A régi társasházi törvény azt mondta, hogy „Ha a földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik” (16. § (1) bekezdés). Az új törvény így fogalmaz: „Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg” (2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) 1.§ (3) bekezdés). A különbség lényeges.
A korábbi jogszabály alapján csak az volt lehetséges, hogy a föld társasházon kívüli személy tulajdona legyen. Most már megvalósítható az is, hogy a telek a társasház egyik tulajdonostársáé maradjon a társasház alapítását követõen is, illetve hogy az egyik tulajdonostárs megszerezze a társasház által használt föld tulajdonjogát.
Ha a föld nem társasházi közös tulajdon…
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 11.§ (4) bek. b) pontja szerint a földrészlettel együtt kell nyilvántartani a társasházi tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket. Ez a parancs nyilván megtörik ott, ahol a föld társasházon kívüli személyé, vagy ahol csak az egyik tulajdonostárs tulajdona. Ilyenkor az Inytv. 12. § az irányadó, tehát a felülépítmény önálló tulajdonú épület. A társasházi épület tulajdona elválik a földtulajdontól. Létezhet tehát olyan eset is, amikor a társasházi törzslapon földrészlet nem szerepel (109/1999.(XII. 29.)FVM. r. – Vhr. 59.§ (2) bek.). Az is lehetséges, hogy a földtulajdonos több társasház-közösségnek enged földhasználati jogot, tehát egyazon földrészleten több önálló társasházi épület jön létre, ugyanis a Vhr. 9. §-a szerint az építkezõ javára a földrészlet területi mértékben meghatározott részére is bejegyezhetõ a megállapodáson vagy ítéleten alapuló földhasználati jog. Sõt, az épület mindenkori tulajdonosát megilletõ földhasználati jogot a körzeti földhivatal az épület önálló ingatlanként való bejegyzése iránt megindított eljárásban akkor is bejegyezheti, ha az épületre vonatkozó tulajdonszerzés igazolásaként benyújtott okiratban a felek, vagy határozatában a bíróság a földhasználati jogról nem rendelkezett. Ha egy telken több társasház is létrejött, társasházi törzslapot nyitni az önállóan nyilvántartható épületenként kell, és egyiken sem szabad a földet feltüntetni (Vhr. 52.§ (2) bek., Vhr. 59.§ (2) bek.). A törzslap I. részén azonban a földhasználati jogosultságnak szerepelnie kell.
Mint látjuk, a társasház mint önálló épületingatlan, az építési telek egy részére is szerezhet földhasználati jogot, sõt e jogról nem is kell kifejezetten rendelkezni. Elég, ha a jogosultak (társasházi tulajdonostársak) az épületen történt tulajdonszerzést a földhivatal elõtt igazolják.
Minthogy a földhasználati jog az épület fennállásáig létezik, és az épület mindenkori tulajdonosát illeti meg (Ptk. 155-156.§), a társasházi önálló ingatlan alkotórészét ilyenkor nem a közös tulajdonú épületrészeken fennálló tulajdoni illetõség képezi (Ttv. 2.§ (1) bek.), hanem a földhasználati jogi illetõség mint vagyoni értékû jog is.
A Ttv. utaló szabálya alapján (11.§) a földtulajdonost és a társasházi tulajdonostársakat a Ptk. 97.§ (3) bek. alapján kölcsönösen elõvásárlási jog illeti meg. Különösen fontos ez a közös tulajdonú épületrészek elidegenítésekor (Ttv. 3.§ (2) bek.). Álláspontom szerint a földtulajdonos elõvásárlási joga akkor is létezõ, ha egyben társasházi tulajdonostárs is.
Ha a föld társasházi közös tulajdon…
Kérdés, hogy az alapító okirat felhatalmazása alapján eladható-e a telek az összes tulajdoni hányad 2/3-os többségével (Ttv. 3.§ (2) bek.), avagy adhat-e a társasház-közösség földhasználati jogot másnak, pl. másik társasháznak?
A közös tulajdon elidegenítésébõl ki vannak zárva az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy (Ttv. 1.§ (2) bek.). A társasházi föld nincs kizárva. A közös tulajdon elidegenítésérõl szóló szabály – talán nem véletlenül – önálló ingatlanná alakítható társasházi ingatlanrészrõl, tehát nem csak épületrészrõl szól. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a társasház eladhatja a földjét önmaga alól, mert ezt a Ptk. 113.§-a akadályozza („Ha az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, az épület tulajdonjogát csak a föld tulajdonjogával együtt lehet átruházni és megterhelni.”). Ha azonban a föld osztható, és abból telekalakítással fizikai és jogi értelemben egy vagy több önálló telekingatlan hozható létre, a társasházi tulajdonosok dönthetnek arról, hogy a telekalakítást engedélyeztetik. Ha az alapító okiratban benne szerepel az elidegenítési felhatalmazás, a közgyûlésen elegendõ az összes tulajdoni hányad 2/3-ának igenlõ szavazata. A döntésnek ki kell terjednie azonban arra is, hogy a telekalakítást követõen miként módosul a társasház alapító okirata a közös tulajdon tárgyait, különösen a földrészletet illetõen. A telekalakítás után keletkezõ, eladásra szánt földrészlet sem társasházi közös-, sem különtulajdonnak nem minõsül. Ez a földrészlet a társasházi ingatlanról levált és így lett olyan új forgalomképes telek, amely a társasházi tulajdonostársak Ptk. szerinti közös tulajdonát képezi (Ptk. 139.§ (1) bek.), és amelyen a közös tulajdonosokat harmadik személlyel szemben elõvásárlási, elõbérleti, illetõleg elõhaszonbérleti jog illeti meg (Ptk. 145.§ (2) bek.). Az a telek viszont, amelyen a társasházi épület maradt, továbbra is társasházi közös tulajdon, amely nem forgalomképes.
A tulajdonostársak a társasházi közös tulajdonú, tehát forgalomképtelen teleknek közös tulajdonosai. A forgalomképtelenség nem akadálya annak, hogy a tulajdonostársak földhasználatot engedjenek olyan személyeknek, akik a földre társasházat kívánnak építeni. Ezt sem a Ptk. 113.§, sem a Ttv. 2.§ (2) bekezdése nem akadályozza, mert bár utóbbi a Ptk-hoz képest speciális szabály, azt azonban nem mondja, hogy a külön tulajdonú ingatlannal együtt a közös tulajdoni illetõség nem terhelhetõ meg. Csak annyit mond, hogy õket egymástól függetlenül csak a Ttv-ben írt kivétellel lehet megterhelni ilyen kivétel egyébként a Ttv-ben nincs. Ha a társasházi törzslap és a külön lap III. részén is megjelenik a földhasználat mint teher, tehát a terhelés a földön és a felülépítményen együttes, annak semmi akadályát nem látom, hogy a közös tulajdoni földön a társasház bárkinek földhasználati jogot engedjen, vagy errõl bíróság döntsön akár olyan esetben is, ha két épület úgy kíván szétválni és önálló társasházzá alakulni, hogy a telek nem osztható meg (Ttv. 8.§ (2) bek.). A földhasználó társasház törzslapjának és a különtulajdoni lapoknak az I. részére kerül bejegyzésre a földhasználati jog (Vhr. 2.§ g) pont), és annak a társasháznak a törzslapjára, valamint az egyes lakások (nem lakáscélú helyiségek) különlapjára, a III. részbe jegyzik be a földhasználatot mint terhet, amelyben a föld közös tulajdont képez (Vhr. 4.§ (1) bek.) pont).
2008. február Dr. Hidasi Gábor
