Korlátozható-e egy társasházi helyiség használatának megváltoztatása?

A társasházban lévõ nem lakáscélú helyiség használatának, hasznosítási módjának a megváltoztatását a társasház-közösség korlátozhatja. Hogyan teheti ezt?

„A törvény biztosítja a személyeknek az õket megilletõ jogok szabad gyakorlását, e jogok társadalmi rendeltetésének megfelelõen.” Így szól a Polgári Törvénykönyv egyik alapelvi rendelkezése. Ez a szabály nyilvánvalóan vonatkozik a tulajdonjog gyakorlására is. A tulajdonjog gyakorlása a tulajdon tárgya feletti rendelkezést, a birtoklást, használatot és a hasznosítást jelenti. A joggyakorlás szabadsága azonban nem jelenti a joggyakorlás korlátozhatatlanságát. A tulajdonjog szabad gyakorlását jogszabály, bírósági / hatósági rendelkezés és szerzõdés is korlátozhatja.
A Ptk. szabad joggyakorlásról szóló alapelvi jelentõségû szabálya a társasházon belül is érvényesül és természetesen érvényesülnek korlátozások is, melyek közül a legalapvetõbb, hogy a külön- és közös tulajdonú ingatlanrészek birtoklása, használata és hasznosítása nem sértheti a többi tulajdonostárs jogait, így különösen a közös- és különtulajdonú ingatlanrészek birtoklásához, használatához és hasznosításához fûzõdõ jogokat. A tulajdonostársak a közös- és különtulajdonú ingatlanrészek használata során kötelesek tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel szomszédaikat szükségtelenül zavarnák, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetnék.
A Társasházi Törvény ezen elvárások teljesülése érdekében, de csakis azokban az épületekben, melyekben a különtulajdonú lakások száma meghaladja a különtulajdonú nem lakáscélú helyiségek számát (lakóépületek) fokozottan védi a tulajdonosok jogait. Abból indul ki, hogy a lakhatás nyugalmát leginkább a nem lakáscélú különtulajdonok veszélyeztetik. Erre a feltételezésre alapítva különös rendelkezést tartalmaz. Megengedi, hogy a közgyûlés megtiltsa vagy feltételhez kösse a külön tulajdonban lévõ nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását. Ez azonban csakis akkor lehetséges, ha a változtatás utáni állapot a társasház mûködését vagy a lakhatás nyugalmát „zavarná”. Ez azt jelenti, hogy tiltás csak eseti jelleggel alkalmazható és a határozathozatal elõtt vizsgálni kell, hogy a változtatás ténylegesen zavarhatja-e a társasház mûködését és a lakhatás nyugalmát. Nem lehet tiltani „jobb félni, mint megijedni” alapon, általánosságban, a jövõre nézve, még el sem határozott változtatásokat. Nem hozható tiltó határozat például azért, mert bár a változtatás a társasház mûködését és a lakhatás nyugalmát nem zavarná, de a változtatni szándékozó tulajdonostársnak a társasház-közösséggel szemben tartozása áll fenn. Az is érvénytelen tiltás, amelynek oka, hogy egy az épületben már mûködõ vállalkozást egy másik vállalkozással szemben elõnyösebb helyzetben tartson. A tiltás nem valósíthat meg joggal való visszaélést. Érvénytelen a lakás használatváltoztatásának tiltása is. Annak megítélésénél, hogy helyiségrõl vagy lakásról van-e szó, az adott társasházi albetét alapító okiratba foglalt és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogi jellege az irányadó.

A Társasházi Törvény szerint „Lakóépület: az olyan épület, amelyben a mûszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévõ önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.” Bár e definícióból nem derül ki, hogy a mûszakilag megosztott önálló lakásokon és nem lakás céljára szolgáló helyiségeken különtulajdonokat kell-e érteni, abból a szóhasználatból, hogy „önálló” mégis erre lehet következtetni. Ha egy társasházi épületben ugyanannyi „önálló” garázs van, mint „önálló” lakás és vannak „önálló” tárolóhelyiségek is, úgy tûnhet, hogy ez nem lakóépület, mert több benne a nem lakáscélú helyiség, mint a lakás, azaz tiltásnak nem lehet helye. Egy ilyen megszorító értelmezés sértené a törvény célját. Nyilvánvalóan az is lakóépület, amelyben a lakások és az olyan nem lakás céljára szolgáló „önálló” helyiségek vannak többségben, melyek a lakásokat, a lakástulajdonosok kényelmét és biztonságát szolgálják. Azt tehát, hogy lakóépületrõl van-e szó, a nem lakáscélú „önálló” helyiségek és a lakások funkciójának és kapcsolatának vizsgálatával kell meghatározni.
A fentírtak az irányadók abban az esetben is, ha a helyiség korábban használaton kívül volt.

Hogyan hozható meg a tiltó határozat?

A tiltó határozat az összes (tehát nem csak a közgyûlésen jelen lévõ) tulajdoni hányadok egyszerû többségével hozható meg és meghozható írásbeli közgyûlésen is. A társasházközösség az szmsz-ben feltételhez kötheti az ilyen szavazattöbbséggel meghozott határozat érvényességét. Kimondhatja, hogy az érvényességhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlõ szavazata is szükséges. Ez a szabályozás 2009. szeptember 30. óta van hatályban. Korábban törvényi (és nem az szmsz-re bízott) rendelkezés volt az, hogy egy tiltó határozat csak akkor érvényes, ha a közvetlenül érintett tulajdonostársak (tehát nem tulajdoni hányadok) legalább kétharmada is a tiltás mellett szavaz. (Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévõ külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévõ tulajdonosok.)
Kérdés, hogy ha a jogszabályváltozás elõtt az szmsz a régi szabályokat tartalmazta, a törvénymódosítás erejénél fogva, közgyûlés általi módosítás nélkül is változott-e az szmsz az új törvényi tartalomnak megfelelõen, vagy a régi tartalom érvényesül mindaddig, amíg azt a közgyûlés nem módosítja.
2009. szeptember 30. elõtt a törvényszöveg nem a közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányadára, hanem arra volt tekintettel, hogy személy szerint maguk a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak 2/3-a a tiltás mellett szavazott-e. A tavalyi törvénymódosítás ezt a lehetõséget kiiktatta, miáltal – eltérõ szmsz rendelkezés ellenére is – ma már erre a szavazásra is igaz, hogy tiltást csak a közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányadainak 2/3-ával lehet elhatározni.
Új szabály, hogy 2009. szeptember 30. óta nincs akadálya annak, hogy a társasház-közösség úgy módosítsa az szmsz-t, hogy a tiltó határozat érvényességét nem teszi függõvé a szomszédos tulajdonostársak szavazatától. Erre is az szmsz-módosítás általános szabályai az irányadók, tehát elég az összes tulajdoni hányad egyszerû többsége.

Megtiltható-e egy hatóságnak, hogy engedélyt adjon?

Ha a helyiséghasználat változása olyan tevékenység megkezdését jelenti, amely csak hatósági engedéllyel végezhetõ, a tiltás az engedélyezõ hatóságot is akadályozza abban, hogy kiadja az engedélyt. Ez azonban csak akkor igaz, ha a hatóság felhívta a társasház-közösséget a tiltás lehetõségére, de a közösség a felhívás kézhezvételétõl számított 30 napon belül ezzel nem élt. Ha a tiltó határozat a hatósági felhívástól számított 30 napon belül megszületik, de ennek tényét a közösség a hatósággal 30 napon túl, de a hatósági határozat meghozatala elõtt közöli, a tiltás jogkövetkezménye – tehát az engedélykérelem elutasítása – alkalmazható. Ha a tiltó határozat érvénytelenségének megállapítására a hatósági határozat jogerõre emelkedése elõtt per indul, a hatóság az engedélyezési eljárást felfüggeszti. Tiltó határozat esetén kizárt, hogy jognyilatkozat bíróság általi pótlására kerüljön sor, mert a törvény szerint a közgyûlés nem hozzájárul, hanem tilt. Jognyilatkozat pótlása viszont csakis hozzájárulás megtagadása esetén képzelhetõ el, ha az joggal való visszaélésnek minõsül.

Mikor kerülhet sor hozzájárulásra a helyiséghasználat megváltoztatásához?

A társasház-közösség, ha nem kívánja a helyiséghasználat megváltoztatását, tilt. Ha a helyiséghasználat változással egyetért, hallgat (nem hoz semmilyen erre irányuló határozatot) vagy egyetértését nyilvánítja ki határozati formában. Társasházi Törvény azonban ismeri azt az esetet is, amikor a társasház-közösség hozzájárulást ad a helyiség használatának megváltoztatásához. Hozzájáruló határozat meghozatalára akkor kerül sor, ha a közösség nem kíván tiltani, a helyiséghasználat megváltoztatásával viszont csak bizonyos feltételek mellett ért egyet. Csak olyan feltételek írhatók elõ, melyek a társasház mûködésének zavartalanságához és a lakhatás nyugalmának biztosításához szükségesek. (Nem szabhatja feltételül pl. azt, hogy a helyiségben mûködõ vállalkozó csökkent munkaképességû munkavállalót is foglalkoztasson.) A feltételek nem lehetnek szigorúbbak, mint azok, melyeket az adott tevékenység gyakorlásához jogszabály is elõír. Míg a tiltó határozat kizárja, hogy az engedélyt a hatóság megadja, a feltételes hozzájárulás ilyen akadályt nem jelent. A hatóságot a közgyûlés által elõírt feltételek nem kötik. A társasház-közösség által elõírt feltételektõl eltérõ hatósági elõírás esetén, mint minden más esetben is, a társasház-közösség vagy az egyes tulajdonostársak az adott hatósági eljárásban jogorvoslattal élhetnek.

Dr. Hidasi Gábor