Ha a felek tulajdonjog fenntartásban állapodtak meg, helye van és 2024. január 31-ig még helye lesz a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye feljegyzésének. Azt követően az ingatlanügyi hatóságok nem tényt, hanem jogot jegyzenek be, mégpedig tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot.
A területi közigazgatás működésével, az ingatlan-nyilvántartással és a területfejlesztéssel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2022. évi XLVIII. törvény 54.§ (1) bekezdése 2024. február 1-i hatállyal módosította a Ptk. 6:216. § (1) bekezdését. Az új szabály szerint „Az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja, ennek időtartama alatt a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja.”
Az új szöveg is fenntartja, hogy tulajdonjogot csak a vételár jellegű ellenszolgáltatás teljesítéséig lehet fenntartani, ugyanakkor továbbra is érvényesül a szerződéses szabadság, miszerint „A kötelmeknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó közös szabályaitól a felek egyező akarattal eltérhetnek, ha e törvény az eltérést nem tiltja (Ptk. 6:1.§ (3) bek.). A Ptk-ből nem olvasható ki annak tilalma, hogy a felek egyéb feltétel bekövetkezéséhez kössék a tulajdonjog fenntartását.
Az új rendelkezésben megfogalmazódik az az eddig is evidens tilalom, miszerint a vevő hozzájárulása nélkül a tulajdonszerzésére irányuló jogát a tulajdonjog fenntartás ideje alatt az eladó nem csorbíthatja. A Ptk. 6:216.§ (3) bekezdés tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jognak nevezi várományi tulajdonjog csorbíthatatlanságához fűződő jogot (a továbbiakban: vevői jog).
A Ptk. egyértelművé teszi, hogy a tulajdonjog fenntartás intézménye nem csak az eladó vételárhoz fűződő jogát biztosítja, hanem a vevő tulajdonszerzéshez fűződő jogát is. A Ptk. 6:1.§ (3) bekezdés azonban e körben is azt jelenti, hogy a felek eltérően is megállapodhatnak.
A vevő tulajdonszerzéshez fűződő jogát a Ptk. azzal is biztosítja, hogy ingó és ingatlan esetében is szabályozza ennek a jognak a nyilvántartásba vételét.
Ingó esetében továbbra is úgy rendelkezik, hogy a tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a hitelbiztosítéki nyilvántartásba, vagy ha az ingó dolog tulajdonjogát közhiteles nyilvántartás tanúsítja, és jogszabály a dolog elzálogosítását a lajstromba való bejegyzéshez köti, a megfelelő lajstromba bejegyeztetni.
Ingatlan esetében 2024-től elmarad, hogy a tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni. E helyett csak annyi jelenik meg a jogszabályban, hogy „Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni”. A szövegből félre nem érthető, hogy az ingatlan-nyilvántartásba többé nem tényt, hanem jogot jegyeznek be. Ez fejezi ki azt, hogy a bejegyzés a vevő dologiasított jogvédelme.
Az új Inytv. 2024-es hatályba lépésével megszűnik az a szabály, hogy „A bejegyzést – ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából más nem következik – annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik. Kérheti a bejegyzést az is, akinek ez bejegyzett jogát érinti.” (Inytv. 26.§ (7) bek.). Az új szabály az, hogy „Jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás a (2) bekezdésben foglalt kivétellel a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le.” (új Inytv. 44. § (1) bek.). A (2) bekezdés szerinti kivétel a jog vagy tény törlése. Ez a jog vagy tény jogosultjának egyoldalú kérelmére is teljesíthető, ha az Inytv. végrehajtására megalkotásra kerülő kormányrendelet eltérően nem rendelkezik.
Az említett Ptk. és Inytv. szabályokból kiolvasható, hogy a vevői jog bejegyzése csakis közös kérelem alapján történhet. Ettől eltérő megállapodás kizárt, ugyanis az új Inytv. 44.§ (1) bekezdés nem a kötelmeknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó közös szabálya (v.ö.Ptk. 6:1.§ (3) bek.) hanem kógens közigazgatási norma.
Az új szabályok szerint is igaz, hogy a vevői jog bejegyezhetőségéhez is szükséges az eladó egyoldalú rendelkezési nyilatkozata, a bejegyzési engedély (új Inytv. 32.§ (1) bek.). Ez nyilvánvalóan elkülönül a tulajdonjog bejegyzési engedélytől, hiszen a vevői jog értelme éppen az, hogy a tulajdonjog a fenntartás miatt még nem jegyezhető be. Ez a bejegyzési engedély is megadható szerződéses okiraton kívül.
A tulajdonjog fenntartás időtartamáról a Ptk. 2024. februárjától is csak annyiban szól, hogy a vételár későbbi megfizetéséig tart. Mint ahogyan nem kizárt, hogy a felek nem vagy nem csak a vételár okán állapodnak meg tulajdonjog fenntartásában, az sem kizárt, hogy a fenntartás előbb vagy később érjen véget, mint a vételár megfizetése. Az sem kizárt, hogy a megállapodás szerinti tulajdonjog fenntartás nem a vételár egészének, hanem csak egy részének a megfizetésig tart. A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyeztetése úgy, hogy az ingatlan-nyilvántartásból kiderüljön a fenntartás időtartama vagy megszűnésének időpontja, elviekben eddig sem volt kizárt. Ügyletkockázati okokból azonban nem volt jellemző, hogy a felek ebben és ennek bejegyeztetésében megállapodtak.
A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése a hatályos szabályok szerint csak a vevő törlési engedélyével vagy ítéleti úton lehetséges. Ez a vevői jog esetében sem fog változni, de kormányrendeleti szinten, az Inytv-vhr-ben elhelyezve várható az a hasznos szabály, amelynek értelmében a vevői jog a felek megállapodásában meghatározott határozott idő, de legfeljebb öt év elteltével kérelemre törölhető vagy a hatóság kérelem nélkül, a hivatalbóli törlés szabályai szerint intézkedik. A tervezet szerint ehhez az eladó (a bejegyzett tulajdonos) egyoldalú kérelme is elegendő.
Nagyon fontos szabály, hogy az ingatlanügyi hatóság azokat az eljárásokat hivatalból függeszti fel, amelyek a vevői jog széljegyzését követő hat hónapon belül indulnak. A későbbi beadványok alapján indult eljárásokat tehát – hacsak ennek egyéb oka nincs – nem hat hónapra függesztik fel, hanem csak a vevői jogi kérelem érkezésétől számított hatodik hónap végéig. Ha a vevői jogi kérelem széljegyzését követő hat hónapon belül egy másik vevői jogi kérelem érkezik, mindez rá is igaz. Ezeknek az eljárásoknak a felfüggesztési tartama attól függ, hogy mennyi van még hátra a vevői jogi kérelemmel induló hat hónapból. Mivel a felfüggesztés feltétele a vevői jogi kérelem érkeztetése (és nem elbírálása), a felfüggesztés nem függ a vevői jogi kérelem elintézésétől. Ha azonban a vevői jogi kérelmet időközben elutasították, az ezt követően érkezett kérelem alapján indult eljárást akkor sem lehet az itt ismertetett okból felfüggeszteni, ha a hat hónap még nem telt el.
Az Inytv-vhr. tervezet részben eltér attól a most hatályos szabálytól, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás feljegyzett tényének hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilaloméval (hatályos Intv-vhr. 32.§ (2) bek.). Ez a hatály csak a vevői jogi kérelem széljegyzését követő hetedik hónap első napján kezdődik. Hat hónapon belül a vevői jogi bejegyzésnek nincs ilyen hatálya, és ez azt is jeleni, hogy az elidegenítési és terhelési tilalmi hatály akkor is a kérelem széljegyzését követő hat hónap elteltével következik be, ha bármely oknál fogva a vevői jogot hat hónap elteltével jegyzik be. A hatály visszamenőlegessége nem okoz gondot, hiszen a hatodik hónap végéig az utóbb indult eljárások fel vannak függesztve, a kérelmeket nem bírálják el, utóbb pedig az elidegenítési és terhelési tilalmi hatály okán az elintézésre csakis a jog jogosultjának hozzájárulásával kerülhet sor. Mivel a tulajdonjog fenntartás vevői jogként kerül bejegyzésre, az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának a vevő minősül.
Az új Inytv. a végrehajtási rendelet várható szabályait azzal alapozza meg, hogy kimondja, „Az ingatlanra vonatkozó jogok, tények bejegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti: … b) ha a kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás beérkezését megelőzően tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése iránti kérelem ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított legfeljebb hat hónapos határidő elteltéig; … „ (48. § (1) bek.).
dr. Hidasi Gábor
