1/2016 Ingatlan-nyilvántartás az ítélkezési gyakorlatban

Az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdése szerint „Mindenkinek joga van a tulajdonhoz és az örökléshez.” A tulajdonhoz fűződő alkotmányos jog gyakorlását az ingatlan-nyilvántartás is garantálja. A polgári és közigazgatási ítélkezés meghatározó befolyást gyakorol az ingatlanügyi hatóságok gyakorlatára. Az alábbiakban – a teljesség igénye nélkül – ismertetem, hogy az ingatlanügyi ítélkezés milyen válaszokat ad az ingatlan-nyilvántartás egyes kérdéseire.

1. Az ügyfél

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az a természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akit (amit) az ingatlan-nyilvántartásba jogosultként bejegyeztek, illetve aki (ami) a bejegyzés folytán jogosulttá, illetve kötelezetté válna, a feljegyzés rá nézve előnyt vagy terhet jelentene, továbbá az ingatlan-nyilvántartási eljárás bejegyzett joga vagy a javára, illetve terhére feljegyzett tény megváltozását vagy törlését eredményezné. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az eljárást kezdeményező hatóság, valamint az adatváltozást bejelentő személy is[1]. Ebből következik, hogy a törlés is a bejegyzéssel / feljegyzéssel (a továbbiakban együtt: bejegyzés) esik egy tekintet alá, és az is, hogy a megkereső bíróság nem ügyfél.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a felszámolás alatt álló gazdasági társaság tagja, hitelezője, ügyvezetője, tulajdonosa nem ügyfél, mert az ingatlan-nyilvántartási ügyfél a társaság. A Csődtörvény – Cstv. – 34. § (1)-(2) bekezdése szerint a felszámolás kezdő időpontjában megszűnnek a tulajdonosnak a gazdálkodó szervezettel kapcsolatos jogai. A felszámolás kezdő időpontjától a gazdálkodó szervezet szervezeti (törvényes) képviselője a felszámoló, akit a felszámolóbiztos személyesít meg. A társaság vagyonával kapcsolatos jognyilatkozatot ő tehet, más nem.  A társaság felszámolásának jogerős elrendelését megelőző vezető tisztségviselő nyilatkozattételre nem jogosult. Tag és hitelező nem léphet fel ügyfélként, mert jogai és kötelezettségei a társasággal szemben vannak. Ügyfél csak az lehet, aki megfelel az Inytv. 25.§ (2) bekezdés szempontrendszerének. A tag és a hitelező e törvényhely egyik kritériumának sem felel meg.

A tulajdonosként bejegyzett gazdasági társaság tulajdonosára is a fentiek irányadók. Ha a társaság tagja (tulajdonosa) az ingatlan tulajdoni lapján és a bejegyzési határozatban sem jogosultként sem kötelezettként nem szerepelt, akkor a változás őt csak más – eljáráson kívüli – jogviszonyok közvetítésével érintheti, ami nem alapozza meg az ügyféli státuszt[2].

Az adott jog(tény)változáshoz képest a rangsorban később következő – értelemszerűen még elintézetlen – ügy érintettje az elintézés alatt álló ügyben nem ügyfél, mert a korábban érkezett ügy elbírálásakor a rangsorban következő kérelmeket és mellékleteiket képező okiratokat a rangsor szerint aktuális ügy után intézik el. Az elintézés alatt álló ügy ügyfele minősülhet az Inytv. 25.§ (2) bek szerinti ügyfélnek, de az elintézés alatt még nem álló ügy ügyfele nem[3].

A bejegyzett haszonélvező ügyfél a tulajdonjog bejegyzésére (törlésére) irányuló eljárásban, mert bejegyzett joga van és az ingatlan jogi sorsának alakulása a bejegyzett jogát érinti akkor is, ha az nem szűnik meg.

2. Jogorvoslat

373/2014. Korm. r. 15.§ (2) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásban – a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvényben foglaltak vizsgálata nélkül – fellebbezés benyújtására jogosultnak kell tekinteni azt, akikre nézve a beadvány elintézése sérelmes lehet, így különösen:

a) az adatváltozást bejelentő személyt, továbbá azt, akit érintően a bejegyzés jogszerzést, terhelést, változást, törlést eredményez;

b) ha nem azonos az eljárás megindítójával, azt, akinek az ingatlanára vonatkozóan valamely tény feljegyzésére, törlésére, módosítására vagy adatváltozás átvezetésére került sor.

A Korm. r. félre nem érthető abból a szempontból, hogy nem csak a felsoroltakra lehet sérelmes az ingatlanügyi hatóság határozata / végzése (a továbbiakban együtt: határozat), hiszen az a szó, hogy „különösen” arra utal, hogy a felsorolás nem kimerítő. Azt, hogy a fellebbező jogosult volt-e jogorvoslatra, az ingatlanügyi hatóságok és a közigazgatási bíróságok nem akként vizsgálják, hogy ténylegesen bekövetkezett-e a jogsérelem, hanem úgy, hogy a sérelmezett határozat alkalmas lenne-e sérelem okozására. Minthogy az Inytv. szerint az az ügyfél, akit „az ingatlan-nyilvántartásba jogosultként bejegyeztek, illetve aki (ami) a bejegyzés folytán jogosulttá, illetve kötelezetté válna, a feljegyzés rá nézve előnyt vagy terhet jelentene, továbbá az ingatlan-nyilvántartási eljárás bejegyzett joga vagy a javára, illetve terhére feljegyzett tény megváltozását vagy törlését eredményezné” jól látszik, hogy alapvetően minden ügyfél jogosult fellebbezni, de csakis akkor, ha a határozat nem csupán jogsértő, hanem a fellebbezőnek is képes joghátrányt okozni. Ez azt jelenti, hogy a fellebbezésben nem elég a fellebbező fél ügyféli státuszára hivatkozni, nem elég a jogsérelem tényét alátámasztani, hanem arra is szükség van, hogy a fellebbező legalábbis valószínűsítse, hogy az állított jogsérelem neki is képes lenne joghátrányt okozni. A fellebbezést nem lehet hivatalból elutasítani, ha a fellebbező nem fejtette ki, hogy az állított jogsérelem miért okozhatna neki is joghátrányt, ha ez az ügy jellege vagy az iratok alapján nyilvánvaló. A fellebbezésnek akkor lehet helyt adni, ha az állított jogsérelem és az is megállapítást nyer, hogy az a fellebbezőre nézve hátrányos.

3. Regisztratív hatáskör, nyilvánvaló érvénytelenség

 

Az ingatlan-nyilvántartási hatóság regisztratív közigazgatási szerv[4]. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az okirati elv miatt, okiraton kívüli bizonyításnak nincs helye.

Ha a feleknek a jogviszonyukkal kapcsolatban vitájuk merül fel, annak eldöntése nem tartozhat az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe. Különösen igaz ez akkor, ha a szerződő felek között a bejegyzésre váró jog létrehozásában, átruházásában nincs jogvita. Ha van jogvita, annak eldöntése bírósági hatáskör. Az ingatlanügyi hatóság csak azt vizsgálhatja, hogy a kérelem és a bejegyzést alapjául szolgáló okirat megfelel-e a jogszabályi követelményeknek, a bejegyzésre/ feljegyzésre (a továbbiakban együtt: bejegyzés) alkalmas-e.

A nyilvánvaló érvénytelenség (Inytv. 51.§ (1) bek.) esetkörét kivéve a hatóság az okiratba foglalt nyilatkozat/szerződés joghatás kiváltására alkalmasságával nem foglalkozhat. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a hatóság nem jogosult az anyagi jogi érvénytelenség vizsgálatára. A jogszabályban meghatározott kivétel az Inytv. 51.§ (1) bekezdése. Ez a benyújtott okirat alapvető alaki és tartalmi fogyatékosságának megítélésére feljogosítja ugyan a hatóságot, de jogkövetkezményként kizárólag a hiánypótlás nélküli elutasítást engedi meg. Az ingatlanügyi hatóság ugyanis regisztratív szerv. Nem tartozik a hatáskörébe az, hogy dologi jogi természetű jogvitát bíráljon el, az pedig különösen nem, hogy jogvita hiányában is vizsgálódjon.[5] A bejegyzési eljárásban nem vizsgálható a szerződések teljesítésre alkalmassága, célszerűsége, előnye, hátránya, valamint a szolgáltatások értékének egyensúlya sem.[6]

Még az elővásárlási jogok körében sincs hatásköre az ingatlanügyi hatóságnak arra, hogy vizsgálja és szankcionálja, hogy

– a felek az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályokat betartották-e;

– elővásárlási jog alapján létrejötte-e és érvényes-e a szerződés;

– az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárás, az elővásárlási jogot gyakorló személy nyilatkozata megfelel-e az anyagi jogszabályoknak.

A hatóság csak azt teheti, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot megvizsgálja, és ha annak alaki és tartalmi szempontból olyan nyilvánvaló hiányossága van, amely miatt az képtelen joghatások kiváltására, hiánypótlási felhívás nélkül elutasítja.[7] A bejegyzési eljárásban csak az Inytv. 29-31.§ és az Inytv. 32-34.§ szempontrendszere szerint lehet vizsgálatot folytatni.[8] A regisztratív hatósági jelleg okán az ingatlanügyi hatóság azt sem vizsgálhatja, hogy bíróság vagy más hatóság betartotta-e az eljárására és hatáskörére vonatkozó szabályokat, ideértve a végrehajtót és a közjegyzőt is. Ha a bejegyzésre szolgáló bírósági határozat nem tartalmazza valamennyi, az Inytv. által elvárt adatot, az ingatlanügyi hatóság ezeket a felektől szerzi be.[9]

Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható. Az Inytv. 51.§ (1) bekezdése az ingatlanügyi hatóság számára az okirat érvényességének hivatalbóli vizsgálatát írja ugyan elő, de a vizsgálat terjedelmét arra az érvénytelenségi okra korlátozza, ami az okiratból nyilvánvalóan kiderül. Az érvényesség és érvénytelenség között a hatóság nem mérlegelhet. Ami nem nyilvánvalóan érvénytelen, az az ő eljárásában érvényes.[10]

Érvénytelen szerződés lehet alkalmas ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. A nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző, uzsorás, feltűnően értékaránytalan szerződés lehet ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas. Az érvénytelenség jogkövetkezményeit bíróságnak kell levonnia, és ha ez az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításával jár, az ingatlanügyi hatóság az erről szóló ítéletet, és az e miatt érkezett bírósági megkeresést hajtja végre.

Az is igaz, hogy egy nyilvánvalóan érvényes ügyletről szóló okirat alapján sem jegyez be/fel az ingatlanügyi hatóság jogot vagy tényt. A helyrajzi szám elírása például nem teszi az okiratba foglalt ügyletet érvénytelenné, de kijavítás nélkül az okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan, ráadásul kijavításnak az adott eljárásban nincs helye, mert a kérelmet hiánypótlás nélkül el kell utasítani. Az érvényesen létrejött szerződés lehet alkalmatlan az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre.[11]

Az érvénytelenség egyik esetköre a tulajdonszerzési és forgalmi korlátozás megsértésével létrehozott jogügylet (szerzési tilalom). Ha például törvény által forgalomképtelenné nyilvánított ingatlan tulajdonjogának átruházására került sor, az ingatlanügyi hatóság az ügylet nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint a kérelmet hiánypótlási felhívás nélkül elutasítja.[12]

Az érvénytelenség egyik esete az, ha valamely jognyilatkozat vagy ügylet jogszabályba ütközik[13]. Az ingatlanügyi hatóság több eljárás és okirat összefüggései alapján is alkalmazhatja az Inytv. 51.§ (1) bekezdését[14]. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratban a szerződő feleknek megfelelő jogcímet kell megjelölniük. A hatóság pedig jogosult annak vizsgálatára, hogy az okiratban megfelelő jogcím került-e feltüntetésre. A hatóság ugyanakkor köteles tiszteletben tartani a szerződéses szabadságot (az alanyi és jogcímszabadságot), ezért egy adott jogcímen létrejött ügylet alapján kért bejegyzést nem tagadhat meg azon az alapon, hogy szerinte van megfelelőbb jogcím[15].

Nyilvánvalóan érvénytelen az az ügylet is, amelyben a földdel alkotórészi kapcsolatban álló, közös helyrajzi számon lévő felülépítmény a szerződés önálló tárgya[16]. A haszonélvezeti jog és a használat joga nem forgalomképes, így magából az e jogot átruházó szerződésből megállapítható, hogy az ügylet nyilvánvalóan érvénytelen[17].

Az Inytv. 51.§ (1) bekezdésének értelmezésében szerepet kap az Inytv. 8.§ (1) bekezdése[18] és 29.§-a. Az okirat elve alapján csak az Inytv.-ben meghatározott okirat alapján kerülhet sor bejegyzésre. Az okirat olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratokban, így az adásvételi szerződésben és a bejegyzési engedélyben, az ellenjegyző ügyvéd által elvégzett javítások a szerződő felek okiratba foglalt nyilatkozatának – így az okirat tartalmának – módosítását jelentik, ez pedig csak valamennyi szerződő fél által aláírt ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okiratban lehet megtenni. Mindezt nem pótolja a felek azon nyilatkozat sem, hogy az ügyvéd az elírást a megbízásukból javította, és a kijavított szerződés az akaratuknak mindenben megfelel. Ilyen javítás okán az okirat nyilvánvaló érvénytelen, ezért a bejegyzési kérelmet el kell utasítani[19].

Összefüggés van az Inytv. 51.§ (1) bekezdése és 32.§-a között. Nem tartozik a nyilvánvaló érvénytelenség körébe az a körülmény, ha az ügyvédi kamarába egyébként bejegyzett ügyvéd a nevét pecsétjén pontatlanul tünteti fel. A szerződés keltének és ellenjegyzésének eltérő időpontja sem eredményezheti a nyilvánvaló érvénytelenség megállapítását[20], mivel e miatt az ellenjegyzés vagy az ügylet egyébként sem érvénytelen.

A nyilvánvaló érvénytelenség a bírósági megkeresésre vonatkozóan nem állapítható meg. Az Inytv. 30.§ (1) bekezdése kimondja, hogy bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik. Miután a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog, az ingatlanügyi hatóságnak nincs lehetősége arra, hogy a megkereséstől eltérjen. Az ingatlanügyi hatóság vizsgálhatja, hogy a megkeresés az Inytv. 32.§-ában meghatározott tartalomú-e. A megkeresés szerinti bejegyzés azonban nem az Inytv. 34.§ (1) bekezdés szerinti megállapodás, hanem az ítéleti rendelkezés. A bejegyzési eljárásban tehát nem vizsgálható, hogy a peres eljárásban vizsgált szerződések, illetve azok módosítása érvényes volt-e. A megkeresés szerint bejegyzett tulajdonjog csak egy újabb bírósági megkeresés alapján törölhető[21].

5. A bejegyzési igény elévülése

„Törvényben meghatározott egyes jogok keletkezése, módosulása és megszűnése az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapra történő bejegyzéssel megy végbe. Az ingatlan-nyilvántartásba azokat a jogokat lehet bejegyezni, amelyek bejegyezését jogszabály lehetővé teszi. … Törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények feljegyzésének, illetve jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti”.[22]

A Ptk. 5:35.§ szerint a tulajdoni igények nem évülnek el. Ezt a szabályt az ítélkezési gyakorlat úgy értelmezi, hogy a már megszerzett, illetőleg fennálló (bejegyzett) ingatlantulajdon védelmére szolgál. A szerződésen alapuló, tulajdonjog bejegyzési igény nem tulajdoni igény, ezért képes elévülni. A bejegyzési igény kötelmi igény[23]. A jogszerző attól a pillanattól kezdve igényelheti tulajdonjoga bejegyzését, melyben a jog átruházója a bejegyzési engedélyt annak alakszerűségi kellékeivel megadta. Az igény ekkor válik esedékessé, és ezért az elévülése is ekkor kezdődik. Az elévülést az ingatlanügyi hatóság bejegyzést elutasító határozata elleni fellebbezés nem szakítja meg. A korábbi Ptk. 326.§ (2) bekezdése alapján abban az esetben nyugszik az elévülés, ha a másodfokú hatósági határozat kézbesítésekor az elévülési időből egy évnél kevesebb van hátra[24].

6. Nyilvánosság

Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap tartalmát bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles vagy nem hiteles másolatot kérhet. A közigazgatási bírósági esetjoga szerint a „bárki” fordulat éppen azt fejezi ki, hogy jogi státuszától függetlenül természetes és jogi személy, így akár egy költségvetési szerv is megismerheti a tulajdoni lap tartalmát[25]

Az ingatlan-nyilvántartási irattárban történő „kutakodás” nem fér bele a nyilvánossági elvbe. Ltv. 27.§ (1) bekezdés nem alkalmazható a kutakodás biztosítására.

A Ptk. 5:166.§ szerint az ingatlan-nyilvántartás nyilvános. A tulajdoni lap, illetve térkép tartalmát – a különös védelem alá tartozó személyes adatok kivételével – bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, továbbá hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti. A Ptk., a Ket. és az Ltv., sőt az Infotv. is tartalmaz olyan szabályokat, amelyek egy közigazgatási hatóság irat- és adatkezelését meghatározzák.

Az 1/2009. KJE határozat alapján az iratbetekintési ügyekben a közigazgatási bíróságnak mindig vizsgálnia kell, hogy az ingatlanügyi hatóság megfelelő formában (határozat vagy végzés) rendelkezett-e a megismerési kérelemről. A közigazgatási bírói gyakorlat a Ket. 82.§ (1)-(3) bekezdésének szabályait a Ptk. 5:166.§-ával együtt értelmezi. Az Inytv. és az Inytv-vhr. pontosan meghatározza, hogy milyen típusú döntések tartoznak az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe, mikor, mely esetekben és milyen feltételek fennállása esetén hozhat döntést. Ezen ügykörébe tartozó döntést határozati formában kell meghoznia, minden egyéb kérdésben azonban az ingatlan-nyilvántartási hatóság – akárcsak a többi, Ket. szabályozási körébe tartozó közigazgatási hatóság – végzés formájában dönt[26].

A közigazgatási ítélkezés szerint az ingatlanügyi hatóság a tulajdoni lap kiadásának megtagadásáról határozatot hoz. Minden más iratba történő betekintést – továbbá a tulajdoni lapba történő betekintést –, illetve más iratról másolat készítését (bele nem értve a tulajdoni lapot), iratbetekintési kérelemnek tekinti, függetlenül attól, hogy folyamatban lévő vagy befejezett ügyről van-e szó, vagy azt harmadik személy kéri-e, illetve az másolatkérésre is kiterjed-e[27]. Az ítélkezési gyakorlat értelmében, ha az iratbetekintés feltételei a Ptk.-ban foglalt eltérésekkel alkalmazott Ket. 69.§ (1)-(3) bekezdése alapján nem állnak fenn, a betekintési kérelmet a Ket. 69. § (4) bekezdése alapján fellebbezhető végzéssel kell elutasítani. Ha az iratbetekintést kérő kifejezetten a Ket. 69/A. § (1) bekezdése alapján kér betekintést, de a betekintés feltételei nem állnak fenn, az egyszerű, nem fellebbezhető végzéssel utasítható el. Ha ezt követően az iratbetekintést kérő fél kifejezetten jogorvoslati jogot biztosító döntést kér, e kérelmet az általános szabályok szerinti irat betekintési kérelemnek kell tekinteni[28].

Iratmásolat-kiadás körében az egyik elterjedt álláspont szerint vélelmezni kell, hogy a kérelmező ügyfél betekintésre, illetve a másolat kiadásra jogosult. Ez független attól, hogy az információkat milyen formában, esetleg milyen fórum előtt fogja felhasználni. Az ügyfél kérelmében tett nyilatkozatának valóságtartalmát a regisztratív hatáskörű ingatlanügyi hatóság nem vizsgálhatja. A másik álláspont szerint a jogosultság megállapításához kevés az ügyfél nyilatkozata. Hatósági okirat kell, mely alátámasztja a jogosultságot vagy kötelezettséget avagy a jogérvényesítési szándékot. El lehet fogadni érkeztetett keresetlevelet, idézést, hatósági határozatot, közjegyző, végrehajtó megkeresését.

6. Közhitelesség, közbizalom

A Ptk. 5:165.§ szerint „Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait”. A törvényszöveg – úgy, mint a 2014. március 15.-e előtt hatályos Inytv. is – megkülönbözteti az ingatlanra vonatkozó jogokat és tényeket az ingatlan egyéb adataitól, mégpedig a közhitelesség szempontjából. Az ingatlan adatai és az ingatlan-nyilvántartásban található személyi (ill. cég-) adatok nem közhitelesek[29].

Mindezt nem rontja le az a szabály, miszerint „Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja.” (Ptk. 5:170.§), melyben a jogok és tények fennállásának tanúsítása már „csak” hiteles és nem közhiteles. Közhitelességről az Inytv. 5.§ szól, mégpedig az alábbi tartalommal.

(1) Az ingatlan-nyilvántartás – az ingatlanok e törvényben meghatározott adatai (a továbbiakban: ingatlanadatok) kivételével – közhiteles hatósági nyilvántartás. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére és ennek anyagi jogi joghatásaira az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni.

Az egyéb adatokról az Inytv. 5.§ így szól:

(2) Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az fennáll, az ingatlan-nyilvántartásból törölt ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn.

Itt tehát nem közhitelességről, hanem megdönthető törvényi vélelemről van szó.
A közhitelességnek a jóhiszemű jogszerző jogvédelme körében van jelentősége.

A fenti szabályok 2014. március 15.-től hatályosak. A korábban hatályos törvény pontos értelmezéséből is ugyanez derült ki, de leginkább az terjedt el, hogy minden, amit az ingatlan-nyilvántartás tartalmaz, közhiteles. A bírói gyakorlat hívta fel a figyelmet arra, hogy a közhitelesség kizárólag a bejegyzett jogokra és a feljegyzett tényekre vonatkozik, egyéb adatra nem.

2014. március 15.-től az ingatlan egyéb adatainak valóságáról az alábbi rendelkezések szólnak az Inytv. 5.§-ában:

(3) Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak személyazonosító és lakcímadatai tekintetében a személy- és lakcímnyilvántartás adatai az irányadóak.

(3a)  Az ingatlanok címadatát az ingatlan-nyilvántartás az állami és önkormányzati nyilvántartások együttműködésének általános szabályairól szóló törvényben (a továbbiakban: Interop. tv.) meghatározott központi címregiszterből (a továbbiakban: KCR) történő automatikus adatátvétel útján származtatott adatként tartalmazza.

(4) Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis – az ellenkező bizonyításáig – hitelesen tanúsítja a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló törvény rendelkezései szerint meghatározott állami alapadat-tartalmat.

(5) Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban rögzített földrészletről, továbbá az ott rögzített egyéb önálló ingatlanról – a (6) bekezdés kivételével – az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy az fennáll, határvonalainak ábrázolása helyes és teljes.

(6) Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban nem rögzített, továbbá törölt (érvénytelenített) földrészletről, egyéb önálló ingatlanról azt kell vélelmezni, hogy az nem áll fenn. A bizonyítási kötelezettség azt terheli, aki az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis helyességét, teljességét vitatja.

Az Inytv. 5.§ (7) bekezdése az okirati tartalom és az ingatlan-nyilvántartási adatok azonosságának a törvényi vélelme, függetlenül attól, hogy az hiteles vagy közhiteles.

(7) „A Ptk.-nak az ingatlan-nyilvántartási adatok irányadó jellegére vonatkozó rendelkezése tekintetében az adatok helyessége alatt az adatoknak az okiratokkal való egyezőségét is érteni kell.”

Mindebből pedig az következik, hogy az ingatlan-nyilvántartás változatlanul csak a bejegyzett jogok és a felejegyzett tények tekintetében közhiteles, tehát a jóhiszemű szerző közhitelességből fakadó ú. n. közbizalmi elvre csak ezek tekintetében hivatkozhat.

A korábbi Ptk.-val és a 2014. március 15.-ig hatályos Inytv-el szemben a most hatályos szabályok kellő részletességgel szabályozzák a közhitelességet, és ennek védelmi hatását. Az irányadó Ptk. szabályok a következők:

5:171. § [Az ingatlan-nyilvántartási közhitelesség tartalma]

(1) Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.

(2) Az (1) bekezdésben foglaltak megfelelően irányadók az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tényére és tárgyára is.

E szabályok kapcsán fontos, hogy ha az ingatlan egyéb adatairól, tehát nem jogokról és tényekről van szó, bárki hivatkozhat arra, hogy azokról nem tudott, de ha az adatot a tulajdoni lap tartalmazza, a közokiratokkal szembeni bizonyítás szabályai az irányadók. Széljegy esetében senki sem állíthatja, hogy a kérelemről és arról sem tudott, hogy annak mi a tárgya. Akkor sem, ha széljegy megfogalmazása pontatlan.

5:172. § [Az ingatlan-nyilvántartásban bízva jogot szerző jóhiszeműsége]

(1) A jóhiszemű jogszerzésre hivatkozó fél jóhiszeműségének megítélése során a jóhiszeműség fennállását a jogszerzésre alapított kérelmének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés céljából való benyújtása szerinti időpontban kell vizsgálni. Ha a jogváltozásra irányuló megállapodás a bejegyzés hatályossá válásának időpontja után jött létre, a jóhiszeműség megítélése során a megállapodás létrejöttének időpontja az irányadó.

(2) Nem tekinthető jóhiszeműnek az a jogot szerző vagy a jóhiszeműség védelme alá eső egyéb cselekményt végző személy, aki jogának szerzésekor vagy a cselekmény véghezvitelének időpontjában az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helytelenségéről vagy az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként bejegyzett személy jogának korlátozottságáról tudott, vagy akinek arról tudnia kellett.

(3) Nem hivatkozhat a jogszerző a jóhiszeműségére olyan jogosulttal szemben, aki saját jogszerzését olyan bejegyzés vagy feljegyzés tárgyát képező jogra vagy tényre alapítja, amelynek ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése vagy feljegyzése iránti eljárás megindítását a jóhiszeműség megítélése során irányadó időpontban az ingatlan-nyilvántartásban széljegy formájában már feltüntették, ha a bejegyzés vagy feljegyzés iránti kérelem alapján a bejegyzésre vagy feljegyzésre sor kerül.

5:173. § [Az ingatlan-nyilvántartás teljessége]

(1) Az ellenkező bizonyításáig úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog vagy feljegyzett tény fennáll, és az az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg.

(2) Az ellenkező bizonyításáig úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény nem áll fenn.

5:174. § [Jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelme]

(1) A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek alapján a szerző az e törvény szerinti védelemben részesül.

(2) A jóhiszemű szerző az (1) bekezdésben foglalt védelemre nem hivatkozhat azzal szemben, aki ellene az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése iránt vagy az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett bejegyzési igény alapjául szolgáló jogügylet érvénytelenségének vagy ezen igény elévülésének megállapítása iránt pert indít. Ugyanez irányadó arra az esetre is, ha az ingatlan-nyilvántartásba a kérelem benyújtása előtt a törlési vagy kiigazítási pert feljegyezték.

5:175. § [Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállása]

(1) Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-nyilvántartásban feljegyezhető tény jogosultja a szerzett jogát, illetve a feljegyezhető tényt nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel szemben.

(2) Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot és fel nem jegyzett tényt a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, valamint bejegyzési igénnyel rangsorban előbb álló, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem lehet érvényesíteni. A jóhiszemű szerző jogvédelme az ingatlan-nyilvántartási állapot függő jogi helyzetére utaló tény feljegyzése esetére nem terjed ki.

5:176. § [Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatályának kiterjesztése]

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatályára, továbbá a jóhiszemű és ellenérték fejében szerzők védelmére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni arra az esetre, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog alapján az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként megjelölt részére szolgáltatást teljesítenek.

5:177. § [Az ingatlan-nyilvántartási adatok irányadó jellege]

(1) Ingatlannal kapcsolatos hatósági eljárásokban az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokat, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat kell irányadónak tekinteni.

(2) Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét vitatja.

(3) Ha az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján számított, jogszabály szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó.

Ingatlan-nyilvántartási jóhiszeműség védelme alá eső személy az, aki jogának megszerzésekor vagy az ehhez szükséges jogcselekmény időpontjában az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helytelenségéről vagy az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként bejegyzett személy jogának korlátozottságáról nem tudott és nem is kellett tudnia.

„Annak megítélésekor, hogy az ingatlanon fennálló tulajdonjog mikor keletkezik, az ingatlan-nyilvántartási rendelkezésekből kell kiindulni. Ingatlan-nyilvántartási (korábban telekkönyvi) jogunknak több mint 150 éve változatlan elve, hogy a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése konstitutív, valamint a bejegyzési kérelem benyújtásának (iktatásának) időpontjára visszaható (ex tunc) hatályú. Ez az elv érvényesült az 1972. évi 31. tvr. 6. §-ának (2) bekezdése és 19. §-ának (1) bekezdése előírásaiban, és ezt tartalmazzák a hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény előírásai is [1997. évi CXLI. törvény 3. § (2) bekezdés, 7. § (1) bekezdés, 44. § (1) bekezdés és 48. § (1) bekezdés]. A bejegyzéshez fűződő joghatály beálltát (vagyis a bejegyzés ranghelyét és ezzel az egyes bejegyzések rangsorát is) tehát nem a bejegyző határozat időpontja, hanem a bejegyzési kérelem iktatásának, vagyis a széljegyzésnek az időpontja határozza meg. A széljegy tehát nem csupán az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja, hanem annak időpontja lesz a tulajdonjog keletkezésének az időpontja is.” (EBH 2006/1508.)

Mint a fenti elvi bírósági határozat is kifejti, a jog megszerzésének időpontja nem azonos a bejegyzés (feljegyzés) hatályosulásának időpontjával, mert a jog megszerzésének időpontja a széljegyzés napja[30] (Ptk. 5:178.§ (4) bek.). Pl: Aki tulajdonjoga bejegyzése érdekében kérelmet nyújt be, és azt február 1.-ején széljegyzik, akkor is e napon szerzi meg a tulajdonjogot, ha a bejegyzésre csak február 21.-én kerül sor. Arra azonban senki sem hivatkozhat, hogy nem tudta, hogy a széljegyjogosult tulajdonjog bejegyzésre irányuló eljárása folyamatban van, hiszen a széljegy az eljárás tényét és tárgyát is közhitelesen igazolja. Annak tehát, aki a széljegyjogosulttal ugyanarra az ingatlanra szerződik, számítania kell arra, hogy szerződése a megcélzott ingatlan-nyilvántartási joghatást nem éri el.

Ha a szerződés az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosulttal a bejegyzett jog átruházására, az ingatlan megterhelésére, stb. jön létre, a jóhiszeműség törvényi vélelem[31]. Ezzel szemben lehetséges a rosszhiszeműség bizonyítása. Ez annak a terhe, aki így akarja akadályozni a jogszerzést. Azt kell bizonyítania, hogy a kérelmező a jogszerzés alapjául szolgáló jognyilatkozat megtételekor (pl. szerződéskötéskor), de legkésőbb az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásakor tudott arról, hogy az a jogosult, az a jog illetve az a tény, ami az ingatlan-nyilvántartásból számára megismerhető volt, nem volt valós, és erről a kérelmező tudott, de legalábbis tudnia kellett.

Azt, hogy a kérelmet mikor nyújtották be, a széljegy igazolja, ezt bizonyítani nem kell. Ha az állítás az, hogy a széljegy kelte nem azonos a benyújtás napjával, annak kell bizonyítani, aki erre jogot alapít. Ugyanez igaz arra is, ha az az állítás, hogy a jogot (tényt) teremtő okirat keltezése eltér az okiratba foglalt nyilatkozat megtételének valós időpontjától.

Nem jóhiszemű az a jogszerző, aki abban bízott, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog (tény) valótlanságának bizonyítása sikeres lesz.[32]

A közhitelességi védelem kizárólag azt a jóhiszemű jogszerzőt illeti meg, aki visszterhesen szerzett[33]. A visszterhességet nem csupán a bejegyzés alapjául szolgáló okiratból, hanem a jogszerzés összes körülményéből kell megállapítani.
A visszterhesség szempontjából a szolgáltatás és ellenszolgáltatás arányai nem játszanak szerepet.

A közhitelesség által nyújtott védelem leginkább a Ptk. 5:175.§-ból érzékelhető. E törvényhely ugyanis kifejezetten tiltja, hogy az, aki korábban szerzett jogot vagy korábban keletkezett tény jogosultja, a már bejegyzett jóhiszemű jogosulttal szemben az ingatlanra vonatkozóan bejegyzési vagy feljegyzési jogot érvényesítsen[34].

A Ptk. 5:175.§ szerinti tilalom alapja is az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéhez kapcsolódó bizalmi elv. Ez is azokat védi, akik az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen és visszterhesen szereztek jogot.

A közhitelességi védelem jelent meg a korábbi Ptk. 121.§ (5) bekezdésében is, mely szerint az elbirtokló tulajdonszerzésére nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerzett jogot.

Ha az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogosult a bejegyezési (feljegyzési) kérelem benyújtásával késlekedik, kiteszi magát annak, hogy a jogszerzés jogcímét nem tudja többé használni.

Bár egyéb időbeli feltételekkel, de ugyancsak a közhitelesség okozta védelem jelenik meg a Ptk. 5:187.§-ban is[35]. E törvényszöveg szerint védelemben részesül a bejegyzés teljességében és helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző személy, de csak akkor, ha a vele szembeni keresetet a 6 hónapos illetve 3 éves határidőn belül nyújtották be a bírósághoz.

A fenti példákból látszik, hogy a közhitelesség által nyújtott védelem áttöri a nemo plus juris[36] szabályát, azaz a törvény feltételeinek megvalósulása esetén nem tulajdonostól is lehet jogot szerezni.

Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett – nem közhiteles – adatokkal szemben is azt terheli a bizonyítás, aki az adatok helyességét vitatja. Ez a szabály a közokiratokkal szembeni bizonyításra hajaz (Pp. 195.§) Ha az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján számított, jogszabály szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor az ingatlan-nyilvántartási térkép az irányadó.

A Ptk. 5:177.§ (1)-(3) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási adatoknak van „irányadó jellege”. Ez nem jelent többet, mint azt, hogy az ingatlanokról szóló hatósági, bírósági eljárásokban az ingatlan-nyilvántartás adatait, és az ingatlan-nyilvántartási térképet kell irányadónak tekinteni [Inytv. 2.§ (3) bek.].

7. A széljegy

Az Inytv. 48.§ (1) bekezdése szerint a széljegy a beadvány iktatószámának a tulajdoni lapon történő feltüntetése. A széljegyzés nem döntés. Ez ellen jogorvoslatnak, bírósági felülvizsgálatnak nincs helye. A széljegy csak az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja[37]. Bírósági felülvizsgálatra akkor kerülhet sor, ha a másodfokú ingatlanügyi hatóság határozatot hozott, azaz csakis a széljegyzést követő eljárásban született jogerős határozat lehet a felülvizsgálat tárgya[38].

Az Inytv. 48.§ (1) bekezdése alapján az iktatást és a széljegyzést is a benyújtás napján kell elvégezni[39]. Az iktatás indukálja a széljegyzést. Az Inytv. 48.§ (1)-(3) bekezdése előírja, hogy a beadvány iktatószámát a beérkezés napján a tulajdoni lapra fel kell jegyezni (széljegy), és a beadványra rá kell vezetni. A széljegyzéssel szembeni törvényi elvárás, hogy a széljegyben a beadvány tartalmára utalni kell. A széljegy az eljárás megindítását tanúsítja. A beadvány elintézését követően a széljegyet törölni kell[40]. A széljegy az iktatást és az eljárás megindítását igazolja, alapvetően technikai adat, de nem nyilvántartott jog[41].

Széljegy törlése iránti kereset kizárt, ezért a keresetet idézés kibocsájtása nélkül el kell utasítani (Pp. 130.§ (1) bek. b) pont)[42].

Nyilvánvalóan alaptalan a jog bejegyzésére, tény feljegyzésére irányuló kérelem, ha ahhoz nem csatolták a jogot (tényt) alapító okiratot, ugyanis a Ptk. 5:180.§ (1) bekezdése szerint ranghelyet olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték[43]. Az ennek meg nem felelő kérelem nem teremthet ranghelyet, miáltal nem széljegyezhető. A mellékletek nélküli kérelmet széljegyzés nélkül kell elutasítani.

 

8. Ranghely és rangsor

Az Inytv. 48.§ (2) bekezdése szerint a széljegy elsősorban a kérelmek elbírálásának rangsora miatt fontos[44]. A beadvány ranghelyet teremt. A később érkezett beadvány a jogosultak és kötelezettek erre irányuló megállapodása nélkül nem léphet a széljegyzett beadvány elé az elintézéskor[45]. A széljegyzés elmulasztása a rangsort nem érinti (KGD2006.75), de bizonyítási szükségességet okoz.

A kérelem, a hiányok pótlásának elmaradása miatti elutasítása esetén nem tartja meg eredeti ranghelyét (Inytv. 40.§).[46] Az Inytv. 44. § (1) bekezdés utolsó mondata szerint a kérelem bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak nem tekinthető mellékletét a rangsorban nem lehet figyelembe venni.

Az ítélkezési gyakorlat különbséget tesz a bejegyzés alapjául szolgáló és a bejegyzésre alkalmas okirat között. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat lehet bejegyzésre alkalmatlan is (pl. ügyvédi ellenjegyzés nélküli ingatlan adásvételi szerződés). A bejegyzésre alkalmasság hiányának pótlása – ha hiánypótlásra van törvényes lehetőség – pótolható[47]. Hiánypótlás nem csak felhívásra lehetséges, hanem önkéntesen is. Az minősül önkéntes hiánypótlásnak, ha a hiányt pótló küldeményt a hiánypótlási felhívás kézhezvételét megelőzően postára adták vagy beadták.

9. Elővásárlási jog

Az Inytv. 29.§-a szerint jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének – ha törvény másként nem rendelkezik – olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). Az Inytv. 26.§ (6) bekezdése értelmében a kérelemhez két eredeti és egy (szárazbélyegzővel ellátott) másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat hiteles kiadmányának vagy hiteles másolatának két eredeti és egy másolati példányát, amelyeknek tartalmazniuk kell a jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat. Az Inytv. rendelkezéseit azonban kiegészíti az Inytv-vhr. 75. § (1)-(2) bekezdése.

Elővásárlási jog esetén csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha a jogosult nem nyilatkozott, a felhívás átvételét igazoló iratot (tértivevény, átvételi elismervény) csatolni kell. Az ítélkezési gyakorlat szerint a nyilatkozat-tételre való írásbeli felszólítás és az ajánlat átvételét igazoló irat nem bejegyzés alapjául szolgáló okirat. Ez az okirat alapján történő bejegyzéshez szükséges irat. Erre az Inytv. 29.§-a szerinti formai követelmények nem irányadók. Ha a tértivevényeket csak másolatban csatolták, az nem ütközhet a törvénybe (Inytv. 8.§). Tértivevényből nem is létezhet két eredeti példány (Inytv. 26.§ (6) bek.). A tértivevényről készült fénymásolat is iratnak minősül, tehát alkalmas az Inytv-vhr. 75.§ (2) bekezdése szerinti igazolásra. Az ingatlanügyi hatóság, ha kétsége merül fel, kérheti a tértivevény eredeti példányát. 3/2007. Közigazgatási-Polgári Jogegységi Határozat értelmében a felszólítás és a vételi ajánlat tartalmának, szabályszerűségének körében felmerült vita esetén az ingatlanügyi hatóság bizonyítási eljárást nem folytathat le, mert regisztratív hatóság. A felek között e körben keletkezett jogvitát nem döntheti el. Ez polgári perre tartozik^[48]. Az Inytv-vhr. 75.§ (3) bekezdése szerint, ha az elővásárlási jogosulttól a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

A 3/2007. KPJE és a 2/2009.(VI.24.)PK vélemény részletes iránymutatást ad az elővásárlási jog kapcsán szükséges ingatlan-nyilvántartási feladatokról.

10. Az ügyvédi ellenjegyzés érvénytelensége

Az Inytv. 32.§ (3) bekezdése alapján a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, eladási jog, jelzálogjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat akkor fogadható el, ha tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását (kézjegyét), irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját, az ügyvédi szárazbélyegző lenyomatát és az ,,Ellenjegyzem” megjelölést. (Inytv. 32.§ (4) bek.)[49].

Az okirat pótolható hiányossága, ezért hiánypótlásnak van helye, ha az ügyvédi ellenjegyzés törvényben előírt kellékei közül valamelyik hiányzik, és ezért az ellenjegyzés érvénytelen (Inytv. 56.§ (2) bek.) [50].

Ettől eltér az a helyzet, amikor egyáltalán nincs ellenjegyzés a magánokiraton, vagy az ellenjegyzés szövege nem felel meg az Inytv. 32.§ (4) bekezdésének („Ellenjegyzem”)[51]. Ebben ez esetben a kérelmet hiánypótlás nélkül el kell utasítani (Inytv. 39.§ (3) bek. e) pont)[52].

Az ügyvédi ellenjegyzés hiánya a bejegyzésre alkalmatlanságot, és nem az okirat érvénytelenségét vonja maga után, ha anyagi jogi szabály az ellenjegyzést nem teszi érvényességi feltétellé (pl. érvényességi feltétel a társasházi alapító okirat vagy módosításának ellenjegyzése)[53].

11. Hiánypótlás

Hiánypótlásnak nincs helye, ha a benyújtott okirat tartalmát kellene módosítani vagy pótolni (Inytv. 39.§ (3) bek. a) pont). A Kúria gyakorlatában az ügyfél természetes személyazonosító adatainak, lakcímének és személyi azonosítójának feltüntetése az okirattal szembeni tartalmi elvárás. Erre tekintettel ilyen esetben nincs helye hiánypótlásnak.

12. Jogcím

Az Inytv. 32. § (1) bekezdés e) pontja szerint az okirat alkalmasságának feltétele a jogcím megjelölése. Az elvárás nem az, hogy az okirat azt a szót is tartalmazza, hogy „jogcím”, hanem az, hogy abból kiderüljön, hogy a jogváltozásra milyen jogcímen kerül sor[54].

13. Rendezetlen tulajdoni állású ingatlanok

Az minősül rendezetlen tulajdoni állású ingatlannak, amire nézve 2000. január 1. előtt nyújtottak be kérelmet, és ez – hiányossága okán – nem volt teljesíthető. Az Inytv. 88.§ (1) bekezdés a) pontja kimondja, hogy a tényleges birtokos tulajdonjogát kell bejegyezni, ha olyan okiratot nyújt be, ami nem alkalmas a bejegyzésre, de tartalmazza a felek tulajdon-átruházásra irányuló ügyleti akaratát, az ingatlan megjelölését és az ellenértéket (vagy az ingyenességet). A IV. fejezetben előírt alaki és tartalmi kellékeknek megfelelés nem szükséges.

14. Ingatlan-nyilvántartás és ingatlan-végrehajtás

Az önálló bírósági végrehajtói megkeresés bejegyzés alapjául szolgáló okirat.

Közigazgatási bírói gyakorlat szerint a bírósági végrehajtó Vht. szerinti megkeresése a Ptk. 5:178.§ (3) bekezdése körében hatósági határozatnak minősül[55]. A végrehajtó megkereséséhez – mint hatósági határozatokhoz – az Inytv. 6.§ (1) bekezdése, illetve 26.§ (1) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóság kötve van[56]. A végrehajtó megkeresésének tartalmi vizsgálatára az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre. A végrehajtással kapcsolatosan az ingatlanügyi eljárásban nincs lehetőség jogorvoslatra[57].

15. A végrehajtási jog bejegyzése

A végrehajtó úgy foglalja le az ingatlant, hogy megkeresi az ingatlanügyi hatóságot az iránt, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be (Vht. 138.§ (2) bek.). A végrehajtási jog bejegyzését célzó végrehajtói megkeresés hiányainak az orvoslására a végrehajtót kell felhívni. Az ügyfél a hiányok pótlására nem jogosult[58].

16. Az árverési vétel bejegyzése

Az Inytv. 49.§ (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeztek[59]. A Vht. 138.§ (6) bekezdése ettől eltér. E szerint a lefoglalt ingatlanra jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.

A Vht. 138.§ (6) bekezdése olyan speciális szabály, amely felülírja az általános szabályt.
A Ptk. 5:168.§ (5) bekezdése kimondja, hogy a törvényben meghatározott jogok és jogilag jelentős tények bejegyzése a későbbi jogszerző szerzését korlátozzák, vagy feltételessé teszik. A Vht. 138. § (6) bekezdése okán a végrehajtási jog is a törvényben meghatározott ilyen jog. Az ingatlan lefoglalása nem okoz elidegenítési és terhelési tilalmat. Nincs akadálya tehát annak, hogy a lefoglalt ingatlanról az adós (vagy dologi kötelezett) úgy rendelkezzen, hogy a tulajdonjogát átruházza. A végrehajtási jog azonban megóvja a végrehajtást kérő jogát, mert a végrehajtásból eredő jogait az új tulajdonossal szemben is gyakorolhatja. A Vht. 138.§ (6) bekezdésének helyes értelmezése az, hogy e rendelkezés nem az elidegenítést vagy terhelést korlátozza vagy tiltja meg, hanem az ilyen szerzéseket feltételhez köti. Ahhoz a feltételhez, hogy a végrehajtást kérő végrehajtási joga nem sérülhet, és a végrehajtás célja sem hiúsulhat meg.

Az árverési vevő tulajdonjogát az ingatlanügyi hatóság minden más eljárás és feltétel nélkül bejegyzi. A végrehajtási jogot követő ranghelyen érkezett kérelem teljesítése, miáltal a jogszerzés feltételes. A jogszerző köteles tűrni, hogy az árverési vevő tulajdonjogát akkor is bejegyezzék, és az ő jogát töröljék, ha a tulajdonjogot vagy más jogot az árverés előtt, de a végrehajtási jog bejegyzését követően szerezte.

A végrehajtási jognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése dologi hatályú, a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételessé teszi[60].

A végrehajtási jog bejegyzése előtt kötött szerződéssel kötelmi igényt szerző személy olyan jogosult, aki végrehajtási igényperben az ingatlan foglalás alóli feloldását, azaz a végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartási törlését kérheti. Ebből következően a vevő mindaddig, amíg az ingatlan elárverezése meg nem történt, végrehajtási igényperben kérheti az ingatlan foglalás alóli feloldását, tehát a végrehajtási jogok törlését és tulajdonjogának bejegyzését.

A végrehajtási jog bejegyzése után kötött adásvételi szerződéssel tulajdonjogot szerző vevő igénypert már nem indíthat, hanem az ingatlan árverezését tűrni köteles, hacsak a végrehajtandó követelést maga ki nem egyenlíti[61].

17. A törlési per

Az 51/2008.(IV.28.)AB határozat 2009. április 28-án pro futuro megsemmisítette az Inytv. 63.§ (2) bekezdésének szubjektív határidőről szóló rendelkezését (a továbbiakban: Határozat). Ezt megelőzően az Alkotmánybíróság (AB) már 2006-ban alkotmánysértőnek találta és ezért megsemmisítette az Inytv. 5.§ (5) bekezdését, mely szerint

„Érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog, illetőleg feljegyzett tény a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető.” [80/2006.(XII.20.)AB határozat]. Ennek szinte egyenes következménye a Határozat, tehát az Inytv. 63.§ (2) bekezdésének átalakítása, mely korábban így szólt: „Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt.”

Az Inytv. 5.§ (5) bekezdése a közbizalmi elv törvényi kifejezésének egyik alappillére volt, de az AB szerint a bírósághoz fordulás alapvető jogát aránytalanul korlátozta (Alkotmány 57.§ (1) bek.). Az AB szerint az 5.§ (5) bekezdés szerinti időbeli korlátozás aránytalan volt, mert erősebben védte a közvetlen illetve a további jogszerzőt az eredeti jogosulttal szemben azzal, hogy a ranghely-keletkezéstől számított mindössze 3 évig engedte a jóhiszemű jogosult bejegyzett jogának illetve a javára feljegyzett ténynek a törlését. Az AB szerint az Inytv. 5.§ (5) bekezdés közvetetten az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében rögzített tulajdonhoz való jogot is aránytalanul korlátozta, hiszen a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége esetén az eredeti tulajdonos tulajdoni igénye a jóhiszemű további jogszerzővel szemben 3 év után elenyészett.

A Határozat szerint az Inytv. 63.§ (2) bekezdésében írt 60 napos határidő szintén a bírósághoz fordulás aránytalan korlátozása okán volt alkotmánysértő. A 60 nap túl rövid volt a keresetindításhoz, mert sok esetben ennyi idő még az érvénytelenség felismerésére sem volt elegendő.

A két alkotmányos beavatkozás után a törlési kereset korlátozásaiból csak ennyi maradt: „Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani.” (Inytv. 63.§ (2) bek.). A 2014. március 15.-i hatályba lépéssel a törlési perek szabályai átkerültek a Ptk-ba.

Ptk. 5:187.§ „Az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy a jogsértő vagy utólag helytelenné vált bejegyzés alapján, a bejegyzés teljességében és helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel szemben a törlési keresetet az anyagi jog szerinti jogosult esetén az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítéstől számított hat hónap alatt, a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy esetén pedig az utólag helytelenné vált bejegyzés alapján történt jogszerzés bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap alatt indíthatja meg, ha a határozatot a részére kézbesítették. Ha kézbesítés nem történt, a törlési keresetet a bejegyzés hatályossá válásától számított hároméves határidő alatt lehet megindítani. E határidők elmulasztása jogvesztéssel jár.”

Az alkotmányos beavatkozást a Ptk. tehát figyelembe vette. Szabályozása ennek felel meg. A Határozat és a hatályos Ptk. a következő változásokat hozta:

a) A törlési perben nem csak az rendelkezik kereshetőségi joggal, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, hanem az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy is. A jog nyilvántartottsága tehát ma már nem kritérium.

b) Nem csak az érvénytelen bejegyzés törlése iránt lehet pert indítani, hanem a jogsértő vagy utólag helytelenné vált bejegyzés miatt is. E szabályban az a jogdogmatikai szempont jelenik meg, hogy a jogsértő jelleg és a helytelenség nem mindig jelent érvénytelenséget.

c) A korábbi szabályokkal szemben a Ptk. a 6 hónapos perlési határidő kezdő napját tekintve különbséget tesz az anyagi jog szerinti jogosult és a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy között. Ennek oka, hogy nem csak bejegyzett joggal rendelkező személy minősülhet anyagi jogi jogosultnak. Az anyagi jog szerinti jogosult a jogának változásáról szóló határozat számára történő kézbesítéstől számított hat hónap alatti perindítás; a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy pedig az utólag helytelennek minősülő bejegyzésről (feljegyzésről) szóló határozat részére történő kézbesítésétől számított hat hónap alatt indított per esetén remélheti a további jogszerző bejegyzett jogának (a javára feljegyzett ténynek) a törlését.

d) Ha a bejegyző (feljegyző) határozat kézbesítésére bármilyen okból nem került sor az eredeti jogosult számára, korábban a bejegyzéstől számított 3 éven belül indított pertől remélhette a további jogszerző bejegyzett jogának (a javára feljegyzett ténynek) a törlését. Jelenleg a 3 éves határidő kezdő napja a jogsértő vagy helytelen bejegyzés (feljegyzés) széljegyzésének a napja. A 6 hónapos és a 3 éves határidő jogvesztő és objektív. Sem megszakadni, sem nyugodni nem képes. Erről szól a 2/2005.(VI.15.) PK vélemény és a 3/2010.(XII.6.) PK vélemény.

e) Korábban a további jogszerzőt nem védte, hogy az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, vagy jegyeztek fel tényt a javára. A Ptk. ezt úgy pontosította, hogy a törléssel szemben akkor sem kap védelmet, ha a bejegyzés (feljegyzés) teljességében és helyességében bízott, valamint a jogot illetve a javára szolgáló tényt jóhiszeműen és ellenérték fejében szerezte.

f) Korábban az Inytv. 63.§ (2) bekezdés, most a Ptk. 5:187.§ a Ptk. 6:112.§ (1) bekezdés az érvénytelenségi jogkövetkezmény alkalmazásának a korlátja. Ha a közbenső jogszerzővel szemben helye lenne az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításának, de az ingatlant továbbadta, és nem állnak fenn a Ptk. 5:187.§ feltételei, az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot nem állítható helyre, hiszen a Ptk. 5:187.§ – az abban olvasható feltételekkel – a további jogszerző tulajdonjogát védelemben részesíti.

g) A további jogszerzővel szembeni törlési keresetet határidőn túliság okán azért nem lehet elutasítani idézés kibocsájtása nélkül, mert a Pp. 130.§ (1) bekezdés h) pontja csak azokban az esetekben alkalmazható, ha a jogszabály kizárólag időmúláshoz köti a kereset megindíthatóságát, és más feltétel nem játszik szerepet. A Ptk. 5:187.§ esetében a rosszhiszemű további jogszerzővel szemben nem érvényesül a 6 hónapos illetve 3 éves jogvesztő határidő. A rosszhiszeműség bizonyítási kérdés, tehát megfelelő indítvány esetén meg kell nyitni a peres bizonyítás lehetőségét. Ehhez mindenekelőtt idézés kibocsájtásra van szükség.

h) A közbenső jogszerző a pernek soha nem lehet egyedüli alperese, ha a kereset az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására is irányul. A közbenső jogszerzővel szembeni jogcím indukálja a törlést, ezért az egymásba fonódó jogkövetkezmények az alperesi oldalon közös kötelezettséget teremtenek, és a közbenső jogszerző pernyertessége kihat a további jogszerzőre is. [1952. évi III. törvény (Pp.) 51. § a) pont, egységes pertársaság)].

A fentiekből következik, hogy szerződéskötés esetén célszerű vizsgálni, hogy a jogot átruházó fél (pl. eladó) jogát keletkeztető bejegyzésről (feljegyzésről) szóló hatósági határozatot kézbesítették-e és mikor kézbesítették az eredeti jogosultnak (pl. annak a személynek, akitől az eladó az ingatlant vette).

A fent írtak a közhitelesség okozta védelemről és annak korlátairól szólnak. Fontos hangsúlyozni, hogy a közhitelesség az ingyenes jogszerzőt és a rosszhiszeműen jogszerzőt semmilyen védelemben nem részesíti (3/2010.(XII.6.)PK vélemény).

A Ptk. 5:183.§-a azt tartalmazza, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés törlésének a bejegyzés vagy feljegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége, vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt van helye. A Ptk. 5:184.§ (2) bekezdése értelmében az, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, az érvénytelen bejegyzés törlése iránti pert addig indíthatja meg, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy a törlési per és a hagyományos szerződés-érvénytelenségi per azonos (3/2010.(XII.6.)PK. vélemény)[62]. Az igaz, hogy az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására irányuló szerződés-érvénytelenségi per szükségszerűen törlési per is, de törlési per indulhat kizárólag az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés jogellenessége és helytelensége miatt is. A bejegyzés (feljegyzés) érvénytelenségének nem feltétlenül az alapul szolgáló okirat tartalma az oka, hanem az, hogy a szerződés nem jött létre, nem lépett hatályba, a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló jogerős hatósági határozatot nem hatáskörrel rendelkező szerv hozta, a jogerejét tévesen állapították meg, felülvizsgálat vagy perújítás során az ítéletet hatályon kívül helyezték, vagy ítélet megállapította az árverés hatálytalanságát[63].

A két pertípus közötti különbség az is, hogy érvénytelenségi perben nem kell szükségszerűen kérni a jogkövetkezmények alkalmazását. Törlési per viszont nem indulhat a jogkövetkezmények alkalmazására irányuló petitum nélkül, tehát kizárt az az eset, hogy a felperes csak a bejegyzés (feljegyzés) jogellenességének vagy helytelenségének a megállapítását kérje.

18. A kiigazítási per

A kijavítási és a pótlási keresettel induló pert hívjuk kiigazítási pernek[64]. E pertípus az ingatlanügyi hatóság hibájának a korrekcióját szolgálja (Inytv. 62.§ (1) bek. d) pont).

Kijavítási pernek akkor lehet helye, ha a bejegyzés/feljegyzés/törlés eltér a róla szóló határozattól, és a közigazgatási eljárásban az eltérés nem volt korrigálható.

Pótlási keresetnek akkor van helye, ha a hatóság határozatot hozott, de nem teljesítette a bejegyzést/feljegyzést/törlést avagy hiányosan teljesítette mindezt, és a közigazgatási eljárásban nem volt kiküszöbölhető a mulasztás.

A kiigazítási per határidő nélkül indítható. A kiigazítás és pótlás alapján teljesített bejegyzés/feljegyzés/törlés az eredeti ranghelyen történik. A kiigazításra és pótlásra okot adó bejegyzést/feljegyzést/törlést követően bejegyzett/feljegyzett/törölt jogok és tények sem az ítélethozatalnak sem a kiigazításnak illetve pótlásnak nem akadályai. Jó vagy rosszhiszeműség e tekintetben nem játszik szerepet.

Pótlásra adhat okot az is, ha az ingatlanügyi hatóság elmulasztotta valamely jog/tény/törlés átvezetését[65].

19. Jelzálogjog közös költség biztosítására

2016. január 1-től elnehezült a társasházi jelzálogjog bejegyezhetősége. Ha nem született a közös költség tartozás megfizetésére kötelező végrehajtható okirat, az adós megakadályozhatja a bejegyzést.

Az 1997. évi CLVII. törvény – régi Thtv. – vezette be a társasházi jelzálogjog intézményét (24.§). A jelzálogjog két alanya a társasházközösség (a jogosult) és a társasházi tulajdonostárs (a kötelezett). A jelzálogjog tárgya a társasházi önálló ingatlan (lakás vagy nem lakáscélú helyiség) ide értve az alkotórészét képező közös tulajdoni hányadot is. A társasház-közösség közgyűlése jogosult arra, hogy a közös költség hátralék megfizetésének biztosítékául elrendelje, hogy a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) az adós tulajdonostárs külön tulajdonát jelzálogjoggal terhelje meg. Közgyűlési határozat nélkül is volt lehetőség a megterhelésre, ha erre a szervezeti és működési szabályzat a közös képviselet számára felhatalmazást adott. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként volt megismételhető. A törvény azt is kimondta, hogy „A közgyűlés határozata, illetőleg a közös képviselő (az intézőbizottság elnökének) rendelkezése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat.” (24.§ (5) bek.). Az ingatlanügyi hatóságok számára nem is volt kétséges, hogy a jelzálogjoggal megterhelésről szóló, az Inytv. szerinti tartalmi és alakszerűségi elvárásoknak megfelelően szerkesztett okirat alapján az egyoldalúan elhatározott jelzálogjog a kötelezett (az ingatlantulajdonos) bejegyzési engedélye nélkül bejegyezhető.

2004. január 1-től a 2003. évi CXXXIII. tv. – Tht. – átvette a korábbi szabályokat (30-31-32.§), de többé nem tartalmazta illetve tartalmazza azt a rendelkezést, hogy „A közgyűlés határozata, illetőleg a közös képviselő (az intézőbizottság elnökének) rendelkezése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat.” Az ingatlanügyi hatóságok nem figyeltek fel erre. Tovább folytak az egyoldalúan elhatározott, a kötelezett engedélye nélküli jelzálogjogi bejegyzések (1997. évi CXLI. törvény – Inytv. – 29.§)

2016. január 1-től ezen szigorított a 82/2015.(XII.16.)FM rendelet 1.§-a, ami az Inytv-vhr.-be iktatott egy 68/D.§-t. E szerint

„A társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közösköltség-tartozás, illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot vagy a tulajdonosnak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát, melyben elismeri a társasházi közösköltség-tartozás, illetve a költséghátralék fennállását.”

Véget ért tehát az az időszak, amikor az adós tulajdonostárssal fennálló jogvita ellenére bejegyezhető volt a közös költség tartozás megfizetését biztosító jelzálogjog. Most már nem elég a megterhelésről vagy bejegyzésről szóló, tartalmilag és alakszerűségében hibátlan okirat, és a szabályos bejegyzési kérelem. A kérelemhez (tehát nem a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz) mellékelni kell az adós teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt tartozáselismerő nyilatkozatát, melyben elismeri, hogy legalább annyival tartozik, mint amennyire a társasház-közösség a jelzálogjog bejegyzését kéri. Ez a nyilatkozat csak akkor mellőzhető, ha a jogosult (a társasház-közösség) a kérelméhez mellékeli azt a végrehajtható okiratot, amely a tulajdonostársat a biztosítani kért követelés megfizetésére kötelezi. A Vht. 10.§-a szerint az adott esetben releváns végrehajtható okirat a bíróság és a közjegyző által kiállított végrehajtási lap és az olyan okirat, amelyet a bíróság vagy a közjegyző végrehajtási záradékkal látott el. Tudom, nem kizárt, hogy az ilyen okirattal rendelkező társasházközösség nem behajtani akarja a követelését, hanem csak jelzálogjoggal biztosítani, de ésszerű körülményeket feltételezve hiszem, hogy ilyen csak elvétve fog előfordulni. Az új szabályból az következik, hogy ha nincs végrehajtható okirat, és a kötelezett nem ismeri el a tartozását, avagy kevesebbet ismer el, nem jöhet létre a jelzálogjog, mert nem jegyzik be. Az ingatlanügyi hatóságok az Inytv. 29.§ ellenére továbbra sem várják el a bejegyzési engedélyt, bár ez alól semmilyen jogszabály nem ad felmentést. Egyes ingatlanügyi hatóságok a végrehajtható okiraton a végrehajtási lapot és a végrehajtási záradékkal ellátott közokiratot értik. E hatóságok nincsenek tekintettel arra, hogy az Inytv-vhr. 68/D.§ nem egyszerűen csak végrehajtható okiratról, hanem a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratról szól. (Megjegyzem, egy végrehajtható okirat nem a követelés, hanem a tartozás összegéről szól, és jellemzően nem megállapítás, hanem marasztalás eredményeként születik.)

A Vht. 10.§ foglalkozik a bírósági végrehajtás szempontjából végrehajthatónak minősülő okiratokkal. E dolgozat tárgyát illetően az alábbi végrehajtható okiratok jöhetnek számításba:

a)  a bíróság és a közjegyző által kiállított végrehajtási lap,

b) az olyan okirat, amelyet a bíróság vagy a közjegyző végrehajtási záradékkal látott el.

A közigazgatási jogalkalmazásban, ideértve a közigazgatási határozatok bírósági felülvizsgálatát is, lényeges szerepe lesz annak, hogy az Inytv-vhr. 68/D.§ olyan végrehajtható okiratról szól, mely a követelést (tartozást) „megállapítja” (értsd: marasztal). Ez biztosan nem a végrehajtási lap (végrehajtási záradék), mert az nem állapít meg semmit és nem marasztal. Mindezt az a határozat teszi, ami alapján kiállítják. Az Inytv-vhr. 68/D.§-ban tehát erről az okiratról van szó.

A közjegyzői okiratra ez úgy igaz, hogy nem azzal felel meg a Vhr. 68/D.§ elvárásainak, ha már záradékolták, hanem azzal, ha tartalmazza az adós közös költség tartozás megfizetésére irányuló, annak összegét és esedékességét is tartalmazó egyoldalú kötelezettségvállalását (Közjegyzői tv. 112.§, Vht. 23/C.§). Az egyoldalú kötelezettségvállalást tartalmazó közokiratoknak tehát közjegyzői végrehajtási záradék nélkül is alkalmasoknak kell lenniük a jelzálogjog bejegyzésére.

Azt, hogy az ingatlanügyi hatóságnak a „végrehajtható okiraton” nem a Vht. 10.§-ban olvashatókat kell érteni, az is alátámasztja, hogy a jelzálogjog bejegyzésére a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt tartozáselismerés csatolása is elegendő. Ez pedig biztosan nem végrehajtható okirat, és ha mégis elég a jelzálogjog bejegyzéséhez, akkor ehhez egy jogerősített ítélet (fizetési meghagyás) vagy egy közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállalás sem lehet kevés.

Fontos körülmény, hogy az új szabály megszüntette azt a – legalábbis elméleti – bizonytalanságot, hogy kell-e a jogosult és a kötelezett szerződése a jelzálogjog alapításhoz (ugyanis az új és a régi Ptk. szerint is kellett illetve kell – 254.§ (1) bek., 5:87§, 5:88.§). Bizonytalanságot legfeljebb az okozhat, hogy a Tht. 30-32.§-ába foglalt rendelkezések és az Inytv-vhr. 68/D.§-a alkalmas-e annak kiiktatására, hogy a jelzálogjog alapítással jöjjön létre, melyhez szükséges a jogosult és kötelezett szerződése, valamint a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez a kötelezett bejegyzési engedélye is (Ptk. 5:87.§ és 5:88.§, Inytv. 29.§).