Das Hypothekenrecht und die Höchstbetragshypothek als verschiedene Pfandarten sind eingeschränkte Sachrechte zur Sicherung von Verträgen, deren Ziel es ist, dem Pfandgläubiger eine Priorität bei der Befriedigung zu sichern. Im Wesentlichen geht es dabei darum, dass der Pfandgläubiger, wenn der Schuldner nicht erfüllt, seine Forderung aus dem Pfand vor anderen Gläubigern befriedigen kann. (§ 251 Abs. 1 BGB)
Das Hypothekenrecht ist der spezifische Fall des Pfandrechts, bei dem der Eigentümer des Pfandes nach der Begründung des Pfandrechts im Besitz der Sache bleibt und zur bestimmungsgemäßen Nutzung bzw. Nutzbarmachung der Sache berechtigt ist, deren Unversehrtheit aber bewahren muss. (§ 261 Abs. 1 BGB) Und die Höchstbetragshypothek ist nichts anderes als eine in dauerhaften oder geregelten Rechtsverhältnissen festgelegte Möglichkeit zur Sicherheitsgewährung, die dem Pfandgläubiger seine zukünftig anfallenden Forderungen gegenüber dem Pfandgläubiger sichert. Ihr Wesen ist, dass sich die Schuld innerhalb einer Limitsumme ändern kann und sich die Auflösung der Forderung nicht auf das Bestehen dieses Pfandrechts auswirkt. (§ 263 Abs. 3 BGB)
Am Rechtsverhältnis ist einerseits der Pfandgläubiger beteiligt, der aus dem Pfand Befriedigung suchen kann, andererseits der persönliche Schuldner, d.h. die Person, die zur Erfüllung des Vertrags verpflichtet ist, und der Sachschuldner, der Eigentümer des Pfandgegenstandes ist. Der persönliche und der Sachschuldner kann dieselbe Person sein, doch können die zwei Positionen getrennt auftreten, wenn nicht der persönliche Schuldner den Pfandgegenstand bereitstellt.
Das Pfandrecht richtet sich in erster Linie nach dem Umfang der Verbindlichkeit, das es sichert. (§ 251 Abs. 3 BGB) Die Verringerung der Forderung senkt jedoch auch ohne gesonderte diesbezügliche Willenserklärung der Vertragsparteien den Umfang der Haftung mit dem Pfandgegenstand. Bei einer auf eine Immobilie bezogenen Hypothek muss das Grundbuch die Forderungssumme, d.h. die Höhe der Haftung mit dem Pfandgegenstand bzw. bei einer zukünftigen Forderung die zu sichern beabsichtigte Höchstsumme enthalten. Bei einer Hypothek wird eine Senkung der Haftungshöhe nicht ins Grundbuch übertragen, doch kommt bei einem Kapitalzuwachs die Hypothek hinsichtlich des Zuwachses nur mit der Eintragung zustande.
Bei einer Immobilie kann eine Hypothek nur für eine im Grundbuch als eigenständige Einheit registrierte ganze Immobilie bzw. deren im Eigentum des Schuldners befindlichen ganzen Eigentumsanteil errichtet werden. (§ 261 Abs. 3) Eine Immobilie beispielsweise kann auch als Sicherheit für mehrere Forderungen dienen und dann die Gläubiger ihre Forderungen nacheinander befriedigen. Das Eigentumsrecht der durch eine Hypothek belasteten Immobilie kann nur mit der Hypothek erworben werden, während jeder die daran vorgenommene Vollstreckung erdulden muss, der am Pfand nach der Begründung des Pfandrechts ein Eigentumsrecht erworben hat. Die Begründung eines Pfandrechts ist auch an einer Immobilie möglich, die sich zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pfandvertrags noch nicht im Eigentum des Schuldners befindet. (§ 262 Abs. 5 BGB)
Zur Begründung einer Hypothek für eine Immobilie ist über den diesbezüglichen Vertrag hinaus die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch notwendig. Während bei der Hypothek die Höhe der Forderung bestimmt und eingetragen werden müssen, ist dies bei der Höchstbetragshypothek das Rechtsverhältnis oder der Rechtstitel, aus dem sich die Forderung ergibt.
Die Geltendmachung des Hypothekenrechts erfolgt auf Grund eines Gerichtsbeschlusses durch Vollstreckung. Wenn der Pfandvertrag in eine notarielle Urkunde gefasst wurde und auch die sonstigen gesetzlichen Bedingungen dafür bestehen, beginnt die Vollstreckung, indem die Urkunde mit einem Vollstreckungsklausel versehen wird. Die Einnahmen aus dem Verkauf des Pfandgegenstandes stehen dem Gläubiger zu, doch muss er mit dem Schuldner innerhalb eines sinnvollen Zeitraums abrechnen und die Einnahmen über seiner Forderung bzw. dessen Nebenkosten sowie den mit dem Verkauf verbundenen Kosten herausgeben. Wessen Recht bzw. berechtigtes Interesse durch die Art und Weise der Ausübung des Befriedigungsrechts verletzt wird, kann vom Gläubiger die Erstattung des sich daraus ergebenden Schadens fordern. (§ 264 Abs. 3 BGB)
Im Konkursverfahren stehen in der Reihenfolge der Befriedigung der Schulden aus der Konkursmasse der Wirtschaftsorganisation die vor dem Zeitpunkt des Konkursbeginns durch Pfandrechte zur Belastung des Vermögens gesicherten Forderungen an zweiter Stelle. Wenn das Vermögen mehrere Pfandrechte belasten, ist für die Reihenfolge der Befriedigung die früher bestimmte Rangfolge maßgebend. (§ 57 Abs. 1 Buchstabe b Insolvenzgesetz)
Das Pfandrecht erlischt mit der Auflösung der Forderung, durch den Übergang der Forderung bzw. den Erwerb des Eigentumsrechts am Pfandgegenstand durch den Pfandgläubiger bzw. mit dem Erwerb der Forderung durch den Pfandeigentümer (Konfusion) bzw. im Rahmen eines Konkurs- oder Vollstreckungsverfahren durch das Zugrundegehen bzw. Zerstören des Pfandgegenstandes oder die Verjährung der Forderung. (§ 259, § 260, § 264 Abs.1)
2008. október dr. Borbála Szomolányi
