Ma már akkor sem tájékoztathatjuk ügyfelünket arról, hogy az általunk ellenjegyzett adásvételi szerzõdéssel szerzett tulajdonjoga nincs veszélyben, ha meggyõzõdtünk arról, hogy az eladót megelõzõ tulajdonos több mint 60 napja átvette a földhivatal bejegyzõ határozatát és nem indított érvénytelenségi pert. Az Alkotmánybíróság (AB) 2009. április 28-án ugyanis megsemmisítette az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 63.§ (2) bekezdésének szubjektív határidõrõl szóló rendelkezését (51/2008.(IV.28.)AB határozat, a továbbiakban: Határozat). Az új Ptk. elfogadásra ajánlott egységes javaslata tartalmazza a megsemmisített rendelkezést (IV. könyv 193.§).
Ismert, hogy az AB már 2006-ban alkotmánysértõnek találta és ezért kiiktatta az Inytv. 5.§ (5) bekezdését, mely szerint „Érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemû harmadik személy javára bejegyzett jog, illetõleg feljegyzett tény a ranghelyére irányadó idõponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhetõ.” [80/2006.(XII.20.)AB határozat]. Ennek szinte egyenes következményeként szabta át az Inytv. 63.§ (2) bekezdését, amely korábban így szólt: „Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az elõzõ bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszemûen szerzett jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstõl számított hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésrõl szóló határozatot a sérelmet szenvedõ fél részére kézbesítették. A bejegyzéstõl számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt.”Az Inytv. 5.§ (5) bekezdése az ingatlan-nyilvántartáshoz fûzõdõ közbizalom egyik alappillére volt, de az AB szerint a bírósághoz fordulás alapvetõ jogát aránytalanul korlátozta (Alkotmány 57.§ (1) bek.). A korlátozás az elérni kívánt célhoz, a közhitelességhez képest eltúlzott volt, mert erõsebben védte a közvetlen illetve a további jogszerzõt az eredeti jogosulttal szemben azzal, hogy a ranghely-keletkezéstõl számított mindössze 3 évig engedte a jóhiszemû jogosult javára bejegyzett jog illetve feljegyzett tény törlését. Az AB szerint az Inytv. 5.§ (5) bekezdés közvetetten az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében rögzített tulajdonhoz való jogot is aránytalanul korlátozta, hiszen a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége esetén az eredeti tulajdonos tulajdoni igénye a jóhiszemû további jogszerzõvel szemben 3 év után elenyészett. A Határozat szerint az Inytv. 63.§ (2) bekezdésében írt 60 napos határidõ szintén a bírósághoz fordulás aránytalan korlátozása okán volt alkotmánysértõ. A 60 nap túl rövid volt a keresetindításhoz, mert sok esetben még az érvénytelenség felismerésére sem volt elegendõ. A két alkotmányos beavatkozás után a törlési kereset korlátozásaiból csak ennyi maradt: „Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az elõzõ bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszemûen szerzett jogot, a bejegyzéstõl számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani.” (Inytv. 63.§ (2) bek. új szövege). Az új helyzetben az további jogszerzõ elnevezésnél találóbb a további jogvesztõ.
Mi az, ami változott?
a) Három éven belüli perlés esetén érdektelen, hogy a földhivatal kézbesítette-e illetve mikor kézbesítette a határozatot az eredeti jogosultnak.
b) 2009. április 28-adika után az is indíthat törlési pert, akinek a földhivatal már több mint 60 napja kézbesítette a határozatot, de a bejegyzéstõl számított 3 év még nem telt el.
Mi az, ami nem változott?
a) A közvetlen jogszerzõ elleni törlési per megindítása az érvénytelenség megállapítására nyitva álló idõn belül lehetséges, azon belül azonban határidõhöz nem kötött. Ugyanígy a további jogszerzõ elleni törlési keresetet is az érvénytelenség megállapítására nyitva álló idõn belül lehet megindítani, de a pernyertesség a jóhiszemû további jogszerzõvel szemben érvénytelenség esetén sem biztos, ugyanis idõtényezõhöz is kötött. Arra csak akkor lehet számítani, ha a közvetlen jogszerzõ jogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétõl a kereset benyújtásáig 3 év még nem tel el. (A határidõ számításánál tehát a széljegyzési, kézbesítési vagy a jogerõre emelkedési idõpont nem jut szerephez).
b) A 3 éves határidõ továbbra is objektív, jogvesztõ, nem tud megszakadni vagy nyugodni. Errõl egyébként nem az Inytv., hanem a Legfelsõbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma BH 2000. évi 8. számában és a Legfelsõbb Bíróság Polgári Kollégiuma BH 2005. évi 9. számában közzétett vélemény szól, amit az AB-határozatok is megerõsítenek.
c) Az Inytv. 5.§ (5) bekezdésébõl nem volt kiolvasható, de a bírói gyakorlat eredményeképpen a jóhiszemû további jogszerzõ javára bejegyzett jog illetve feljegyzett tény 3 év elteltével is törölhetõ volt, ha a pert 3 éven belül megindították. Ez a jövõben sem változik, mert a törvényszöveg ma már csakis a törlési kereset megindításának és nem a törlésnek a határidejét rögzíti.
d) A keresetindítási határidõk tekintetében továbbra is mindegy, hogy az eredeti jogosult mikor szerzett tudomást az érvénytelenség okáról. A bejegyzéstõl számítottan 3 éve van arra, hogy keresettel követelje minden további jogszerzõ bejegyzett jogának illetve a javukra feljegyzett tényeknek törlését akkor is, ha már a be- ill. feljegyzés elõtt is tudott az érvénytelenségrõl.
e) Továbbra sem képzelhetõ el a további jogszerzõ elleni perindítás a nélkül, hogy egyidejûleg ne kerülne sor a bejegyzésre szolgáló okirat alaki, alakszerûségi vagy tartalmi érvénytelenségének a megállapítására a közvetlen jogszerzõvel szemben. Ennek oka az, hogy az Inytv. 62-63. §-a a Ptk. szerinti eredeti állapot helyreállításának szolgálatában áll. A Ptk. 237. § (1) bekezdése és az Inytv. 62-63. §-a koherens kapcsolatban van (Legfelsõbb Bíróság Polgári Kollégiumának véleménye, BH 2005. évi 9. szám).
f) A Ptk. 237.§ (2) bekezdése szerinti jogkövetkezmények (szerzõdés érvényessé nyilvánítása, hatályban tartása) feltétele, hogy a szerzõdéskötés elõtt fennállott helyzetet ne állítsák helyre. Az Inytv. 63.§ (2) bekezdés nélkül a szerzõdéskötés elõtti helyzet nyilván visszaállíthatatlannak minõsülne, ha a közvetlen jogszerzõ javára bejegyzett jogot vagy feljegyzett tényt idõközben törölték. Az Inytv. 63.§ (2) bekezdése az a szabály, amely lehetõvé teszi a Ptk. 237.§ (1) bekezdésének alkalmazását és kizárja az áttérést a Ptk. 237.§ (2) bekezdésére, ha a további jogszerzõvel szembeni törlési igény sikerrel érvényesíthetõ. A Ptk. 237.§ (1) bekezdés ugyanis nem csupán az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításáról szól, hanem az eredeti állapot helyreállításáról általánosságban. Az Inytv. 62-63. §-a viszont kizárólag az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításának szabálya. Erre tekintettel törlés csak akkor lehetséges, ha az érvénytelenség konkrét ügyben alkalmazott jogkövetkezménye az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítása. Az ingatlan eredeti birtokállapotának helyreállíthatósága e körben érdektelen.
g) A jövõben is kizárt, hogy a további jogszerzõ által érvényesített követeléssel szembeni semmisségi hivatkozás vagy megtámadási kifogás törléshez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításához vezessen, mert ezek sikere legfeljebb a kereset elutasítását eredményezi, törlési és eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításról szóló ítéleti rendelkezést nem. Kifejezett ítéleti rendelkezés és bírósági megkeresés nélkül viszont a földhivatal nem töröl, és nem állít vissza eredeti ingatlan-nyilvántartási állapotot.
Eljárásjogi sajátosságok
a) A jövõben is igaz, hogy a további jogszerzõ elleni perindításra csak az jogosult, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti. A törlési igény tehát nem érvényesíthetõ mindazok által, akik az érvénytelenségi per megindítására egyébként jogosultak (Ptk. 235.§ (2) bek.).
b) Törlési pert az ügyész a további jogszerzõ ellen is indíthat, mégpedig akkor is, ha a jogosult a jogainak védelmére egyébként képes (Inytv. 62.§ (1) bek., Pp. 9.§ (1) bek.). Az ügyész a további jogszerzõt a semmis szerzõdéssel a közérdekben okozott sérelem megszûntetése érdekében is perelheti (Ptké. 36/A.§).
c) A további jogszerzõvel szembeni törlési keresetet határidõn túliság okán azért nem lehet elutasítani idézés kibocsájtása nélkül, mert a Pp. 130.§ (1) bekezdés h) pontja csak azokban az esetekben alkalmazható, ha a jogszabály kizárólag idõmúláshoz köti a kereset megindíthatóságát és az idõtényezõ figyelembe vétele más feltételektõl nem függ. Jelen esetben ez a jóhiszemûségtõl is függ, ami bizonyítás felvételét igényli.
d) További jogszerzõ a pernek soha nem lehet egyedüli alperese, mert az érvénytelenség, a törlés és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot iránti igény szétválaszthatatlan kapcsolatban áll, önálló kereseti igényként egyik sem bírálható el. Minthogy a közvetlen jogszerzõvel szembeni érvénytelenség indikálja a további jogkövetkezményt, a törlés pedig az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításának elõjátéka, az egymásba fonódó jogkövetkezmények az alperesi oldalon közös kötelezettséget teremtenek. Az alperesekkel szembeni kereset ezért csak egységesen dönthetõ el, miáltal az alperesi pertársaság egységes [1952. évi III. törvény (Pp.) 51. § a) pont]. Ebbõl eredõen a bíróság a jóhiszemû további jogszerzõt a közvetlen jogszerzõvel egyetemlegesen kötelezi perköltség fizetésére, e körben a jóhiszemûségnek nincs jelentõsége (Pp. 82.§ (1) bek.).
e) A keresethez kötöttség okán (Pp. 3.§ (2) bek., 215.§) az ingatlan eredeti birtokállapotának helyreállítása önmagában a törlési és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására irányuló kereseti igénybõl nem következik. Ehhez külön petitum szükséges.
f) A perben a további jogszerzõt a javára bejegyzett jog vagy feljegyzett tény törlésének tûrésére kell kötelezni, mert csak így érhetõ el az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása. Más igény vele szemben nem érvényesíthetõ, ezért ellene megállapítási keresetnek nem lehet helye (Pp. 123.§).
Vadregényes ingatlanpiacunk kockázatait a két AB-határozat tovább fokozta. A tisztességes vevõk és biztosítéki jogosultak, közjegyzõk és mi ügyvédek eddig legalább abban bízhattunk, hogy ha piacszerû körülmények között, érvényesen szerzõdünk és hiszünk a tulajdonosnak, a TAKARNET-nek, a tulajdoni lapnak, a földhivatal okirattárának, a Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatalának, a személyi igazolványnak, a lakcímkártyának, az adóigazolványnak, a cégkivonatnak, az aláírási címpéldánynak, a közüzemi számláknak, a szomszédoknak, a közös képviselõnek és még nyomozati cselekményeink is azt igazolják, hogy a bûvös 60 nap perindítás nélkül telt el, több veszély már nem leselkedik ügyfelünkre. Erre most alkalmanként 1095 napot kell várnunk. Ez az idõ elviselhetetlenül hosszú, mint ahogyan az is elviselhetetlen, hogy a 80/2006.(XII.20.)AB határozat III./4. pontjának utolsó bekezdése a tétlenségen kívül semmit sem váltott ki a jogalkotóból. E pontban az áll, hogy „A pro futuro hatályú megsemmisítés a jogbiztonság érvényesülését szolgálja, nevezetesen azt, hogy a jogalkotónak megfelelõ idõ álljon rendelkezésére az Alkotmánynak megfelelõ szabályozás feltételei megteremtésére”. Ezért került sor az Inytv. 5.§ (5) bekezdésének megsemmisítésére 2006. december 20-adikán 2007. június 30-adiki hatállyal. Az AB-határozatokból következtetni lehet arra, hogy egy 60 napnál hosszabb és három évnél rövidebb törléstilalmi határidõ alkotmányos lehet. Nem túl bonyolult jogalkotási feladat, mégis több mint két és fél év telt már el hiába. Közben az ingatlanpiac válságba került (a jogalkotó mentségére szolgáljon, nem emiatt). Fokozni kellene az ügyletkötési kedvet. Ez nem könnyû. Az ingatlan-nyilvántartásba vetett közbizalom javításával is lehet tenni érte valamit. Ez minden más beavatkozásnál egyszerûbb, olcsóbb és gyorsabb, és van még egy elõnye: a jogalkotásba vetett közbizalmat is képes javítani. Ez pedig ráfér.
De ne legyünk türelmetlenek. Az igazságügyi és rendészeti miniszter Polgári Törvénykönyvrõl szóló T/5949/414. számú, 2009. áprilisi egységes javaslata a IV. könyvben (Dologi jog) annak az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásairól szóló negyedik részében ezt tartalmazza:
4:193. § (1) A bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy az érvénytelen bejegyzés alapján az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszemûen és ellenérték fejében jogot szerzõ harmadik személlyel szemben a törlési pert – az érvénytelen bejegyzés alapján jogot szerzõ személyre kiterjedõ hatállyal – a jogának törlésérõl vagy a közvetlen jogutódját megilletõ jog bejegyzésérõl rendelkezõ határozat kézbesítésétõl számított hatvan napos jogvesztõ határidõn belül indíthatja meg.
(2) Ha a perindításra jogosult részére kézbesítés nem történt, az (1) bekezdés szerinti törlési pert a bejegyzéstõl számított hároméves jogvesztõ határidõ alatt lehet megindítani.A jogalkotó tehát úgy fogja alkotmányszerûvé tenni a törlési perek szabályait, hogy az alkotmánysértõ rendelkezést a Ptk-ban helyezi el. Nem nehéz megjósolni az új szabályozás (közel)jövõjét.
4:193. § (1) A bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy az érvénytelen bejegyzés alapján az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszemûen és ellenérték fejében jogot szerzõ harmadik személlyel szemben a törlési pert – az érvénytelen bejegyzés alapján jogot szerzõ személyre kiterjedõ hatállyal – a jogának törlésérõl vagy a közvetlen jogutódját megilletõ jog bejegyzésérõl rendelkezõ határozat kézbesítésétõl számított hatvan napos jogvesztõ határidõn belül indíthatja meg.
(2) Ha a perindításra jogosult részére kézbesítés nem történt, az (1) bekezdés szerinti törlési pert a bejegyzéstõl számított hároméves jogvesztõ határidõ alatt lehet megindítani.A jogalkotó tehát úgy fogja alkotmányszerûvé tenni a törlési perek szabályait, hogy az alkotmánysértõ rendelkezést a Ptk-ban helyezi el. Nem nehéz megjósolni az új szabályozás (közel)jövõjét.
Budapest, 2009. június 1. dr. Hidasi Gábor
