Wohnungsmiete

Einführung

Die Verfügungen über die Wohnungsmiete sind im Gesetz Nr. LXXVIII aus dem Jahre 1993 über die Miete und Veräußerung von Wohnungen und anderen Räumlichkeiten enthalten (nachstehend: Wohnungsgesetz). Für die im Wohnungsgesetz nicht geregelt Fragen sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches maßgebend. Als eine Wohnung gilt laut Gesetz eine Gruppe von zusammenhängenden Räumen, die nach Erschließung, Warmwasserversorgung und Heizung einer bestimmten Komfortklasse angehören (Vollkomfort, Komfort, Halbkomfort, ohne Komfort). Die Bedingungen für die Miete von Wohnungen im Eigentum der Kommune sind über dem obigen Gesetz hinaus in dem jeweiligen Kommunalbeschluss enthalten.

Das Entstehen des Wohnungsmietverhältnisses

Das Mietverhältnis entsteht per Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Einen Mietvertrag kann jeder als Mieter oder auch als Vermieter abschließen. Der Vertrag hat die wesentlichen oder die durch eine Vertragspartei als wesentlich angesehenen Bedingungen zu enthalten. Das Mietobjekt und die Vertragsdauer (befristet oder unbefristet, oder nach Eintritt einer bestimmten Bedingung befristet) und der Mietzins sind anzugeben. Für die durch die Parteien nicht geregelten Fragen sind die einschlägigen Rechtsbestimmungen maßgebend, deswegen hat man hierüber nur dann separat zu verfügen, wenn die Parteien anderweitig vereinbaren wollen.

Sicherheitsleistung

In der Regel verlangt der Vermieter eine Sicherheitsleistung (Kaution) von dem Mieter. Die Fälle der Verwendung der Kaution sind im Mietvertrag zu regeln. Unterlässt man dies, kann der Vermieter im Falle der Nichtzahlung oder nicht vertragsgemäßen Zahlung des Mietzinses seine Forderung aus der Kaution geltend machen. Als Kaution wird in der Regel das Zwei- oder Dreifache des monatlichen Mietzinses verlangt. Die Kaution darf nur zu den vertraglich bestimmten Bedingungen zum Zwecke der Befriedigung verwendet werden, und ist nach Ablauf des Mietvertrages zurückzuzahlen. Zinsen auf die Kaution hat der Vermieter nur nach einer Sondervereinbarung an den Mieter zu zahlen.

Mitmieter, Mietpartner

Wenn die jeweilige Wohnung zugleich von mehreren Mietern angemietet wird, die alle zur Nutzung der ganzen Wohnung berechtigt sind, sprechen wir über Mitmieter, deren Rechte und Pflichten gleich sind. Die Mitmieter haften somit gegenüber dem Vermieter solidarisch für ihre Pflichten aus dem Mietvertrag. Das bedeutet unter anderen auch, dass der Vermieter den Gesamtmietzins von jedem Mieter anfordern kann. Wenn die Mieter bestimme Räumlichkeiten allein, andere wiederum gemeinsam nutzen, dann sprechen wir über Mietpartner. Der Mietpartner ist ein selbständiger Mieter, d.h. dass jeder Mieter für seine Pflichten aus seinem eigenen Mietvertrag allein haftet.

Rechte und Pflichten der Parteien

Der Vermieter hat die jeweilige Wohnung zu den im Vertrag bestimmten Bedingungen und Zeitpunkt in einem zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand dem Mieter zur Nutzung zu überlassen. Der Mieter hat für die Nutzung der Wohnung, ferner für die laut Vertrag durch den Vermieter erbrachten Dienstleistungen (z.B. Sicherung der Rundfunk- und Fernsehübertragung) zu dem vertraglich bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Mietzins zu zahlen. Einigen sich die Parteien nicht auf den Zeitpunkt der Mietzinszahlung, ist die Miete monatlich im Vorhinein in einem Betrag spätestens bis zum 15. des Monats fällig. Die Höhe der Miete ist Gegenstand der Vereinbarung der Parteien, wobei dies im Falle von Wohnungen im Eigentum der Kommune per Kommunalbeschluss geregelt wird. Der Mietzins kann nur einvernehmlich erhöht werden, eine einerseitige Änderung ist nur dann möglich, wenn die Parteien dahingehend vereinbarten, dass der Mietzins jährlich um einen bestimmten Betrag automatisch erhöht wird. Der Vermieter hat für die Instandhaltung der gemeinsam genutzten Räume, für die Funktionsfähigkeit der zentralen Anlagen des Gebäudes und die Beseitigung ihrer Fehler zu sorgen. Die Erhaltungskosten der gemeinsam genutzten Räumlichkeiten bezahlt vereinbarungsgemäß entweder der Mieter oder der Vermieter.
Der Mieter nutzt die angemieteten und gemeinsam genutzten Räumlichkeiten bestimmungs- und vertragsgemäß.
Wenn die Parteien nicht anderweitig vereinbaren, hat der Mieter für die Instandhaltung und Erneuerung der Belege, Türen und Fenster und Einrichtung Sorge zu tragen, wobei die Kosten für Austausch und Ersatz der Vermieter zu tragen hat.
Der Mieter kann – wenn die Parteien dahingehend vereinbaren – den Raum umbauen oder modernisieren. Die jeweilige Vereinbarung hat zu enthalten, wer für diese Arbeiten aufzukommen hat.

Die Untermiete, die Aufnahme Dritter in die Wohnung

Der Mieter darf nur mit Einwilligung des Vermieters einen Teil der Wohnung untervermieten. Der Untermietvertrag ist schriftlich abzufassen.
Der Mieter darf Dritte nur im Besitz der schriftlichen Zustimmung des Vermieters und der Mitmieter sowie Mietpartner in die Wohnung aufnehmen. Ausgenommen davon sind das minderjährige Kind des Mieters und dessen Kind, das während des Zusammenlebens geboren wurde.
  Die Übertragung des Mietverhältnisses

Der Mieter darf sein Mietrecht mit Einwilligung des Vermieters in schriftlich abgefasster Form übertragen oder tauschen. Im Falle von Wohnungen im Eigentum der Kommune werden die Bedingungen der Einwilligung per Kommunalbeschluss bestimmt.

Beendigung des Mietverhältnisses

Der Vertrag endet, wenn die Parteien ihn einvernehmlich auflösen, die Wohnung vernichtet wird, der Mieter ablebt, oder es keine zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigte Person gibt. Die Miete endet auch dann, wenn der Mieter die Wohnung tauscht, oder aus der Ungarischen Republik ausgewiesen wird. Das Mietverhältnis kann auch durch einen gerichtlichen oder behördlichen Beschluss beendet werden. Der befristete oder bedingte Mietvertrag endet nach Ablauf bzw. nach Eintritt der Bedingung. Der Mietvertrag endet meistens infolge der Kündigung durch eine Partei.
Die Kündigung, einschließlich sämtlicher damit verbundenen Erklärungen ist schriftlich abzufassen. Im entgegengesetzten Fall ist die Kündigung nichtig.
Es gibt die ordentliche Kündigung und die außerordentliche Kündigung wegen Vertragsbruch. Im Wohnungsgesetz wird festgehalten, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis bei einer außerordentlichen Kündigung endet. Davon kann man nicht abweichen. Auch die außerordentliche Kündigung darf nicht mit sofortiger Wirkung erfolgen. Der Vermieter kann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter den Mietzins nicht fristgerecht bezahlt. Vor der Kündigung hat er den Mieter zur Zahlung aufzufordern und ihm mitzuteilen, dass er im Falle der Nichterfüllung den Vertrag kündigen wird. Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht trotz Aufforderung binnen 8 Tagen nicht nach, kann der Vermieter binnen weiteren 8 Tagen kündigen.
Der Vermieter kann auch dann kündigen, wenn der Mieter eine ihm per Vertrag oder Gesetz auferlegte wesentliche Pflicht trotz Aufforderung nicht erfüllt. In diesem Falle ist die Kündigung binnen 15 Tagen ab der zur Leistungserfüllung gesetzten Frist zulässig. Das Mietverhältnis endet in beiden Fällen am letzten Tag des jeweiligen Folgemonats nach Versäumung der Frist. Wenn der Mieter oder eine die Wohnung mit ihm gemeinsam nutzende Person gegenüber dem Vermieter oder den sonstigen Mietern ein den Anforderungen des Zusammenlebens widerfahrendes, skandalöses, nicht akzeptables Verhalten zeigt, bzw. die Wohnung beschädigt, oder unbestimmungsgemäß gebraucht, hat der Vermieter ihn auf die Folgen hieraus zu verweisen, und ihn zur Unterlassung dieses Verhaltens aufzufordern. Die Aufforderung hat binnen 8 Tagen ab Kenntnisnahme zu erfolgen. Wenn der Mieter das kündigungsreife Verhalten fortsetzt, kann der Vermieter binnen 8 Tagen kündigen. Die Kündigung kann auf den letzen Tag des jeweiligen Monats lauten, die Kündigungsfrist muss allerdings mindestens fünfzehn Tage betragen. Der Kündigung braucht keine Aufforderung voranzugehen, wenn das beanstandete Verhalten so schwerwiegend ist, dass die Erhaltung des Vertrages dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Die Kündigung ist in diesem Falle binnen 8 Tagen ab Kenntnisnahme mitzuteilen.
Auch dem Mieter steht das Recht auf die außerordentliche Kündigung zu, wenn der Vermieter eine ihm per Vertrag oder Gesetz auferlegte Pflicht nicht erfüllt, und die Wohnung daher zum bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist. Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auch dann ordentlich kündigen, wenn er dem Mieter eine andere entsprechende und beziehbare Wohnung anbietet.
Wenn die Parteien es vertraglich vereinbaren, kann der Vermieter den Mietvertrag auch ohne die Sicherung eines Tauschobjektes und ohne den Eintritt einer der oben genannten Kündigungsgründe zu Monatsende kündigen. Wird nicht anderweitig vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Der Vermieter kann den nach Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes (1. Januar 1994) abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag bei Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten auch dann kündigen, wenn dies im Vertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Der Vermieter kann einen Mietvertrag über eine Wohnung im Eigentum der Kommune nur nach Eintritt einer der genannten außerordentlichen Kündigungsgründe kündigen.
Der Mieter kann den befristeten Mietvertrag jederzeit zum letzten Tag des jeweiligen Monats kündigen, wobei die Kündigungsfrist mindestens fünfzehn Tage betragen muss.

Vorgehensweise nach Beendigung des Mietverhältnisses

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in einem zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand dem Vermieter zurückzugeben und die Parteien haben die Kaution miteinander zu verrechnen. Der Mieter hat die Abnützung aus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht zu erstatten. Räumt der Mieter die Wohnung nicht, hat der Vermieter ihn wegen Nichträumung einzuklagen. Der Mieter kann zur Räumung des Mietobjektes nur laut einem rechtskräftigen Gerichtsurteil durch Vollstreckung verpflichtet werden. Dem Mieter steht allerdings auch gegenüber dem Vermieter solange Besitzschutz zu, bis das rechtskräftige Räumungsurteil vollstreckt wird.
 

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August 2005 Dr. Gyula Horváth
Rechtsanwalt

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