A 2003. évi CXXXIII. törvényt (Tt.) a 2009. szeptember 22-én kihirdetett 2009. évi LXXXIX. sz. törvény (Ttmód.) módosította. A módosítás a Tt-be iktatott egy új rendelkezést, amely a „társasház” szerveinek, e szervek mûködésének törvényességi felügyeletét rendeli el, amit az ügyészség – a Tt. új 27/A. paragrafus (1) bekezdése szerint – a reá irányadó szabályok szerint lát el.
Az Alkotmány 51.§ (3) bekezdése szerint „Az ügyészség közremûködik annak biztosításában, hogy mindenki megtartsa a törvényeket. Törvénysértés esetén – törvényben meghatározott esetekben és módon – fellép a törvényesség védelmében”. Az ügyészségrõl szóló 1972. évi V. törvény (Ütv.) szerint „A Magyar Köztársaság legfõbb ügyésze és az ügyészség gondoskodik a természetes személyek, a jogi személyek és a jogi személyiséggel nem rendelkezõ szervezetek jogainak a védelmérõl, valamint az alkotmányos rendet, az ország biztonságát és függetlenségét sértõ vagy veszélyeztetõ minden cselekmény következetes üldözésérõl. Az ügyészség közremûködik annak biztosításában, hogy mindenki megtartsa a törvényeket. Törvénysértés esetén – törvényben meghatározott esetekben és módon – fellép a törvényesség védelmében.” (1. § (1), (3) bek.). Az Ütv. 3.§ (1) bekezdése szerint „Az ügyészség közremûködik az alkotmányosság védelmében és a jogszabályok érvényre juttatásában … e hatáskörében elõsegíti, hogy a jogszabályok rendelkezéseit megtartsák (3. § (1) bek g) pont.)
Az ügyészi törvényességi felügyeletrõl az Ütv. 13. § (1) bekezdése szól: „E felügyelet a Kormánynál alacsonyabb szintû közigazgatási szervek által kibocsátott jogszabályokra, illetõleg az állami irányítás egyéb jogi eszközeire, valamint e szervek egyéb, általános érvényû rendelkezéseire és e szervek jogalkalmazás körébe tartozó egyedi döntéseire terjed ki”. Nyilvánvaló, hogy a társasház-közösség szervezetének és mûködésének felügyelete nem illeszkedik ebbe a felsorolásba. Az Ütv. 13.§ (1) bekezdése szól még arról is, hogy az ügyészi törvényességi felügyelet „Kiterjed ezen túlmenõen a bíróságon kívüli, jogvitát intézõ vagy hatósági jogkört gyakorló szervek és személyek ez irányú eljárásaira és egyedi döntéseire, valamint a gazdálkodó és egyéb szerveknek, jogi személyiséggel nem rendelkezõ szervezeteknek a munkaviszonnyal és a szövetkezeti tagsági viszonnyal összefüggõ egyedi döntéseire, továbbá a jogszabályok felhatalmazása alapján kiadott általános érvényû intézkedéseire”. Ez a felsorolás sem találkozik a tulajdonosi közösség szervezetével és mûködésével. Talán az Ütv. 13.§ (1) bekezdés utolsó mondata keltheti leginkább azt az érzetet, hogy az ügyészi törvényességi felügyelet a társasházi szervezetre is kiterjeszthetõ. Ez ugyanis így hangzik: „Törvény az ügyészi törvényességi felügyelet hatályát más – e bekezdésben nem említett – szervekre is kiterjesztheti”. A társasházakról valóban törvény rendelkezik. Meggyõzõdésem azonban, hogy a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott tulajdonosi közössége (társasház-közösség, Ptk. 578/I.§) nem az Ütv. szerinti szerv, tehát a Tt. ügyészi törvényességi felügyeletrõl szóló rendelkezése nem találkozik az Ütv. rendelkezéseivel. Az Ütv-bõl a legkiterjesztõbb értelmezés esetén is csak az lenne kiolvasható, hogy az ügyész gondoskodik a társasház-közösség jogainak védelmérõl és felügyeli a társasházközösség munkaviszonnyal összefüggõ egyedi döntéseit. Ez eddig is így volt (vagy lett volna, ha az ügyészség a társasház-közösséget felügyelet alá vonható szervnek tartotta volna). Ehhez nem kellett volna a Tt-t módosítani. A jogalkotónak nyilvánvalóan nem az volt a szándéka, hogy a társasház-közösség munkaviszonnyal összefüggõ egyedi döntéseinek törvényességi felügyeletérõl gondoskodjon. Ez abból is következik, hogy igen tágan fogalmazza meg az ügyészi jogosítványokat. Ezen felül kimondja azt is, hogy ha a társasház szerveinek törvényes mûködése másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat (Tt. 27/A.§ (1) bekezdése). Az ügyészi kereset arra irányulhat, hogy a bíróság semmisítse meg a közgyûlés törvénysértõ határozatát és szükség esetén rendelje el új közgyûlési határozat meghozatalát. Az ügyész azt is kérheti, hogy a bíróság ítélettel hívja össze a közgyûlést. Van még egy további lehetõsége is: kérheti, hogy a bíróság a mûködés ellenõrzésére „felügyelõbiztost” rendeljen ki, ha a törvényesség másképpen nem biztosítható. Ezt olvasva nyilvánvaló, hogy másról vagy sokkal többrõl van szó, mint a társasház-közösség munkaviszonnyal összefüggõ egyedi döntéseinek kontrolljáról.
Ami a „felügyelõbiztost” illeti, lényeges, hogy azt a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (Ctv.) felügyeleti intézkedésekrõl szóló fejezetének 8. Címe a cégek esetében ismeri. A társasház-közösség azonban nem cég, és ezért nem tartozik a Ctv. hatálya alá. Jelen körülmények között tehát kizárt, hogy lenne olyan bíróság, amely az ügyész ilyen tartalmú keresetének helyt adna, de azt is kizártnak tartom, hogy lenne ügyész, aki felügyelõbiztos kirendelését kérné.
Megjegyzem még azt is, hogy a „társasháznak” nincsenek szervei. A társasház ugyanis egy dolog (ingatlan) és mint ilyen, biztosan kívül esik az Ütv. szabályozási körén. Szervei csak a társasház-közösségnek, mint a Ptk. által szabályozott társaságnak vannak.
A Tt. alkotói megfelejtkeztek arról, hogy az Ütv-szabályok között nincs szó a társasházi épületek tulajdonostársak általi fenntartásának és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézésének törvényességi felügyeletérõl, ezért ezt az ügyészségek a reájuk irányadó szabályok szerint nem végezhetik. Megfelejtkeztek arról is, hogy az Ütv. szerinti szervek és szervezetek alatt nem a társtulajdonosi közösség tulajdonosi jogokat gyakorló, végrehajtó és ellenõrzõ szerveit kell érteni. A társasházak ügyészi törvényességi felügyelete alkotmányossági aggályokat okoz.
2009. október, dr. Hidasi Gábor
