A Legfelsõbb Bíróság Polgári Kollégiuma 2005. június 15-én véleményt nyilvánított többek között a semmiségi ok hivatalbóli észlelésekor követendõ eljárásról valamint az ingatlan átruházási szerzõdés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ún. ingatlan-nyilvántartási perek viszonyáról (közzétették a BH 2005/9 számában). Az alábbiakban kivonatosan ismertetem a kollégiumi véleményt (a továbbiakban: Vélemény).
I.
A semmisség hivatalbóli észlelése körében a Vélemény két irányban foglal állást:
1. A szerzõdés teljesítése iránti perekben (Ptk. 198.§ (1) bek.) nincs akadálya annak, hogy a bíróság a keresetet (viszontkeresetet) semmisség okán akkor is elutasítsa, ha a fél az ellenkérelmét nem erre alapozta.
2. Más perekben a bíróság a Pp. 3.§ (3)–(4) bekezdés szerinti tájékoztatás körébe vonja, ha a jogkövetkezmények alkalmazhatósága okán semmisségi körülmény bizonyítását látja szükségesnek, vagy ha semmisségi körülmény miatt változik a bizonyítani szükséges tények köre. A feleket e szabály alapján kell figyelmeztetni a bizonyítási teherrõl vagy annak változásáról akkor is, ha a semmisségi körülmény köztudomású vagy arról a bíróság hivatalból tud. A feleknek lehetõséget kell adni arra, hogy a semmisséggel összefüggõ nyilatkozataikat megtegyék. Ha a semmisség megállapítható, de a felek nyilatkozatai nem irányulnak arra, hogy a bíróság alkalmazza az érvénytelenség Ptk. 237.§ szerinti következményeit, a kereseti kérelemhez kötöttség folytán ilyen jogkövetkezményekrõl a bíróság nem határozhat.
II.
Az ingatlan átruházási szerzõdés érvénytelenségének megállapítása iránti valamint az ún. ingatlan-nyilvántartási perek kapcsán a Vélemény az alábbi kérdésekre ad választ:
Érvénytelenségi perek:
1. 1. Mi a különbség a Ptk. 237.§ (1) bekezdés szerinti eredeti állapot helyreállítása és az ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) 62.§ szerinti törléstörlési per között?
2. 2. Mikor lehet tulajdonjogot szerezni nem tulajdonostól?
3. Helyre3. Helyre állítható-e az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot,
– ha a pert olyan személy indítja, akinek korában nem volt bejegyzett joga,
– ha ún.a további jogszerzõ tulajdonjoga már be van jegyezve,
– ha az érvénytelenség okának kiküszöböléséhez az eredeti állapot helyreállítása nem szükséges,
– ha az érvénytelenségre az alperes kifogásként hivatkozik.
4. Törölhetõ-e a tulajdonjog, ha az érvénytelenség okának kiküszöbölése nem az eredeti állapot helyreállításával történik.
Tulajdoni perek:
4. Mikor tarthat igényt tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerzõ.
A Ptk. szerinti érvénytelenségi és az Inytv. szerinti törlési per mind a kereshetõséget, mind a pertárgyat illetõen lényegében azonos. A kereshetõséget illetõen az Inytv. a Ptk-hoz ill. a Pp-hez képest kategorikusabb: törlést csak az kérhet, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti (ingatlan-nyilvántartási érdekeltség – Inytv. 62.§ (1) bek. a) pont). Ami per tárgyát illeti, a Ptk. 237.§ és az Inytv. 62.§ – a Vélemény szerint – koherens kapcsolatban áll, e szabályok egymást kiegészítik. Aki érvénytelenség okán eredeti állapot helyreállítását kéri, egyúttal az Inytv. szerinti törlési pert is indított, és aki törlési pert indít, nem lehet sikeres a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelenségének bizonyítása nélkül. Az ítélkezési gyakorlat hajlamos (volt?) arra, hogy különbséget lásson az eredeti állapot helyreállítása és a törlési per között. A Vélemény nem lát különbséget, aminek ott van igazi jelentõsége, ahol ún. további jogszerzõ is alperesi pertárs (Pp. 51.§ a) pont). Ingatlanok esetében is igaz, hogy átruházással nem csak tulajdonostól lehet tulajdonjogot szerezni. Így azonban csak a további jogszerzõ juthat tulajdonjoghoz. Hogy mikor, arról nem a Ptk., hanem az Inytv. szól, mégpedig úgy, hogy szabályozza, hogy mikor törölhetõ az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés érvényességében bízó, jóhiszemû személy tulajdonjoga. Ennek ellenére egyes bíróságok eredeti állapot helyreállítása címén automatikusan elrendelték a törlést a további jogszerzõvel szemben is. Nem tájékoztatták a feleket az Inytv-hez illeszkedõ bizonyítási teherrõl. Arról, hogy az Inytv. szerinti határidõn túl (63.§ (2) bek.) indult perekben a felperesnek bizonyítania kell azt is, hogy a további jogszerzõ rosszhiszemû. Ha ugyanis jóhiszemû, azaz bízott az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés érvényességében és visszterhes ügylettel szerzett jogot, törlésnek nincs helye, feltéve, hogy a per azt követõ hatvan nap után indult, hogy a közbensõ szerzõ bejegyzésérõl szóló földhivatali határozatot az eredeti tulajdonosnak kézbesítették, vagy ha nem kézbesítették, e bejegyzésétõl számítva három év már eltelt.
A Vélemény utal a PK. 32. állásfoglalásra, amikor kifejti, hogy bár a szerzõdés-érvénytelenség jogkövetkezményeinek körében közömbös, hogy a felek jó vagy rosszhiszemûek, ez azonban csak az eredeti jogosult és a vele szerzõdõ fél relációjában igaz. A további jogszerzõre nem vonatkozik, mert az Inytv. kifejezetten utal arra, hogy törlés csak rosszhiszemû szerzõvel vagy azzal a jóhiszemûvel szemben alkalmazható, aki ellen a fentírt jogvesztõ határidõn belül indítottak pert. A további jogszerzõ esetében tehát igenis lényeges, hogy jó- vagy rosszhiszemû.
Fontos, hogy az Inytv. szerint jóhiszemû csak az, aki visszterhesen szerzett. Az ingyenes szerzõ nem jóhiszemû akkor sem, ha a rosszhiszemûsége nem bizonyított. Rosszhiszemû azonban nem csak az lehet, akirõl bebizonyosodik, hogy ingyenesen szerzett, hanem az is, akirõl kiderül, hogy tudta vagy tudnia kellett, hogy az ingatlan jogi helyzete más, mint az, amit az ingatlan-nyilvántartás feltüntet (Inytv. 5.§ (3) bek.).
Ha az érvénytelenség okátoka nem az eredeti állapot helyreállításával küszöbölikküszöbölhetõ ki, törlésnek természetszerûleg nincs helye. Akkor sincs helye, ha a fél az ellene támasztott igénnyel szemben semmisségre hivatkozik, vagy az érvénytelenséget kifogásként érvényesíti. Az ilyen védekezés ugyanis legfeljebb a kereset elutasítására alkalmas, azaz a bíróság törlésrõl nem rendelkezhet, és ennek érdekében a földhivatalt sem keresheti meg.
Aki ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogot, az per útján sem tarthat igényt ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, ha jogszerzését követõen, de igénye érvényesítését megelõzõen más jóhiszemû személy már bejegyzésre került vagy a tulajdoni igény érvényesítõjét a bejegyzés rangsorában megelõzi (Inytv. 5.§ (4) bek.). A jóhiszemûséget ebben az esetben is fentírtak szerint kell vizsgálni.
2005. november Dr. Hidasi Gábor
