeti meg, kivéve az 1990. évi LXXIV. törvény hatálya alá tartozó eseteket, továbbá ha az önkormányzat, illetõleg az állam tulajdonában álló bérlakást az abban bent lakó vásárolja meg, valamint ha a tulajdon vagyoni értékû jogra (például társasági tagsági jog) vonatkozott, vagy ha vagyontárgyat megszerzõ, vagy ilyen vagyontárgy apportálásával létrejött társaság tagsági jogát értékesíti az Állami Vagyonügynökség.”
A Lakástv. 59.§-a szerint „Ha jogszabály másként nem rendelkezik, az állam tulajdonában lévõ helyiségre a bérlõt elõvásárlási jog illeti meg.” E két szabály azt eredményezte, hogy esetenként gondot okozott annak megállapítása, hogy a bérlõt vagy a kárpótlásra jogosultat illeti-e meg a nem lakás célú helyiségre vonatkozó elõvásárlási jog. A megoldást végülis a Ptk. 434. § (3) bekezdése és a Lakástv. 36.§ (1) bekezdése jelentette. A Ptk. szerint „A lakásbérlet szabályait – ha jogszabály másként nem rendelkezik – megfelelõen alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is.” Az Lakástv. szerint „A nem lakás céljára szolgáló helyiség (a továbbiakban: helyiség) bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszûnésére a lakásbérlet szabályait – e törvény Második részében foglalt eltérésekkel – megfelelõen kell alkalmazni.” A nem lakáscélú helyiség bérletének szabályait – különösen a Lakástv. 36.§ (1) bekezdés azon szövegrészét, hogy „…a felek jogaira és kötelezettségeire…”, kiterjesztõen értelmezték és ide vonták a helyiségvétel szabályaiból az elõvásárlási jogra vonatkozókat is, miáltal lehetõvé vált az, hogy a bérlõ javára dõljön el az elõvásárlási jogok versenye.
Az elõvásárlási jogok sorrendjével foglalkozik a BH1998. 426. eseti döntés, mely szerint „ Vegyes tulajdonú házingatlanban levõ, állami tulajdonú hányad elidegenítése esetében a bennlakó bérlõt követõ, de a kívülállót megelõzõ elõvásárlási jog illeti meg a tulajdonostársat.
Egy további sajátos helyzet, mikor az elõvásárlási jog kölcsönös. Ismert, hogy a Ptk. 97. § (1) bekezdése szerint „Az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. (2) Az építkezõt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik” (Errõl nem csak a felek írásos megállapodása, hanem bírósági határozat is rendelkezhet. Lásd még Ptk. 137. § és Ptk. 138. §. BH2003. 192.). Ha e szabály értelmében a föld és a felülépítmény külön-külön nyilvántartott önálló ingatlan, ami feltételezi, hogy tulajdonosai különbözõ személyek, az adott törvényhely (3) bekezdés értelmében „A földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elõvásárlási jog illeti meg.” Természetesen ez csak akkor érvényesül, ha akár egyik, akár másik a tulajdonát harmadik személynek adásvétellel kívánja átruházni.
Az Inytv. végrehajtási rendelete (109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet) 14. § (1) bekezdése szerint „Elõvásárlási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetõségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.” Ingatlan esetében tehát elõvásárlási jog egész tulajdoni illetõségre vagy ezek eszmei hányadára is engedhetõ alapítható.
Végsõ soron egy bejegyzett illetõség eszmei hányadára is adható elõvásárlási jog illetve ezt e hányadra jogszabály is megteremtheti.
A szerzõdéses elõvásárlási jog esetében – ha az ingatlan-nyilvántartásba e jog be van jegyezve – a földhivatalnak úgy kell eljárnia, mint a törvényes elõvásárlási jog esetén. Ha azonban e jog nincs bejegyezve, földhivatal elõtt e jog nem ismert, hivatalból a bejegyzés ill. feljegyzés akadályai nem ismerhetõk fel.
Az elõvásárlási jog bejegyzése akadályozza további jogok és jogilag jelentõs tények bejegyzését.
A törvény szerint az elõvásárlási jog gyakorlására történõ felhívást nem elõzheti meg az adásvételi szerzõdés megkötése. A kapott ajánlatot az eladó még a szerzõdés megkötése elõtt köteles közölni a jogosulttal. A bírói gyakorlat által szentesítetten jogszerûnek elismert azonban az eladó olyan magatartása is, miszerint az adásvételi szerzõdést megköti, és a megkötött szerzõdést küldi meg az elõvásárlási jog gyakorolhatóságára történõ felhívással a jogosultnak (BH1999. 63.).
Az közömbös, hogy a szerzõdés tartalmazza-e azt, hogy annak hatálya függ az elõvásárlási jog gyakorlójának nyilatkozatától. Ez ugyanis nem a szerzõdésbõl eredõen, a szerzõdés miatt van így, hanem törvényi rendelkezés okán. Az eladó tehát köteles felhívni a jogosultat arra, hogy nyilatkozzon, kívánja-e elõvásárlási jogát gyakorolni. Ezzel egyidejûleg köteles a kapott ajánlatot, vagy mint fentebb említettük, a megkötött szerzõdést írásban közölni, ami nem feltétlenül jelenti azt, hogy a kapott ajánlatot ugyanazon formában kell továbbküldeni, de azt igen, hogy annak teljes tartalmát, az ajánlattévõ személyét a jogosulttal valósághûen közölni kell. Ha az eredeti ajánlat továbbküldése kerülhet eredeti vagy másolt formában is. Az ajánlat teljes bizonyító erejû magánokirati formát igényel, ami az ingatlan-adásvételre tekintettel közokiratba foglalást vagy ügyvédileg ellenjegyzett teljes bizonyító erejû magánokirati formát jelent. A felhívás, mint szerzõdéses nyilatkozat is igényli a teljes bizonyító erejû magánokirati formát, de mert ez nem az adásvétel joghatásainak kiváltását célzó jognyilatkozat, az adásvételi szerzõdésre irányuló különleges alakszerûségeket (közokirat vagy teljes bizonyító erejû magánokirat) nem igényel. Csak olyan ajánlat közlése idézi elõ az elõvásárlási jog gyakorolhatóságát, amely ajánlati kötöttséget eredményezett. Ezt alaki és tartalmi oldalról is vizsgálni kell. Errõl szólnak a BH1980. 130; BH2003. 19. sz. eseti döntések, melyek közül az utolsóként említett ekként fogalmaz: „Az elõvásárlási jog gyakorlására történõ felhívásnak akkor van értelme és jelentõsége, ha van egy olyan vételi ajánlat, amelyet a tulajdonos az ingatlanhányada ellenértékeként elfogad, és amelyért a tulajdonjogának átruházására hajlandó. Elfogadott vételi ajánlat nélkül nincs lehetõség arra, hogy az elõvásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatával közte és az eladó között hozza létre a szerzõdést. Az elõvásárlási jog gyakorolhatóságához tehát az eladó által elfogadott vételi ajánlat közlésére van szükség, ez pedig technikailag a legegyszerûbben úgy vitelezhetõ ki, ahogyan azt az általános gyakorlat is követi, nevezetesen a megkötött szerzõdés tartalmának oly módon való közlésével, hogy a szerzõdés hatálya a szerzõdõ felek között az elõvásárlási jog gyakorlásától függõen áll be.”
Az alkalmasság tekintetében a XXV. számú Polgári Elvi Döntés IV. pontja irányadó, miszerint „Az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerzõdés megkötésére csak írásban lehet ajánlatot tenni az ajánlati kötöttséget eredményezõ joghatállyal. Ugyanígy csak írásban lehet ilyen értelmû ajánlatot elfogadni azzal a joghatállyal, hogy az a szerzõdés létrejöttét eredményezze. A szerzõdést tartalmazó okirat, ha azt az egyik fél írta alá, és másik félnek átadta vagy elküldte, …”.
Az elvi döntés indokolása utal rá, hogy ajánlati kötöttséget csak írásbeli ajánlat eredményezhet. Az elvi döntés II. pontja okán a bírói gyakorlat azon az állásponton van, hogy a szerzõdéses nyilatkozatok körében csak az minõsülhet írásbelinek, ami megfelel az adott szerzõdés, jelen esetben az adásvételi szerzõdés speciális alakszerûségi követelményeinek. „Az írásba foglalt szerzõdés érvényességének nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejû magánokiratba foglalják, kivéve, ha ezt külön jogszabály írja elõ.” Az említett PED. utal rá, hogy jogszabály elõírhatja a közokirati vagy teljes bizonyító erejû magánokirati formát. Az adásvételi szerzõdés esetében ez a Ptk. 365.§ (3) bekezdés és az Inytv. 29.§ és 32.§ teszi.
Csak a vonatkozó iratok tényleges kézbesítése minõsül közlésnek. Önmagában a postai feladás és annak igazolhatósága nem minõsül közlésnek (BH1996. 661.).
Nem csak közölt ajánlat és egy erre irányuló felhívás eredményezheti azt, hogy valaki élhet elõvásárlási jogával. Nem kizárt, hogy erre joghatályosan akkor is sor kerül, ha a közlés és felhívás elmarad. Ha jogosult tudomást szerez arról, hogy a kötelezett jogsértõ módon nem hívja õt fel és nem közli az ajánlatot, a jogosult nem csak azt teheti, hogy felhívja a kötelezett figyelmét a mulasztásra, hanem egyidejûleg kinyilváníthatja azt is, hogy a kívülrõl jövõ ajánlatot magáévá teszi és a már létrejött adásvételi szerzõdébe a vevõ helyébe lép. Ez a nyilatkozat, ha egyébként alakilag és tartalmilag alkalmas joghatások kiváltására, akkor is érvényes, ha a jogosult a kívülrõl jövõ ajánlatot nem ismerhette meg. A jogosult felelõssége ugyanis, hogy az ajánlat ismerete vagy nem teljes ismerete mellett tesz-e ilyen nyilatkozatot. E nyilatkozat ugyanis szerzõdéses nyilatkozat és érvénytelenségére a szerzõdésérvénytelenség szabályai az irányadók. Tévedésrõl tehát csak akkor lehet szó, ha azt a kötelezett vagy az ajánlattévõ okozta vagy felismerhette. Ha ez nem áll fenn, a jogosult tévedésre nem hivatkozhat.
Igaz ugyanakkor az is, hogy ha az elõvásárlási jog jogosultja részére a vételi ajánlat közlése nem szabályszerûen történt, de a közlés megtörtént és hatályos, azaz arról és a nyilatkozattételi határidõrõl a jogosult tudomást szerzett, megállapítható, hogy a jogosult nem élt az elõvásárlási jogával, azaz sikerrel nem követelheti, hogy állapítsa meg a bíróság a szerzõdés vele szemben hatálytalan, és ezért töröljék a vevõ tulajdonjogát (BH2005. 320.).
Nem terheli a tulajdonost kapott ajánlat elõvásárlásra jogosulttal történõ közölésének kötelezettsége, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevõ késedelemmel járna. Az azonban nem mentesíti a kötelezettet az ajánlat közlése és a felhívás alól, ha a jogosult még az ajánlat közlése elõtt úgy nyilatkozott, hogy az ingatlant nem kívánja megvásárolni (BH2005. 112.).
Az a körülmény, hogy a tulajdonos az elõvásárlási joggal terhelt dolgot más dolgokkal együttesen kívánja értékesíteni, nem szünteti meg az eladó tulajdonjogát korlátozó elõvásárlási jogot az e joggal terhelt dolog tekintetében (BH2004. 465.).
Az ajánlatközlés rendjével és jogkövetkezményeivel számos eseti döntés foglalkozik. Az EBH2002. 721. ezel és a földhivatal elõvásárlási joggal kapcsolatos kötelezettségeivel is foglalkozik. Az alábbiak szerint fogalmaz:
„A jogerõs ítélet a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott jogszabályokat megsértette. Tévesen állapította meg az elsõfokú bíróság, hogy az eladó tulajdonostárs a felperest két ízben a vételi ajánlat közlésével az elõvásárlási jog gyakorlására felhívta. A K. V. I. mint társtulajdonos a felperest két ízben csupán arról tájékoztatta, hogy el kívánja adni az ingatlanrészét, és nyilatkozattétel végett arra hívta fel a felperest, hogy meg kívánja-e vásárolni azt az általa közölt értékbecslés szerinti vételáron. A vételi ajánlat közlése nem történt meg. A Ptk. 145. § (2) bekezdése értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elõvásárlási jog illeti meg. Az elõvásárlási jog gyakorlásának tehát az az elõfeltétele, hogy az eladó a külsõ harmadik személytõl származó vételi ajánlatot teljes terjedelemben közölje az elõvásárlási jog jogosultjával. A tulajdonostárs a harmadik személlyel az adásvételi szerzõdést csak abban az esetben kötheti meg, ha a vételi ajánlat közlése teljes terjedelmében megtörtént, és a jogosult nem kívánt élni elõvásárlási jogával, vagy arról kifejezetten lemondott. A perbeli esetben az eladó az alperesi beavatkozóval kötendõ szerzõdést mint vételi ajánlatot a felperessel nem közölte. Ez a körülmény a szerzõdõ felek által becsatolt okiratokból az alperes és az elsõfokú hatóság által is megállapítható lett volna. A Legfelsõbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásának I. pontja szerint, ha a tulajdonostárs a tulajdoni illetõségét el kívánja adni, a kívülálló személytõl eredõ vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával. Az állásfoglalás IX. pontja értelmében a vételi ajánlatot egész terjedelmében kell közölni az elõvásárlásra jogosult tulajdonostárssal. Az elõvásárlási jogosult ugyanis csak akkor kerülhet abba a helyzetbe, hogy a vételi ajánlat elfogadásáról nyilatkozzék, ha ismeri az ajánlat összes feltételét.
Tévedett továbbá az elsõfokú bíróság, amikor azt állapította meg, hogy a földhivatal nem volt köteles vizsgáim azt, hogy a vételi ajánlat közlése szabályszerû volt-e. A Vhr. 83. §-ának (2) bekezdése értelmében, ha a jogosult nem nyilatkozott, a kérelmezõ köteles igazolni, hogy a jogosultat a nyilatkozattételre írásban felszólította, és a kapott vételi ajánlatot vele közölte. A kérelmezõ ilyen szabályszerû nyilatkozatot nem tett, a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelméhez csatolta a felperessel folytatott levelezését, és csak arra utalt, hogy abból kitûnik, az elõvásárlási jogával a jogosult nem élt. A csatolt levelezési anyag tartalma alapján egyértelmûen megállapítható, hogy a felperessel a vételi ajánlatot nem közölték. A Vhr. 83. §-ának (2) bekezdése értelmében a földhivatalnak a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem elbírálásakor vizsgálnia kell, hogy a megküldött dokumentumok alapján igazolt-e az elõvásárlási jogról történõ lemondás, illetve az elõvásárlási jog jogosultjának nyilatkoztatása és a nyilatkozat elmaradása, továbbá a vételi ajánlat közlése. Mindezeket a körülményeket köteles a kérelmezõ megfelelõ dokumentumokkal igazolni, a földhivatal pedig vizsgálni. Ezt a vizsgálatot a földhivatal elmulasztotta, a benyújtott dokumentumokat tévesen értékelte a vételi ajánlat megküldésének és az elõvásárlási jog gyakorlására történõ felhívásnak. Az elsõfokú bíróság is tévesen értelmezte a vonatkozó jogszabályokat, a K. V. I. eladási szándékát, melyet közölt a felperessel, azonosította a vételi ajánlattal melyet nem kapott meg a felperes, ezért az ítélete jogszabálysértõ.”
A BH1995. 568. sz. eseti döntés az elõszerzõdésnek, mint ajánlatnak a közlésével foglalkozik, és kimondja, hogy „Az elõszerzõdésnek az elõvásárlásra jogosult tulajdonostárssal való közlése a vételi ajánlat közlésével esik azonos megítélés alá, ha az adásvételi szerzõdés az elõszerzõdésben foglalt tartalommal jön létre”
Elvi bírósági határozat foglalkozik az elõvásárlási jog gyakorlásával abban az esetben, ha a felek az adásvételi szerzõdést megkötötték, de már az ajánlat jogosulttal való közlése elõtt fel is bontották. Ezesetben az elõvásárlási jog nem sérül, mert az adásvételi szerzõdés a tulajdonjog átszállása elõtt megszûnt. Az ilyen idõben felbontott szerzõdés tekintetében az elõvásárlásra jogosult javára szóló ítélet lényegében az adásvételi szerzõdés bírói létrehozását jelentené, ami a Ptk. 206.§ (1) bek. értelmében kizárt ( EBH2001. 527.).
Az ingatlan-nyilvántartás végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) 75. § (3) bekezdése ezzel összhangban a következõképpen fogalmaz:
„Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevõ késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendõ a szerzõdõ felek együttes nyilatkozata, amelyben elõ kell adni a rendkívüli nehézséget, vagy a számottevõ késedelmet valószínûsítõ tényeket.”
A bírói gyakorlat a jogosult körülményei közé sorolja a jogosultak nagy számát is (Legfelsõbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalása I. pont: „Ha a tulajdonostárs a tulajdoni illetõségét el kívánja adni, a kívülálló személytõl eredõ vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve ha a közlés az elõvásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevõ késedelemmel járna. Ilyen – a közlési kötelezettség alól mentesítõ – kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is.”). Amennyiben tehát a Ptk. mentesítõ rendelkezése érvényesülhet, a földhivatal felé elegendõ a mentesítõ körülmény létezésérõl és mibenlétérõl szóló nyilatkozat. Feltétel még az is, hogy mind az eladó, mind a vevõ tegye meg ezt a nyilatkozatot. A nyilatkozatot magába a szerzõdésbe, de külön dokumentumba is lehet foglalni. Az együttesség nem jelenti azt, hogy egy dokumentumba foglalás szükséges. Az eladó és a vevõ külön-külön okiratba foglalt egyezõ nyilatkozata is megfelelõ.
A Legfelsõbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalását kell alkalmazni a közös tulajdonú dolog (ingó vagy ingatlan, vagyoni értékû közös jog) tulajdoni illetõségének vagy ingatlan esetében az illetõségen fennálló eszmei hányadnak az eladása esetén. Ez az elõvásárlási jogról a következõket mondja:
”A tulajdonostársak az elõvásárlási jogot az eladásra kerülõ tulajdoni illetõségre (illetõségrészre) közösen, egymás között egyenlõ arányban gyakorolhatják. Ha ilyen értelemben közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az eladásra kerülõ egész tulajdoni illetõségre (illetõségrészre) a vételi ajánlatot magáévá teszi, az elõvásárlási jog egyedül õt, illetõleg õket illeti meg.
Ha több ilyen – egyedül fellépõ – tulajdonostárs van, közülük az eladó választ, s ez esetben az elõvásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg (II. pont).
Az illetõségre vagy az illetõség adott hányadára az egész ingatlan mindegyik tulajdonostársát megilleti törvényes elõvásárlási jog. Élhet e joggal mindegyik tulajdonostárs, mégpedig alapesetben egyenlõ arányban, de megállapodhatnak ettõl eltérõen is. Megállapodhatnak pl. úgy is, hogy nem egyenlõ arányban szereznek, hanem olyan arányban, amilyen arányban eredetileg is tulajdonosok voltak.
Ha nem valamennyi tulajdonos kíván élni e jogával és azok között, akik élni kívánnak e joggal, a közös szerzésrõl nem jön létre megállapodás, az eladó választja ki azt a jogosultat, aki elõvásárlási jog alapján az ingatlanilletõség ill. hányad vevõje lehet. Ha azon tulajdonosok között, akik élni kívánnak elõvásárlási jogukkal, van megállapodás a szerzésrõl, õk közösen élhetnek e jogukkal, és ha az arányokban eltérõen nem állapodtak meg, szerzésük egyenlõ arányú lesz.
A tulajdonostárs és a vele együtt élõ nem tulajdonos házastárs az elõvásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. A résztulajdonosnak olyan házastársát, aki nem tulajdonos, elõvásárlási jog egyedül nem illeti meg.
E szabály nem jelenti azt, hogy a kötelezett a tulajdonostárs nem tulajdonos házastársával is köteles közölni az ajánlatot. Ha azonban az ajánlatot a tulajdonostárssal közölte, köteles tûrni, hogy a jogosult és házastársa egyezõ akarata érvényesülhessen abban a tekintetben, hogy nem csak a tulajdonostárs, hanem vele együtt, nyilván a házassági vagyonjog szabályai szerint egyenlõ arányban az együtt élõ házastárs is szerezzen résztulajdont az eladásra kerülõ ingatlanilletõségen vagy hányadon. A házastársi együttélés alatt a PK. 9. III. pont együttélés alatt a vagyonközösséget feltételezõ együttélést érti, tehát nem érti azt az esetet, amikor a házasfelek között vagyonközösség már nincs, de még együtt laknak (pl. különélõ, de még egy lakásban lakó házastársak). Ha az ajánlatot a tulajdonostárssal közölték, de a vele együtt élõ házastárssal nem, ez nem vezet a közlés elmaradás tipikus következményéhez, tehát ahhoz, hogy a nem tulajdonos házastárs vonatkozásában a harmadik személlyel létrejött adásvételi szerzõdés hatálytalan. Ha a tulajdonostárs úgy nyilatkozik, hogy nem kíván élni elõvásárlási jogával vagy egyáltalán nem nyilatkozik, ezzel ellentétes nyilatkozatot saját nevében a nem tulajdonos házastárs sem tehet illetve ha tesz, azzal nem váltja ki az elõvásárlási joghoz fûzõdõ joghatásokat, azaz nem válhat vevõvé. Ha csak az együtt élõ nem tulajdonos házastárs veszi át az ajánlatot, vizsgálni kell, hogy ez a közlés a tulajdonostárs tekintetében hatályos-e. E körben meghatározó az, hogy a kötelezett kit jelölt meg az elõvásárlási jogra felhívás címzettjeként. Ha az elõvásárlásra jogosult tulajdonszerzése kizárt vagy engedélyezésre szorul (mert pl. külföldi), ez a házastárs tulajdonszerzésére is kihat. Ha tehát az elõvásárlásra jogosult nem kapja meg a tulajdonszerzési engedélyt, a házastárs sem szerezhet tulajdonjogot.
A PK. 9. V. pontja szerint „Ha az eladó elõtt nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson (telekkönyvön) kívüli résztulajdonosai is vannak, részérõl az ajánlat közlésének kötelezettsége azokkal szemben is fennáll, hacsak a közlésnek nincs rendkívüli nehézsége.”
A joggyakorlatban bizonytalanság mutatkozik abban a tekintetben, hogy azt, aki érvényes adásvételi szerzõdés vagy más szerzési jogcím alapján még nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, megilleti-e az elõvásárlási jog. Az idézett V. pont kifejezetten ingatlan-specifikus, tehát egyéb dolgokra nem vonatkozik, de csak részleges útmutatást jelent. Ebbõl ugyanis elsõ sorban az tûnik ki, hogy az olyan tulajdonszerzés esetében, amely ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is bekövetkezik (pl. öröklés), a kötelezett nem hivatkozhat arra, hogy azért nem közölte az ajánlatot, és nem hívta fel a joggyakorlásra a jogosultat, mert a bejegyzés még nem történt meg, feltéve természetesen, hogy tudott az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésrõl (pl. öröklésrõl). Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli társtulajdonosnak tehát van elõvásárlási joga, felé a kötelezett köteles felhívással élni és egyidejûleg a kívülrõl jövõ ajánlatot is közölni.
Bizonytalan, hogy rendelkezik-e elõvásárlási joggal az a személy, akinek ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában még nem jött létre a tulajdonjoga (Ptk. 117.§ (3) bek.), de a tulajdonos érvényes adásvételi szerzõdéssel már átruházta rá a tulajdonjogát. Ezesetben a tulajdonjogi várományt egy olyan érvényes szerzõdés váltja ki, amelynek alapján sor kerülhet a tulajdonjog bejegyzésére, de ez még nem történt meg. A kérdés eldöntésénél abból kell kiindulni, és a bírói gyakorlat is ezt teszi, hogy a tulajdonos (eladó) az adásvételi szerzõdéssel vagy más ügylettel a tulajdonjogát átruházta a vevõre és ezzel az átruházással az volt a szándéka, hogy a tulajdonjog részjogosítványai és a tulajdonjog járulékos jogosítványai is a vevõt illessék. Ebbõl fakadóan a szerzõdéskötéstõl kezdve a vevõt illeti az elõvásárlási jog is. E tekintetben tehát analógiát kell teremteni az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonossá vált és azon személy között, aki még nem vált tulajdonossá, de erre szerzõdéssel jogot szerzett, azaz már csak igazgatási (regisztrációs) aktuson múlik, hogy tulajdonjoga létrejön-e. A kötelezett tehát az eladó helyett a vevõ felé köteles felhívással élni és az ajánlatot vele köteles közölni. Ha ezt nem teszi, a jogosulttal szemben az adásvételi szerzõdés hatálytalan, azaz vevõi jogát bírói úton is érvényesítheti, ha egyidejûleg vagy korábban élt elõvásárlási jogával. A Ptk. 368.§ (3) bekezdése szerint „Az ingatlan vevõje – ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése elõtt birtokba lép – ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.” Ha abból indulunk ki, hogy a haszon nyilvánvaló elõny, és az elõvásárlási jog egy elõnyt biztosító jog, akkor ebbõl következik, hogy a birtokba lépett vevõ – ha még tulajdonosnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában nem is minõsül – elõvásárlási jogosult, és a birtoklás okán ez a jogosultság a kötelezett számára is ismert, feltéve hogy az adott helyzetben általában elvárható módon megtett mindent azért, hogy errõl kellõen tájékozódjon és a birtoklás kívülálló számára is felismerhetõ volt. Ebben az esetben tehát a vevõ ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is elõvásárlásra jogosulttá vált. Vele a felhívást és az ajánlatot közölni kell.
Az itt leírt esettõl azonban különbözik az, amikor az érvényest elõvásárlási jogból eredõ igényt, aki ráépítõ ugyan, de a felülépítményre vonatkozó tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be és a földtulajdonossal nem kötött érvényes megállapodást arról, hogy a felülépítmény tulajdonjoga elválhat a föld tulajdonjogától és õt, tehát a ráépítõt illeti meg. Errõl szól az EBH2005. 1301 sz. elvi bírósági határozat, mely kimondja, hogy „Az építkezõ az épület tulajdonjogát a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás és annak ingatlan-nyilvántartásba történõ bejegyzésének hiányában nem szerzi meg, ezért a földre elõvásárlási jogot nem gyakorolhat. Az elõvásárlási jog megsértésével kötött szerzõdést követõ eladások esetén az elõvásárlási jog egyébként sem „éled fel”, az kártérítési igénybe fordulhat át (1959. évi IV. törvény 97. §)”. E határozat közzétett indoklásában szerepel az az álláspont, miszerint „Az alperesek között … megkötött adásvételi szerzõdés vonatkozásában a felperes elõvásárlási jogát akkor sem érvényesíthette volna, ha az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa lenne. A Legfelsõbb Bíróság a PK 9. számú állásfoglalás V. pontjában ugyanis kimondta, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvébõl folyóan az ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonos esetében a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a vevõvel szemben, aki a szerzõdés megkötésénél jóhiszemûen járt el.
Az EBH2005. 1301 sz. elvi bírósági határozat mondja ki azt is, hogy „Az ingatlan elsõ vevõjének … jóhiszemûsége hiányában sem hivatkozhatna a felperes a további eladások esetén elõvásárlási jogára, mert az elõvásárlási jog megsértésével kötött szerzõdést követõ eladások esetén az elõvásárlási jog nem éled fel, az kártérítési igénybe fordulhat át.”
Az is köteles felhívással élni és az ajánlatot közölni, aki jogosult arra, hogy tulajdonjogát bejegyezzék, de ez még nem történt meg, de már a bejegyzés elõtt értékesíteni kívánja az ingatlanilletõségét ill. hányadát.
A PK. 9. VIII. szerint „Ha az elõvásárlásra jogosult keresetében annak megállapítását kéri, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerzõdés vele szemben hatálytalan, tartozik egyúttal a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tenni. A bíróság e nyilatkozatnak a komolyságát, valamint a teljesítõkészségnek és képességnek a valóságos voltát ellenõrzi. Az elfogadó nyilatkozat folytán az elõvásárlásra jogosult és tulajdonostársa között az adásvételi szerzõdés létrejön, s az ebbõl származó mindennemû igény ugyanebben a perben érvényesíthetõ.”
E rendelkezés alapja a Ptk. 373.§ (2) bekezdés, miszerint „Ha az elõvásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerzõdés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerzõdési ajánlat elfogadására általában megszabott határidõ alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelõen vagy annál kedvezõbb feltételek mellett eladhatja.”
A jogosult elõvásárlási jogát sérti, ha fel sem hívják nyilatkozattételre; ha úgy hívják fel, hogy vele az ajánlatot nem közlik vagy a nyilatkozattételre nem adnak megfelelõ határidõt.
A jogsérelem következménye az ún. hatálytalanság, ami azt jelenti, hogy önmagában az, hogy a kötelezett nem tartotta be az elõvásárlási jogra vonatkozó szabályokat, nem okozza az általa megkötött szerzõdés érvénytelenségét. A szerzõdés akkor is érvényesen létrejöttnek minõsül, ha az elõvásárlásra jogosultat nem hívták fel ajánlat tételre, nem vagy nem teljes terjedelmében közölték vele az ajánlatot, illetve ha nem adtak kellõ idõt a válaszadásra.
A jogsérelem orvoslása az a per, amelyben a felperes (elõvásárlásra jogosult) kéri, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy az adott adásvételi szerzõdés nem az abban megjelölt vevõvel jött létre, hanem a jogosult és a tulajdonos (eladó) között, egyúttal kéri megállapítani azt is, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerzõdés vele szemben hatálytalan. Egyidejûleg kérnie kell azt is, hogy ennek megfelelõen a bíróság rendelkezzen a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésérõl. Ha korábban erre nem került volna sor, a felperes a keresetében köteles nyilatkozatot tenni arról, hogy él az elõvásárlási jogával és a külsõ ajánlatot elfogadja. Ennek elmaradása esetén a keresetnek helytadni nem lehet. Nem lehet a keresetnek helytadni akkor sem, ha a tulajdonos változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének akadálya nincs, de a felperes mégsem kéri az ingatlan-nyilvántartási állapot megváltoztatását, csupán megállapítást kér (Pp. 123.§). A bíróság az elõvásárlási nyilatkozat komolyságát, valamint a felperes teljesítõkészségének és képességének valóságát ellenõrizni köteles annak elkerülése érdekében, hogy az elõvásárlási jog gyakorlása gazdasági értelemben alaptalanul, visszaélésszerûen történjék. A sérelmet szenvedett jogosult teljesítõképességét nem a hatálytalan adásvételi szerzõdés megkötésének idõpontjára vetítve kell megállapítani, hanem amikor a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot – az ajánlat ismeretében – megtette. A teljesítõképesség vizsgálata az elõvásárlási jogra vonatkozó szabályok megtartása esetén fel sem merülhet. A teljesítõképességet a PK 9. számú állásfoglalás szerint csak akkor kell vizsgálni, ha az elõvásárlási jog sérelmével megkötött adásvételi szerzõdés hatálytalanságának a megállapítását kéri a jogosult, és egyben nyomban vagy a per alatt – ha ekkor értesült csak a szerzõdés tartalmáról – vételi nyilatkozatot tesz. E nyilatkozat komolyságát, a fél a teljesítõkészségét és képességét kell a bíróságnak vizsgálnia (BH2006. 159; BH2002.107.). A teljesítõképesség vizsgálata nem más, mint a vételár fedezetének, meglétének igazoltatása, esetleg a vételár bírói letétbe helyeztetése.
A felperesi igény kötelmi hatályú, azaz az érvényesíthetõségre az elévülés szabályai irányadók. Ingatlan-adásvétel esetén a hatálytalan szerzõdés földhivatali benyújtását követõ 5 éven belül van helye igényérvényesítésnek (törvényes elévülési idõ), de a bírói gyakorlat szerint ezen idõn belül is vizsgálni kell, hogy a felperes nem késlekedett-e oktalanul az igényérvényesítéssel. Rendeltetésellenes joggyakorlás, és a forgalombiztonság követelményeit sérti ugyanis, hogy valaki – bár tehetné – az igényét mégis anélkül érvényesíti késedelmesen, hogy erre oka lenne. A bírói gyakorlat elvárja, hogy az ingatlan-nyilvántartási állapotot a tulajdonos rendszeresen kísérje figyelemmel, különösen közös tulajdon esetén vagy akkor, ha õt elõvásárlási joggal szerzõdés ruházta fel. A hatálytalanságra irányuló megállapítási kereset hátterében az áll, hogy az elfogadó nyilatkozat folytán az elõvásárlásra jogosult és tulajdonostársa között az adásvételi szerzõdés egyéb alakszerûségek nélkül is létrejön. A szerzõdéssel összefüggõ minden más igény az adott a perben érvényesíthetõ. A kereset jellegérõl és a bírósági ítélet tartalmáról és hatásairól a GKT 26/1973. számú állásfoglalás szól.
A bíróság a keresetnek helytad, ha megállapítható, hogy a szerzõdéskötés során a felperes elõvásárlási jogát megkerülték, az elõvásárlási jog gyakorlása jogszerû és gazdaságilag is megalapozott, nem jelent joggal való visszaélést.
A keresetnek helytadó jogerõs ítélet alapján a földhivatal törli a bejegyzett vevõt és a pernyertes felet jegyzi be tulajdonosként. A törlésre az Inytv. érvénytelen okiraton alapuló bejegyzésre vonatkozó szabályai nem irányadók, mert a támadott szerzõdés nem érvénytelen, hanem hatálytalan. Itt tehát nem érvényesülnek az idõbeli korlátok (Inytv. 5.§ (5) bek. szerinti 3 év). Nem a törlésnek, hanem a perlésnek vannak idõbeli korlátai, mint azt fentebb kifejtettük.
A Ptk. 373.§ (3) bekezdés szerint „Ha az elõvásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követõen az ingatlanon valamely jogot szerez.” Ez azonban nem jelenti azt, hogy az elõvásárlási jog csak a bejegyzéssel képes joghatásokat kiváltani. Az Inytv. 3.§ (2) bek. szerint az elõvásárlási jogot nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, hanem jogszabály vagy errõl szóló érvényes okirat keletkezteti. Ebbõl ered, hogy csak az minõsül jóhiszemû jogszerzõnek, azaz csak azzal szemben nem érvényesíthetõk az elõvásárlási jog megkerülésének jogkövetkezményei, aki nem tudott az elõvásárlási jog létezésérõl. Ez az ún. ingatlan-nyilvántartási jóhiszemûség, ami feltételezi azt a tudati állapotot, miszerint a szerzõdéses vevõ az általában elvárható körültekintés mellett sem tudhat a be nem jegyzett elõvásárlási jogról és hogy ellenérték fejében szerezi meg a tulajdonjogot. Ugyanakkor az elõvásárlási jog törvényi szabályaiból következik, hogy e jog csak adásvétel, azaz visszterhes ügylet esetén érvényesül, tehát az ellenérték fejében szerzés nem csak az Inytv., hanem a Ptk. értelemben is elvárás. A jóhiszemûség körében tehát elegendõ az, ha a jogszerzõ az adott körülmények között nem tudhatott az ingatlan-nyilvántartástól eltérõ valós jogi helyzetrõl (azaz az elõvásárlási jog létezésérõl). Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elõvásárlási jog jogosultja az ingatlanon jóhiszemûen tulajdonjogot szerzett vevõvel szemben nem hivatkozhat elõvásárlási jogának megsértésére. Az ingatlan adásvételi szerzõdés hatálytalansága miatt indított perben az elõvásárlási jog jogosultját terheli annak bizonyítása, hogy a jogszerzõ rosszhiszemû volt. A rosszhiszemûség érzékileg nem észlelhetõ tudati állapot, annak felderítésére közvetlen bizonyíték általában nem áll rendelkezésre. Ezért a bíróságnak tájékoztatnia kell a bizonyításra köteles felet arról, melyek azok a tények, amelyek bizonyítását szükségesnek ítéli a rosszhiszemûségre való következtetés körében (BH2006. 159). Mindebbõl fakad, hogy az ingatlan-nyilvántartástól eltérõ valós jogi helyzetrõl tudomással nem bíró vevõvel szemben törlési igényt a jogosult sikerrel nem érvényesíthet. Ilyen esetben a hatálytalanság megállapítása iránti keresetnek sincs helye, mert nem állnak fenn a megállapítási kereset feltételei (Pp. 123.§). Ugyanebbõl következik azonban, hogy nem reménytelen a be nem jegyzett jogosult perindítása, ha tudja bizonyítani, hogy a vevõ nem jóhiszemû, azaz tudott az elõvásárlási jogról vagy egyébként olyan színlelt szerzõdéssel szerzett tulajdonjogot, amivel adásvételt leplezett. Ilyen lehet pl. egy tartási, járadéki vagy ajándékozási szerzõdés is.
A PK. 9. sz. állásfoglalás egyébként nevesíti, hogy tartási szerzõdés esetén az elõvásárlási jog nem érvényesül. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az adásvételen kívül más jogcím esetén érvényesül. A Ptk. 373.§ ugyanis úgy fogalmaz, hogy abból egyértelmû, hogy eladás (azaz adásvétel) esetén érvényesül az elõvásárlási jog.
Az apport útján a társasági vagyonba bevitt ingatlanra kötött elõvásárlási jog nem érvényesülhet. Az elõvásárlási jog adásvételi szerzõdéshez kapcsolódó jogosultság, de mivel az apportõr a társaságba bevitt vagyonért nem ellenértéket, hanem tagsági jogot – ez jogok és kötelezettségek összessége – szerez, ezért az elõvásárlási jog gyakorlásának feltételei nem valósulhatnak meg (BH1995. 589).
A PK. 9. sz. állásfoglalás X. pontja szerint „A vételi ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidõt kell szabni.” Bár a Ptk. 373.§ (2) bek. „az ajánlat elfogadására általában megszabott határidõrõl szól”, a PK. indokolása szerint nem lehet alkalmazni az ajánlatelfogadásra vonatkozó Ptk. 211.§. (2) bekezdés szerinti szabály. A határidõ meghatározásakor az ügy összes körülményeire tekintettel kell lenni. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a magánszemélyek illetve gazdasági társaságok ügyleteinél ez 8-30 nap közötti idõ, rendszerint 15 nap, köztestületek, társadalmi szervezetek, állami illetve önkormányzati jogosultak esetén, tehát amikor jellemzõen testület egybehívását és határozathozatalát igényli a joggyakorlásról szóló döntés, az ennek megvalósítására alkalmas idõ a megfelelõ.
A Ptk. 373.§ (4) bekezdés szerint „Az elõvásárlási jog átruházása – ha törvény eltérõen nem rendelkezik – semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult.”
A joggyakorlásra kijelöléssel tehát csak a Ptk. 685.§ c) pontjában írt gazdálkodó szervezet élhet. Ezek az állami vállalat, az egyéb állami gazdálkodó szerv, a szövetkezet, a lakásszövetkezet, a gazdasági társaság, az európai részvénytársaság, az egyesülés, az európai gazdasági egyesülés, a közhasznú társaság, az egyes jogi személyek vállalata, a leányvállalat, a vízgazdálkodási társulat, az erdõbirtokossági társulat, a végrehajtói iroda, továbbá az egyéni vállalkozó. Az állam, a helyi önkormányzat, a költségvetési szerv, az egyesület, a köztestület, valamint az alapítvány gazdálkodó tevékenységével összefüggõ polgári jogi kapcsolataira is a gazdálkodó szervezetre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni, kivéve, ha a törvény e jogi személyekre eltérõ rendelkezést tartalmaz.
A kijelölés azt jelenti, hogy egyoldalú nyilatkozat vagy a kijelölttel történõ megállapodás határozza meg, hogy ki jogosult a felhívásra saját nevében, saját jogszerzése érdekében választ adni. Kijelölni bárkit lehet, de jogszabály kimondhatja, hogy ki az, aki kijelölhetõ illetve ki az, aki a jogosult nevében élhet az elõvásárlási joggal (vö. pl. a kulturális örökség védelmérõl szóló 2001. évi LXIV. Törvény 86.§).
A kijelölés nem azt jelenti, hogy változik az elõvásárlásra jogosult személye, hanem az, hogy a jog gyakorlójának személye eltér az anyagi jogi jogosult személyétõl (EBH2004. 1099.).
A kijelölés mögött nem lehet átruházási ügylet, legyen az visszterhes, vagy ingyenes, mert az ilyen ügylet törvénynél fogva semmis, azaz joghatások kiváltására alkalmatlan. A gyakorlat nyelvére lefordítva, aki ilyen módon jut az elõvásárlási joghoz, az érvényesen nem szerezhet tulajdonjogot az adásvétel tárgyán, adott esetben az ingatlanon.
A Lgfelsõbb Bíróság BH2002. 107. sz. alatt közzétett seti döntésében kimondta, hogy „Önmagában az a jogcselekmény, hogy egy másik elõvásárlásra jogosult hitelezõ a vele érdekeltségben álló cégnek engedte át az elõvásárlási jog gyakorlását, nem jogszabálysértõ, nem ütközik a Ptk. 2., 4. és 5. §-aiban foglalt rendelkezésekbe. A Ptk. 373. §-ának (4) bekezdése ugyanis akként rendelkezik, hogy a gazdálkodó szervezet kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. Ezt a rendelkezést pedig a jogszabályon alapuló elõvásárlási jogra is alkalmazni kell a Ptk. 373. §-ának (6) bekezdése értelmében.
A Ptk. 373.§ (5) bekezdés szerint: „Az elõvásárlási jog – ha törvény eltérõen nem rendelkezik – az örökösökre nem száll át”. E jog tehát személyhez kötött, de csak a természetes személyek esetében. Ezt a szabályt nem lehet kiterjesztõen, azaz a nem öröklés típusú jogutódlásra is alkalmazni. Nem természetes személy jogutódlásakor az elõvásárlási jog a jogutódra száll át, hacsak ezt szerzõdés vagy jogszabály nem zárja ki.
A Ptk. 373.§ (6) bekezdés szól arról, hogy „Az elõvásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elõvásárlási jogra is alkalmazni kell. A jogszabályon alapuló elõvásárlási jog a szerzõdéses elõvásárlási jogot megelõzi.”
Ennek a szabálynak a jelentõsége az, hogy a jogszabály által elõírt jogosultság esetén is meg kell felelni az általános törvényi elõírásoknak, azaz be kell tartani az alakszerûségeket, ezeknek megfelelõen kell felhívni a jogosultat, közölni a kívülrõl jövõ ajánlatot, a jogsértés jogkövetkezményei is azonosak a szerzõdéses elõvásárlási jog megsértésének jogkövetkezményeivel.
Létezik egy sajátos törvényi elõvásárlási jog, amelyet az 1993. évi LXXVIII. Tv. (Lakástv.) 49. § (1) bekezdés és 58. § (1) bekezdés rendel el. Ezek lényege, hogy az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetõleg az állami lakásra illetve helyiségre más személyt megelõzõ elõvásárlási jog illeti meg a bérlõt és a bérlõtársakat egyenlõ arányban (lakás esetében továbbá a társbérlõt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában, ezen jogosultak hozzájárulásával, azok egyenes ági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét). Ezen esetekben az önkormányzat rendeletében határozza meg az ingatlanok vételárának mértékét, megfizetésének (részletfizetés, vételárengedmény stb.) módját és feltételeit, azaz itt nem a külsõ ajánlat és annak közlése indítja az elõvásárlási jog gyakorolhatóságát, hanem az, ha a tulajdonos az elõvásárlásra jogosultnak ajánlatot tesz. Ez a szabályozás tehát nem felel meg a Ptk. elõvásárlásra vonatkozó szabályainak a szerzõdéslétrehozás tekintetében. A jogsértés tekintetében azonban ugyanaz az eljárást lehet lefolytatni, mint amirõl Pk. 9. és a GKT 26/1973. sz állásfoglalás szól azzal az eltéréssel, hogy nem a külsõ ajánlatra vonatkozó elfogadó nyilatkozatot kell tenni, hanem a hely rendeletekben írt feltételeket kell érvényesíteni. A Lakástv.-nek az elõvásárlási szabályai tehát inkább ajánlattételi kötelezettségrõl szólnak, mint elõvásárlási jogról. A szabályozás lényege, hogy eladási szándék esetén a Lakástv. és a helyi jogszabályok elõírják, hogy a tulajdonos kinek és milyen feltételekkel köteles mindenkit megelõzõen ajánlatot tenni illetve, hogy több személynek vagy nyilvánosan tett ajánlatot, kinek az ajánlatát kell mindenkit megelõzõen elfogadni (BH1998. 229.).
A bírói gyakorlat igen szigorú abban a tekintetben, hogy mi minõsül az ajánlat elõvásárlási jogosult általi elfogadásának. Az ajánlattól való legcsekélyebb eltérés, az elfogadó nyilatkozatban pl. ár- vagy fizetési kedvezmény kikötése, beszámítás kikötése, stb. a bírói gyakorlat szerint már el nem fogadásnak illetve eltérõ elfogadásnak (új ajánlatnak ) minõsül (pl. EBH2003. 854., BH1996. 433.).
A bírói gyakorlat szerint a szerzõdés felbontása nem befolyásolja a jogosult elõvásárlási jogát és a tulajdonszerzését, ha a szükséges nyilatkozatát már a felbontás elõtt megtette. Ellenkezõ esetben azonban az elõvásárlási jog nem gyakorolható (EBH2001. 527.).
Végrehajtási árverés esetén a tulajdonostársakat elõvásárlási jog nem illeti meg, mert végrehajtási árverés esetében az adós tulajdonostárs nem eladó (Ptk. 373.§ (1) bek.), hanem az elidegenítés az õ akaratától függetlenül, a végrehajtást kérõ érdekében történik. Ennél fogva ilyen esetben az adós tulajdonostársait elõvásárlási jog nem illeti meg. Elkülönül ettõl az az eset, amikor a közös tulajdon megszüntetése történik árverés útján, mert az ennek során gyakorolható elõvásárlási jogot a tulajdonostársak részére a Ptk. 148. §-ának (3) bekezdése biztosítja. Ilyenkor tehát a tulajdonostárs a végrehajtás során is élhet elõvásárlási jogával.
Az elõvásárlási joggal rendelkezõ tulajdonostársnak errõl a jogáról legkésõbb az árverésen nyilatkoznia kell, ha az árverési vétel feltételei nem váltak számára kedvezõtlenebbé, mint amelyeket a közös tulajdon megszüntetésérõl rendelkezõ ítélet tartalmazott (BH2004. 146.)
Az örökhagyó halála és a végrendelet érvénytelenségének a megállapítása közötti idõben fennálló függõ jogi helyzetben a végrendeleti örökös a hagyaték tárgyául szolgáló közös tulajdoni illetõségre vonatkozóan tulajdonosi jogokat nem gyakorolhat. Ezért a közös tulajdonban álló ingatlan másik illetõségére vele kötött adásvételi szerzõdés kívülállóval kötött szerzõdésnek minõsül, mely lehetõséget ad az elõvásárlási jog gyakorlására (EBH2005. 1308.)
Részletesebb ismertetést érdemel a tulajdonostársak ingatlanra vonatkozó közös tulajdona során érvényesülõ törvényes elõvásárlási jog (Ptk. 145.§(2) bek.). E szerint „A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elõvásárlási, elõbérleti, illetõleg elõhaszonbérleti jog illeti meg.” A (3) bekezdés szerint: „ A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elõvásárlási jog – ha törvény kivételt nem tesz – megelõzi a tulajdonostárs elõvásárlási jogát.”
E szabály hátterében az áll, hogy a tulajdonostársakat egymástól függetlenül illeti meg a tulajdonukkal való rendelkezés szabadsága. E rendelkezés nem függ a többi tulajdonostárs ügyleti akaratától.. A szabad rendelkezési jog csak annyiban korlátozott, hogy adásvétel esetén az eladó olyan függõ jogi helyzetet idéz elõ, amelyben nem biztos, hogy az általa kiválasztott vevõ lesz az ingatlanhányad új tulajdonosa. A Ptk. ugyanis arra törekszik, hogy közös tulajdon esetén a tulajdonosi kör adásvétel esetén szûküljön és elsõ sorban a meglévõ tulajdonostársak szerezzék meg az értékesítésre kerülõ hányadot is. Mint említettük, a törvény és a joggyakorlat szigorú abban a tekintetben, hogy csak az adásvételi szerzõdés váltja ki az elõvásárlási jog gyakorolhatóságát. Semmi más, így pl. a végrehajtási eljárás során alkalmazott árverés sem ok arra, hogy a tulajdonostársak éljenek elõvásárlási jogukkal. Ezzel szemben a Ptk. 148.§ (3) A tulajdonostársakat az elõvásárlási jog harmadik személlyel szemben a közös tulajdon megszûntetése körében alkalmazott értékesítés – akár árverési értékesítés – során is megilleti.
Az elõvásárlási jog gyakorlásának egyértelmûnek és kifejezettnek kell lennie, egyben meg kell felelni az ingatlanadásvételek körében szükséges alakszerûségi követelményeknek (közokirat vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott teljes bizonyító erejû magánokirat).
Nincs helye annak, hogy a jogosult úgy éljen az elõvásárlási jogával, hogy az ajánlatot módosításokkal vagy nem teljes terjedelmében teszi magáévá.
Az sem jelent elfogadást, ha nem az elfogadásra az eladó által adott (megfelelõ) határidõ alatt tesz elfogadó nyilatkozatot a jogosult tulajdonostárs. Akkor is így van ez, ha a megszabott határidõ eltelte és az adásvételi szerzõdés között eltelõ idõben mégiscsak tesz olyan nyilatkozatot, ami megfelel a törvényes követelményeknek. A határidõben tett – akár alakilag, akár tartalmilag – érvénytelen nyilatkozat alkalmatlan a joghatás kiváltására, ezért a kívülállóval létrejött szerzõdés hatálya kiterjed az elõvásárlási jogosultra, azaz a harmadik személy megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. Így van ez akkor is, ha utóbb, még a határidõn belül a jogosult az érvénytelenségi körülményeket kiküszöböli. Az elõvásárlási jogról lemondó nyilatkozat megtétel nem kötelezõ. A hallgatás is elég ahhoz, hogy a nyilatkozattételi határidõt követõen a kívülállóval kötött adásvételi szerzõdés kiváltsa a tulajdonszerzést. A felhívást és az ajánlatközlés tényét azonban – mint fentebb kifejtettük – a földhivatal felé hitelt érdemlõen igazolni kell illetve ennek elmaradása esetén a fölhivatal köteles a szükséges vizsgálódásra és ennek keretén belül a hiánypótlási felhívás kibocsátására.
Megeshet, hogy a tulajdoni hányadra több tulajdonostárs is gyakorolja elõvásárlási jogát. Ilyenkor mindegyik tulajdonostárs köteles elfogadó nyilatkozatot tenni, de az is lehetséges, hogy valakit, pl. közülük egyet meghatalmaznak azzal, hogy ezt a nyilatkozatot mindenki nevében tegye meg. A meghatalmazásnak ügyvéd által ellenjegyzettnek vagy közokiratba foglaltnak kell lennie. A közös nyilatkozattételre sor kerül, közösen szereznek tulajdonjogot az adott hányadon és eltérõ megállapodás hiányában ez a szerzédsi arány is azonos lesz a fennálló tulajdoni illetõségek arányával. Ilyenkor a tulajdoni illetõség arányszáma a szerzett hányad mértékében emelkedik. Ha a tulajdonostársak egymással rivalizálva, külön-külön tesznek elfogadó nyilatkozatot, az eladó választja ki azt, aki élhet elõvásárlási jogával. Az eladónak nincs indokolási kötelezettsége. A közös tulajdon esetében is igaz, hogy a jogosulttal házastársi vagyonközösségben együtt élõ nem tulajdonos házastárs is tehet elõvásárlási nyilatkozatot, feltéve, hogy az azonos az eredetileg jogosult házastárs nyilatkozatával, azaz mindketten tesznek elõvásárlási jogot gyakorló nyilatkozatot. A házastárs önálló nyilatkozata – hacsak nem képviselõi minõségben születik – nem alkalmas az elõvásárlási jog gyakorlására.
e) A visszavásárlási jog
374. § (1) Az eladott dolog visszavásárlásának jogát az adásvételi szerzõdéssel egyidejûleg írásba kell foglalni. A visszavásárlás az eladónak a vevõhöz intézett nyilatkozatával jön létre.
(2) A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
(3) A visszavásárlási ár egyenlõ az eredeti vételárral; az eredeti vevõ azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel a dolog értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás idõpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja a dolog idõközi romlásából eredõ értékcsökkenést.
(4) Az eredeti vevõ felelõs a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban a dolog neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszûnik.
(5) Egyebekben a visszavásárlási jogra az elõvásárlási jog szabályait kell alkalmazni.
A visszavásárlási jog elválaszthatatlanul tapad az adásvételi szerzõdéshez, amellyel a jogosult (eladó) átruházza a dolog (ingó vagy ingatlan) tulajdonjogát. A visszavásárlás jogában csak adásvétel esetén lehet érvényesen megállapodni. A visszavásárlási jogban kifejezetten meg kell állapodni, mégpedig úgy, hogy az tartalmilag egyenértékû legyen egy adásvételi szerzõdéssel. E követelményen felüli érvényességi kellék, hogy azt az idõt is meg kell határozni, amelyen belül a visszavásárlás történhet. Ez több mint öt év nem lehet. Ha a felek a szerzõdésben a visszavásárlási jog határidejét nem határozták meg, azt öt évre kikötöttnek kell tekinteni. Az öt év az adásvételi szerzõdés megkötésével kezdõdik. Érvénytelen a visszavásárlási jog kikötése, ha nem az adásvételi szerzõdés megkötésével egyidejûleg kerül rá sor. Érvénytelen adásvétel mellett érvénytelen a visszavásárlási jog is. Ha a visszavásárlási jog érvénytelen, de megfelel a vételi jog elõírásainak, a Ptk. 375. § (1) bekezdésében foglaltakat kell alkalmazni, azt vételi jog kikötésének kell tekinteni. Az ingatlanra kötött visszavásárlási jog nem csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik (Inytv. 3.§ (2) bek.), de mert az adásvételi szerzõdés okán szorosan tapad a tulajdonjog bejegyzéséhez, az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjog bejegyzésével egyidejûleg hivatalból, tehát erre irányuló kérelem nélkül jegyezik be (Inytv. 50.§ (1) bek.), és a bejegyzéstõl kezdõdõen minden késõbbi jogszerzõvel szemben hatályos. A kikötött idõtartam leteltével a visszavásárlási jog törlés nélkül is megszûnik (Ptk. 228.§ (2) bek.). Visszavásárlási jog bejegyzése akadályozza további jogok és jogilag jelentõs tények bejegyzését.
A törvény megszorító rendelkezése hiányában a visszavásárlást kikötõ szerzõdés elméletileg akkor is megfelel az írásba foglalás követelmények, ha azt a felek nem közokiratba vagy ügyvédileg ellenjegyzett teljes bizonyító erejû magánokiratba foglalták. Az Inytv. 32.§ (3) bekezdés sem írja elõ, hogy visszavásárlási jogot teremtõ okirat csak közokirati formában, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott teljes bizonyító erejû magánokirati formában alkalmas a bejegyezésre. Ebbõl ered, hogy ha a visszavásárlás jogát nem az adásvételi okirat tartalmazza, hanem azzal egyidejûleg létrehozott külön okirat, azon az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szempontjából is elegendõ a felek és két tanú hitelesítõ aláírása.
A visszavásárlás jog feljogosítja annak jogosultját arra, hogy a jog gyakorolhatósági idején belül a vevõhöz intézett egyoldalú jognyilatkozattal bármikor megvásárolja a dolgot (ingót ill. ingatlant). Az egyoldalú nyilatkozatot a Ptk. általános szabályai szerint közölni kell a kötelezettel (a tulajdonossal). A közléssel a felek között adásvételi szerzõdés jön létre, amely a nyilatkozat megfelelõ alakszerûsége (közokirat vagy ügyvédileg ellenjegyzett teljes bizonyító erejû magánokirat) és a közlés szabályszerûségének igazolása alapján az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas.
A visszavásárlási határidõ alatt a tulajdonos a dolgot köteles olyan állapotban tartani, amely nem akadályozza, korlátozza a visszavásárlás jog gyakorlását. A dolog megsemmisülésével a visszavásárlási jog ellehetetlenül és ezzel a visszavásárlási jog megszûnik (Ptk. 312. § (1) bek.). A teljesítés lehetetlenné válásáról a tulajdonos haladéktalanul köteles a jogosultat értesíteni. Az értesítés elmulasztásából eredõ kárért a tulajdonos felelõs.
Ha a megsemmisülés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért a kötelezett felelõs, a jogosult a teljesítés elmaradása miatt kártérítést követelhet. Ha megsemmisülésért a jogosult felelõs, a tulajdonos szabadul tartozása alól, és követelheti kárának megtérítését. Ha a megsemmisült dolog tárgyának maradványa a tulajdonos birtokában marad, vagy a tulajdonos kárát megtérítették, a jogosult a maradvány, illetõleg a kárpótlás átengedését követelheti.
A visszavásárlási jog meghiúsításának leggyakoribb esete, amikor a visszavásárlási jog gyakorlásakor derül ki, hogy a vevõ a dolgot harmadik személynek eladta. A jóhiszemûen és ellenérték fejében szerzõ harmadik személy (Inytv. 5.§ (5) bek.) ebben az esetben is tulajdonjogot szerez, s a jogosult a gyakorolt joga alapján létrejött adásvételi szerzõdés lehetetlenülésének szabályai szerint léphet fel a tulajdonossal szemben. A visszavásárlási jog csorbításának tipikus esete, amikor a tulajdonos a dolgot (ingatlant, ingót) megterheli. Az adásvételi szerzõdés szabályainak megfelelõen ilyenkor a jogosult szavatossági jogaival élhet.
A visszavásárlási árat a piaci viszonyok nem befolyásolhatják. A visszavásárlási ár azonos az adásvételi szerzõdésben kikötött vételárral. A visszavásárlás idõpontjában fennálló értékváltozásokat, akár csökkenés, akár növekedés, figyelembe kell venni. Az eredeti vételárból a tulajdonos levonhatja az állagromlásra visszavezethetõ értékcsökkenés összegét. Az értékcsökkenés oka közömbös. A tulajdonos a vételárhoz csak a saját értéknövelõ ráfordításait számíthatja hozzá. Fenntartási, felújítási, állagmegõrzési költségek, adók, stb. a visszavásárlási ár számításánál nem vehetõ figyelembe.
A visszavásárlás joga sem örökölhetõ, de az öröklésen kívüli jogutódot megilleti (Ptk. 373. § (4)-(5) bek.).
Minthogy elidegenítési és terhelési tilalom adásvételkor köthetõ ki és célja az, hogy az eladónak (vagy más személynek) a dologra vonatkozó jogát biztosítsa, és mert a visszavásárlási jog az adásvételkor köthetõ ki, a szerzõdésben a visszavásárlási jog elidegenítési és terhelési tilalommal biztosítható (Ptk. 114. § (2) bek.).
f) Vételi jog
Ptk. 375. § (1) bekezdés: „Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást – a dolog és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni.
(2) A határozatlan idõre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszûnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
(3) A bíróság a tulajdonost – törvény eltérõ rendelkezése hiányában – a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesítheti, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a kötelezettség teljesítése tõle nem várható el.
(4) Egyebekben a vételi jogra a visszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni.
A vételi jog a törvény szerint engedhetõ, azaz ezt a jogot, eltérõen a visszavásárlási jogtól, egyoldalú nyilatkozat is megteremtheti, de természetesen a kötelezett és jogosult szerzõdhet is errõl. A vételi jogot ingyenesen és visszterhesen is lehet alapítani, ahol a visszterhesség nem a vételárat, hanem a jog létrehozásáért járó ellenszolgáltatást jelenti.
Az Inytv. végrehajtási rendelete (109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet) 15. § (1) bekezdése szerint „Vételi jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetõségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.” Ingatlan esetében tehát a vételi jog egész tulajdoni illetõségre vagy ezek eszmei hányadára is engedhetõ. A vételi jog bejegyzése nem akadályozza további jogok és jogilag jelentõs tények bejegyzését.
E jog létrehozásának nem feltétele egy egyidejûleg kötött adásvételi szerzõdés. Vételi jogot a tulajdonos bármikor és bárkinek engedhet. A vételi jogot olyan személy javára is lehet engedni, akinek tulajdonjog-szerzése, adott esetben ingatlanra vonatozó tulajdonjog szerzése engedélyhez kötött (pl. kiskorú, külföldi, stb.). A tulajdonjog vételi jog alapján történõ megszerezéséhez a vételi jog gyakorlása idején szükséges az engedély beszerzése (vö. Lakástv. 89.§ (3) bek., EBH2004. 1182.).
A vételi jog annak a javára is engedhetõ, aki korábban nem volt az adott dolog, pl. ingatlan tulajdonosa (Ez is egy eltérés a visszavásárlási jogtól.)
Vételi jogot az is engedhet, aki még nem tulajdonosa az adott dolognak Ez a kötelezettségvállalás egyben arra is irányul, hogy a vételi jogi szerzõdés teljesítése érdekében a kötelezett meg fogja szerezni a dolog tulajdonjogát (EBH2003. 867.).
A vételi jogot engedõ szerzõdés csak írásban érvényes. Az ingatlanra engedett vételi jogról szóló szerzõdés további alakisági követelménye a közokirati vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott teljes bizonyító erejû magánokirati forma.
A szerzõdésnek félre nem érthetõ módon meg kell határoznia azt a dolgot, amely a vételi jog tárgya, valamint a vételárat is. Az alakisági hiányban szenvedõ és a dolgot és a vételárat nem tartalmazó vételi jogi szerzõdés semmis. Nem érvényességi feltétel, hogy a vételár pénzbeli vagy pénzben is kifejezhetõ legyen.
Vételi jog legfeljebb öt évre köthetõ ki. A határozatlan idõre kikötött vételi jogot legfeljebb a vételi jog engedésétõl számított hat hónapig lehet gyakorolni. Az ettõl eltérõ megállapodás, valamint az öt éves idõtartamot meghaladó kikötés semmis.
A bíróság kérelemre mentesítheti a vételi jogból eredõ kötelezettségek alól a kötelezettet, ha a körülményeiben bekövetkezett lényeges változások következtek be. Mentesítésre csak akkor kerülhet sor, ha a kötelezett oldalán a szerzõdés megkötését követõen következtek be a változások, valamint az is feltétel, hogy a változások olyan mértékûek legyenek, hogy a kötelezettség teljesítése a kötelezettõl az adott helyzetben már nem várható el.
A vételi jogot a jogosult a kötelezetthez intézett nyilatkozattal érvényesítheti. Ingatlan esetében az érvényesítõ nyilatkozatnak, éppen úgy, mint a vételi jogot engedõ nyilatkozatnak, meg kell felelnie a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges érvényességi és alakisági követelményeknek. A vételi jogot engedõ nyilatkozatból és a vételi jogot érvényesítõ nyilatkozatból ki kell tûnnie azoknak az adatoknak, amelyeket a Ptk., a XXV. sz. PED és az Inytv. illetve annak végrehajtási rendelete elvár (BH2005. 140., BH2006. 170.).
Vételi jogot jogszabály is teremthet. Ilyen esetek többek között az, amikor tagkizárás esetén a kizáráskori értéknek megfelelõ vételáron vételi jog a tagok többsége által kiválasztott, az építõközösségbe belépõ új tagot illeti meg, ha a kizárt tag a tulajdoni illetõségét harminc napon belül nem ruházta át másra (Ptk. 578/D.§ (2) bek.).
Ugyancsak jogszabály (a lakásszövetkezetekrõl szóló 2004. évi CXV. Törvény 35. § (4) bekezdése) ad vételi jogot a nyugdíjasházi szövetkezetnek, ha a néhai szövetkezeti tag örököse nem felel meg a szövetkezeti alapszabály feltételeinek, vagy tagfelvételét nem kéri, és az állandó ingatlanhasználat jogát a hagyatékátadó végzés jogerõre emelkedésétõl számított hat hónapon belül az alapszabályi feltételeknek megfelelõ személyre nem ruházza át. E hat hónapot követõ további hat hónapig illeti meg a vételi jog a nyugdíjasházi szövetkezetet az állandó ingatlanhasználati jogra, mégpedig forgalmi értéken.
A tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló ún. Kárpótlási tv. (1991. évi XXV. Törvény) 15. § (2) bekezdése a kárpótlásra jogosultnak törvényes vételi jogot enged a mezõgazdasági szövetkezet vagy jogutódja által kárpótlási célra kijelölt termõföldterületre. A törvény határidõt nem állapít meg.
A vételi jog az errõl szóló szerzõdés (egyoldalú nyilatkozat) létrejöttével és nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik (Inytv. 3.§ (2) bek.). Vételi jog esetén a kötelezett (tulajdonos) elveszti rendelkezési jogát az adott dolgon (ingón vagy ingatlanon). Az a vételi jog fennállása idején nem idegenítheti el. A megterhelés jogát a vételi jog létestése nem szûnteti meg, de megterhelés esetén ……….
Ha a vételi jogot jogszabály teremti meg, a földhivatalnak hivatalból kell észlelnie a vételi jog esetleges bejegyzést, feljegyzést akadályozó jellegét. Érvényesül az Inytv. 3.§ (4) bekezdése, miszerint „E törvényben meghatározott egyes jogilag jelentõs tények, illetõleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkezõ jogok bejegyzésének elmaradása – ha e törvény eltérõen nem rendelkezik – a hozzájuk fûzõdõ joghatást nem érinti.” Ha vételi jogot nem jogszabály teremti meg, hanem szerzõdés (egyoldalú nyilatkozat) és ennek alapján a vételi jog nem került bejegyzésre, a földhivatal nincs abban a helyzetben, hogy vizsgálja, van-e akadálya további jogok és tények bejegyzésének. A szerzõdéses elõvásárlási jog esetében – ha az ingatlan-nyilvántartásba e jog be van jegyezve – a földhivatalnak úgy kell eljárnia, mint a törvényes elõvásárlási jog esetén.
A vételi jogra a Ptk. 375.§ (1)-(3) bekezdésekben írt eltérések mellett az elõvásárlási jog szabályait kell alkalmazni.
A szerzõdéses, különösen a banki hitelügyletek körében alkalmazott szerzõdéses gyakorlat körében vitássá vált, hogy érvényese-e a jelzálogjog kikötése mellett az, hogy a hitelezõ a követelését a jelzálogjog mellett vételi jog kikötésével is biztosítja.
A jogalkalmazás során az is vitássá vált, hogy érvényesen teheti-e az a gazdálkodó szervezetnek minõsülõ a jogosult (Ptk. 685.§ c) pont), hogy maga helyett mást jelöl ki a vételi jog gyakorlására. E körben annak értelmezése okozott vitát, hogy a vételi jog átruházásának, azaz semmis ügyletnek (Ptk. 373.§ (4) bek.) minõsül-e, ha a jogosult úgy jelöli ki a vételi jog gyakorlóját, hogy eladja neki a követelést.
Minthogy a vételi jogot a Ptk. nem a szerzõdéses mellékkötelezettségek (a szerzõdéses biztosítékok) között, hanem az adásvétel körében, annak különös nemeként szabályozza, az is kérdésessé vált, hogy megfelel-e a vételi jog társadalmi rendeltetésének, ha alkalmazására nem eladási és vételi szándék kifejezéseképpen kerül sor, hanem hitelszerzõdés körében, ahol a kötelezett (adós) akarata nem irányul a biztosíték (pl. ingatlan) tulajdonjogának az átruházására. Az is felvetõdött, hogy ez az ügylet nem tiltott-e azért, mert a Ptk. 263. §-ának (1) bekezdése tiltja az arra vonatkozó megállapodást, mely szerint a zálogjog jogosultja a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát.
A bírói gyakorlat e körben a vételi jog kiköthetõsége mellett foglalt állást, mindamellett nem látta kizárnak, hogy azokban az esetekben, melyekben a vételi jog gyakorlása eltért e jog társadalmi rendeltetésétõl vagy a jogosult oldalán joggal való visszaélésnek, uzsorának vagy feltûnõ értékaránytalanság okán megtámadásra okot adó szerzõdésnek minõsült, a bíróság a kötelezettnek jogvédelmet nyújtson.
A Legfelsõbb Bíróság EBH1999. 27. számon közzétett eseti döntése szerint „A pénzintézet a kölcsönszerzõdés biztosítására az ingatlanra a jelzálogjog mellett vételi jogot is jogosult kikötni”.
A Legfelsõbb Bíróság felülvizsgálati eljárásban megállapította, hogy a Ptk. 263. §-ának (1) bekezdése csak az arra vonatkozó megállapodást tiltja, mely szerint a zálogjog jogosultja a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. A jogszabály kizárólag az ilyen megállapodáshoz fûzi a semmisség jogkövetkezményét, és azt is csak akkor, ha a megállapodás megkötésére a kielégítési jog megnyílta elõtt került sor. A jogszabályban írt tartalmú megállapodás nyilvánvalóan azért tilos, mert a hitelezõ az addig esetleg törlesztett részleteket figyelmen kívül hagyva, elszámolási kötelezettség nélkül, a zálogtárgy valóságos értékének meghatározása nélkül szerezhetné meg a fennálló követelése fejében a zálogtárgy tulajdonjogát, amely a kötelezett hátrányos helyzetének kihasználására vezethet. Ez a jogszabályi tilalom azonban nem korlátozza a tulajdonosnak a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerinti rendelkezési jogát, így a tulajdonos nincsen elzárva attól, hogy a jelzáloggal terhelt ingatlant tovább megterhelje, annak tulajdonjogát átruházza, esetleg éppen a hitelezõjére vagy a hitelezõ javára azon – a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelõen – a dolog és a vételár pontos megjelölésével vételi jogot engedjen.
A vételi jogra vonatkozó szerzõdés a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdése szerint éppen abban különbözik a Ptk. 263. §-ának (1) bekezdésében írt semmis megállapodástól, hogy bár a vételi jog jogosultja egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja a dolgot, így megszerezheti annak tulajdonjogát, a vételi jog érvényes kikötése esetén azonban szükséges a vételi joggal terhelt dolognak és a vételárnak a megjelölésével a szerzõdést írásba foglalni. A vételi jog gyakorlása esetén a tulajdonost – egyebek mellett – ugyanúgy megilleti a szerzõdésnek a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerint a szolgáltatás és ellenszolgáltatás egyensúlyának hiánya miatti megtámadása, mint más szerzõdések esetében. További védelmet jelent az eladónak az is, hogy a vételi jogra vonatkozó megállapodást követõen a körülményekben bekövetkezett olyan lényeges változásokra hivatkozással, amelyekre tekintettel a dolog eladása a tulajdonosra nézve rendkívül méltánytalan eredményre vezetne, a bíróság mentesítheti a tulajdonost a vételi jogból eredõ kötelezettségei alól (Ptk. 375. §-ának (3) bek.). (Lásd még BH2001. 584., BH1998. 350.)
A Legfelsõbb Bíróság az EBH2004. 1099. számon közzétett elvi jelentõségû eseti határozatában kifejti, hogy a hitelszerzõdés értelmében a bank a követelését harmadik személyre engedményezheti, ha a kötelezett fizetési elmaradásba esik. Az engedményezéssel a bank jogai átszállnak a jogosultra, így minden olyan jog, amely a bankot illet, a jelen szerzõdés alapján a jogosult által is gyakorolható. A Legfelsõbb Bíróság tehát arra az álláspontra helyezkedett, hogy a vételi jog társadalmi rendeltetése lehet biztosítéki is és nem a harmadik személy kijelölésekor nem a vételi jog eladásáról, hanem a hitelkövetelés engedményezésérõl van szó, ami azzal jár, hogy a követelés biztosítékaként mûködõ vételi jog is átszáll e személyre. Ennek az álláspontnak a Ptk. 329. § (1) bekezdése lehet alapja, bár e szabály csak a zálogjogból és kezességbõl eredõ jogok átszállásáról szól.
A társadalmi méreteket öltõ vita hatására a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) 2004. szeptember 21-én a jelzáloggal biztosított hitelekre vonatkozóan, fõként a lakáshitelezésnél alkalmazott biztosítékok körében végzett vizsgálata, valamint az azt követõen felmerült tények alapján megállapította, hogy a vételi jog alkalmazása sértheti a hiteladósok érdekeit. A PSZÁF szerint a pénzügyi intézmények vételi jog hitelbiztosítékként történõ kikötése esetén alapvetõen jogszerûen járnak el. Az esetleges visszaélésszerû joggyakorlás elkerülése érdekében javasolta, hogy a prudens banki magatartás követelményének megfelelõen a pénzügyi intézmények méltányosan és korrekt módon járjanak el akkor is, ha ügyfeleik szerzõdést szegnek. A korrekt eljárás érdekében a vételi jog kikötése és gyakorlása körében azt az útmutatást adta, hogy „a pénzügyi intézmény alkalmazzon olyan ügyfél-tájékoztatót, amely közérthetõen ismerteti a vételi jog (opció) ismérveit, nem fizetés esetén alkalmazásának következményeit. Az opciós szerzõdés részeként készüljön egy nyilatkozat, amelyben az ügyfél aláírásával azt igazolja, hogy a tájékoztatást megkapta, és az abban foglaltakat megértette. A szerzõdéskötéskor a pénzügyi intézménynek az ügyféllel kapcsolatban álló alkalmazottja gyõzõdjék meg arról, hogy a potenciális adós tisztában van az opciós szerzõdés aláírásának lehetséges jogi és anyagi következményeivel. Amennyiben az adós nem fizet, a pénzügyi intézmény a fizetési felszólításban hívja fel a figyelmét az opció alkalmazásának következményeire. Mérlegelje a pénzügyi intézmény, hogy az opció tárgyát képezõ ingatlan értékéhez képest alacsony összegû hitel esetén célszerû-e a konstrukció alkalmazása, és hogy a potenciális hitelfelvevõ jövedelmi pozícióinak vizsgálatától az opció kikötése esetén se tekintsen el. A pénzügyi intézmény az ügyfélforgalom számára nyitva álló helyiségében jól hozzáférhetõen elhelyezve bocsássa az ügyfél rendelkezésére a jelen Tájékoztató mellékletét képezõ ügyféltájékoztatót, és tegyen eleget az abban foglalt tájékoztatási kötelezettségének. A pénzügyi intézmény a fedezetül szolgáló ingatlan értékének megállapítása során a bank- és üzleti titoktartás keretei között törekedjék arra, hogy az ügyfél az értékbecslés folyamatát átláthassa, annak eredményét és szempontjait megismerhesse és megérthesse. A pénzügyi intézmény a lehetséges keretek között biztosítsa ügyfelének az értékbecslõ megválasztásának lehetõségét (pl. az általa megjelölt értékbecslõk közül az ügyfél választhat), illetve az értékbecslés megállapításainak vitatása esetén az ellenõrzõ értékbecslés lehetõségét. A pénzügyi intézmény az opciós vételár meghatározása során törekedjék arra, hogy az értékbecslést végzõ személy munkáját teljesen függetlenül, mindenfajta érdekeltségtõl és befolyástól mentesen végezhesse, és az ingatlan értéke annak valós piaci forgalmi értékén kerülhessen megállapításra. Az értékbecslést végzõ személy érdekeltségének tekinthetõ az, amikor kötelezettséget vállal, hogy az általa megállapított forgalmi értéktõl függõ opciós vételáron megvásárolja a biztosítékul szolgáló ingatlant, ha erre a pénzügyi intézmény felszólítja. A pénzügyi intézmény tegye lehetõvé, hogy az opciós vételár az ingatlan idõközi értékváltozása folytán a vételi jog gyakorlása során új értékbecsléssel, a szerzõdéskori mértéktõl eltérõ értékben kerülhessen megállapításra, amely nemcsak az ingatlan fedezeti értékének esetleges csökkenését, hanem emelkedését is figyelembe veszi. A pénzügyi intézmény fokozottan törekedjék arra, hogy a vételi jog érvényesítése esetén az ügyfél az õt érintõ valamennyi, a vételi jog gyakorlása érdekében tett lépésrõl (pl. újraértékelés, vevõkijelölés, önálló értékesítés) elõzetesen szerezzen tudomást. A pénzügyi intézmény a szerzõdés megkötését megelõzõen tájékoztassa az ügyfelet, hogy az opciós szerzõdés alapján a pénzügyi intézmény az ingatlanra más vevõt jelölhet ki, illetõleg a követelést más személyre átruházhatja. Amennyiben a hitelkövetelés lejárt és a biztosíték érvényesíthetõ, a pénzügyi intézmény fokozottan törekedjék arra, hogy az ügyfél jogai a vevõkijelölés, illetve a követelés átruházása folytán se sérülhessenek, és kerülje annak a lehetõségét, hogy a kijelölt vevõ vagy a követelést megszerzõ személy az adós helyzetét egyoldalúan, indokolatlan anyagi elõny szerzése érdekében kihasználhassa. Az adós helyzete egyoldalú kihasználásának tekinthetõ az, ha belsõ információ birtokába jutva a követelést olyan személy szerzi meg, illetve vevõként olyan személy kerül kijelölésre, aki követeléskezeléssel korábban üzletszerûen nem foglalkozott, illetve a pénzügyi intézménnyel korábban nem állt tartós üzleti kapcsolatban. A pénzügyi intézmény a vételi jog gyakorlását megelõzõen lehetõleg minél szélesebb lehetõséget biztosítson ügyfelének arra, hogy ingatlanát saját maga értékesíthesse, és errõl a lehetõségrõl ügyfelét mielõbb értesítse. A pénzügyi intézmény vegye figyelembe, ha a fennálló tartozás összegéhez mérten a vételi jog gyakorlása aránytalanul nagy hátrányt okozna az ügyfélnek, és mérlegelje, nem célszerûbb-e a követelést egyéb úton, szerzõdésmódosítással (pl. a tartozás átütemezése, kezes bevonása) érvényesíteni. A pénzügyi intézmény fordítson fokozott figyelmet arra, hogy az általa kezelt hitelszerzõdések fedezetéül szolgáló ingatlanok adatai csak a jogszabályokban, illetve a hitelszerzõdésben meghatározott esetben juthassanak harmadik, illetõleg az opciós megállapodásban meghatározott, vevõállításra kötelezett félen kívüli más személy tudomására. A pénzügyi intézmény tájékoztassa ügyfelét arról, hogy az ingatlan értékesítése esetén befolyt pénzösszegbõl a saját követelésének kielégítése után fennmaradt összeg az ügyfélnek visszajár, és annak elszámolása és kifizetése mikor és milyen módon történik.”
g) Perfeljegyzés
A perfeljegyzés az ingatlannak olyan terhe, amely mint feljegyzett tény a végrehajtási jog és a telki szolgalom kivételével akadályozza, hogy a feljegyzést követõen teljesített be- ill. feljegyzések kifejtsék a törvényes és szükséges joghatást.
A perfeljegyzés alapvetõen eljárásjogi, technikai jellegû intézkedés. A perindítás tényét a tulajdoni III. lapra jegyzik fel. A feljegyzésre nem kerülhet sor a felek bejelentése alapján még akkor sem, ha igazolják, hogy olyan per van folyamatban, amelynek feljegyzése lehetséges, illetve ha igazolják, hogy kérték a perbíróságot arra, hogy rendelje el a perfeljegyzést.
A perfeljegyzésre csakis bírósági határozat alapján kerülhet sor. Errõl az Inytv. kifejezetten rendelkezik.
Az Inytv. 64. § (1) bekezdése szerint „A bíróság – az ügyfél kérelmére – elõzetesen vérgehajtható végzéssel megkeresi a körzeti földhivatalt
a) a törlési és kiigazítási,
b) az ingatlan tulajdonjogát érintõ,
c) az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti,
d) az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, valamint
e) a jelzáloggal biztosított, illetõleg önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti per megindítása tényének feljegyzése iránt.
A perfeljegyzés tárgyában a bíróságnak a keresetlevél benyújtását követõen nyomban – a perindítás hatályának beállta elõtt – intézkednie kell. Perfeljegyzésre irányuló kérelem esetén a bíróság csupán azt vizsgálhatja, hogy a keresetlevél alkalmas-e tárgyalás kitûzésére, és tárgya szerint az adott per azok közé tartozik-e, amelyeknek feljegyzését az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény lehetõvé teszi, továbbá tisztázza, hogy a perfeljegyzésnek nincs-e ingatlan-nyilvántartási akadálya (EBH2003. 872., BH2001. 546. BH2003. 377.).
Az Inytv. azt is szabályozza, hogy a bíróság mikor keresheti meg a földhivatalt. Polgári perben hivatalból nem, csupán az „ügyfél” kérelmére. Az ügyfél a Ket. kifejezése és emiatt némi képzavart okoz, hiszen a bíróság saját ügykörében a polgári perrendtartás szerint jár el, ami szerint a perben felek (és nem ügyfelek) vannak. Ez a csekély szóhasználati probléma nem zavarja azonban meg a szabály alkalmazását.
Ha az ügyfél a bíróság felé ilyen kérelmet nyújt be, a bíróság
a) a törlési és kiigazítási,
b) az ingatlan tulajdonjogát érintõ,
c) az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti,
d) az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, valamint
e) a jelzáloggal biztosított, illetõleg önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti per esetében köteles végzéssel elrendelni a perfeljegyzést. A végzés fellebbezésre tekintet nélkül végrehajtható, ezért meghozatala után nyomban közölhetõ a földhivatallal is. Ha a végzést a kár az azt meghozó bíróság, akár a másodfokú bíróság hatályon kívül helyezi, az errõl szóló jogerõs végzést a bíróság köteles megküldeni a körzeti földhivatalnak a feljegyzés törlése céljából, de itt sem kizárt, hogy az érdekelt maga jár el a perfeljegyzés töröltetése érdekében.
A végzés már a kereset alperesnek történõ kézbesítése elõtt meghozható és ilyen esetben is közölni kell a földhivatallal. A földhivatal a per feljegyzését haladéktalanul foganatosítja és errõl szóló határozata ellen fellebbezésnek nincs helye (Inytv. 64.§ (4) bek.).
A perfeljegyzés eljárásjogi, de anyagi jogi következménnyel is járó hatása az, hogy minden más jogot csak függõ hatállyal lehet bejegyezni az adott ingatlanra.
Az Inytv. 64. §-ában meghatározott perek megindításának feljegyzése után jogokat – jogszabályon, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló jogok, valamint a telki szolgalmi jog, az állandó jellegû földmérési jelek, földminõsítési mintaterek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító közérdekû földhasználati jog, a vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekû szolgalmak és használati jogok, elõ- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog (önálló zálogjog) és végrehajtási jog kivételével csak a per befejezésének eredményétõl függõ hatállyal lehet „feljegyezni”, rendelkezik a Vhr. 29. §. (A „ feljegyzés” kifejezés bizonyára jogszabály-szerkesztési tévedés, hiszen az Inytv. 16.§ bejegyzésrõl szól, lévén, jogokat sorol fel.). A perfeljegyzés nem akadálya a kisajátításnak (BH2002. 464.).
A feljegyzett perben hozott bírói határozaton alapuló változás bejegyzésével egyidejûleg törölni kell a perfeljegyzést, és ha a változás következtében szükséges, a függõ hatállyal történt bejegyzéseket is (Inytv. 65. § (1) bek.). Ha a bírói határozat szerinti változás nem akadálya a korábban függõ hatállyal be- vagy feljegyzett jogok ill. tények fennmaradásának, azokat végleges hatállyal a tulajdoni lap tartalmává válnak.
A perfeljegyzés törölésének egy másik esete, ha az érdekelt igazolja, hogy a bíróság jogerõs határozattal az eljárást megszüntette, vagy a keresetet elutasította, illetõleg felmentõ ítéletet hozott. Ezt a törlési intézkedést tehát már nem csak a bíróság megkeresése (végzése) alapján teheti meg a földhivatal, hanem az érdekelt kérelmére is, ami nem feltétlenül jelenti a per valamelyik részesét. Más, a per hatásai által érdekeltté váló személy is kérheti a perfeljegyzés törlését, ha a fenti körülményeket igazolni tudja. Az igazolás nyilvánvalóan a bíróság eredeti, jogerõsített végzésének földhivatali benyújtásával történhet, de lehetõség van arra is, hogy az érintett azt kérje, hogy a földhivatal a perfeljegyzés törölhetõségérõl szó okirat vagy tájékoztatás beszerzése iránt keresse meg a földhivatalt.
A perfeljegyzés törlésérõl szóló határozatban meg kell jelölni azon idõközi bejegyzéseket és azok számát, amelyekre vonatkozóan a függõ hatály megszûnik (Vhr. 110. §). A perfeljegyzés törlésérõl szóló feljegyzésben a földhivatalnak utalnia kell arra, hogy az idõközi bejegyzések függõ hatálya megszûnt.
Perfeljegyzés történik akkor is, ha A bejegyzéssel vagy az alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban elkövetett bûncselekmény miatt indult büntetõeljárásról a bíróság e tény feljegyzése végett értesíti a körzeti földhivatalt. A bíróság ezen esetekben nem kérelemre, hanem hivatalból jár el.
2007. március Dr. Hidasi Gábor
