Einführung
Die allgemeinen Verfügungen über die Geschäftsraummiete sind im Gesetz Nr. LXXVIII aus dem Jahre 1993 über die Miete und Veräußerung von Wohnungen und anderen Räumlichkeiten enthalten (nachstehend: Wohngesetz) Die Verfügungen über die Geschäftsraummiete dürfen nur dann Anwendung finden, wenn das Mietobjekt als Immobile gilt und gewerblich genutzt ist. Ein gewerblich genutzter Geschäftsraum ist eine Immobilie, die ausschließlich gewerblicher, baulicher, landwirtschaftlicher, wasserwirtschaftlicher, kaufmännischer-, Lagerungs-, Versorgungs-, Verwaltungs-, Verteidigungs-, Polizei-, Bildungs-, Forschungs-, Gesundheits-, Sozial-, Wohlfahrts- oder einer anderen wirtschaftlichen Nutzung unterliegt.
Das Entstehen des Geschäftsraummietverhältnisses
Das Geschäftsraummietverhältnis entsteht durch einen schriftlichen Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Der Vertrag hat die wesentlichen oder die durch eine Vertragspartei als wesentlich angesehenen Bedingungen zu enthalten. Die Vertragsparteien, das räumlich genau bestimmte Mietobjekt, die Vertragsdauer (befristet oder unbefristet, oder nach Eintritt einer bestimmten Bedingung befristet) und der Mietzins sind unbedingt anzugeben. Für die durch die Parteien nicht geregelten Fragen sind die einschlägigen Rechtsbestimmungen maßgebend.
Mitmieter, Mietpartner
Wenn der jeweilige Mietraum zugleich von mehreren Mietern angemietet wird, die gemeinsam zur Nutzung des ganzen Raumes berechtigt sind, sprechen wir über Mitmieter, deren Rechte und Pflichten gleich sind. Die Mitmieter haften gegenüber dem Vermieter solidarisch für ihre Pflichten aus dem Mietvertrag. Das bedeutet unter anderen auch, dass der Vermieter den Gesamtmietzins von jedem Mieter anfordern kann. Gibt es mehrere Mieter, und diese nutzen bestimme Räumlichkeiten allein, andere wiederum gemeinsam, dann sprechen wir über Mietpartner. Der Mietpartner ist ein selbständiger Mieter, d.h. dass jeder Mieter für seine Pflichten aus seinem eigenen Mietvertrag allein haftet.
Rechte und Pflichten der Parteien
Die wichtigste Pflicht des Vermieters ist, den jeweiligen Mietraum zu den im Vertrag bestimmten Bedingungen und Zeitpunkt in einem zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand dem Mieter zur Nutzung zu überlassen. Der Mieter hat für die Nutzung des Raumes, ferner für die laut Vertrag durch den Vermieter erbrachten Dienstleistungen (z.B. Wasserversorgung, Kanalisation, Aufzug, Rundfunk- und Fernsehübertragung usw.) zu dem vertraglich bestimmten Zeitpunkt einen Mietzins zu zahlen. Die Höhe der Miete ist Gegenstand der Vereinbarung der Parteien, wobei dies im Falle von Räumlichkeiten im Eigentum der Kommune per Kommunalbeschluss geregelt wird. Einigen sich die Parteien nicht auf den Zeitpunkt der Mietzinszahlung, ist die Miete monatlich im Vorhinein in einem Betrag spätestens bis zum 15. des Monats fällig. Der Vermieter hat für die Instandhaltung des Gebäudes und für die Beseitigung der Fehler in den gemeinsam genutzten Räumlichkeiten zu sorgen. Die Kosten der gemeinsam genutzten Räumlichkeiten bezahlt vereinbarungsgemäß entweder der Mieter oder der Vermieter. Der Mieter nutzt die angemieteten und gemeinsam genutzten Räumlichkeiten bestimmungs- und vertragsgemäß. Wenn die Parteien nicht anderweitig vereinbaren, hat der Mieter für die Instandhaltung und Erneuerung der Belege, Türen und Fenster und Einrichtung Sorge zu tragen, wobei die Kosten für Austausch und Ersatz der Vermieter zu tragen hat. Der Mieter kann – wenn die Parteien dahingehend vereinbaren – den Raum umbauen oder modernisieren. Die jeweilige Vereinbarung hat zu enthalten, wer für diese Arbeiten aufzukommen hat.
Die Untermiete
Der Mieter darf nur mit Einwilligung des Vermieters einen Teil des Raumes untervermieten. Der Untermietvertrag ist schriftlich abzufassen.
Übertragung des Mietverhältnisses
Der Mieter darf sein Mietrecht mit Einwilligung des Vermieters in schriftlich abgefasster Form übertragen oder tauschen. Im Falle von Räumlichkeiten im Eigentum der Kommune werden die Bedingungen der Einwilligung per Kommunalbeschluss bestimmt.
Beendigung des Mietverhältnisses
Der Vertrag endet, wenn die Parteien ihn einvernehmlich auflösen, der Raum vernichtet wird, oder der Mieter ohne Rechtsnachfolge ablebt. Die Miete endet auch dann, wenn der Mieter den Raum tauscht, oder aus der Ungarischen Republik ausgewiesen wird. Das Mietverhältnis kann auch durch einen gerichtlichen oder behördlichen Beschluss beendet werden. Das Mietverhältnis endet auch dann, wenn die Wirtschaftsgesellschaft ohne Rechtsnachfolge aufgelöst wird, oder die für die jeweilige Tätigkeit erforderliche Zulassung des Mieters als Einzelunternehmer zurückgenommen wird. Der befristete oder bedingte Mietvertrag endet nach Ablauf bzw. nach Eintritt der Bedingung.
Die Kündigung
Der Mietvertrag endet meistens infolge der Kündigung durch eine Partei. Die Kündigung, einschließlich sämtlicher damit verbundenen Erklärungen ist schriftlich abzufassen. Im entgegengesetzten Fall ist die Kündigung nichtig. Es gibt die ordentliche Kündigung und die außerordentliche Kündigung wegen Vertragsbruch. Im Wohngesetz werden die konkreten Fälle der außerordentlichen Kündigung bestimmt, ferner festgehalten, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis bei einer außerordentlichen Kündigung endet. Davon kann man nicht abweichen. Das Recht auf die außerordentliche Kündigung steht sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zu. Der Vermieter kann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter den Mietzins nicht fristgerecht bezahlt. Vor der Kündigung hat er den Mieter zur Zahlung aufzufordern und ihm mitzuteilen, dass er im Falle der Nichterfüllung den Vertrag kündigen wird. Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht trotz Aufforderung binnen 8 Tagen nicht nach, kann der Vermieter binnen weiteren 8 Tagen kündigen. Der Vermieter kann auch dann kündigen, wenn der Mieter eine ihm per Vertrag oder Gesetz auferlegte wesentliche Pflicht trotz Aufforderung nicht erfüllt. In diesem Falle ist die Kündigung binnen 15 Tagen ab der zur Leistungserfüllung gesetzten Frist zulässig. Das Mietverhältnis endet in beiden Fällen am letzten Tag des jeweiligen Folgemonats nach Versäumung der Frist. Wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter oder den sonstigen Mietern ein den Anforderungen des Zusammenlebens widerfahrendes, skandalöses Verhalten zeigt, bzw. den Mietraum beschädigt, oder unbestimmungsgemäß gebraucht, hat der Vermieter ihn auf die Folgen hieraus zu verweisen, und ihn zur Unterlassung dieses Verhaltens aufzufordern. Die Aufforderung hat binnen 8 Tagen ab Kenntnisnahme zu erfolgen. Wenn der Mieter das kündigungsreife Verhalten fortsetzt, kann der Vermieter binnen 8 Tagen kündigen. Die Kündigung kann auf den letzen Tag des jeweiligen Monats lauten, die Kündigungsfrist muss allerdings mindestens fünfzehn Tage betragen. Der Kündigung braucht keine Aufforderung voranzugehen, wenn das beanstandete Verhalten so schwerwiegend ist, dass die Erhaltung des Vertrages dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Die Kündigung ist in diesem Falle binnen 8 Tagen ab Kenntnisnahme mitzuteilen. Auch dem Mieter steht das Recht auf die außerordentliche Kündigung zu, wenn der Vermieter eine ihm per Vertrag oder Gesetz auferlegte Pflicht nicht erfüllt, und der Raum daher zum bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist. Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auch dann ordentlich kündigen, wenn er dem Mieter einen anderen entsprechenden und beziehbaren Raum anbietet. Das Tauschobjekt ist dann entsprechend, wenn der Mieter dort die in dem vorangegangenen Mietobjekt ausgeübte Tätigkeit unter ähnlichen Umständen fortsetzen kann. Wenn die Parteien nicht anderweitig vereinbaren, kann der Vermieter den unbefristeten Mietvertrag auch ohne die Sicherung eines Tauschobjektes und ohne den Eintritt einer der oben genannten Kündigungsgründe kündigen, wobei die Kündigungsfrist mindestens ein Jahr zu betragen hat. Der Mieter kann den unbefristeten Mietvertrag jederzeit zum letzten Tag des jeweiligen Monats ordentlich kündigen, wobei die Kündigungsfrist mindestens fünfzehn Tage betragen muss.
Vorgehensweise nach Beendigung des Mietverhältnisses
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter den Mietraum in einem zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand dem Vermieter zurückzugeben. Räumt der Mieter das Mietobjekt nicht, hat der Vermieter ihn wegen Nichträumung einzuklagen. Der Mieter kann zur Räumung des Mietobjektes nur laut einem rechtskräftigen Gerichtsurteil durch Vollstreckung verpflichtet werden. Dem Mieter steht allerdings (auch gegenüber dem Vermieter) solange Besitzschutz zu, bis das rechtskräftige Räumungsurteil vollstreckt wird.
——————————————————————————–
Juli 2005 Dr. Gyula Horváth
Rechtsanwalt
* Dieses Informationsblatt ist vom Umfang her nicht vollständig, es gilt nicht als Beratung und dient zur Information.
