Einleitung
Im vorliegenden Nachrichtenblatt stellen wir aus dem Kreise der im Bauwesen am meisten vorkommenden Gewährleistungssachen die häufigsten, nämlich die mit dem Wohnungsbau verbundenen Garantien dar.
Die Gewährleistungspflicht
Eine Garantie bedeutet auch im Bauwesen eine Ge-währleistung. Eine Gewährleistung bedeutet, dass die für die fehlerfreie Erfüllung des Vertrages gewährleis-tungspflichtige Partei von ihrer Verantwortung inner-halb der Gewährleistungsfrist erst dann befreit werden kann, wenn sie nachweist, dass die Fehlerursache erst nach der Erfüllung eingetreten ist.
Haftungsrechte bleiben von der Gewährleistungspflicht unberührt, d. h. der Berechtigte kann seinen Anspruch dem Verpflichteten gegenüber auch unter dem Titel Haftung geltend machen.
Gewährleistung im Wohnungsbau
Die Gewährleistungspflicht ist in der Regierungsver-ordnung 181/2003 (XI.5.)Korm. über die obligatori-sche Gewährleistungspflicht im Wohnungsbau, gere-gelt (im Folgenden: Verordnung).
Die Bestimmungen der Verordnung sind auch dann anzuwenden, wenn der Vertrag keine Regelungen einer Gewähr Æistung beinhaltet.
Es können auch strengere, über die Verordnung hinausgehende Gewährleistungspflichten vereinbart werden, doch wenn Gewährleistungsbedingungen vereinbart werden, die für den Berechtigten nachteiliger sind, so sind diese Bedingungen ungültig, und werden von jenen der Verordnung ersetzt.
Berechtigter und Verpflichteter der Gewährleis-tung
Die Gewährleistungspflicht belastet die mit dem Bauvertrag zur Verrichtung der Bau- und Montagear-beiten verpflichtete Person, und mangels eines Bau-vertrages jenen, von dem die Bau- und Montagearbei-ten tatsächlich ausgeführt werden (im Folgenden zusammen: Auftragnehmer).
Die Gewährleistungsrechte können dem Auftrag-nehmer oder der von ihm bestimmten Person (Orga-nisation) gegenüber vom Eigentümer bzw. bis zur Übertragung des Eigentumsrechtes vom Auftraggeber (im Folgenden zusammen: Berechtigter) geltend gemacht werden.
Umfang der Gewährleistung
Die Gewährleistungspflicht umfasst bei Neubauwoh-nungen und –Wohnhäusern die in der Verordnung bestimmten Gebäudekonstruktionen, den Einbau bzw. die Montage der Wohnungs- und Hauseinrichtungen, sowie die den Wohnungen dienenden Räumlichkeiten und Teile von Wohnhäusern. Die Gewähr-leistungspflicht erstreckt sich auch auf die in der Verordnung genannten Wohnungs- und Hauseinrich-tungen, falls diese als Komponente der Wohnung gelten.
Die Gewährleistungsfrist
Die Gewährleistungsfrist beträgt drei Jahre ab Ende des Übergabe-Übernahme-Verfahrens.
Die Fehlerbehebung
Der Auftragnehmer hat den vom Berechtigten ge-meldeten Fehler innerhalb von fünfzehn Tagen zu untersuchen, und zum Anspruch des Berechtigten Stellung zu nehmen. Die Reparatur, der Austausch und die Neuverrichtung einer Arbeit sind so vorzunehmen, dass damit die Benützung des Wohngebäudes bzw. der Wohnung nicht behindert wird.
Der Gewährleistungsschein
Der Gewährleistungsanspruch kann mit dem Ge-währleistungsschein geltend gemacht werden. Der Gewährleistungsschein ist vom Auftragnehmer für jede Wohnung separat auszustellen, und dem Berechtigten im Laufe des Übergabe-Übernahme-Verfahrens zu übergeben. Der Gewährleistungsschein hat folgendes zu beinhalten:
a) Bestimmung der von der Gewährleistung um-fassten Wohnung, der die Wohnung bedienen-den Räume und Gebäudeteile, sowie Gebäude-konstruktionen und Einrichtungen,
b) die dem Berechtigten aus der Gewährleistung zustehenden Rechte, Frist und Bedingungen ihrer Geltendmachung,
c) Name und Adresse des Auftragnehmers, und der von ihm für die Reparatur bestimmten Or-ganisation,
d) Zeitpunkt der Beendung des Übergabe-Übernahme-Verfahrens, sowie
e) die Aussage, dass die Kraft des Gesetzes beste-henden Rechte des Berechtigten von der Ge-währleistung unberührt bleiben.
Die ordnungswidrige Ausstellung des Gewährleis-tungsscheins oder die versäumte Übergabe an der Berechtigten, haben keinen Einfluss auf die Gültigkeit der Gewährleistungspflicht.
1. Unter die verbindliche Gewährleistungspflicht fallende Gebäudekonstruktionen von Wohnungen und Wohn-häusern:
a) Fundamente, Wand- und Deckenkonstruktionen von Wohnhäusern,
b) Wand- und Bodenbeläge von Wohnungen (ein-schließlich Anstrich und Tapeten),
c) Fenster und Türen, Geländer und Brüstungen von Wohnhäusern,
d) Schornsteine von Wohnhäusern,
e) Dächer und Dachaufbauten von Wohnhäusern,
f) Dachrinnen und Regenfallrohre an Wohnhäu-sern,
g) Isolierung und Außenputz von Wohnhäusern.
2. Unter die verbindliche Gewährleistungspflicht fallende Wohnungs- und Gebäudeeinrichtungen:
a) Kochgeräte (Herd, Kochplatte, usw.),
b) Heizgeräte (Einzelöfen, Gaskonvektoren, elekt-rische Wärmespeicheröfen, usw.),
c) Einrichtungen der Warmwasserversorgung (Warmwasserkessel mit Gas- oder elektrischer Heizung, Badezimmeröfen, usw.),
d) haustechnische und Sanitäreinrichtungen (Waschbecken, Spülbecken, Badewanne, Dusche, WC-Spülbehälter, WC-Schüssel, usw.) mit den zugehörigen Armaturen,
e) Lüftungseinrichtungen (Dunstabsaugung, usw.),
f) Einbaumöbel (eingebauter Kleiderschrank, Küchenschrank, usw.),
g) Rollos steif oder aus Leinwand, Sonnenschutz-vorhänge,
h) in der Wohnung befindliche Geräte der Tür- und Torklingel, bzw. der Wechselsprechanlage,
i) zu den Stromleitungen der Wohnung gehörende Schalter und Steckdosen,
j) zentrale Heiz- und Warmwasseranlagen mit den zugehörigen Armaturen, einschließlich des in der Wohnung liegenden Leitungsabschnittes und der Heizkörper (Radiatoren, usw.), dies mit Ausnahme von Leitungen und Einrichtungen, die vom Kommunalwerk mit Gutschrift oder zur Bewirtschaftung übernommen wurden,
k) Wasser-, Abwasser- und Gasleitungen mit den zugehörigen Armaturen, einschließlich Lei-tungsabschnitte und zugehörige Armaturen in-nerhalb der Wohnung; im Falle von Gasleitungen mit Ausnahme von Leitungen und Einrich-tungen, die vom Kommunalwerk mit Gutschrift oder zur Bewirtschaftung übernommen wurden,
l) Stromleitungen und Berührungsschutzsystem, einschließlich der in der Wohnung befindlichen Leitungen und Armaturen, doch mit Ausnahme von ungezählten Geräten und Verbrauchzählern, die vom Kommunalwerk mit Gutschrift oder zur Bewirtschaftung übernommen wurden,
m) die die Wohnung versorgende Lüftungs- und Klimaanlage,
n) zentrale Antenne und zugehörige Verstärker, inbegriffen den Leitungsabschnitt mit Steckdose innerhalb der Wohnung,
o) Personen- und Lastaufzüge,
p) Anlagen zur Sammlung der Haushaltsabfälle,
q) der die Wohnung versorgende Brunnen mit den zugehörigen Armaturen,
r) Sammlungs- und Versickerungsanlagen innerhalb der Grundstücksgrenzen für das Haus-haltsabwasser der Wohnung.
3. Den Wohnungen dienende Räume und Teile von Wohn-häusern die unter die obligatorische Gewährleistung fallen:
a) Dachterrasse,
b) Keller- und Dachraum, oder Brennmaterial-kammer,
c) Toreingang,
d) Treppenhaus,
c) Gang und Außengang,
d) Räume der Zentraleinrichtungen,
e) Waschküche,
f) Trocknungsraum,
g) Kinderwagen- und Fahrradabstellraum,
h) Müllsammelraum,
k) Garage, Großraumgarage.
Juli 2007 Dr. Horváth Gyula
Rechtsanwalt
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