E hírlevél keretein belül az építõiparban elõforduló garanciális kérdések közül a leggyakoribb, a lakásépítéssel kapcsolatos garanciára vonatkozó szabályokat mutatjuk be.
A jótállási kötelezettség
A garancia az építõiparban is jótállást jelent. A jótállás azt jelenti, hogy a szerzõdés hibátlan teljesítéséért jótállásra köteles fél a jótállás idõtartama alatt a felelõsség alól csak akkor mentesülhet, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.
A jótállási kötelezettség a szavatossági jogokat nem érinti, tehát a jogosult szavatosság címén is érvényesítheti igényeit a kötelezettel szemben.
A lakásépítéssel kapcsolatos jótállás
A jótállási kötelezettséget a lakásépítéssel kapcsolatos kötelezõ jótállásról rendelkezõ 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) szabályozza. A Rendelet szabályai akkor is alkalmazandók, ha a szerzõdés nem tartalmaz a jótállásra vonatkozó rendelkezéseket. A felek a Rendeletnél szigorúbb jótállási kötelezettséget is kiköthetnek, de ha a jogosultra hátrányosabb jótállási feltételekben állapodnak meg, e kikötések érvénytelenek, és helyükbe a Rendelet elõírásai lépnek.
A jótállás jogosultja és kötelezettje
A jótállási kötelezettség az építési szerzõdéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerzõdés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzõjét (a továbbiakban együtt: vállalkozó) terheli. A jótállási jogokat a tulajdonos illetve a tulaj-donjog átruházásáig a megrendelõ (a továbbiakban: jogosult) érvényesítheti a vállalkozóval, vagy az általa kijelölt személlyel (szervezettel) szemben.
A jótállás terjedelme
A jótállási kötelezettség az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek a Rendeletben meghatározott épületszerkezeteire, a lakás- és épület-berendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint a lakóépületeknek a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire terjed ki. A jótállási kötelezettség kiterjed a Rendeletben meghatározott lakás- és épületberendezésekre is, amennyiben azok a lakás alkotórészének minõsülnek.
A jótállási idõ
A jótállás idõtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének idõpontjától számított három év.
A hiba kijavítása
A vállalkozó tizenöt napon belül köteles a jogosult által bejelentett hibát megvizsgálni, és a jogosult igényérõl nyilatkozni. A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az a lakóépület illetõleg a lakás használatát ne akadályozza.
A jótállási jegy
A jótállási igényt jótállási jeggyel lehet érvényesíteni. A jótállási jegyet a vállalkozónak kell lakásonként külön-külön kiállítani, és a jogosultnak az átadás-átvételi eljárás során átadni.
A jótállási jegynek tartalmaznia kell:
a) a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást ki-szolgáló helyiségek és épületrészek, vala-mint épületszerkezetek és berendezések meghatározását,
b) a jogosultat a jótállás alapján megilletõ jogokat, azok érvényesíthetõségének határ-idejét és feltételeit, c) a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét, d) az átadás-átvételi eljárás befejezésének idõpontját, valamint azt, hogy
e) a jótállás a jogosult törvénybõl eredõ jogait nem érinti.
A jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történõ átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét. 1. A lakások és a lakóépületek kötelezõ jótállás alá tartozó épületszerkezetei: a) a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei,
b) a lakások burkolatai (ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is),
c) a lakóépület nyílászáró szerkezetei, korlátjai és mellvédjei,
d) a lakóépület kéményei,
e) a lakóépület tetõzete és az azon levõ tetõ-felépítmények,
f) a lakóépületen levõ ereszcsatornák és esõ-vízlefolyó vezetékek,
g) a lakóépület szigetelése és a külsõ vakolat.
2. A kötelezõ jótállás alá tartozó lakás- és épület-berendezések:
a) a fõzõkészülék (tûzhely, fõzõlap stb.),
b) a fûtõberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hõtároló kályha stb.), c) a melegvíz-ellátó berendezés (gáz-vízmelegítõ, villanybojler, fürdõkályha), d) az épületgépészeti és egészségügyi berendezések (falikút, mosogató, fürdõkád, zu-hanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb. a hozzá tartozó szerelvényekkel), e) a szellõztetõ berendezés (páraelszívó stb.), f) a beépített bútor (beépített ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.),
g) a redõny, vászonroló, napvédõ függöny,
h) a csengõ és a kaputelefonnak a lakásban levõ készüléke, valamint a kaputelefon és felcsengetõ berendezés a vezetékhálózattal,
i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak,
j) a központi fûtõ- és melegvízszolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvények-kel, ideértve a lakásban levõ vezetéksza-kaszt és fûtõtesteket (radiátor stb.) is, kivéve a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett vezetékeket és berendezési tárgyakat, k) a víz-, szennycsatorna- és gázvezeték a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levõ vezetékszakaszt is, a hozzá tartozó szerelvényekkel; gázvezeték esetén a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett vezetékek és berendezési tárgyak kivételé-vel, l) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere a lakásban levõ vezetékszakaszt és szerelvényeket is ideértve, kivéve a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett méretlen készüléket és fogyasztásmérõt,
m) a lakást szolgáló szellõztetõ berendezés és a klímaberendezés,
n) a központi antenna és erõsítõ berendezései, ideértve a lakásban levõ vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is,
o) a személy- és teherfelvonó,
p) a háztartásban keletkezõ hulladék gyûjtésére szolgáló berendezés,
q) a lakást szolgáló kút a hozzá tartozó szerelvényekkel,
r) a lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetõleg elszikkasztására szolgáló berendezés.
3. A lakóépületnek a lakásokat kiszolgáló kötelezõ jótállás alá tartozó helyiségei és részei:
a) tetõterasz,
b) pince- és padlástérség vagy tüzelõtároló,
c) kapualj,
d) lépcsõház,
e) folyosók és függõfolyosók,
f) központi berendezések helyiségei,
g) mosókonyha,
h) szárítóhelyiség,
i) gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség,
j) hulladéktároló helyiség,
k) gépkocsi tároló helyiség (garázs, teremgarázs).
2007. július Dr. Horváth Gyula
