A bíróságok joggyakorlata nem egységes az alábbi kérdésekben:
1. Jogszerű-e, ha a társasház tulajdonostársai az alapító okiratban szabályozzák a közös tulajdonú ingatlanrészek használatát?
2. Pótolhatja-e ítélet az alapító okiratot úgy, hogy abban a használat rendjét is szabályozza?
3. A bíróságok módosíthatják-e, és ha igen, milyen feltételekkel, a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek használati rendjét?
4. Az alapító okiratban lehet-e jogszerűen dologi hatályú használati jogot alapítani közös tulajdonú ingatlanrészen?
A kérdések megválaszolása során különbséget teszek a szerint, hogy társasház-közösség (a továbbiakban: társasház) kötelezett-e szervezeti és működési szabályzat (szmsz) megalkotására, és ténylegesen rendelkezik-e szmsz-el, továbbá a szerint is, hogy létezett-e a 2003. évi CXXXIII. tv. – Tht. – hatályba lépésekor, 2004. január 1.-én.
I. Válaszok a kérdésekre
ad 1. Jogszerű-e, ha a társasház tulajdonostársai az alapító okiratban szabályozzák a közös tulajdonú ingatlanrészek használatát?
Az ügyvédi praxisban elterjedt, hogy az alapító okiratok, még a Tht. hatályba lépését követően létrejöttek is, tartalmazzák azt vagy egy ahhoz hasonló rendelkezést, miszerint „Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.” (Tht. 23. § (1) bek.). E szabály „tárgyakon” nyilvánvalóan dolgokat ért, miáltal érti a közös tulajdonú ingatlanrészeket is, tehát ez tulajdonképpen a közös tulajdonú ingatlanrészek használati szabálya, amiből azt a következtetést vonom le, hogy az ügyvédi szerződéskötési gyakorlat – legalább e rendelkezés erejéig – az alapító okiratban is szabályozza a közös tulajdon használatát. Ezt az alábbiak okán tartom jogszerűnek.
Irányadó jogszabályok
A Ptk. 1:2.§ (2) bekezdése szerint „ A polgári jogi viszonyokra vonatkozó jogszabályokat e törvénnyel összhangban kell értelmezni.”.
A Tht. 4/A.§ szerint „A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.”.
A Tht. 26.§ (2) bekezdés szerint „A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.”
A Tht. 28.§ (1) bekezdés b) pontja: „A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: … a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról;…”
Kötelező a házirend
Minthogy a házirend az szmsz része, a Tht. a közös tulajdonú épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályok meghatározását a házirend révén az szmsz kötelező tartalmává teszi.
A Tht. 26.§ (2) bekezdés és a 28.§ (2) bekezdés b) pont együttes értelme, hogy a közgyűlés a közös tulajdonú „épületrészek” használatáról az szmsz-alkotáskor (módosításkor) köteles határozni, egyébként eseti határozatokkal is határozhat.
Szerződéses szabadság
A Ptk. 6:59.§ értelmében „(1) A felek szabadon köthetnek szerződést, és szabadon választhatják meg a másik szerződő felet. (2) A felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát. A szerződéseknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályaitól egyező akarattal eltérhetnek, ha e törvény az eltérést nem tiltja.”
A Ptk. e rendelkezéseit azért idézem, mert vizsgáltam, hogy a Ptk. 1:2.§ (2) bekezdés és a Tht. 4/A.§ tükrében van-e helye e szabály alkalmazásának. Vannak-e az alapító okiratnak olyan, a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályai, melyektől való eltérést a Ptk. tiltja. Akadályozza-e a tulajdonostársakat a Ptk. vagy a Tht. abban, hogy az alapító okirat tartalmát szabadon állapíthassák meg, ebben szabályozzák a közös tulajdon használatát. E körben az alábbi következtetésekre jutottam.
A Tht. 4/A.§ Ptk-val összhangban álló értelmezése az, hogy a Ptk. rendelkezéseinek alkalmazását akkor teszi lehetővé, ha ő maga a társasháztulajdonnal kapcsolatos valamely kérdést nem szabályoz. (Ptk. 1:2.§ (2) bek.).
A Tht. a közös tulajdonú ingatlanrészek használatának szabályozását illetően tartalmaz rendelkezést. Ezek a Tht. 26.§ (2) bekezdés és a 28.§ (2) bekezdés b) pont. E kérdéskört illetően tehát a Ptk-t nem lehet alkalmazni, miáltal nem lehet alkalmazni a Ptk. 6:59.§-át sem.
Ez azt jelenti, hogy annak eldöntésénél, hogy az alapító okirat tartalmazhatja-e a közös tulajdonú ingatlanrészek használatának szabályait, a szerződéses szabadság, a szerződés tartalmának szabad meghatározása és az sem jut szerephez, hogy csak a Ptk. tilthatja meg azt, hogy az alapító okiratnak a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályaitól el lehessen térni. Minthogy a Tht. 26.§ (2) bekezdés kimondja, hogy a közös tulajdonú ingatlanrészek használati szabályainak a házirendben, annak meg az szmsz-ben kell lenniük, nyilvánvaló, hogy máshol, mint itt, nem lehetnek, tehát az alapító okiratban sem. Ez azonban csak azokban a társasházakban igaz, melyekben kötelező szmsz-t alkotni. Ahol nem, ott semmi sem korlátozza a tulajdonostársakat abban, hogy külön szerződésben, vagy az alapító okirat elnevezésű szerződésükben szabályozzák az adott kérdést.
Egyes bíróságok szerint tiltott, hogy a közös tulajdon használati rendjének szabályai az alapító okiratban legyenek. Ezt a Tht. 9.§-ára, annak kógens jellegére vezetik vissza. Kifejtik, hogy e szabály nem csak azt várja el, hogy az alapító okiratban mindazt szabályozzák, amiről e törvényhely szól, hanem hogy ne is lehessen benne más, mint ami e törvényhely taxációjában olvasható. Azt a szabályt, hogy „Az alapító okiratban meg kell határozni:…” ekként értelmezik. Megjegyzem, ha ezt tiltásnak kellene érteni, annak nem csak ez lehetne a tartalma, hanem az is, hogy az alapító okirat nem tartalmazhat kevesebbet, mint a Tht. 9.§ tartalma. Én nem olvasok ki tiltást a Tht. 9.§-ból, azt azonban kiolvasom, hogy a Tht. 9.§ az alapító okirat érvényességi kellékeinek a taxációja. Ha az e törvényhelyen felsoroltak részben vagy egészben hiányoznak, az alapító okirat nyilvánvalóan érvénytelen, miáltal bejegyzésre alkalmatlan, a bejegyzési kérelmet hiánypótlási felhívás nélkül el kell utasítani (Inytv. 51.§ (1) bek.).
Az 1997. évi CLVII. tv. – Ttv. – 10.§ is az alapító okirat érvényességi kellékeiről szólt. Ez sem tiltotta a többlettartalmat. Érvényességi kellékként csak arra az esetre írta elő, hogy az alapító okirat tartalmazza a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha maga az alapító okirat nem rendelte el az szmsz megalkotását e kérdésekre nézve. E szabályozás oka az volt, hogy 2004. előtt nem volt kötelező az szmsz.
Az alapító okirat 2004 előtti és utáni érvényességi kellékeinek egybevetéséből nem dönthető el az a kérdés, hogy jogellenes-e a közös tulajdon használatának szabályozása az alapító okiratban. Ez ugyanis egyedül a Tht. 26.§ (2) bekezdéséből derül ki. 2004 előtt azért nem volt jogellenes e szabályok felvétele az alapító okiratba, mert a Ttv. nem tartalmazott a Tht. 26.§ (2) bekezdésének megfelelő szabályt.
Az, hogy ma tiltott a közös tulajdonú ingatlanrészek használatáról szóló alapító okirati tartalom, nem a Tht. 9.§-a, hanem a Tht. 26.§ (2) bekezdése miatt van. Ez írja elő, hogy e használati szabályoknak hol kell elhelyezkedniük, nevezetesen, hogy az szmsz részét képező házirendben.
Azoknál a társasházaknál, melyeknek alapító okirata és szmsz-e 2004 előtt nem szabályozta a közös tulajdon használatát, önmagában a Tht. 62. § (1) bekezdése nem idézett elő változást. A lényeges változás e kérdésben az, hogy kötelező lett a házirend, és annak a Tht. 26.§ (2) bekezdés szerinti tartalma.
Témámat illetően tehát a Tht. 62.§ (1) bekezdéséből az a meghatározó jelentőségű, hogy az szmsz-eket a Tht. 26.§ (2) bekezdés szerinti tartalommal is ki kellett egészíteni, illetve ahol addig nem volt szmsz, ott úgy kellett megalkotni, hogy ne csak a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit szabályozza, hanem a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek használatát is.
Eltérően egyes bíróságok gyakorlatától az az álláspontom, hogy a Tht. 9.§ nem tiltja az alapító okirat érvényességi kellékein túli többlettartalmát. A közös tulajdon használati szabályozásának alapító okirati tilalmát pedig nem a Tht. 9.§-ból lehet levezetni, hanem a Tht. 26.§ (2) bekezdésből.
Nem értek egyet azzal, hogy a közös tulajdonra vonatkozó használati rendelkezéseket figyelmen kívül kell hagyni, ha az alapító okiratban vannak. E szabályok elhelyezkedése az alapító okiratban azt okozza, hogy a Ptk. 200.§ (2) bekezdés (ma 6:59.§ (2) bek.) semmisségi és a Ptk. 239.§ (1) bekezdés (ma 6:144.§ (1) bek.) részleges érvénytelenségi szabályai az irányadók. Az érvénytelenségnek és jogkövetkezményeinek a szabályait ugyanis a Tht. nem tartalmazza (Ttv. 20.§, Tht. 4/A.§).
A jogellenes tartalom érvényessége
A Ptk. akkor is ismerte és most is ismeri azt a szabályt, hogy „Ha valamely semmis szerződés más szerződés érvényességi kellékeinek megfelel, ez utóbbi érvényes, kivéve, ha ez a felek feltehető szándékával ellenkezik.” (Ptk. 234.§ (2) bek., most 6:88.§ (2) bek.). Mindez azt jelenti, hogy az alapító okirat közös tulajdon használatát szabályozó rendelkezéseit a Ptk. 234.§ (2) bekezdése és a 6:88.§ (2) bekezdése alapján is vizsgálni kellett és kell ma is. Ha megfelelnek a közös tulajdon használatát szabályozó szerződések érvényességi kellékeinek, és nem ellentétesek a tulajdonostársak feltehető szándékával, érvényesek, joghatás kiváltására alkalmasak, tehát csupán azért, mert 2004. január 1.-től az szmsz részét képező házirendben kell szabályozni a közös tulajdon használatának rendjét, nem mellőzhetők, ha jogot alapítanak rájuk.
Hatályvesztés – hatályon kívül helyezés
Mindez független attól, hogy mi a jogkövetkezménye annak, ha nem történt meg, vagy csak részben történt meg az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatályon kívül helyezése; ezzel egyidejűleg a szervezeti-működési szabályzat megalkotása; a meglévő szervezeti-működési szabályzat Tht. rendelkezéseinek megfelelő módosítása, és mindennek a következtében az alapító okirat olyan rendelkezéseket tartalmaz, melyek nem feleltethetők meg a Tht. 9.§-ának.
A kifogásolt ítéletek nem foglalkoznak a Ptk. 234.§ (2) bekezdés és a 6:88.§ (2) bekezdés és az alapító okiratba szerkesztett használati szabályok vagy egyéb többlettartalom viszonyával. Azért nem, mert úgy vélik, hogy a Tht. 63.§ (2) bekezdés 2004. január 1-ejével hatályon kívül helyezte a korábbi alapító okirat közös tulajdon használatára vonatkozó rendelkezéseit. Azért értelmezik így, mert a Tht. e szabálya szerint „A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.” Meggyőződésem, hogy a Tht. 63.§ (2) bekezdésének alkalmazása téves annak megítélésénél, hogy a 2004. előtti alapító okirat közös tulajdon használatára vonatkozó rendelkezései a Tht. hatályba lépésével hatályukat vesztették. Azt, hogy a tévedés miért történhetett, az alábbiakban fejtem ki.
A Tht. 62.§ (1) bekezdésében és a 63.§ (2) bekezdésében nem ugyanazokról az alapító okirati rendelkezésekről van szó. A Tht. 62.§ (1) bekezdés az alapító okirat szmsz-be tartozó rendelkezéseinek a hatálytalanításról és az szmsz megalkotásáról (módosításáról) szólt. E rendelkezések akkor és csakis azzal szűnhettek meg, mikor a közgyűlés hatálytalanította őket (jogalakító cselekmény). Ezek nem lehettek azok a rendelkezések, melyek ellentétesek voltak a Tht. valamelyik rendelkezésével, és ezért a törvény hatályba lépésével ex lege hatályukat vesztették. Azért nem, mert ebben az esetben a közgyűlés nem lenne jogosult, köteles és képes arra, hogy hatályon kívül helyezze őket. Ők ugyanis „nem élték túl” a törvény hatályba lépését, 2004. január 1.-ejét. Nem létező (hatálytalan) rendelkezéseket azonban nyilván nem kellett, mert nem is lehetett hatályon kívül helyezni (Tht. 63.§ (2) bek.).
Mindez azért bír különös jelentőséggel, mert igazolja, hogy a Tht. 62. § (1) bekezdés szerinti rendelkezések hatályban maradhattak, ha a közgyűlés nem helyezte hatályon kívül őket. 2004. január 1.-ején ex lege csak azok a rendelkezések vesztették hatályukat, melyeknek a Tht.-ban volt olyan kógens megfelelője, amivel ellentétesek voltak, és ami a helyükbe léphetett. A Tht. 63.§ (2) bekezdése ezekről, tehát csakis azokról az alapító okirati rendelkezésekről szól, melyeknek volt kógens törvényi megfelelője, ami a helyükbe léphetett. Ha nem volt ilyen, az ex lege hatályvesztés sem történhetett meg.
A kifejtettekre tekintettel vizsgálni kell, hogy az alapító okirat közös tulajdon használatát szabályozó rendelkezéseinek volt-e olyan kógens megfelelőjük a Tht-ban, ami a helyükbe léphetett. A Tht. 26.§ (2) bekezdése lehet-e az a kógens szabály, amivel az alapító okiratba foglalt, közös tulajdon használatát rendező szabály ellentétes.
A Tht. 26.§ (2) bekezdés kógens, így alkalmas arra, hogy a vele ellentétes alapító okirati rendelkezés helyébe lépjen. Ugyanakkor az is igaz, hogy csak annak a szabálynak a helyébe léphetett, ami előírta vagy megengedte, hogy a közös tulajdon használatát rendező szabály ne az szmsz-be kerüljön. A használatot szabályozó rendelkezések helyébe nem léphetett, mert ő maga nem a használatot szabályozza. Ezért nem lehetett képes 2004. január 1.-ején az alapító okirat közös tulajdon használatát rendező szabályai helyébe lépni, ami azt is okozza, hogy e szabályok hatálya 2004. január 1.-ején törvénynél fogva nem szűnhetett meg.
A Tht. 63.§ (2) bekezdés okán kifejtettek a Tht. 28.§ (1) bekezdés b) pontjára is igazak. Ez is kógens, de ez sem a közös tulajdon használatát rendező szabály, hanem a közgyűlés hatáskörét, miáltal nem lehetett képes arra, hogy 2004. január 1.-ején a közös tulajdon használatát szabályozó alapító okirati rendelkezés helyébe lépjen. Egyébként azért is igaz ez, mert már a Ttv. 22.§ a) pont is úgy rendelkezett, mint a Tht. 28.§ (1) bekezdés b) pontja.
Az álláspontom a Tht. 9.§ esetében is azonos ezzel. A Tht. 9.§ alapján, 2004. január 1-től csak annak az alapító okirati rendelkezésnek a hatálya szűnhetett meg, amely ellentétes volt a Tht. 9.§-ban írt rendelkezéssel, és aminek a helyébe e törvényi szabály léphetett. A Tht. 9.§ nem rendelkezik közös tulajdon használatáról, így kizárt, hogy erről szóló alapító okirati rendelkezés ellentétes lehetett vele, ezért miatta alapító okirati rendelkezés hatálya nem szűnhetett meg 2004. január 1.-ején.
Nem helyes bírói álláspont, hogy ha az alapító okirat módosításra a Tht. 63.§ (2) bekezdésében írt idő alatt nem került sor, minden a törvény szabályozásával ellentétes és az előírt keretet meghaladó rendelkezés hatályát vesztette akkor is, ha erről a tulajdonostársak nem rendelkeztek, vagy ha a meglévő alapító okirat esetleg ettől eltérő rendelkezést tartalmazott. Azok a rendelkezések, melyek hatálya csak a közgyűlés határozata alapján szűnhetett meg, ilyen határozat hiányában hatályban maradtak és joghatás kiváltására alkalmasak, ha szerződésként érvényesek.
Kistársasházak
A fentiek a 7 lakásnál kisebb társasházak esetén is érvényesülnek, és bármelyik 2004.
január 1.-eje után létrejött alapító okiratra igaz, hogy ha vannak benne a közös tulajdon használatát szabályozó rendelkezések, és ezek megfelelnek a Ptk. 234.§ (2) bekezdés és a 6:88.§ (2) bekezdés feltételeinek, érvényesek.
Válasz az 1. sz. kérdésre
Arra a kérdésre, hogy „A Társasház alapító okiratában jogszerű-e szabályozni a közös tulajdonú ingatlanrészek használati rendjét?” az a válaszom, hogy 2004. után létrejött alapító okiratokban nem, de ez nem okoz érvénytelenséget, ha a szabályozás megfelel más szerződés érvényességi kellékeinek, és nem ellentétes-e a tulajdonostársak feltehető szándékával.
ad 2. Pótolhatja-e ítélet az alapító okiratot úgy, hogy abban a használat rendjét is szabályozza?
A bíróságok nem pótolhatnak alapító okiratot úgy, hogy tartalmazza a használatszabályozás kérdéseit, hiszen ez a fent írtak okán részleges érvénytelenséget okozna. Ítélet csak hibátlan alapító okiratot pótolhat, ezért abban nem szerepelhet olyan rendelkezés, ami érvénytelen. Mint már kifejtettem, a közös tulajdon használatának rendezése az alapító okiratba foglaltan csak akkor érvényes, ha az adott rendelkezések megfelelnek egy használatszabályozási szerződés érvényességi kellékeinek. Ez azt jelenti, hogy az alapító okiratba foglaltan tartalmilag tulajdonképppen egy másik szerződés is létrejön. A bíróság azonban csak alapító okiratot pótolhat, más szerződést csak szerződéskötési kötelezettség esetén hozhat létre. A tulajdonostársakat nem terheli a használatszabályozási szerződés megkötésének kötelezettsége, ezért a bíróságok ilyen tartalmú szerződéseket nem hozhatnak létre úgy sem, hogy az egy alapító okiratban helyezkedik el. Annak azonban sem anyagi jogi sem perjogi akadálya nincs, hogy erre irányuló kereset esetén a közös tulajdon használatát ítélettel rendezzék abban a közös tulajdon megszüntetési perben, melyben a közös tulajdont társasház alapításával szüntetik meg, és ítélettel pótolják az alapító okiratot. A közös tulajdon megszüntetési és a használatrendezési kereset összekapcsolható. Valóságos tárgyi keresethalmazatot képez. Az egyik kereset közös tulajdon természetbeni megosztásával kapcsolatos szerződéslétrehozásra, a másik a létrejövő társasházban közös tulajdonban maradó ingatlanrészek használatának rendezésére irányul.
Válasz a 2. sz. kérdésre
Ítélet nem pótolhatja az alapító okiratot úgy, hogy abban a használat rendjét is szabályozza. A közös tulajdont társasház alapításával megszüntető perben azonban – erre is irányuló kereset esetén- a közös tulajdonú ingatlanrészek használata rendezhető.
ad 3. A bíróságok módosíthatják-e, és ha igen, milyen feltételekkel, a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek használati rendjét?
A bíróságok többsége a használati rend bírói módosíthatóság mellett foglal állást a clausula rebus sic stantibus (a változó körülmények hatása) elve miatt. A nemleges álláspontok a közgyűlés kizárólagos hatáskörére, és e hatáskör elvonásának tilalmára utalnak. Egyesek abból indulnak ki, hogy a bírói módosítás azért kizárt, mert a társasházi használati jogvita esetén a bíróság nem a használati rend módosításáról, hanem a használat rendezéséről dönt. Egyes ítéletek szerint a bírósági módosítás előfeltétele, hogy a közgyűlés ne hozzon érvényes határozatot, vagy egyáltalán ne határozzon a használati rend megváltoztatásáról. Egy bírói álláspont szerint a bíróság „Nem módosíthatja, csak értelmezheti, kiegészítheti esetleg, mert a vevő szerzett dologi hatályú, alapító okiratban szabályozott jogait nem sértheti. Nem véletlen, hogy az AO-t fel kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásban a törzslapra.” Egy másik álláspont szerint a használati rend módosítása csak akkor lehetséges, ha „a határozat sérti a kisebbség érdekeit”. Volt olyan álláspont is, amely az szmsz bírósági módosítását is lehetségesnek tartotta a használati rend megváltoztatása érdekében.
Az adott kérdés körében érdektelen a tulajdonostársak közötti birtok vagy használati jogvita, mert a kérdés nem e konfliktusok bírósági kezeléséről szól, hanem a közösség szerződéssel, illetve normatív vagy eseti határozattal szabályozott használati rendjének megváltoztatásról. E jogviták nem a társasházi tulajdonostársak között állnak fenn még akkor sem, ha a közösség magatartása olykor egyes tulajdonostársak álláspontjára, viselkedésére vezethető vissza.
Azok az álláspontok, melyek a bírósági módosítás lehetőségéről szólnak, nyilván a közösség és a tulajdonostárs jogviszonyára utaltak. A feltett kérdést én is így, tehát úgy értem, hogy a tulajdonostársak szerződésén vagy a közösség normatív szabályzatain, avagy eseti határozatain alapuló tényleges használat módosításáról van szó. A bíróság nem a tulajdonostársak közötti perben, hanem a közösség és a tulajdonostárs közötti perben jár el, hiszen a közös tulajdon felett a közösség gyakorolja a tulajdonosi jogokat, a közös ügyeket ő intézi, ekként perel és perelhető.
Nem tartom a használati rend bírósági módosításának azt, ha a bíróság a Tht. 42.§ (1) bekezdése alapján használatrendezési határozat érvénytelenségét állapítja meg.
Ha használati szerződés módosításáról van szó, például azért, mert az alapító okiratba foglalt ilyen rendelkezések a Ptk. 234.§ (2) bekezdés és a 6:88.§ (2) bekezdés okán érvényesek vagy azért, mert a használati szerződés ráutaló magatartással jött létre, a Ptk. szerződésmódosítási szabályai szerint módosíthatók. Kérdés, hogy a 2014. március 15.-e előtti alapítások esetében melyik Ptk. szabályai szerint, ha a per az új Ptk. hatály alatt indult.
2013. évi CLXXVII. törvény – Ptké. – 1.§-a szerint „Ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit a hatálybalépését követően a) keletkezett tényekre és jogviszonyokra, valamint b) megtett jognyilatkozatokra kell alkalmazni.”
A Ptké. 41.§-a a dologi jogi jogviszonyok esetén eltérően rendelkezik. „Ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a Ptk. hatálybalépésekor fennálló dologi jogi jogviszonyokkal kapcsolatos, a Ptk. hatálybalépését követően keletkezett tényekre, megtett jognyilatkozatokra a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni.”
E szabályok alapján a 2014. március 15.-e előtti alapítások esetében is az új Ptk-t kell alkalmazni.
Aligha képzelhető el, hogy az új Ptk. hatályba lépését követően indult perekben olyan körülményre hivatkozzanak, amely már 2004. január 1. előtt következett be, de ennek ellenére figyelni kell a Tht. 63.§ (1) bekezdésére is „Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni.”
A módosítás feltételei
Ha szerződés módosításáról van szó, a régi Ptk. ezt azzal a feltétellel tette lehetővé, hogy a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. Az új Ptk. ennél pontosabb és szigorúbb. A 6:192.§ szerint bírósági módosításra csak akkor kerülhet sor, ha szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése a fél lényeges jogi érdekét sértené, és nem az kéri a módosítást, aki a körülmények megváltozását előidézte, továbbá a körülmények változása nem tartozik a rendes üzleti kockázata körébe, a módosítás pedig egyik fél lényeges jogi érdekét sem sérti. További alapvető feltétel, hogy a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.
Az szmsz bírósági módosítására nem látok lehetőséget, mert testületi (közgyűlési) határozat módosítását sem a Ptk. sem a Tht. nem ismeri. Ha a használatot nem szerződés rendezi, hanem szmsz vagy eseti határozat, a bíróság – megfelelő kereset esetén – nem az szmsz-t vagy a határozatot módosítja, hanem a tényleges használat rendjét.
Ha a Tht. 27/A.§ (4) bekezdés szerinti per indult, ez a használatrendezés előkérdésének minősülhet, ha a jegyző által indított per tárgya az szmsz vagy ezen belül a házirendi szabályok hiánya, jogellenessége.
A tulajdonostársak egyébként nem csak társasházi esetekben nincsenek elzárva attól, hogy korábban ítélettel rendezett használatot újra szabályozzanak. A tulajdonostárs nincs elzárva attól, hogy az ítélettel rendezett használat újra rendezését kérje a bíróságtól. A res iudicata hatás csak akkor érvényesül, ha ugyanazon felek egymással szemben ugyanazt a jogot érvényesítik változatlan tényalapon. Ha a tényalap más, mert a körülmények időközben változtak, a felperes pedig erre hivatkozik, a per érdemben tárgyalható.
Nem kizárt az sem, hogy csakis erre irányuló kereset esetén, a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek használatát ítélettel rendezzék, mint ahogyan ezt az egyik kérdőíven olvastam. Ez a rendezés nem sérti a Tht 23.§ (2) bekezdését, tehát azt, hogy „A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.” Az, hogy a közgyűlés mindezt megteheti, nem zárja ki, hogy a bíróság a saját eljárásra vonatkozó szabályok szerint rendezze a közös tulajdon használatát.
Érvénytelen használatrendezési szerződésre alapított kereseti igény esetében, megfelelő kereset alapján az érvénytelenségi ok is kiküszöbölhető, de ha ez nem lehetséges, a használatot a bíróság rendezheti vagy módosíthatja.
Van olyan álláspont, mely szerint a bíróság nem módosíthatja, legfeljebb esetleg értelmezheti, kiegészítheti az alapító okiratot, mert a vevő szerzett dologi hatályú, alapító okiratban szabályozott jogait nem sértheti. Nem véletlen, hogy az alapító okiratot fel kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásban a törzslapra. Megérzésem szerint ez az álláspont nem a használati rend módosítására vonatkozik, ezért a dologi hatályú jogok alapító okiratban történő alapításánál foglalkozom vele.
Hatáskörelvonás
Egyes bírói álláspontok szerint azért nem lehet szabályozni és módosítani a közös tulajdonú ingatlanrészek használati rendjét bírói úton, mert e kérdés a Tht. alapján közgyűlési hatáskörbe tartozik, és a bírósági beavatkozás e hatáskör elvonását jelentené.
Az a megfogalmazás, hogy a bíróság a használatrendezéskor elvonja a közgyűlés hatáskörét, nem helyes, mert a közgyűlés hatásköre nem konkurál a bíróságéval. A polgári peres eljárásban a társasházközösség az egyik peres fél, és értelmezhetetlen, hogy a bíróság azért nem dönthet, mert az egyik peres fél már döntött vagy dönthet.
Egy végrehajtható bírói határozat egyébként nem zárja ki, hogy a közgyűlés azonos tárgyban határozatot hozzon. Az, hogy a közgyűlésre a res iudicata (ítélt dolog) hatás nem terjed ki, ezért a közgyűlés az ítélet után és ellenében is határozhat a használat rendezéséről, nem kíméli meg a társasházat az ítélet bírósági végrehajtásától, illetve az ítélettel való szembeszegülés egyéb jogkövetkezményétől, de attól sem, hogy megfelelő kereset esetén, a körülményekben történt lényeges változásra tekintettel a bíróság a használatot a társasházi norma okán kialakult használati rendtől eltérően változtassa meg.
Ha a használat társasházon belüli rendezéséről határozat születik, és ez ellentétes egy korábbi bírói ítélettel, ez nem okozhatja a határozat érvénytelenségét, mert a Tht. 42.§ (1) bekezdése a bírói ítéletbe ütközést nem tekinti érvénytelenségi oknak. Ez azonban nem jelenti azt, hogy egy érvényes határozat megakadályozhatja egy jogerős ítélet végrehajtását.
Válasz a 3. sz. kérdésre
A bíróságok a hatályos Ptk. feltételeinek megfelelően módosíthatják a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek használati rendjét.
ad 4. Az alapító okiratban lehet-e jogszerűen dologi hatályú használati jogot alapítani közös tulajdonú ingatlanrészen?
Mely jogokról van szó?
a) Földhasználati jog,
b) haszonélvezeti jog,
c) telki szolgalom,
d) a használat joga,
e) közérdekű használati jog,
f) állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok,
A felsorolt jogok (a továbbiakban: Jog) közül a földhasználati jog, haszonélvezeti jog, a használat jog, és a telki szolgalmi jog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre (Ptk. 5:168.§), ezért az alapíthatóság elsődleges kérdése, hogy a Jog bejegyezhető-e a társasházi közös tulajdonra. Hozzátéve ehhez azt, hogy a Jog alapítása és létrejötte elválik egymástól. Mivel azonban az alapítás célja a Jog létrehozása, tehát a Jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmassá tétele, ezért alapításon a Jog létrehozására irányuló egybehangzó ügyleti akaratok írásbeli kinyilvánítását és létrejöttét – ingatlan-nyilvántartási bejegyzését – is értem. A felsorolt Jogok mindegyike bejegyezhető a társasházi közös tulajdonú ingatlanra attól függetlenül, hogy melyik keletkezik a bejegyzéssel, és melyik létezik e nélkül is.
A 109/1999.(XII.29.)FVM rendelet tartalmazza, hogy a Jogot egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részét záradékolt vázrajzon kell feltüntetni. E vázrajzon a közös tulajdonú ingatlanrész, és azon a természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett rész is feltüntethető.
Ez azt jelenti, hogy nem okoz zavart sem az alapításkor sem a bejegyzéskor, hogy a közös tulajdonú társasházi ingatlan tulajdoni hányadként alkotórésze a különtulajdonoknak. Ez csak azt okozza, hogy a Jogot a társasházi törzslapra és a különtulajdonok tulajdoni lapjaira is bejegyzik.
Az a kérdés, hogy az alapítási rendelkezés helyet kaphat-e az alapító okiratba, igennel válaszolható meg annak ellenére, hogy az alapító okiratot, mint szerződést a tulajdonostársak kötik meg. Ez csak azt jelenti, hogy nekik feltétlenül részt kell venniük az ügyletben. Ez azonban nem zárja ki, hogy az okirat egyéb, nem a társasház alapításra vonatkozó tartalma okán más is részt vegyen benne, pl. a Jog jogosultja is aláírja az alapító okiratot.
Itt is utalok arra, hogy a Tht. 9.§ az alapító okirat érvényeségi kellékeit sorolja fel. Ha az e szakaszban felsoroltak részben vagy egészben hiányoznak az alapító okiratból, az okirat nyilvánvalóan érvénytelen, miáltal bejegyzésre alkalmatlan, ezért a bejegyzési kérelmet hiánypótlási felhívás nélkül el kell utasítani (Inytv. 51.§ (1) bek.). A többlettartalom azonban önmagában azért, mert az alapító okiratban található, nem érvénytelen, és az alapító okirat sem érvénytelen azért, mert nem csak a társasház alapítás érvényességi kellékeit tartalmazza.
Az ingatlanügyi hatóságok az okirati elvet szigorúan veszik, de a többes tartalommal bíró alapító okiratokra épülő jogokat és tényeket is be(fel)jegyezhetőnek tekintik, ha a kérelem az okirat többféle tartalmának megfelelő be- ill. feljegyzésre irányul.
Egy bírói álláspont szerint a bíróság az alapító okiratot „Nem módosíthatja, csak értelmezheti, kiegészítheti esetleg, mert a vevő szerzett dologi hatályú, alapító okiratban szabályozott jogait nem sértheti. Nem véletlen, hogy az AO-t fel kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásban a törzslapra.” Ez az álláspont – a vevő megemlítésével – nyilván nem az alapításra, hanem arra az esetre vonatkozik, amikor létező társasház tulajdonostársa a tulajdonjogot kívülálló személyre ruházza át. Ugyanakkor a szerzett jogok említése okán arra is kell gondolni, hogy a válaszadó a társasház alapítójának dologi hatályú használati jogait is védettnek és megváltoztathatatlannak tartja.
Ezzel kapcsolatban az az álláspontom, hogy az alapító okiratba foglaltan alapított Jog megváltoztathatóságát és megszüntethetőségét nem érinti, hogy a Jog az alapító okiratban szerepel. A Jog megváltoztatására és megszüntetésére az erre vonatkozó anyagi jogi és eljárási jogi szabályok alkalmazásával sor kerülhet. Az alapító okirat nem okoz nagyobb védettséget, mint bármilyen más okirat, amiben a Jog alapítható lett volna.
Válasz a 4. sz. kérdésre
Jogszerűen lehetséges alapítani dologi hatályú használati jogot társasházi közös tulajdonú ingatlanrészre az alapító okiratban.
Budapest, 2016. november dr. Hidasi Gábor
