„A … Kft. és a … Kft. nevében eljáró …. ügyvéd által benyújtott fellebbezésre indult másodfokú eljárásra vonatkozóan felhívom, hogy a végzésem kézhezvételétől számított 15 napon belül csatolja be ügyfeleinek a fellebbezési eljárás során történő képviseletére feljogosító meghatalmazásának eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolati példányát. Tájékoztatom arról, hogy amennyiben a hiányt határidőben nem pótolja, úgy az eljárását vissza kell utasítanom.”
Egy idézet Budapest Főváros Kormányhivatala Ingatlan-nyilvántartási Osztálya egyik hiánypótlási végzéséből. Olyan ügyben hozták, melyben az ellenjegyzett okirat kizárólag jogváltozás bejegyzésével képes kiváltani a megcélzott joghatást (szolgalom alapítása), és a jogi képviselet kötelező. Az indokolás szerint az ügyvéd „nem csatolta meghatalmazását arról, hogy ügyfele képviseletét a fellebbezési eljárásban elláthatja”. A végzés indokolásában azért nincs szó arról, hogy az első fokú meghatalmazás a jogorvoslat tekintetében bármilyen korlátozást tartalmazott volna, mert nem tartalmazott. Az első fokú eljárásban a jogi képviselettel tehát nem volt gond. Csak a másodfokú hatóságnak támadt hiányérzete. A végzés indokolásában a Ket. 40.§ (2) bekezdésére, tehát arra hivatkozott, hogy „Ha az ügyfél nem személyesen jár el, a hatóság az eljáró személy képviseleti jogosultságát megvizsgálja. A meghatalmazott a képviseleti jogosultságát a 40/A.§-ban meghatározott módon köteles igazolni.” A végzés idézte a 40/A.§ mind a hét bekezdését is. Többek között azt is, hogy „… A teljes hatósági eljárásra szóló meghatalmazás kiterjed az eljárással kapcsolatos minden nyilatkozatra és cselekményre, ideértve a biztosítási intézkedést és a végrehajtási eljárást… A meghatalmazás korlátozása csak annyiban hatályos, amennyiben az magából a meghatalmazásból kitűnik. ….”
A hivatal ezek szerint nincs tisztában azzal, hogy azokban az ügyekben, melyekben a jogi képviselet kötelező, és az ellenjegyzett okirat kizárólag ingatlan-nyilvántartási jogváltozás bejegyzésével képes kiváltani a megcélzott joghatást, a meghatalmazást az okirat pótolja, ha az eljáró ügyvéd azonos az ellenjegyzővel. Ez egyébként a közjegyzői okiratokra is igaz, ha az okiratkészítő közjegyző keresi meg a földhivatalt: „Ha a közjegyzői okirat elkészítéséhez vagy a közjegyző által közokiratba foglalt jognyilatkozat joghatásának kiváltásához bíróság vagy más hatóság eljárása szükséges, a közjegyző azt az eljárás lefolytatása végett hivatalból megkeresi. A közjegyző megkeresésére indult eljárásban a közjegyzőt a közokiratban szereplő fél vagy felek képviselőjének jogállása illeti meg.” (1991. évi XLI. törvény – Közjtv. – 175.§ (1) bek.). A közjegyzők esetében éppen ezért nem várnak el meghatalmazást.
Tartalmilag hasonlóan rendelkezik az 1998. évi XI. tv. – Ütv. – 27.§ (4) bekezdése is: „Ha az ügyvéd által ellenjegyzett okiratban foglalt jognyilatkozat joghatásának kiváltásához bíróság, vagy más hatóság olyan eljárása szükséges, amelyben a jogi képviselet kötelező, a jogi képviselet ellátására az okiratot ellenjegyző ügyvéd a jogosult.” Mindezen túlmenően, de e rendelkezésekhez kapcsolódóan létezik egy speciális ingatlan-nyilvántartási szabály is:
„A kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőnek kell tekinteni az ügyvédet (ügyvédi irodát), jogtanácsost és a fél képviseletében eljáró közjegyzőt…” (Inytv. 26.§ (2) bek.)
E szabályok tartalmilag azt fejezik ki, hogy az adott közjegyzőt és ügyvédet külön meghatalmazás nélkül is – ex lege – meghatalmazott jogi képviselőnek kell tekinteni. Ha nem így értelmeznénk, akkor az Ütv. adott rendelkezése azt jelenthetné, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ellenjegyzőn kívül más ügyvéd nem lehet jogi képviselő. Egy ilyen értelmezés jogellenes lenne, mert az Ütv. 4.§ szerint „Ügyvédet mindenki szabadon választhat”, az Ütv. 24.§ (2) bekezdése szerint pedig „A megbízó a megbízást írásban bármikor korlátozhatja, vagy azonnali hatállyal felmondhatja”.
Ptk. 222.§ értelmében a meghatalmazás olyan egyoldalú címzett jognyilatkozat, mellyel a képviselt személy képviseleti jogot létesít, és e tényt a képviselővel, a másik féllel vagy a bírósággal, illetve hatósággal közli. A Ptk. 1.§ okán ez irányadó a közigazgatási eljárásban adott meghatalmazásra is. Az Inytv., az Ütv. és a Közjtv. azonban szükségtelenné teszi, hogy a meghatalmazásról a Ptk. és a Ket. szerinti külön okirat készüljön. E szabályok magát a felek által aláírt, és az ügyvéd által ellenjegyzett okiratot tekintik képviseleti jogot alapítónak, egyúttal törvényi vélelmet állítanak fel a meghatalmazott jogi képviselő személyét illetően.
A Ket. nem tartalmaz rendelkezéseket a jogi képviseletről, a jogi képviselő személyéről, az Inytv. viszont igen. A Ket. csak a képviseletet szabályozza, valamint az Ütv.-hez hasonlóan kimondja, hogy az ügyvéd és a meghatalmazó által aláírt meghatalmazás tanúk nélkül is teljes bizonyító erejű okirat. Ez azonban nem okozza azt, hogy jogi képviseletre és az ügyvédi meghatalmazásra vonatkozó a speciális normák nem érvényesülhetnek, sőt: A Ket. 40/A.§ (2) bekezdés kifejezetten úgy rendelkezik, hogy „az ügyvédi meghatalmazásra egyebekben az erre vonatkozó külön jogszabályok irányadók”. Ez alól nyilván az Ütv. 27.§ (4) bekezdés sem kivétel.
Az Inytv. az Ütv. és a Közjtv. jogi képviseleti szabályai nem minősülnek a Ket-től való meg nem engedett eltérésnek (Ket. 13.§ (3) bek.). Ezek a Ket. rendelkezéseit annak szabályozásával összhangban egészítik ki. (Ket. 13.§ (6) bek.: „Jogszabály az e törvényben nem szabályozott, de e törvény szabályaival összhangban álló kiegészítő jellegű rendelkezéseket állapíthat meg.”)
Összefoglalva: Az olyan okiratok alapján indult eljárásokban, melyekben a jogi képviselet kötelező, és kizárólag ingatlan-nyilvántartási jogváltozás bejegyzésével képesek kiváltani a megcélzott joghatást, az ingatlanügyi hatóságok akkor tesznek eleget a jogi képviseletre irányuló vizsgálati kötelezettségüknek, ha ellenőrzik, hogy a kérelmező jogi képviselője azonos-e az okiratot ellenjegyző ügyvéddel. Ha azt észlelik, hogy más ügyvéd lép fel, mint az ellenjegyző, már az első fokú eljárásban meg kell követelniük a törvényi alakszerűségeknek megfelelő ügyvédi meghatalmazást. Ha azonban az ellenjegyző és a kérelmező ügyvéd ugyanaz, akkor az Inytv-ben, az Ütv-ben és a Közjtv-ben foglaltak okán meghatalmazást nem követelhetnek, mert maga az ellenjegyzett okirat minősül jogi képviseleti meghatalmazásnak.
2013. augusztus dr. Hidasi Gábor
