Egy társasház közigazgatási pert indított a Fõvárosi Földhivatal ellen egy közös tulajdonú tetõtér eladásával kapcsolatos elutasító határozat miatt. A Fõvárosi Bíróság a keresetnek helyt adott és elrendelte a tulajdonjog fenntartással történõ eladás tényének a feljegyzését (1.K.32.464/2006/4.). 2007. november 28-án a Legfelsõbb Bíróság, Dr. Buzinkay Zoltán tanácselnök tanácsa (a tanács tagjai Dr. Deák Péter elõadó bíró és Dr. Fekete Ildikó bíró) az ítéletet hatályon kívül helyezte és a felperes keresetét elutasította (Kfv. IV. 37.078/2007/5.) mert szerinte a Fõvárosi Bíróság törvényt sértett, amikor, a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. (Ttv.) 3.§ (2) bekezdését nem az Alkotmány 9.§ (1) bekezdésével, a 13.§ (1) bekezdésével, a 8.§ (2) bekezdésével, a Ptk. 3.§ (1) bekezdésével, a 112.§ (1) bekezdésével és 117.§ (1) bekezdésével, együttesen értelmezve alkalmazta és a tulajdon alkotmányos védelmének elvét nem tartotta tiszteletben.
A lényegi tényállás az, hogy a felperesi társasház alapító okirata tartalmazta azt Ttv. 3.§ (2) bekezdésben lehetõvé tett felhatalmazást, miszerint ha nem az épület tartószerkezeteirõl, azok részeirõl, az épület biztonságát (állékonyságát) a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészrõl, épület-berendezésrõl és vagyontárgyról van szó, az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. A közgyûlés az elidegenítésrõl ilyen esetben az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonostársak igenlõ szavazatával dönthet.
A felperesi társasház-közösség a törvényileg szükséges minõsített többséggel, közgyûlésen határozott arról, hogy a közös és külön tulajdonú épületrészek felsorolását, valamint a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok mértékét illetõen módosítja az alapító okiratot annak érdekében, hogy tetõtérét önálló társasházi ingatlanná (albetétté) alakítsa. A közgyûlés határozott arról is, hogy a társasházi közösség az új ingatlant eladja egy a társasházi tulajdonosi körön kívül álló személynek. Az adásvételi szerzõdést megkötötték, de azt és a társasházi alapító okirat módosítást egyes tulajdonostársak nem írták alá, ezért az ügyben illetékes elsõ és másodfokú földhivatal elutasította a vevõ és a társasház-közösség kérelmet, amelyben a tulajdonjog fenntartással történõ eladás tényének feljegyzését kérte. A társasház-közösség keresete arra irányult, hogy a Fõvárosi Bíróság a jogerõs földhivatali határozatot változtassa meg és rendelje el a változások ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. A keresetnek a Fõvárosi Bíróság helyt adott. Az alperes felülvizsgálati kérelemmel fordult a Legfelsõbb Bírósághoz. Kérte az ítélet hatályon kívül helyezését és új ítélet meghozatalát, amely a felperes keresetét elutasítja. Hivatkozott arra, hogy a Ptk. 112. § (1) bekezdés szerint „A tulajdonost megilleti az a jog, hogy … tulajdonjogát másra átruházza ….”. Hivatkozott a 117.§ (1) bekezdésére is, miszerint „Átruházással – ha a törvény kivételt nem tesz – csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni.” Hivatkozott az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 8. §-ára: „Az ingatlan-nyilvántartásban jog bejegyzésére, jogilag jelentõs tény feljegyzésére vagy adatok átvezetésére – ha törvény másként nem rendelkezik – csak az e törvényben meghatározott okirat vagy jogerõs hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor.” Hivatkozott arra is, hogy „Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének – ha törvény másként nem rendelkezik – olyan közokirat, teljes bizonyító erejû magánokirat vagy ezeknek a közjegyzõ által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képezõ jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszûnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedõ nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbensõ szerzõként bejegyezhetõ jogosult részérõl (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkezõ okiratban is megadhatja.” (Inytv. 29. §). Hivatkozott arra is, hogy az Inytv. 32.§ (1) bekezdésének f) pontja szerint a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak „az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedõ nyilatkozatát,…” is tartalmaznia kell. Minthogy az ingatlan adásvételi szerzõdés a Ptk. 365.§ (3) bekezdése szerint kizárólag írásban érvényes, ezért a tulajdon-átruházási akaratot írásban kinyilvánítottnak csak akkor lehet tekinteni, ha az okiratot az akarat kinyilvánítója aláírta. A Ptk. 117.§ (1) bekezdése szerint tulajdonjog átruházási akaratot csakis a tulajdonos nyilváníthat ki, ezért az okirat érvényességéhez, és ezáltal az ingatlan-nyilvántartási be- ill. feljegyzéshez a tulajdonos aláírása nélkülözhetetlen. Minthogy az adott ingatlan közös tulajdont képez, annak tulajdonjogát csak valamennyi tulajdonos által aláírt okirattal lehet átruházni és a tulajdonjog fenntartással történõ eladás tényét is csak ezzel a feltétellel lehet feljegyezni. E körben hivatkozott a Legfelsõbb Bíróság XXV. sz. Polgári Elvi Döntésére is.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmét nem ismertetem, mert az azonos az én álláspontommal, amit a felülvizsgálati ítélet érveinek részletezése után fejtek ki.
A Legfelsõbb Bíróság felülvizsgálati ítélete szerint az alapító okirat tartalmazta a szükséges felhatalmazást arra, hogy a társasház-közösség az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadának igenlõ szavazatával döntsön a közös tulajdonú ingatlanrész eladásáról. „Ennek megfelelõen került sor az alapító okirat módosítására oly módon, hogy a negyedik emeleti tetõtér, valamint a közös tulajdonból 2192/10000 tulajdoni hányad oly módon került kialakításra, hogy az a külön tulajdonú részek közé kerül. Ennek alapján került sor a társasház-közösség – mint eladó – részérõl adásvételi szerzõdés megkötésére az R. Kft-vel, mint vevõvel. Az alapító okirat módosítást és az adásvételi szerzõdést egyes tulajdonosok azonban nem írták alá. A Magyar Köztársaság Alkotmányának 9.§ (1) bekezdése szerint Magyarország gazdaság olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlõ védelemben részesül. Az Alkotmány 13. § (1) bekezdése kimondja, hogy a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot. Az Alkotmány 8.§ (2) bekezdése értelmében a Magyar Köztársaságban az alapvetõ jogokra és kötelességekre vonatkozó szabályokat törvény állapítja meg, alapvetõ jog lényeges tartalmát azonban nem korlátozhatja. A Ptk. 3.§ (1) bekezdése szerint a törvény védi a tulajdonnak az Alkotmányban elismert valamennyi formáját. Ennek megfelelõen – mint a tulajdonjog részjogosítványát – szabályozza a Ptk. 112.§ (1) bekezdése a rendelkezési jogot; eszerint a tulajdonost megilleti az a jog, hogy tulajdonjogát másra átruházza, vagy azzal felhagyjon. Ennek megfelelõen mondja ki a Ptk. 117. § (1) bekezdése, hogy a tulajdonjogot átruházással – ha a törvény kivételt nem tesz – csak a tulajdonostól lehet megszerezni. Az idézett alkotmányos szabályokra figyelemmel a Legfelsõbb Bíróság úgy ítélte meg, hogy a társasház tulajdonostársainak tulajdonjoga alkotmányos módon nem korlátozható olyan mértékben, hogy a Ttv. 3.§ (2), illetve a 10. § (3) bekezdése alapján a tulajdonjogukkal való rendelkezés jogától legyenek megfosztva. A társasházi közösségek – mint tulajdonosi közösségek – mûködtetéséhez fûzõdõ érdek nem indokolhat olyan aránytalan mértékû beavatkozást a tulajdonostársak tulajdonjogába, amely annak egyik leglényegesebb részjogosítványát, a rendelkezési jog gyakorolhatóságát vonná kétségbe. A Legfelsõbb Bíróság hangsúlyozta, hogy a rendelkezési jog gyakorlása körében a Ptk. 117.§ (1) bekezdéséhez mérten a Ttv. lex speciálisnak nem tekinthetõ, ezért nem értelmezhetõ úgy, hogy az a tulajdonostársak Alkotmányban biztosított tulajdonhoz való jogát aránytalanul korlátozhassa. A kifejtettekre figyelemmel az alperes jogszerûen járt el, amikor – felperes, illetve az R. Kft. kérelme alapján eljárva – egyes tulajdonostársak aláírásának hiányában a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének feljegyzésére nem látott lehetõséget. Ezzel szemben téves jogi álláspontra helyezkedett a Fõvárosi Bíróság, amikor önmagában a Ttv. rendelkezéseinek értelmezésével arra a következtetésre jutott, hogy amennyiben a tulajdonostársak helyett az önálló ingatlanként kialakítható, közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítésének jogát meghatározott többséggel a közösség gyakorolja, az az alá nem író tulajdonostársak akaratnyilatkozata hiányában az ingatlan-nyilvántartásba átvezethetõ. A Ttv. hivatkozott elidegenítéssel kapcsolatos rendelkezése csak az Alkotmány, illetve a Ptk. rendelkezéseivel együttesen értelmezve, a tulajdon alkotmányos védelme elvének tiszteletben tartásával alkalmazható.” Ez volt tehát a Legfelsõbb Bíróság felülvizsgálati ítéletben olvasható jogi álláspontja. Hogy ez helyes-e, illetve hogy ez nem helyes, könnyen megítélhetõ az alábbiakból:
A Ttv. 3.§ (2) bekezdéséhez a miniszteri indokolás a következõket fûzi:
„A törvény megtartja a Magyarországon az 1924. évi XII. törvénycikk óta létezõ társasháztulajdont, mint sajátosan osztott közös tulajdoni formát. Ennek megfelelõen a mûszakilag elkülönített, önálló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, az épület többi része és a földrészlet közös tulajdonban van. A külön tulajdon és a közös tulajdonból az egyes tulajdonostársakat megilletõ tulajdoni hányad együtt önálló ingatlan, egymástól függetlenül – a korábbi törvény (1997. évi CLVII. tv.) alapján 1998. március 1-jétõl bevezetett és az új törvény által fenntartott beépítés célú elidegenítés eseteinek kivételével [3. § (2) bekezdése és 25. §] – nem ruházható át és nem terhelhetõ meg.”
Ebbõl a meglehetõsen elnagyolt indokolásból is megtudhatjuk, hogy a társasházi szabályozás alapja a közös tulajdon szabályozása, amelyhez képest a társasház egy sajátosan osztott közös tulajdoni forma. Megtudjuk azt is, hogy e speciális közös tulajdoni hányad csak beépítési célból idegeníthetõ el és terhelhetõ meg.
A felülvizsgálati ítélet szerint a Ttv. 3. § (2) bekezdését a Ptk. rendelkezéseivel együttesen értelmezve kell alkalmazni, és ha ezt tesszük, kiderül, hogy a nem vagy nemlegesen szavazó tulajdonostársak aránytalan tulajdonjogi korlátozásáról van szó, ezért ha az elidegenítésrõl szóló okiratokat az egyet nem értõk nem írják alá, a földhivataloknak meg kell akadályozniuk a tulajdonjog átruházását. Az, hogy a Ttv-t a Ptk-val együttesen kell értelmezni, a Ptk. 1.§-ának (1) bekezdésének második mondatából következik. Ez azonban úgy fogalmaz, hogy „Az e viszonyokat szabályozó más jogszabályokat – ha eltérõen nem rendelkeznek – e törvénnyel összhangban, e törvény rendelkezéseire figyelemmel kell értelmezni”. Ez azt jelenti, hogy a Ttv. 3.§ (2) bekezdését akkor kellene a Ptk. Legfelsõbb Bíróság által idézett paragrafusaival együttesen értelmezni, ha a Ttv. e paragrafusa nem rendelkezne eltérõen. Ezt támasztja alá a Ttv. 11.§-a is, amely úgy fogalmaz, hogy a Ptk-t a társasháztulajdonnak az e törvényben nem szabályozott kérdéseire kell alkalmazni. Kérdés, hogy a Ptk. 112.§ (1) bekezdés és a 117.§ (1) bekezdés olyan kérdésekrõl szól-e, amelyeket a Ttv. nem szabályoz. Van-e a Ttv-ben a tulajdonjog feletti rendelkezés és a tulajdonjog megszerzésének szabályaitól eltérõ szabályozás?
Kétségtelen, hogy a Ptk. 3.§ (1) bekezdése szerint a Ptk. védi a tulajdonnak az Alkotmányban elismert valamennyi formáját, de ennek a rendelkezésnek a társasházi törvény 3.§ (2) bekezdéséhez semmi köze, mert a közös tulajdonú társasházi ingatlanrész elidegenítésének jogáról nem a Ptk. rendelkezik, hanem a Ttv.
A Ttv. másképpen szabályoz, mint a Ptk, egyébként éppen a Ptk. felhatalmazása alapján. Ezt a felhatalmazást a Ptk. 578/I. § (2) bekezdése úgy fogalmazza meg, hogy „A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja meg”. Ez a külön törvény a Ttv. Ez a paragrafus azonban mond valami mást is. Elsõ bekezdése így fogalmaz: „A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.” Még a felszínesen olvasó számára is egyértelmû, hogy a Ptk. e rendelkezése a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlását a tulajdonostársak által létrehozott szervezetre bízza, és az alapító okiratra utalás azt is jelenti, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlására ez az okirat irányadó. Abban a kérdésben tehát, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlása a közösség feladata, a Ptk. és a Ttv. azonos (Ttv. (3.§ (1) bekezdés). A Ttv. 3.§ (2) bekezdés azt szabályozza, hogy a tulajdonosi közösség hogyan gyakorolhatja a közös tulajdonnal összefüggõ tulajdonosi jogokat az elidegenítés során. A Ttv. 3.§ (2) bekezdése a Ptk-val tehát összhangban van. A két törvény között sem eltérés, sem ellentmondás nincs. A Legfelsõbb Bíróság abban a kérdésben, hogy a társasházon belül ki gyakorolhatja közös tulajdonnal összefüggõ tulajdonosi jogokat, kizárólag a Ptk. 112.§ (1) bekezdésére hagyatkozott. Figyelmen kívül hagyta az 578/I.§ (1) bekezdését. A Legfelsõbb Bíróság tévedett, amikor úgy vélte, hogy az egyedül irányadó szabály a Ptk. 112.§ (1) bekezdése és nem az ehhez képest speciális, a társasház-közösségeket szabályozó 578/I.§. Nem figyelt fel arra, hogy a specialitás abban jelentkezik, hogy társasházak esetében a tulajdonosi jogokat nem egyszerûen a tulajdonos, hanem a tulajdonosi közösség gyakorolja.
Nem tér el viszont a két törvény abban sem, hogy van-e lehetõség arra, hogy a tulajdonostárs egyedül, szabadon ruházza át tulajdoni hányadának tulajdonjogát. Ez a Ttv. szerint is lehetséges, de csak a külön tulajdonnal együtt, lévén a társasházi közös tulajdoni hányad a külön tulajdonú ingatlan alkotórésze (Ttv. 2.§ (1) bek.).
A Ptk. és a Ttv. ott sem tér el egymástól, hogy a közös tulajdonú ingatlanrész milyen jogi aktusok révén átalakulhat át külön tulajdonná. Azért nem tér el, mert errõl a Ptk. egyáltalán nem rendelkezik.
Meg kell vizsgálnunk, hogy a közös tulajdon feletti rendelkezés, mint „leglényegesebb részjogosítvány” tekintetében van-e eltérés a Ptk. és a Ttv. 3.§ (2) bekezdés között. Mit mond a Ptk. 144.§-a közös tulajdonú dolog (esetünkben a közös tulajdonú ingatlan) feletti tulajdonjog átruházásáról? „A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges … az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, … vagy más módon való megterheléséhez” (Ptk. 144.§ (b) pont). Látni kell, hogy csak az egész dolog (egész ingatlan) átruházásához kell egyhangúság. Az alapító okirat módosítás által létrehozott új albetét közös tulajdont képezõ „egész ingatlan”. Emiatt nyilvánvaló, hogy a Ttv. 3.§ (2) bekezdés eltér a Ptk. 144.§ (b) pontjától, mert a Ttv. szerint az egész ingatlan átruházásáról is lehet egyhangúság nélkül határozni. A Ttv. önálló, a Ptk-tól eltérõ szabályt ad a közös tulajdon átruházására. A két jogszabály eltérésébõl következõen a Ptk-t nem kell alkalmazni és a Ttv-t nem kell a Ptk. vonatkozó szabályaival együttesen értelmezni.
A Ttv. 3.§ (2) bekezdése egyetlen rendelkezésbe sûríti össze a célhoz, a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítéséhez és megszerzéséhez vezetõ jogi aktusok láncolatát. A Ttv. adott rendelkezését csak e cél tükrében lehet elemezni, nagyító alá venni. A törvényi célt szem elõtt tartva nem lehet kétséges, hogy az alapító okirat módosítás része az elidegenítési folyamatnak; a társasházi tulajdonostársak mindegyike az új önálló albetétnek – akár ingatlan-nyilvántartáson kívül is – tulajdonostársa lesz, és a közgyûlés határozhat a még nem önálló, de határozata alapján késõbb azzá váló ingatlan elidegenítésérõl akkor is, ha azzal nem minden tulajdonostárs ért egyet. Fontos elõfeltétel, hogy az alapító okiratban legyen meg a szükséges felhatalmazás és az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-a az elidegenítés mellett szavazzon. Amikor a közgyûlés az elidegenítésrõl határoz, azt teszi, amire a Ptk. 578/I.§-a felhatalmazza: gyakorolja a közös tulajdon feletti tulajdonosi jogokat.
A közgyûlés a társasházi szervezet része, az egyetlen döntéshozó szerv. A Ttv. 43.§ (1) bekezdése értelmében a közgyûlés határozatait a közös képviselõ köteles végrehajtani. Õt a közös képviselõi státusz minden más felhatalmazás nélkül legitimálja arra, hogy a közös tulajdonú ingatlanrész eladásáról szóló határozatot végrehajtsa. Erre külön meghatalmazás nem szükséges, hiszen õ szervezeti (törvényes) képviselõ, nem pedig ügyleti. Sem a Ptk-ban, sem a Ttv-ben nincs olyan rendelkezés, hogy a közös képviselõ nem jogosult és nem köteles az elidegenítésrõl szóló határozatot végrehajtani, azt csak valamennyi tulajdonostárs együttesen hajthatja végre. A határozat végrehajtását jelenti az új külön tulajdonú ingatlanra vonatkozó adásvételi szerzõdés megkötése, a bejegyzési hozzájárulás megadása és a kapcsolódó földhivatali eljárás lefolytatása is.
Azzal, hogy a Ttv. 44.§-a megköveteli, hogy a közgyûlésrõl jegyzõkönyv készüljön, abba és a Határozatok Könyvébe kerüljön bele a közgyûlés határozata és az alapító okirat módosítását és az elidegenítési határozatot, azaz adott esetben magát a jegyzõkönyvet ügyvéd ellenjegyezze (Ttv. 10.§ (1) bek.) összhangban van az Inytv. 32.§ (3) bekezdésében írt alakszerûségi elvárással, tehát nem lehet kétséges, hogy ez az okirat és az ennek alapján megkötött adásvételi szerzõdés alkalmas az ingatlan nyilvántartási bejegyzésre, amit egyébként a Ttv. 3.§ (2) bekezdés utolsó mondata külön is kiemel. Ezt azért lényeges megemlíteni, mert az Inytv. 32.§ (1)-(2) bekezdése szerint többek között csak az az okirat alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, amely tartalmazza az érdekeltek megállapodását; a nyilatkozattevõ az okiratot saját kezûleg írta és aláírta, és tulajdonjog bejegyzés esetén még közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba is foglalták.
Ezt a rendelkezést egyes földhivatalok úgy értelmezik, hogy ha az alapító okirat módosítást tartalmazó közgyûlési jegyzõkönyvet nem minden tulajdonostárs, hanem csak a Ttv. által erre köteles és jogosult személyek írták alá (levezetõ elnök, két hitelesítõ tag és az ellenjegyzõ ügyvéd) akkor ez azt jelenti, hogy az okirat nem tartalmazza az érdekeltek megállapodását és azt nem minden nyilatkozattevõ írta alá. Átsiklanak a fölött, hogy azt, hogy mit kell megállapodás alatt érteni, ki a nyilatkozattévõ és ki köteles az aláírásra, nem a Ptk. hanem a Ttv. határozza meg, mert ez az a külön törvény, amelyrõl az Inytv. 29. §-a szól. E paragrafus ugyanis nem hagy kétséget a felõl, hogy bármilyen más törvény rendelkezhet az Inytv-tõl eltérõen arról, hogy jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének milyen közokirat, teljes bizonyító erejû magánokirat vagy ezeknek a közjegyzõ által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye. Az tehát, hogy a közgyûlési jegyzõkönyv megfelel-e az Inytv. teljes bizonyító erejû magánokiratra vonatkozó elvárásainak, nem a 32.§, hanem a 29.§ szerint kell elbírálni. Ha van olyan törvény, amely a magánokirati alakszerûségeket az Inytv. általános elvárásaitól eltérõen szabályozza, akkor az ennek a törvénynek megfelelõ okiratot nem lehet úgy kezelni, mintha nem lenne teljes bizonyító erejû és nem lenne alkalmas az ingatlan-nyilvántartási be- ill. feljegyzésre. Ezt erõsíti az Inytv. azon szabálya is, miszerint „A közokirat alakiságát a Polgári Perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) határozza meg.” Nem lehet véletlen, hogy itt a magánokiratról szó sincs. Azért nem véletlen, mert a jogalkotó úgy gondolta, hogy a magánokiratok alakszerûségét más törvény is szabályozhatja úgy, hogy az az ingatlan-nyilvántartási be- és feljegyzésre alkalmas legyen.
A fentiekbõl következik, hogy a közös tulajdonból külön tulajdonúvá alakított társasházi ingatlanrészre a társasházi közös képviselõ (intézõbizottsági elnök) és a vevõ által aláírt és ügyvédileg ellenjegyzett, tulajdonjogot átruházó szerzõdés az ingatlan nyilvántartási bejegyzésre alkalmas, feltéve, hogy a tulajdonosi közösség szervezete a közös tulajdon feletti tulajdonosi jogokat, adott esetben az elidegenítés jogát a Ttv-ben írtak szerint gyakorolta.
Minthogy a Legfelsõbb Bíróság a Ttv. 3.§ (2) bekezdésének alkotmányszerûségével is foglalkozott és lényegileg alkotmányos megfontolásokra alapozta azt, hogy a Ptk. 117.§ (1) bekezdés kizárja a nem minden tulajdonostárs által aláírt adásvételi szerzõdés tulajdonszerzésre alkalmasságát, foglalkoznom kell azzal, hogy tehette-e ezt a Legfelsõbb Bíróság.
Az Alkotmány 45. § (1) bekezdés szerint „A Magyar Köztársaságban az igazságszolgáltatást a Magyar Köztársaság Legfelsõbb Bírósága, az ítélõtáblák, a Fõvárosi Bíróság és a megyei bíróságok, valamint a helyi és a munkaügyi bíróságok gyakorolják.” A (2) bekezdés szerint „A Legfelsõbb Bíróság biztosítja a bíróságok jogalkalmazásának egységét, jogegységi határozatai a bíróságokra kötelezõek.” A bíróságok szervezetérõl és igazgatásáról szóló 1997. évi LXVI. törvény 2.§ (2) bekezdése szerint „A bíróságok a jogalkalmazási tevékenységük során biztosítják a jogszabályok érvényesülését.” A 8. § szerint „A bírósági útra tartozó ügyeket törvény állapítja meg.” A 25. § sorolja fel a Legfelsõbb Bíróság feladatait. E szerint elbírálja – törvényben meghatározott ügyekben – a megyei bíróság vagy az ítélõtábla határozata ellen elõterjesztett jogorvoslatot, elbírálja a felülvizsgálati kérelmeket, a bíróságokra kötelezõ jogegységi határozatot hoz, eljár a hatáskörébe tartozó egyéb ügyekben. A Legfelsõbb Bíróság alkotmányosság-vizsgálati hatáskörérõl sem az Alkotmány, sem a bírósági szerzeti törvény nem szól.
Ezzel szemben az 1989. évi XXXII. törvény 1. § b) pontja szerint az Alkotmánybíróság hatáskörébe tartozik a jogszabály, valamint az állami irányítás egyéb jogi eszköze alkotmányellenességének utólagos vizsgálata.
Az említett törvényekbõl jól kivehetõ az Alkotmánybíróság és a Legfelsõbb Bíróság közötti hatáskörmegosztás. Az Alkotmánybíróság nem bírálhat el jogorvoslatokat, felülvizsgálati kérelmeket, nem hozhat jogegységi határozatokat, de vizsgálhatja azoknak a jogszabályoknak az alkotmányosságát, amelyeknek érvényesülését a bíróságok, így a Legfelsõbb Bíróság is köteles biztosítani jogalkalmazási tevékenysége során (1997. évi LXVI. törvény 2.§ (2) bek.).
Az adott esetben nem csak arról van szó, hogy a Legfelsõbb Bíróságnak nem volt hatásköre a Ttv. 3§ (2) bekezdés alkotmányszerûségének vizsgálatára, hanem arról is, hogy már nem is vizsgálhatta volna, mert az Alkotmánybíróság már megtette. Ha pedig a Legfelsõbb Bíróság mégis vizsgálta, semmiképpen sem juthatott volna olyan megállapításokra, hogy „a társasház tulajdonostársainak tulajdonjoga alkotmányos módon nem korlátozható olyan mértékben, hogy a Ttv. 3. § (2), illetve a 10. § (3) bekezdése alapján a tulajdonukkal való rendelkezés jogától legyenek megfosztva. … A társasházi közösségek – mint tulajdonosi közösségek – mûködtetéséhez fûzõdõ érdek nem indokolhat olyan aránytalan mértékû beavatkozást a tulajdonostársak tulajdonjogába, amely annak egyik leglényegesebb részjogosítványát, a rendelkezési jog gyakorolhatóságát vonná kétségbe.”
A 3/2006. (II.8.) AB határozat ugyanis már foglalkozott ezzel és ezzel gyökeresen ellentétes megállapításra jutott. A Legfelsõbb Bíróságnak ehhez kellett volna igazodnia. Ez az alkotmánybírósági határozat ugyanis már megvizsgálta a Ttv-t és a 3.§ (2) bekezdést is és elvetve az utólagos normakontroll iránti számos indítványban foglalt sokféle álláspontot, arra a következtetésre jutott, hogy a Ttv. 3.§ (2) bekezdése nem alkotmányellenes, mert nem ütközik az Alkotmány egyik rendelkezésébe sem, így a 8.§ (2) bekezdésbe, a 9.§ (1) bekezdésbe. és a 13. § (1) bekezdésbe sem. A 800/B/1993. AB határozatra (ABH 1996, 422.) utalva kimondta, hogy az Alkotmány 13.§ (1) bekezdése az állammal és nem a többi tulajdonostárssal szemben védi a tulajdont, mint az egyéni cselekvési autonómia hagyományos alapját [64/1993. (XII. 22.) AB határozat, ABH 1993, 380-382]. Társasháztulajdonnál a tulajdonostársakat nem az alkotmányjog, hanem a polgári jog szabályai szerint illeti meg védelem egymással szemben. A Ttv. a kisebbség méltányos érdekeit védi, a közös tulajdon megszüntetését a vizsgált körben ahhoz a feltételhez köti, hogy az a kisebbség méltányos érdekeit ne sértse. „A társasháztulajdonnak, mint jogviszonynak a szabályozása nem az alkotmányjog, hanem a polgári jog körébe tartozik”. Hivatkozott a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatra, mely szerint „az alkotmányos tulajdonvédelem köre és módja nem szükségképpen követi a polgári jogi fogalmakat, és nem azonosítható az absztrakt polgári jogi tulajdon védelmével. Az alapjogként védett tulajdonhoz való jog tartalmát a mindenkori közjogi és (alkotmányos) magánjogi korlátokkal együtt kell érteni” (ABH 1993, 373, 379.).
Az Alkotmánybíróság véleménye szerint a társasháztulajdon tartalmára, jellegzetességeire, a közös és a külön tulajdoni elemek sajátos kapcsolódására figyelemmel a törvényhozónak az Alkotmány 13. §-ának a társasháztulajdonra való végrehajtása körében az a feladata, hogy olyan szabályozást alkosson, amely az alkotmányos értelemben vett tulajdonvédelmet a „tulajdonosra”, a „tulajdonostársakra”, valamint a társasháztulajdonra is egyaránt kiterjeszti. „A társasházakra vonatkozó szabályozásnak alkalmasnak kell lennie egyensúly teremtésére a társasháztulajdon egyes alanyainak esetenként eltérõ érdekei által meghatározott pozíciók között. Nem lehet az Alkotmány 13. § (1) bekezdése sérelmének tekinteni azt, ha a törvény a társasház ügyeiben való döntéshozatalt alapvetõen a tulajdonostársakra bízza, vitáikat pedig bírói útra tereli”.
Az alkotmánybíróság szerint „Nem lehet levezetni az Alkotmány indítványokban hivatkozott szabályaiból [az Alkotmánynak a tulajdoni formák egyenjogúságára és a verseny szabadságára vonatkozó 9. § (1) bekezdésébõl, a tulajdonhoz való jogról szóló 13. § (1) bekezdésébõl, a jogképességrõl szóló 56. §-ából, a választójogról szóló 70. § (4) bekezdésébõl és diszkriminációt tiltó 70/A. §-ából] sem azt, hogy a közös tulajdon körében bizonyos döntésekhez – például az elidegenítés jogának gyakorlásához – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását meg kell-e kívánni, de azt sem, hogy ha a Tv. (értsd Ttv. – a szerzõ) többségi döntéshozatalt tesz lehetõvé, akkor a többségi döntéshozatalhoz legalább milyen mértékû szavazatarányt kell elõírni. „Jóllehet a Ptk. a közös tulajdonnál bizonyos körben a tulajdonostársak egyhangú határozatát kívánja meg, pl. a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásoknál, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásánál, a tulajdonostársak a birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében általában szótöbbséggel határoznak, tulajdoni hányaduk arányában. A társasháztulajdon azonban olyan közös tulajdon, amelynél a külön tulajdon és a közös tulajdon elemei sajátosan keverednek. Ha a törvény viszonylag széles körben követel meg egyhangú határozatot vagy valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását, akkor elõfordulhat, hogy a többség megalapozott igénye nem érvényesíthetõ. Ugyanígy a tulajdoni hányad szerinti egyszerû szótöbbség általános, kivételt nem tûrõ alkalmazása is a törvényben visszaélésszerû joggyakorlásra teremthetne lehetõséget.” … „A vizsgált szabályozásban nem ismerhetõ fel a köztulajdon és a magántulajdon egyenlõsége elvének sérelme, miként arra az indítványozók hivatkoznak; nem ismerhetõ fel valamely tulajdonostárs egyoldalú kedvezményezése vagy hátrány okozás, de a joggyakorlás lehetetlenné tétele sem, amelynek alapján a támadott rendelkezéseket alkotmányellenessé kellene nyilvánítani, akár a tulajdonhoz való alapvetõ jog, akár más, az indítványozók által felhívott alkotmányos tétel sérelme miatt.”
Mindez tömören azt jelenti, hogy az Alkotmány 13.§-ának a Ttv. 3.§ (2) bekezdéséhez és ahhoz a jogvitához, amelyben a Legfelsõbb Bíróság felülvizsgálati ítéletet hozott, semmi köze.
A kisebbség kellõ védelmét jelenti az, hogy a közgyûlés határozatát a Ttv. 42.§ (1) bekezdés szerint okból bármely tulajdonostárs megtámadhatja, kérheti az érvénytelenség megállapítását és a határozat hatályon kívül helyezését.
Nem volt helytálló tehát a Legfelsõbb Bíróság álláspontja, miszerint a Ttv. 3.§ (2) bekezdése csakis az Alkotmánnyal (és a Ptk-vel) együttesen értelmezve alkalmazható és ez az alkalmazás oda vezet, hogy ha a társasház-közösség úgy jár el, ahogy az a Ttv-ben elõ van írva, az alapító okiratát nem tudja módosítani úgy, hogy azzal lehetõvé tegye a vevõ tulajdonszerzését azokkal az okiratokkal, amelyeken nem szerepel valamennyi tulajdonos aláírása. Egyébként sem tartozhat a Legfelsõbb Bíróság mérlegelési jogkörébe, hogy egy törvényi szabályozás arányosan vagy aránytalanul korlátoz-e és ha szerinte aránytalanul korlátoz, akkor a jogszabályt az arányossághoz igazodva alkalmazza. Mindezt pedig a konkrét esetben egy közigazgatási határozat felülvizsgálata során, ahol nem a közigazgatási szerv mûködésének alkotmányossága, hanem törvényessége a vizsgálódási kör.
Itt kell megjegyeznünk, hogy ha továbbra is az lenne a tulajdonjog átruházás feltétele, hogy minden társasházi tulajdonostárs írja alá az alapító okirat módosítást és az adásvételi szerzõdést, olyan helyzet következne be, mintha a Ttv. 3.§ (2) bekezdése nem is létezne. Ezt ugyanis éppen azért fogadta el az Országgyûlés, hogy attól a tulajdonostárstól már ne függhessen az ingatlanrész eladhatósága, aki egyszer már felhatalmazást adott az alapító okiratban a tulajdonosi jogokat gyakorló közösségnek, hogy a közös tulajdonú ingatlanrészt akár nélküle is elidegenítse. Mindez természetesen csakis a törvényes szavazati arányok mellett és akkor igaz, hogy ha az elidegenítési határozat nem sért jogszabályt, alapító okiratot, szervezeti-mûködési szabályzatot vagy a kisebbség lényeges jogos érdekét (Ttv. 42.§ (1) bek.).
A Legfelsõbb Bíróság utalt a Ttv. 10.§ (3) bekezdésére, azaz arra, hogy egy ú.n. 4/5-ös alapító okirat módosítással is bekerülhet a 2/3-os elidegenítési felhatalmazás az alapító okiratba és ez sértheti a tulajdonhoz fûzõdõ jogokat. Egyetértek azzal, hogy egy ilyen eset teljesen elvonhatja a tulajdonnal való rendelkezés jogát, hiszen lehet, hogy a tulajdonostárs sem azzal nem értett egyet, hogy a közösséget felhatalmazzák az elidegenítésre, sem azzal, hogy a konkrét eladásról a közgyûlés 2/3-os többséggel döntsön. (Ennek alkotmányossági vizsgálatát már 2004. tavaszán kezdeményeztem, de az Alkotmánybíróság még nem hozott határozatot.) Egy ilyen helyzet azonban nem lehet az ingatlanügyi hatóság vizsgálatának tárgya, mert az ingatlan-nyilvántartás során változást kiváltó okiratok alaki vizsgálatával megállapítható érvényesség és bejegyzésre alkalmasság a lényeg (Inytv. 8.§ és 29.§ (1) bek.). Nem ingatlan-nyilvántartási vonatkozásban pedig úgy igaz, hogy egy ilyen esetben is fennáll annak lehetõsége, hogy a sérelmet szenvedõ tulajdonostárs a közgyûlés határozatát bíróság elõtt megtámadja. Ennek ma már jogvesztõ határideje sincs, szintén a 3/2006. (II.8.) AB határozatnak köszönhetõen.
—
Az Alkotmánybíróság határozata mindenkire kötelezõ (1989. évi XXXII. törvény 27. § (2) bek.). Mindenki alatt valamennyi bírót is érteni kell.
A Legfelsõbb Bírósági ítéletek egységesítik a bírósági jogalkalmazást (Alkotmány 47.§ (2) bek.) és bár a magyar igazságszolgáltatás nem ismeri az eseti döntés más ügyben érvényesülõ kötõerejét (precedens) egy perorvoslattal már többé nem támadható ítélet képes meghatározni az alsóbb szintû bíróságok ítélkezését. Ha pedig az ítélet egy hatóság döntésérõl szól, szinte biztos, hogy a hatóság minden ügyben az ítélet szerint fog eljárni. Ez történik most is. Nyilvánvaló, hogy az adott felülvizsgálati ítélet nem csak a felperes, hanem sok-sok budapesti társasház fejlõdését bénította meg.
Budapest, 2008. április dr. Hidasi Gábor
