2003 december 5-én lépett hatályba a lakásépítéssel kapcsolatos kötelezõ jótállásról szóló kormányrendelet. Mit jelent a kötelezõ jótállás, kivel szemben és milyen igényeket érvé-nyesíthet a tulajdonos, ha az újonnan vásárolt lakásban kisebb nagyobb hiányosságok vannak?
A jótállásnak a szerzõdés teljesítése körében van kiemelkedõ jelentõsége. Az új építésû laká-sok adásvételére illetve létesítésére kötött szerzõdéseket is – mint minden más szerzõdést – a felek megállapodásának és a jogszabályi elõírásoknak megfelelõen kell(ene) teljesíteni. A kö-telezett (a vállalkozó ill. az eladó) hibásan teljesít, ha a lakás az átadás-átvétel idõpontjában nem felel meg a jogszabályban illetve a szerzõdésben elõírt tulajdonságoknak. Hibás teljesítés esetén a szerzõdésszegésbõl eredõ igényeket a tulajdonos az eladóval, illetve vállalkozási szerzõdés esetén a vállalkozóval szemben érvényesítheti. Jótállásra a rendelet az építési-szerelési munkát végzõ vállalkozót kötelezi, aki a lakás átadásától számított 3 évig a lakás hi-bátlanságáért, megfelelõ minõségéért akkor is felel, ha a tulajdonossal nem kötött szerzõdést. E felelõsség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a birtokbaadás után ke-letkezett.
A jótállás az új építésû lakásoknak és lakóépületeknek a rendelet mellékleteiben felsorolt épü-letszerkezeteire, az abban meghatározott lakásberendezések beszerelésére ill. beépítésére, va-lamint a lakásokat kiszolgáló helyiségekre terjed ki. A lakás- és épület-berendezésekre (pl. tûzhely, konyhabútor, fûtõberendezés stb.) csak akkor vonatkozik a jótállás, ha azok a lakás alkotórészét képezik. A leszerelhetõ és máshol is üzemeltethetõ berendezésekre nem érvénye-sülnek a rendelet szabályai, ahogy a lakásfelújítás körében elvégzett építési-szerelési munkákra sem.
A jótállási jogokat a lakás tulajdonba adásáig a megrendelõ, azt követõen pedig az új tulajdo-nos érvényesítheti a vállalkozóval szemben, aki a javításra harmadik személyt jelölhet ki.
A jogosult a hibát a jótállási idõn belül bármikor bejelentheti a vállalkozónak, aki tizenöt na-pon belül köteles azt megvizsgálni, és az igényrõl nyilatkozni. Ha a hibát elismeri, köteles azt megfelelõ idõn belül kijavítani, a szakszerûtlenül kivitelezett munkát újból elvégezni ill. a meghibásodott berendezést kicserélni. Ez a lakás használatát csak a legszükségesebb mérték-ben akadályozhatja. Ha a kötelezett a kijavítást megfelelõ határidõre nem vállalja, vagy nem végzi el, a jogosult a kötelezett költségére mással elvégeztetheti azt.
A vállalkozó a jótállási igények érvényesítésének megkönnyítése érdekében köteles a lakásról jótállási jegyet kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni. A jótállási jegynek tartalmaznia kell a jótállás körébe tartozó helyiségek, épületrészek, épületszerkezetek és berendezések felsorolását, a jogosultat a jótállás alapján megilletõ jogokat, azok érvényesí-tésének határidejét és feltételeit, valamint a vállalkozó ill. a javításra kijelölt szervezet nevét és címét. A jótállási jegyen a birtokbaadás idõpontját is fel kell tüntetni. A jótállási jegy sza-bálytalan kiállítása vagy kiállításának elmulasztása nem mentesíti a vállalkozót a jótállási kö-telezettség alól. A jótállási jegyen kifejezetten fel kell hívni a jogosult figyelmét arra, hogy a jótálláson kívül a törvényben biztosított egyéb jogait is érvényesítheti. Ez azt jelenti, hogy ha a vállalkozó és az eladó nem azonos, akkor a vállalkozótól a jótállás alapján, az eladótól pedig a polgári törvénykönyv kellékszavatossági rendelkezéseinek megfelelõen követelhetõ a kijavítás, a hibás munka újbóli elvégzése és a hibás berendezések cseréje, illetve érvényesíthetõk a szerzõdésszegésbõl eredõ egyéb jogok. A szavatosság körében azonban a tulajdonosnak kell azt bizonyítani, hogy a lakás már a birtokbaadáskor sem felelt meg a szerzõdésben illetve a jogszabályokban írt követelményeknek, ezért a jótállási igények érvényesítése egyszerûbb, hi-szen a hibátlan teljesítés bizonyítása a vállalkozót terheli.
A szerzõdés a rendelettõl csak a jogosult számára kedvezõbb eltéréseket tartalmazhat, ellen-kezõ esetben az eltérés érvénytelen, helyette a rendelet szabályait kell alkalmazni. A rendelet alkalmazandó akkor is, ha a szerzõdés a jótállásról egyáltalán nem rendelkezik.
2008. február dr. Horváth Gyula
